Задать вопрос
28 просмотров
76 просмотров
Подводные камни и риски при покупке квартиры по договору дарения
Содержание
Насколько безопасна продажа квартиры, переданной продавцу по договору дарения? Негативный исход для покупателя возможен, но процент таких случаев невелик. Если вы знаете, на что нужно обратить внимание, вы сможете полностью защитить себя от риска возникновения спора или расторжения договора.
✅ Риски покупки квартиры, полученной по дарственной
При использовании договора дарения для приобретения права собственности на недвижимость существуют определенные риски для получателя.
- Неспособность донора заплатить или отказ от договора дарения. Если даритель признан недееспособным или договор дарения расторгнут, имущество не может быть продано дарителем третьему лицу. Если сделка уже состоялась, продавцу следует ожидать претензий со стороны самого дарителя или его наследников (родственников), что может привести к судебному разбирательству.
Отмена договора дарения не влияет на результаты сделки купли-продажи, совершенной дарителем — покупатель не теряет своих прав на квартиру. Все претензии предъявляются продавцу, который, в свою очередь, выплачивает присужденную компенсацию. Однако это касается только тех случаев, когда сделка была проведена в полном соответствии с законом. Нарушения в оформлении документа имеют негативные последствия для покупателя — он может потерять право на квартиру.
Чтобы избежать осложнений, следует быть очень внимательным при составлении договора — лучше доверить это опытному юристу. Избежание неточностей и других ошибок в документе защитит от рисков.
- Избежание налоговых обязательств со стороны продавца. Сложности могут возникнуть, если продавец не уплатил налог на дарение — подоходный налог взимается, если даритель не является близким родственником получателя (статья 217 Налогового кодекса). В случае выявления нарушений со стороны продавца Федеральная регистрационная служба может приостановить регистрацию.
- Мошенническая сделка. Другой риск заключается в том, что подарок может быть замаскирован под продажу или покупку. Если обманутая сторона подаст иск в суд, сделка может быть признана поддельной и признана недействительной. Если срок давности (3 года) еще не истек, такую возможность нельзя исключать. Следует отметить, что срок исчисляется с момента, когда потерпевшая сторона осознает, что ее права были нарушены.
- Пожертвование имущества юридическим лицом или индивидуальным предпринимателем. Один из способов «потопить» активы в контексте предстоящего банкротства — сделать дарственную в пользу какого-либо лица, а затем продать имущество. Такая сделка может быть оспорена в суде заинтересованным лицом.
✅ Признание дарственной недействительной
Если вы покупаете недвижимость, оставленную владельцу по договору дарения, вы должны убедиться в отсутствии претензий со стороны дарителя, его родственников или наследников. Даже если эта ситуация не приведет к утрате прав на приобретенную квартиру, вы все равно будете вовлечены в судебное разбирательство.
На практике пожертвования редко отменяются. Если даритель имел право передумать до вступления в права собственности, то после регистрации прав это уже невозможно. Пожертвованное имущество может быть возвращено бывшему владельцу только в случаях, предусмотренных законом. Подробности регулируются статьями 575, 576, 577 и 578 Гражданского кодекса РФ.
По просьбе дарителя дарение может быть отменено только в случаях, предусмотренных статьей 578 Гражданского кодекса Российской Федерации. В частности, даритель имеет право включить в договор дополнительный пункт. Согласно этому пункту, в случае смерти дарителя имущество возвращается к владельцу. Стоит обратить особое внимание на этот момент — если квартиру продает не тот, кому была сделана дарственная, а наследники, могут возникнуть проблемы. Если в договоре есть такой пункт, то наследники дарителя не имеют права распоряжаться квартирой.
В случае несоблюдения формы документа договор может быть расторгнут (статья 574 Гражданского кодекса Российской Федерации). Нередко это оспаривается, если донор является недееспособным. Риск возникновения такой ситуации особенно велик, если договор дарения не заверен нотариально. Это дает родственникам возможность вступить во владение имуществом. Если есть нотариально заверенный акт, то проблем будет немного — нотариус подтверждает, что даритель отвечал за свои действия во время сделки и осознавал последствия. Доказать обратное будет невозможно.
Документ будет признан недействительным в следующих случаях:
-
;
- донор находится в зависимости от донора или организации, в которой работает донор (это относится к опекунам, медицинскому персоналу, представителям социальных служб, опекунам/попечителям);
- они получили эти предметы в подарок в связи с исполнением своих обязанностей
- что жилье находилось в общей собственности и другие совладельцы не давали на это согласия;
- подаренное жилье было заемным — в этом случае оно не может быть предметом дарения, так как это нанесет ущерб интересам третьих лиц
- донор не получил согласия своего супруга;
- если документ содержит ошибки, есть подозрение, что он был подготовлен под давлением или подделан преступниками.
✅ Как избежать проблем при покупке квартиры по договору дарения?
Покупка дома по дарственной в большинстве случаев не связана с серьезными рисками, но полностью исключать их тоже не следует. Стоит проконсультироваться с юристом даже при обсуждении деталей с продавцом — он подскажет, какие моменты заслуживают особого внимания и где можно получить необходимую информацию. В целом, алгоритм выглядит следующим образом.
🔻 Получение сведений из Росреестра
Это обязательный шаг при приобретении недвижимости, независимо от того, как продавец получил права собственности (путем дарения, продажи или наследования).
Расширенную выписку из Единого государственного реестра недвижимости можно получить в многофункциональном центре, территориальном органе Росреестра РФ, на сайте Росреестра или через сервис «Госуслуга». В обоих случаях требуется уплата государственной пошлины. Если недвижимость была зарегистрирована до 1998 года, то за информацией следует обратиться в МФЦ — там предоставят расширенную выписку из домовой книги.
Документ содержит подробную информацию о передаче прав на недвижимость — личные данные всех владельцев и период их владения недвижимостью. В нем содержится информация об обязательствах, требованиях и правах, а также о количестве собственников в случае совместного владения. Это исключает риск предъявления прав собственности третьими лицами.
Срок давности составляет 3 года в общем праве и 1 год в случае недействительного правового акта. Этот срок исчисляется с момента, когда лицо осознает, что его права были нарушены (статья 200 (1) Гражданского кодекса).
🔻 Беседа с продавцом и дарителем
Если в ходе исследования у вас возникли вопросы к продавцу, стоит получить от него аргументированные ответы (факты подтверждаются сертификатами, декларациями и другими документами). Особенно это касается уплаты налога на дарение (13% для физического лица, не являющегося близким родственником дарителя). Документ из налоговой службы служит доказательством того, что подоходный налог был уплачен в казну. Если продавец заявляет о своем праве не платить налог, он должен представить соответствующие документы (свидетельство о рождении или браке, решение суда об усыновлении).
Если даритель еще жив, вам необходимо поговорить с ним — так вы сможете оценить его дееспособность и убедиться, что дарение не будет отменено по какой-либо причине.
Одного телефонного звонка недостаточно — необходимо организовать личную встречу. Не помешает договориться о том, чтобы донор пришел на встречу. Если продавец хочет что-то скрыть, он может организовать фальшивую «встречу».
🔻 Разработка текста документа
Убедившись в отсутствии препятствий для заключения сделки, можно приступать к составлению договора. Лучше довериться адвокату — самостоятельное составление может привести к ошибкам или упущению важных моментов.
Чтобы избежать возможных рисков, в договор следует внести дополнительный пункт. В этом документе должно быть указано, что продавец берет на себя полную ответственность в случае претензий третьей стороны и обязуется возместить любой ущерб.
Правильно оформленный документ обеспечивает безопасность сделки. Благодаря этому покупатель может защитить свои права на приобретенную недвижимость даже в случае возникновения трудностей. Ответственность переходит к продавцу, и продавец принимает на себя ответственность.
На первый взгляд, приобретение жилья, полученного продавцом в дар, ничем особо не отличается от заключения обычной сделки. Это не так, поскольку процесс требует гораздо большего внимания к деталям. Как избежать подводных камней и рисков при покупке квартиры по договору дарения? Юристы сайта консультируют по юридическим аспектам сделки, отвечают на возникающие вопросы и помогают избежать ошибок при составлении договора купли-продажи.
Оцените статью
(Пока оценок нет)
Загрузка...