Задать вопрос
136 просмотров
95 просмотров
Передаточный акт к договору купли продажи квартиры (образец) 2022
Содержание
Передача имущества новому владельцу оформляется отдельным документом. Покупатель и продавец должны максимально серьезно отнестись к акту передачи — все пункты договора должны быть правильными.
✅ Законодательная база
Передаточный акт — это документ, который должен быть составлен в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Правила купли-продажи содержатся в главе 2, параграф 7 Гражданского кодекса (статьи 549-558).
Статья 549 (часть 1) Гражданского кодекса гласит, что правоотношения между покупателем и продавцом возникают после заключения договора купли-продажи. Он отражает обязательство одной стороны передать имущество покупателю и обязательство другой стороны принять право собственности на имущество и выплатить сумму, которую требует продавец. Право собственности возникает после регистрации имущества в государстве. Фактическая передача имущества происходит на основании передаточного акта — такое условие предусмотрено статьей 556 Гражданского кодекса. В этой статье Гражданского кодекса также говорится, что отказ одной из сторон от подписания договора означает отказ от выполнения своих обязательств — без приема-передачи жилья сделка считается незавершенной.
Если подписание документов о передаче и приеме совпадает, то их совмещение не будет нарушением, но имейте в виду, что в этом случае объем договора придется увеличить. Все страницы должны быть переплетены, в противном случае они не будут приняты Регистратором. Обязательно укажите в тексте, что доверенность также служит документом, подтверждающим передачу имущества.
✅ Что такое передаточный акт при покупке квартиры, зачем он нужен?
С подписанием документа о фактической передаче квартиры процедура продажи завершается. С момента подписания договора продавец больше не несет ответственности за предыдущее владение недвижимостью, а покупатель принимает на себя не только право собственности, но и полную ответственность за коммунальные услуги и поддержание квартиры в хорошем состоянии.
Зачем мне нужен документ? С момента подписания трастового договора до фактической передачи ключей и переезда нового владельца проходит определенный период времени. За это время может произойти ряд событий, которые могут привести к ухудшению состояния имущества. Это приводит к тому, что имущество перестает соответствовать своим первоначальным характеристикам. Никто не застрахован от прорыва трубы, засорения канализации или короткого замыкания в трубе. Если это происходит до подписания предварительного договора, продавец несет ответственность за устранение последствий; если это происходит позже, ответственность несет покупатель.
Документ, подписанный обеими сторонами, удостоверяющий, что продавец передал квартиру покупателю, условия сделки полностью выполнены, текущее состояние здания удовлетворительное, жильцы выписаны, платежи за обслуживание оплачены (этот пункт может быть опущен, если покупатель согласился взять на себя долги и указал это в договоре купли-продажи недвижимости).
✅ Когда подписывается АПП?
Документ о праве собственности может быть подписан
- До передачи права собственности;
- После регистрации сделки государством.
Следует отметить, что в некоторых регионах при подаче документов на регистрацию регистратор требует наличие свидетельства о праве собственности. Это невыгодно для покупателя, так как он сразу берет на себя ответственность за имущество и не может требовать компенсации от продавца, если что-то случится.
Чтобы избежать рисков, можно оформить предварительный акт передачи новому владельцу и оформить окончательный акт передачи после приобретения прав собственности. Эксперт в области права должен помочь вам в правильном составлении акта передачи и напомнить, что соответствующая информация должна быть включена в основной договор.
Чтобы избежать риска, вы можете отнести самые важные документы регистратору и сказать, что ABP будет выдан сразу после подписания. Это затягивает срок регистрации, но максимально защищает покупателя от неприятных сюрпризов.
Если квартира была приобретена у застройщика, а не на вторичном рынке, то APP обычно подписывается при сверке счетов.
✅ Правила оформления
Законодательно установленной модели не существует. Единственным требованием является то, что оно должно быть оформлено в письменном виде. Текст может быть в любой форме, но есть обязательные элементы:
- Дата/место проведения;
- сведения о подписантах (паспортные данные, прописка/регистрация);
- основание для передачи права собственности (детали договора);
- реквизиты нотариальной конторы (если АКТ был подписан там);
- количественные/качественные характеристики жилища или его части — этажность, количество комнат, общая площадь и другие технические характеристики;
- свидетельство об отсутствии жалоб или перечень обнаруженных дефектов;
- детали соглашения;
- Подписи.
Кроме того, рекомендуется включить в текст пункты по следующим темам
- текущие показания счетчиков;
- отсутствие задержек в оплате коммунальных счетов и услуг связи;
- количество/спецификации предметов, переданных вместе с имуществом и включенных в стоимость имущества — мебель, техника;
- Пригодность для проживания (общее состояние жилища).
Можно добавить и другие пункты, связанные с передачей прав (например, о том, что арендатор будет освобожден после выезда) — чем подробнее информация, тем лучше.
Количество экземпляров договора купли-продажи и АПП одинаково — каждая из сторон, участвующих в сделке, должна получить по экземпляру, и еще один экземпляр может потребоваться для регистрации прав. В некоторых регионах регистратор не требует этого документа, но даже в этом случае рекомендуется защитить себя, составив его в простой письменной форме. Это в первую очередь в интересах покупателя, но также и в интересах продавца. Если у покупателя нет акта приема-передачи, он может заявить, что квартира не соответствует требованиям и в ней есть дефекты, которые необходимо устранить.
При долевом строительстве обязательным является акт передачи — копия остается у застройщика.
Если от имени одной из сторон действует законный представитель, должна быть выдана доверенность, в которой указано, что это лицо уполномочено
- подписать АПП;
- непосредственное участие в приеме/сдаче жилья.
✅ Как правильно сдать/принять квартиру?
Если не было достигнуто договоренности о том, что покупатель возьмет на себя долги, продавец должен предоставить счета за телефон и электричество до передачи недвижимости. Рекомендуется устранить дефекты, против которых может возражать новый владелец.
Получатель должен отнестись к этой процедуре максимально ответственно. После подписания документа продавец не несет ответственности за любые дефекты и обязан устранить их за счет владельца. При осмотре объекта недвижимости особое внимание уделите техническому состоянию инженерных коммуникаций. Необходимо проверить качество проводки, розеток, выключателей, труб, сантехники, целостность окон, дверей, эффективность работы передающих устройств.
Если квартира продается с мебелью, необходимо приложить список всей мебели. Важно санитарное и техническое состояние квартиры — трудно устранить плесень на стенах и потолке, а также насекомых, живущих в квартире.
Дефекты, которые не были оговорены при подписании договора, должны быть отмечены в накладной, и должен быть установлен срок для их устранения. Показания счетчиков, за которые новый арендатор платит за обслуживание, также должны быть зарегистрированы. По окончании осмотра покупатель может
- Подписать документ, подтверждающий отсутствие жалоб;
- Требуйте устранения дефектов до подписания договора;
- требовать компенсации в денежной форме — в этом случае покупатель будет решать проблемы.
Если жилье было приобретено на первичном рынке, застройщик обязан бесплатно устранить дефекты. В некоторых случаях можно добиться снижения стоимости или взыскания штрафа. Договор может быть расторгнут, если компания отказывается выполнять требования законодательства. После подписания договора купли-продажи продавец должен передать покупателю все копии ключей и документов.
✅ Передаточный акт при продаже доли недвижимости
При продаже доли в квартире необходимо соблюдать право преимущественной покупки; право преимущественной покупки распространяется на совладельцев недвижимости. Никаких дополнительных требований к составлению передаточного акта нет. Копия передаточного акта прилагается к каждому экземпляру титула собственности. Документ содержит паспортные данные сторон, полную информацию о продаваемой недвижимости (адрес, площадь, состояние) и порядок выплаты денег (до или после регистрации). Указывается количество и состояние предметов, включенных в цену (мебель, бытовая техника).
✅ Затягивание сроков
Нередко сделка взаимозачета осуществляется в форме продажи одной недвижимости и покупки другой. Поскольку оформление новой недвижимости требует времени, продавец не желает освобождать старую жилплощадь и затягивает все возможные сроки. Чтобы избежать такой проблемы, рекомендуется указать в договоре купли-продажи точный срок передачи свидетельства о праве собственности и квартиры — его нарушение является поводом для обращения в суд. Истец имеет следующие права:
- Претендовать на квартиру на основании несоблюдения условий договора купли-продажи;
- требовать аннулирования собственности и уплаты штрафов.
Продавцу рекомендуется заранее обсудить с покупателем возможность проживания в квартире до завершения строительства новой квартиры или заранее найти временное жилье.
✅ Передаточный акт по договору долевого строительства
Передача квартиры арендатору не завершена до подписания акта передачи. Этот документ обычно составляется нотариусом, работающим с застройщиком, и должен быть приложен к договору долевого участия. Правовые вопросы регулируются статьями 214-ФЗ, 556 Гражданского кодекса.
Застройщик не может требовать подписания документа о праве собственности до того, как государственная комиссия проведет экспертизу земли и все необходимые работы будут проведены БТИ.
В текст должна быть включена следующая обязательная информация:
- Название документа, дата подписания, название места;
- Информация о застройщике, паспортные данные дольщика;
- Полный адрес жилища, его описание;
- Ссылка на POA;
- Стоимость недвижимости;
- Информация о коммунальных предприятиях, которым будут производиться платежи;
- Подписи сторон (представитель компании подписывает от имени застройщика).
Все претензии, возникающие при приемке имущества, фиксируются в акте приемки. В нем также указывается срок исправления — не рекомендуется подписывать документ и платить полностью, пока застройщик не выполнит свои обязательства (исключение: застройщик предлагает финансовую компенсацию). Если вы не последуете этому совету, вам придется устранять все дефекты за свой счет. Нет возможности привлечь подрядчика к ответственности и получить от него компенсацию.
Перед подписанием договора владелец должен убедиться, что у многоквартирного дома есть почтовый адрес. Пока это не будет сделано, зарегистрировать квартиру будет невозможно. Также следует проверить документы, подтверждающие, что здание одобрено государственной комиссией.
При осмотре здания обратите особое внимание на системы вентиляции, электроснабжения, водоснабжения, канализации и отопления. Следует также учитывать качество остекления и отделки поверхности. Если в уведомлении об утверждении не указано иное, срок проверки обычно ограничивается одной неделей. APP составляется в трех экземплярах — один экземпляр остается у сторон сделки, а другой передается Регистратору вместе с пакетом документов.
✅ Налоговый вычет
Для получения налогового вычета при покупке жилья на вторичном рынке не обязательно подавать АПП — информацию о переходе права собственности можно получить в Росреестре. Обязательно наличие чека на деньги покупателя.
Если вы приобретаете квартиру по договору долевого участия, право на вычет входного налога возникает с даты передачи, которая должна быть приложена к документам (статья 220(6)(3) Налогового кодекса). Это требование также относится к приобретению жилой недвижимости в контексте передачи прав или совместного владения в ЖСК.
Как составить договор передачи в соответствии с договором купли-продажи? Поскольку при покупке квартир на вторичном рынке этот документ составляется в свободной форме, существует риск упустить важные детали. Юристы сайта помогают избежать ошибок, дают советы по осмотру квартиры, составляют список претензий и устанавливают сроки их устранения.
Оцените статью
(Пока оценок нет)
Загрузка...