Задать вопрос
74 просмотров
307 просмотров
Отказ от покупки комнаты в коммунальной квартире (образец)
Содержание
Купля-продажа части квартиры в коммунальной квартире подчиняется определенным правилам, которые могут привести к аннулированию сделки. Одним из них является право других жильцов на приобретение комнаты в порядке живой очереди. Если они не хотят или не могут этого сделать, выдается документ об отказе от покупки. Только с таким документом вы можете свободно распоряжаться частью своего имущества и продавать его посторонним лицам.
✅ Требования законодательства
Статья 250 Гражданского кодекса Российской Федерации гласит, что собственник, решивший продать свою комнату в коммунальной квартире, должен предварительно уведомить об этом своих соседей. Они считаются совладельцами имущества и имеют право на его первоочередное приобретение. Условия сделки должны полностью соответствовать условиям, предлагаемым иностранцам:
- Цена, первоначальный взнос или аванс;
- условия оплаты (полная оплата, оплата в рассрочку, отсрочка платежа);
- дата, к которой жилье должно быть освобождено (после полной оплаты или на других условиях).
Пример. Соседям была предложена покупная цена в 350 000 рублей за комнату. Однако, получив отказ, владелец продал его третьему лицу за 250 000 руб. Когда сосед узнает о разнице в цене, он имеет право возражать против сделки на основаниях, предусмотренных действующим законодательством.
Если нет других жильцов, желающих расширить свое соседство, они должны письменно отказаться от покупки комнаты в коммунальной квартире. При отсутствии этого документа сделка с незаинтересованным покупателем может быть успешно оспорена в суде, поскольку в большинстве случаев суд встанет на сторону «пострадавшего» соседа.
✅ Процедура оповещения соседей
Процедура отказа от покупки комнаты в коммунальной квартире начинается с письменного уведомления соседей о предполагаемой продаже их части недвижимости. Процедура будет выглядеть следующим образом:
- Подготовьте проект текста уведомления.
- Выдайте документ каждому совладельцу коммунальной квартиры.
- Обсудите вопрос об отказе от покупки.
- Изложите документ в письменном виде (самостоятельно или через нотариуса).
- Заверьте отказ нотариально.
Идеально, если у вас хорошие отношения с соседями, чтобы они согласились на выдачу документа и его нотариальное заверение. Если он отказывается принять уведомление, написанное от руки, его необходимо отправить по почте, даже если он проживает в той же квартире. Важно, чтобы письмо вместе с описью вложений и квитанцией о возврате было отправлено заказным письмом и чтобы сохранилась квитанция об оплате почтовых расходов.
🔻 Как составить уведомление
В уведомлении о намерении продать недвижимость должны быть указаны следующие пункты:
- Сведения о лице, продающем комнату, и адресате.
- Сведения о документах на право собственности и свидетельство о праве собственности и намерении продать / выписка из Единого государственного реестра юридических лиц.
- Характеристика продаваемой недвижимости: адрес, размер, цена и условия покупки.
- Замечания по праву первого отказа.
- Крайний срок принятия решения.
- Последствия отсутствия ответа (продажа третьим лицам).
- Дата публикации.
- Подпись автора с расшифровкой.
🔻 Кому направлять
О планируемой продаже должны быть проинформированы только соседи с правом преимущественной покупки. Это лица, владеющие имуществом независимо от того, как оно было приобретено (приватизация, дарение, продажа или наследование). Лицам, проживающим по договору социального найма или аренды, разрешение не требуется. Выяснить реальные права соседей на комнаты коммунальной квартиры можно, сделав запрос в Федеральное управление записи актов гражданского состояния. Выписка выдается на основании паспорта заявителя после уплаты государственной пошлины в размере 200 рублей.
В случае неприватизированных помещений владельцем помещения считается муниципалитет. В этом случае все договоренности должны быть достигнуты с управлением имуществом муниципалитета.
При подготовке уведомления учитывайте, что среди совладельцев могут быть и несовершеннолетние:
- Дети до четырнадцати лет: Уведомление направляется родителям или другим законным представителям. Если такое соглашение может быть достигнуто, то именно они подписывают отказ от претензий.
- Дети в возрасте от 14 до 18 лет — уведомление направляется непосредственно им, но письменный ответ должен быть подписан одним из родителей/законных представителей.
В случае несовершеннолетних собственников также требуется письменное разрешение органа опеки.
🔻 Сроки ожидания ответа
Получив уведомление, любой жилец общей квартиры может отказаться от выставленной на продажу комнаты или выкупить ее по определенной цене. В последнем случае нет необходимости готовить письменный ответ, и сделка купли-продажи может быть завершена немедленно путем отправки документов в Федеральное регистрационное управление для передачи правоустанавливающего документа на имя нового владельца.
Закон предусматривает месячный срок для принятия окончательного решения, исчисляемый с даты получения, указанной в почтовом отправлении (статья 250(2) Гражданского кодекса Российской Федерации). Если в течение вышеуказанного срока ответ не получен, отказ автоматически считается отклоненным. Таким образом, юридические формальности соблюдены, и владелец/продавец имеет полную свободу продать комнату любому лицу. При этом к пакету документов должна быть приложена почтовая квитанция для регистрации перехода прав собственности покупателя в российском ЗАГСе. Это подтверждает, что соседи были письменно проинформированы о продаже своей доли в общем имуществе. Также собственник имеет право подтвердить этот факт и отсутствие ответа сособственников дополнительным документом у нотариуса. Для этого необходимо предоставить следующую информацию:
- Копии писем, отправленных каждому адресату;
- почтовые квитанции, подтверждающие факт отправки писем.
Человек, имеющий на руках такой документ от нотариуса, имеет право продать свою собственность кому угодно, не опасаясь судебных разбирательств с разгневанными соседями.
✅ Варианты оформления отказа
Существует два способа отказаться от права преимущественной покупки:
- Вы можете написать его сами, заверить у нотариуса и отправить заказным письмом;
- обратиться к нотариусу, который составит и заверит документ.
Документ может быть письменным или рукописным. Важно, чтобы решение было доведено до сведения владельца/продавца в письменном виде. Устное соглашение не является юридически обязательным.
От него также можно отказаться, обратившись в офис Росреестра. Однако на практике этот вариант используется крайне редко, поскольку для составления документа все совладельцы должны встретиться в ЗАГСе.
🔻 Необходимые документы
Для оформления/утверждения отказа от комнаты у нотариуса, каждый совладелец коммунальной квартиры должен представить следующее
- паспорт/свидетельство о рождении в качестве подтверждения личности;
- выписка из Единого государственного реестра юридических лиц / свидетельство о праве собственности, подтверждающее право собственности на долю в квартире, находящейся в долевой собственности;
- документы, подтверждающие право собственности на жилье; — правоустанавливающие документы, подтверждающие основание собственности.
Вместо совладельца общей квартиры может присутствовать его представитель, при условии наличия у него нотариальной доверенности на совершение таких сделок. Однако такой документ не требуется для родителей, действующих от имени своих детей.
🔻 Расходы
Самым большим расходом является нотариальный сбор, уплачиваемый за нотариальное заверение документа. Сумма колеблется от 1000 до 2000 рублей в зависимости от региона. В зависимости от обстоятельств могут применяться дополнительные сборы:
- почтовые услуги по отправке заказных писем (стоимость рассчитывается на основе почтовых сборов в зависимости от удаленности места проживания получателя);
- услуги нотариуса для подготовки текста документа.
Поскольку в получении документа заинтересован в первую очередь продавец, он обычно берет на себя все расходы.
✅ Содержание документа
В отказ на запрос о приобретении части коммунального жилья должна быть включена следующая информация:
- Имя.
- Дата и место исполнения.
- Сведения о лице, отказавшемся от права преимущественной покупки недвижимости (ФИО, паспортные данные).
- Характеристики недвижимого имущества.
- Заявления, подтверждающие отказ от покупки (иногда с припиской о согласии продать третьему лицу).
- Подпись автора.
Документ заверяется нотариусом подписью и печатью. При регистрации в нотариальной конторе заявителей обычно просят заполнить заранее подготовленную форму, что значительно сокращает время, необходимое для проведения процедуры.
🔻 Образец отказа от покупки комнаты в коммунальной квартире
✅ Срок действия отказа
Закон не регулирует, как долго действует отказ. Если поиск покупателя на комнату продолжается в течение длительного времени, собственник не обязан снова информировать соседей с правом преимущественной покупки. Исключение действует, если цена недвижимости ниже суммы, указанной в уведомлении, ранее направленном совладельцам общей квартиры. В случае повышения цен такие действия не требуются.
✅ Варианты решения проблемных ситуаций
Меры, принимаемые собственником в рамках закона, не являются гарантией того, что обязательства соседей по квартире будут добросовестно выполняться. Поэтому возможны следующие проблемные ситуации, которые требуют различных действий:
- Отказ принять письмо. В этом случае оно возвращается отправителю с отметкой об отказе в получении. Если переход права собственности зарегистрирован на имя неуполномоченного получателя, важно сохранить конверт запечатанным, а затем представить его в Управление Росреестра вместе с квитанциями об оплате почтовых расходов.
- Местонахождение одного из партнеров неизвестно. В этом случае необходимо инициировать судебное разбирательство, чтобы объявить человека пропавшим без вести и установить, что право преимущественной покупки должно быть соблюдено. Этот статус присваивается, если о местонахождении человека ничего не известно в течение 12 месяцев.
Если пропавшего человека не удается найти, суд назначает доверительного управляющего его имуществом, которого необходимо уведомить и дождаться ответа.
- Фактическое проживание совладельца в другом городе, в другой стране. В этом случае следует обратиться к нотариусу, который направит нотариально заверенное уведомление, а в случае отсутствия ответа выдаст соответствующее свидетельство.
- Наследство не принимается законными наследниками после смерти совладельца. Одна из самых сложных ситуаций. Можно обратиться в суд, чтобы определить, кто унаследует комнату умершего человека, или объявить ее наследством, которое муниципалитет должен получить из наследства. В обоих случаях определяется лицо, которому может быть направлено уведомление о предполагаемой продаже и ожидается ответ. При перерегистрации недвижимости в регистратуре необходимо приложить решение суда, уведомление и письменные документы об отказе.
У вас возникли трудности с отказом от покупки комнаты в коммуналке у соседей? На бесплатной консультации опытные юристы подскажут, какие шаги лучше предпринять в вашем случае. Они также могут дать рекомендации по перепродаже третьему лицу, чтобы избавить стороны от возможных проблем с судебными органами и юридических споров.
Оцените статью
(Пока оценок нет)
Загрузка...