Задать вопрос
55 просмотров
31 просмотров
Ошибки при покупке квартиры на вторичном рынке и новостройке
Содержание
Покупатель должен подойти к приобретению недвижимости ответственно: Он должен изучить историю квартиры, проверить ее техническое состояние и обратиться к юридическим документам. Если этого не сделать, то вполне вероятно, что сделка будет убыточной и нерентабельной. Как покупатели могут защитить себя при покупке квартиры и какие наиболее распространенные ошибки следует всегда иметь в виду при покупке и продаже?
✅ Ошибки при покупке квартиры на вторичном рынке
Покупательский спрос на квартиры на вторичном рынке остается стабильным и постоянным. В 2018 году средняя цена квадратного метра на вторичном рынке выросла примерно на 6-7% по сравнению с предыдущим годом.
Рост цен свидетельствует о позитивных изменениях и стабильности на рынке, а также о постепенном восстановлении покупательной способности населения. В связи с этим каждый взрослый и платежеспособный россиянин должен знать, как правильно выбрать и купить второе жилье, и как его не покупать.
🔻 Ошибка 1: желание сэкономить
Эта ошибка возглавляет список самых типичных и распространенных ошибок, которые может совершить покупатель. Погоня за самой низкой ценой может привести к серьезным проблемам, которые рано или поздно обнаружатся.
Если цена квартиры сильно отличается от среднерыночных цен на аналогичные предложения, значит, где-то есть проблема. Об этом свидетельствует горький опыт обманутых покупателей. Если цена квартиры колеблется в пределах 5-10 процентов от среднерыночной стоимости, это приемлемо и нормально. Однако если цена ниже более чем на 5-10%, это повод для беспокойства и размышлений.
Скорее всего, за подозрительно низкой ценой скрывается несоответствие действующим стандартам и нормам. Ситуации следующие:
- Продавец — мошенник, который купил квартиру нечестным путем и теперь хочет как можно скорее продать ее невинному покупателю.
- Квартира имеет серьезный дефект, который не мог быть обнаружен при первоначальном осмотре. Например, квартира находится на первом этаже, и в тихое время (ночью и утром) жильцы слышат стук колес метро. Возможно, продавец занизил цену, но будьте осторожны и не упоминайте об этом недостатке.
- У квартиры «сложная» история. Например, произошел пожар, убийство или какое-то другое неприятное событие. Возможно, в отношении квартиры был или остается юридический спор.
- Существует ряд ограничений или обременений на собственность. Подробнее читайте здесь: Что нужно знать о рисках при покупке квартиры на вторичном рынке
Иногда снижение цены может быть обусловлено логичными и объективными причинами (например, если продавцу срочно нужны деньги на переезд). Однако для покупателя низкая цена — это всегда неприятный сигнал о том, что предложение требует большего внимания. Это включает в себя более тщательное изучение документов, более тщательное взаимодействие с продавцом, более детальные переговоры и т.д. Подумайте, стоит ли желание сэкономить время и силы того.
🔻 Ошибка 2: недостаток юридических знаний
Дом, принадлежащий вторичному рынку, уже имеет историю владения. Поэтому покупателю важно уделить пристальное внимание юридическим аспектам недвижимости и документации на нее. Вот пункты, которые необходимо уточнить и проверить:
Что я должен спросить у продавца?
Как я могу проверить документы?
Проводился ли в квартире ремонт? Если да, то легализовано ли оно Бюро технической инвентаризации (БТИ)?
Попросите технический план квартиры и сравните документально оформленный план с фактическим планом этажа.
Если вы этого не сделаете, возможно, вам придется восстанавливать квартиру за свой счет после покупки (раздел 29(3) Закона о жилье и местном самоуправлении).
Сколько предыдущих владельцев было у квартиры? Как часто они менялись? Кто является нынешним владельцем квартиры?
Ответы на все эти вопросы можно получить из Единого государственного реестра юридических лиц, который можно получить, запросив адрес жилища. В нем также содержится информация об ограничениях и обременениях на имущество. В ваших интересах покупать только юридически «чистую» недвижимость без каких-либо ограничений или обременений.
Вам лучше получить в ЗАГСе расширенную выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество. Это поможет вам выяснить, сколько владельцев было у недвижимости и сколько раз она переходила из рук в руки. Если владельцы менялись очень быстро и через короткие промежутки времени, это может свидетельствовать о мошенничестве.
Временные и постоянные арендаторы
Сколько человек зарегистрировано в настоящее время? Каковы их отношения с продавцом? Считается ли кто-нибудь из них пропавшим без вести? В случае продажи, сколько времени требуется продавцу, чтобы освободить имущество (включая себя)?
Информацию о зарегистрированных жителях можно получить из выписки из реестра жителей. Лучше всего попросить у продавца архивную выписку из (расширенного) регистра жителей, которая содержит информацию не только о зарегистрированных жителях, но и о временно освобожденных лицах (например, проходящих военную службу или задержанных).
Вы не должны подписывать договор купли-продажи, пока все жильцы (взрослые и несовершеннолетние) не покинут квартиру.
Неоплаченные счета за коммунальные услуги
Есть ли в квартире счета за электричество? Если да, то как скоро продавец согласен их выплатить?
Информацию о наличии или отсутствии задолженности по коммунальным платежам можно найти в выписке Единого информационно-расчетного центра (ЕИРЦ). Попросите продавца выдать вам этот документ.
Не следует подписывать договор купли-продажи, не убедившись в отсутствии коммунальных платежей за квартиру.
Чтобы подстраховаться, всегда делайте копии документов и храните их в надежном месте.
🔻 Ошибка 3: незнание нюансов приватизации
Вы должны знать, что вы не можете законно купить квартиру без договора аренды. Вы не можете купить квартиру, находящуюся в государственной собственности. Даже если сделка будет завершена, впоследствии она будет признана недействительной.
Это не единственная проблема, связанная с приватизацией. Если в ЗАГСе вы узнаете, что квартира уже приватизирована владельцами, у вас тоже есть повод для беспокойства.
Иногда приватизация осуществляется с нарушением закона. Например, незадолго до приватизации родители забрали из дома своих несовершеннолетних детей. Согласно ст. 2 Закона РФ от 04.07.1991 № 1541-1, они не имели такого права и должны были либо включить ребенка в список собственников, либо согласовать свое решение с органами опеки и попечительства. Когда такой ребенок становится совершеннолетним и достигает 18 лет, он может возражать против всех последующих действий в отношении имущества (включая продажу имущества новому владельцу, т.е. покупателю). Подробнее читайте здесь: Против приватизации жилого помещения
🔻 Ошибка 4: покупка унаследованной квартиры
Следующая рискованная и неопределенная ситуация — это покупка квартиры, которую нынешний владелец получил в наследство. Ранее неизвестные наследники могут заявить свои права на эту собственность в любое время. Если они смогут доказать в суде, что их интересы по наследственному праву не были учтены после смерти наследодателя, вы рискуете потерять приобретенный дом.
Чтобы предотвратить это, оформите титульное страхование имущества. Если позже выяснится, что покупка была отменена по причине, о которой вы не знали на момент покупки, вы будете застрахованы страхованием домовладельцев.
🔻 Ошибка 5: покупка квартиры у недееспособного Продавца
Если впоследствии выяснится, что владелец не отдавал себе отчета в своих действиях, договор купли-продажи будет признан недействительным. Человек может быть признан недееспособным, если
- Страдающие тяжелым психическим или психиатрическим заболеванием (состоящие на учете в психоневрологическом диспансере);
- Алкоголе- или наркозависимый (состоящий на учете в наркологическом консультационном центре).
Убедитесь, что продавец уже полностью компетентен при составлении договора купли-продажи. Попросите у нынешнего владельца справки о том, что он не состоит на учете в вышеупомянутых медицинских учреждениях.
🔻 Ошибка 6: спешка в покупке
Эта ошибка особенно распространена среди людей, живущих в больших городах и привыкших жить быстро. В результате они могут почувствовать спешку при совершении столь важной и ответственной покупки.
Обычно они предпочитают предложение, занявшее второе или третье место. Человек просто устал проводить инспекции, общаться с новыми продавцами, проверять документы и т.д. Однако, если бы он потратил на покупку немного больше времени, он мог бы найти гораздо более выгодное и прибыльное предложение в рамках своего бюджета.
Некоторые продавцы способствуют вашему ажиотажу и разжигают его. Для этого владелец создает «искусственный ажиотаж» вокруг продаваемой недвижимости — например, начинает уверять вас, что квартира уже куплена заинтересованными покупателями. В результате вы принимаете решение под давлением навязанных факторов и упускаете из виду более выгодные и привлекательные предложения. Не обманывайтесь и распознавайте такие психологические уловки.
✅ Ошибки при покупке квартиры в новостройке
Покупка первичной недвижимости означает, что физическое лицо (покупатель) работает с юридическим лицом (застройщиком, подрядчиком и т.д.). Здесь меньше рисков, чем на вторичном рынке недвижимости. Если необходимо изучить и проверить историю владения квартирой, то здесь в этом нет необходимости — ведь истории владения никогда не существовало. Однако покупка квартир на первичном рынке имеет и другие подводные камни.
🔻 Ошибка 1: невнимательное изучение ДДУ
Большинство квартир на первичном рынке продается по договору участия (SPA). Сложность для покупателя заключается в том, что не существует стандартной формы этого документа.
Безответственные и ненадежные застройщики научились уклоняться от своих обязательств, вставляя в договоры невыгодные пункты. Например, некоторые разработчики ловко вставляют в DDE пункт, который возлагает на покупателя дополнительные расходы.
Внимательно прочитайте DDS на предмет неточностей, спорных моментов или двусмысленностей. Если у вас есть сомнения, лучше проверить договор с юристом и только после этого подписывать документ. Также не стоит забывать, что УДС необходимо сначала зарегистрировать в органах государственной регистрации, и только после этого нужно платить за квартиру.
🔻 Ошибка 2: жертва рекламы
Некоторые покупатели попадаются на маркетинговые уловки застройщиков. Покупателей привлекают низкие цены и «выгодные предложения» — например, комната в подарок. В действительности может оказаться, что под «комнатой» застройщик подразумевает кухню, которая технически не является комнатой.
Не ориентируйтесь только на рекламу. Иногда мошенники организуют особенно масштабные рекламные кампании, чтобы заманить доверчивых клиентов. Всегда проверяйте репутацию и опыт выбранного вами застройщика (через интернет-обзоры, рекомендации друзей и т.д.). Если рекламируется особенно выгодное предложение, проверьте, подтверждено ли оно документально (на CD или в проектной декларации).
🔻 Ошибка 3: квартира с плохой планировкой
Эта ошибка может быть допущена как из-за спешки, так и из-за желания покупателя сэкономить на квартире. Часто люди хотят быстро купить квартиру большей площади, но по более низкой цене.
Однако расчетное соотношение цены и метража не должно превалировать над другими важными параметрами и характеристиками. Только 30 процентов покупателей знают, что не все метро одинаково удобны, комфортны и функциональны.
Следует учитывать поэтажный план квартиры, ее планировку, расположение и пропорции комнат. В качественном строительном проекте каждый квадратный метр используется рационально и эффективно.
🔻 Ошибка 4: неправильный выбор отопления
Наряду с другими техническими характеристиками квартиры, которую вы собираетесь купить, вас также должна интересовать система отопления здания. Спросите у застройщика, как отапливается дом — центральным отоплением или индивидуальным отоплением (автономный котел).
Некоторые покупатели считают индивидуальную систему отопления наиболее современным и технологичным вариантом. Однако индивидуальное отопление в здании всегда предполагает дополнительные расходы — техническое обслуживание, замена старого котла на новый и т.д. При оформлении сделки проконсультируйтесь с продавцом и рассчитайте, сможете ли вы покрыть эти расходы из собственного бюджета.
🔻 Ошибка 5: незнание района и туманность перспектив
Покупатель приобретает комфортабельную квартиру по хорошей цене. И, похоже, ему нравится этот район — новый, чистый, но без собственной инфраструктуры. Но это обстоятельство не смущает покупателя, поскольку застройщик уверяет, что все необходимые социальные объекты будут здесь «в ближайшем будущем».
Доверять разработчику в этом вопросе — большая ошибка. Помните, что основная задача застройщика — продать недвижимость. Для этого он может рассказать вам все, что вы захотите услышать. Однако все обещания и заверения должны быть записаны и задокументированы. В противном случае разработчик вряд ли выполнит то, что обещает.
В качестве примера можно привести следующую ситуацию: Семья слепо доверилась подрядчику и переехала в только что построенное здание. И они сталкиваются с серьезными трудностями. Рядом с домом не было детского сада, а в близлежащих детских садах не было мест. Поэтому родителям приходилось каждый день возить своих детей в район, что отнимало время, силы и деньги. Чтобы избежать проблем, следует заранее узнать о выбранном районе (есть ли там магазины, школы и детские сады, больницы и поликлиники, места отдыха и т.д.).
Еще одна ошибка: Покупатель привыкает к району, в котором он живет, и поэтому предпочитает квартиру-новостройку в знакомом месте. С другой стороны, в такой ситуации вы можете упустить более выгодные и привлекательные предложения. Не поленитесь и поищите новостройки в других регионах — вы можете найти действительно идеальный вариант.
Покупка квартиры — это сложный юридический вопрос со многими рисками. В каждой сделке есть свои подводные камни: в плане оформления документов, в плане технического состояния недвижимости и в плане маркетинговых уловок продавца. Не знаете, как избежать ошибок при покупке дома в вашей конкретной ситуации? Запросите бесплатную консультацию у юриста по вопросам веб-сайтов и получите ответы на свои вопросы.
Оцените статью
(Пока оценок нет)
Загрузка...