Задать вопрос
93 просмотров
45 просмотров
Покупка доли в квартире: подводные камни и риски
Содержание
Рынок недвижимости привлекает мошенников, которые хотят нажиться на доверчивых людях. Особенно часто страдают покупатели квартир, находящихся в долевой собственности. Попытка заключить выгодную сделку приводит к тому, что они теряют квартиру или деньги. Часто владельцы теряют несколько сотен или даже миллионов рублей. Хитрые торговцы постоянно придумывают новые аферы. Вы должны быть бдительны и вооружиться юридической информацией.
Как избежать мошенничества с долями в многоквартирных домах? На какие факторы следует обратить внимание? Как приобрести долю в собственности без хлопот, риска и напряжения? Мы решаем все спорные вопросы, указываем на ошибки и даем советы на будущее.
✅ Что такое доля в квартире и стоит ли ее покупать?
Рост цен на жилье приводит к его нехватке. Многие люди не могут позволить себе купить собственную квартиру. Можно найти альтернативу — совместную квартиру (например, с той же ипотекой).
Доля в жилье — это процент от общей собственности на жилье. Различают отдельно стоящие и не стоящие доли. Первые представляют собой изолированные помещения (спальня — 18 м²), а вторые — концептуальные доли (например, ¼ часть квартиры).
Можете ли вы сравнить покупку доли с покупкой квартиры? Ни в коем случае! Даже если доля составляет 12/13 или 20/21, человек не является единственным владельцем. Вам также необходимо учитывать интересы других совладельцев.
Другой вопрос, стоит ли покупать долю в квартире. Не каждый может захотеть иметь дело с частями дома. Но другие считают, что это лучший вариант.
Как вы думаете, покупка акций — это хорошая идея или нет?
- Если вы остро нуждаетесь в жилье в городе, покупка акций решает эту проблему. Достаточно купить самую маленькую часть квартиры (например, 1/20 часть или 1/90 часть доли). Владелец покупает долю и регистрирует себя и своих детей. Если он хочет зарегистрировать своего супруга, родителей и третьих лиц, другие совладельцы квартиры должны дать согласие.
- Если вы заинтересованы в приобретении квартиры — покупка доли позволяет вам в будущем предъявить претензии к частичным совладельцам. Согласно статье 250 Гражданского кодекса, существующие совладельцы имеют приоритет при покупке акций.
- Если вы нуждаетесь в жилье, вы должны покупать только долю в натуре. Или альтернативный вариант — доля в виде изолированной комнаты (например, ⅓ 3-комнатной квартиры). Эти пункты можно найти в документе из земельного кадастра или в договоре о кондоминиуме.
Покупатель должен ответить на вопрос, нужна ли ему эта доля и что он должен делать с ней в будущем. Найти людей, желающих купить акции, бывает очень сложно. Особенно если по соседству живут пьяницы, наркоманы, бывшие заключенные или просто сварливые хозяева.
✅ Подводные камни и риски при покупке долей
Представьте, что вы почти не накопили денег на покупку квартиры: взяли ипотечный кредит, заняли деньги у друзей, сняли их с депозита в банке. Будет большим разочарованием, если сделка не состоится. Это только в лучшем случае. Все может быть еще хуже — например, если вы потеряете все деньги, которые накопили для сделки с недвижимостью.
Давайте посмотрим, каковы риски и чего можно ожидать от недобросовестных владельцев:
Риск № 1. Долг
Квартира — это место, где живут люди. При покупке неудивительно обнаружить, что на вашу долю зарегистрированы другие люди. Это могут быть супруги, родственники или знакомые продавца. Если вам придется освободить квартиру, вам придется обращаться в суд — а это долгий и утомительный процесс.
Перед совершением сделки попросите у продавца документ о проживающих в квартире людях — архивную выписку из домовой книги. Здесь перечислены все люди, которые проживали или проживают в настоящее время в данной квартире. Если вы обнаружили зарегистрированных жильцов, попросите продавца снять их с регистрации. Конечно, не на словах, а со справкой из Министерства внутренних дел.
Риск 2. Совладельцы не отказались от покупки.
Убедитесь, что нынешние совладельцы квартиры не имеют прав на долю. Они имеют приоритет при передаче прав, что означает, что они могут легко оспорить сделку, если они не были уведомлены первыми. Согласно статье 250 (3) Гражданского кодекса Российской Федерации, признание недействительности договора купли-продажи подлежит рассмотрению в суде. Почему вы должны идти на ненужный риск?
В качестве доказательства используются не только уведомления других партнеров. Вы должны попросить у продавца нотариально заверенную справку об отказе от квартиры, что она была приобретена совладельцами.
Риск № 3: Неадекватный продавец
В сделке может участвовать только юридически грамотное лицо, отдающее себе отчет в своих действиях. Недобросовестность — это нарушение, влекущее признание недействительности сделки (пункт 1 статьи 171 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Компетентность продавца можно оценить как визуально, так и по документам. Одним из них является медицинская справка о том, что продавец не состоит на учете в психиатрической клинике или наркологическом диспансере. Вы также можете вежливо попросить орган опеки предоставить документ о том, что данное лицо не находится под опекой третьего лица.
Риск № 4. Обход нотариуса.
Хитрые продавцы могут предложить сэкономить деньги и не обращаться к нотариусу. Помните, что позже вам придется за это заплатить. Да, и такие сделки не регистрируются в Росреестре. С 2016 года нотариальная форма является обязательной для сделок с долями в квартирах.
Проинформируйте продавца обо всех деталях. Я рекомендую найти «дешевого» нотариуса, который не завышает цену за свои услуги. Если продавец не желает заверять сделку нотариально, лучше не рисковать и вообще отказаться от сделки.
*/ Не соглашайтесь обменять покупку на дарственную на долю в квартире. Даже если такая сделка на первый взгляд нотариально заверена, совладельцы могут подать иск и оспорить намерения сторон. Особенно если они узнают, что «даритель» получил деньги за якобы подаренную часть дома. Если будет выявлено мошенничество, вы должны будете вернуть долю продавцу, а продавец также должен будет вернуть деньги. И может оказаться, что деньги уже потрачены, оставив покупателя ни с чем.
Риск № 5. Долги продавца.
Собственник получает скидку на свою долю в квартире за счет долгов по оплате жилья и коммунальных услуг. Счастливый покупатель может не задумываться об этом, в конце концов, он сэкономил деньги! Но проблемы начинаются позже, когда владелец получает счет за квартиру + проценты за просрочку. А иногда и повестка в суд, когда коммунальная компания подает в суд за неуплату коммунальных платежей. Вы поймете, что будете нести ответственность перед новым владельцем, то есть покупателем.
Попросите выписку из ЕИРЦ или «новую» выписку из ЕГРН с данными о квартире. Не берите долю, если у владельца есть большая сумма денег. Даже если вам предлагают скидку с поправкой на долг, не рискуйте. Или же обратиться в ЕИРЦ и сделать перерасчет — долги перейдут к продавцу, а покупатель начнет платить за обслуживание «с чистого листа».
Риск № 6. Отсутствие согласия супруга или супруги
Заключение договора купли-продажи с одним из супругов — это всегда риск. Если квартира признана совместной собственностью, необходимо согласие обоих супругов (пункт 3 статьи 35 Семейного кодекса). Отсутствие согласия приводит к тому, что сделка может быть поставлена под сомнение с юридической точки зрения. Зачем рисковать, если вы их знаете?
Во-первых, проверьте паспорт продавца — убедитесь, что это оригинал документа (копию легко подделать). Если вы видите, что продавец состоит в браке, спросите согласие второго супруга. Отказ от нотариально заверенного согласия — явный повод проявить осторожность и расторгнуть договор.
Риск № 7. мелкие собственники
Несовершеннолетние не допускаются к участию в продаже домов. До достижения ребенком 18 лет о его интересах заботятся его законные представители — мать, отец, опекун (статья 60 (3) Семейного кодекса). До продажи доли ребенка взрослые обязаны найти новое жилье. Условия проживания не должны быть хуже существующих. Контроль за этими пунктами возложен на орган опеки и попечительства.
Если доля ребенка в доме под вопросом, запросите официальное заявление в местном органе опеки. Узнайте о выделении другой акции. Проверьте, действительно ли существует адрес новой квартиры. Если нет никаких подозрительных обстоятельств, подпишите договор купли-продажи.
Список подводных камней можно продолжать бесконечно. Мошенники постоянно придумывают новые уловки для обмана, поэтому нужно быть готовым к любым уловкам. Лучше всего доверить сделку адвокату — он защитит вас от уловок нечестных людей.
✅ Порядок покупки доли в квартире
Как купить долю в квартире, не попавшись на удочку хитрых продавцов? Вы должны следовать алгоритму сделки. Этот вопрос рассматривается в следующих подразделах.
🔻 Инструкция: этапы
Как купить долю в квартире, учитывая возможные риски:
Шаг 1: Проверьте, открыта ли транзакция.
Попросите собственника предъявить паспорт, документы на продаваемую долю, сертификаты и разрешения, нотариальные документы. Ознакомьтесь с их содержанием и проверьте их подлинность. Потратьте время на то, чтобы оценить свое намерение совершить покупку.
Шаг 2: Подписание договора купли-продажи
Проведите переговоры с продавцом и запишитесь на прием к нотариусу. Обратитесь к нотариусу и оплатите государственную пошлину. Нотариус проконсультирует вас о том, как подписать договор купли-продажи. Одновременно необходимо составить акт приема-передачи (АП) помещения. Если вы согласны с условиями, вы должны подписать его.
Шаг 3: Определитесь со способом оплаты: наличными или банковским переводом (см. «Получение денег за долю в квартире»).
Шаг 4: Принесите договор и документы в МФЦ.
Заявления можно подать через «Мои документы» или непосредственно в Росреестре. Государственные пошлины должны быть оплачены заранее. Регистраторы уведомят вас о том, когда вы сможете забрать заполненную декларацию из ЕГРН.
Шаг 5: Завершить регистрацию
Шаг 6: Выплатить продавцу остаток за долю дома — обычно через банковскую ячейку, аккредитивный счет и т.д.
Убедитесь, что сделка является юридически обоснованной. Не полагайтесь только на нотариуса. Если в ходе сделки будут выявлены риски, вернуть время назад невозможно. Лучше быть полностью информированным заранее, чем потом сожалеть об упущенных возможностях.
🔻 Список документов
Стандартная регистрация продажи предполагает подачу заявления в МФЦ или Росреестр. Набор документов, необходимых для регистрации, практически идентичен.
Необходимыми документами являются:
- Заявление типа Росреестра — бланк предоставляется сотрудником;
- Паспорт Российской Федерации;
- Договор о продаже доли в квартире;
- Нотариальные декларации других акционеров;
- Согласие второго супруга;
- Свидетельство органа опеки и попечительства;
- другие данные.
Сотрудники офиса «Мои документы» расскажут вам, какие документы нужно взять с собой в случае необходимости. Как правило, МФЦ сами запрашивают информацию. Для этого существует электронный архив и бумажный файл.
🔻 Образец отказа от преимущественного права покупки доли в квартире
Обязательно в случае совместного владения. Отказ должен быть оформлен строго в письменном виде. Словесные заверения не внушают доверия и не могут быть использованы в качестве аргумента.
🔻 Образец договора купли-продажи доли в квартире
Основной документ соглашения между двумя сторонами — продавцом и покупателем доли в квартире. Он составляется в присутствии нотариуса. Без печати и подписи секретаря суда договор не действителен для Росреестра.
🔻 Сроки
Содержание статьи касается покупки доли, и поэтому нас интересуют условия для покупателя.
Составить и заверить договор купли-продажи можно в течение 1 дня.
Затем необходимо подать документы в Росреестр. Обычно вы получаете выписку из ЗАГСа в течение 3-5 дней, но возможны задержки. Если вы воспользуетесь опцией «Мои документы», срок будет продлен на 2-3 дня. Это время необходимо для передачи документов в центральный офис Росреестра.
🔻 Стоимость
Расходы включают в себя государственные пошлины, услуги нотариуса и налоги. Попробуем подсчитать, сколько стоит покупка доли в квартире:
- Госпошлина — 2 000 рублей с человека (в нашем случае — с покупателя);
- плата государственного нотариуса за утверждение договора — 0,5% от цены недвижимости (точнее, доли). Общая сумма не может быть больше 20 000 рублей и меньше 300 рублей;
- Нотариальные услуги — индивидуальные, в зависимости от региона (в соответствии с рекомендациями Нотариальной палаты РФ).
Каждый, кто продает недвижимость, получает доход, с которого взимается 13% налог (налог на доходы физических лиц).
Те, кто покупает долю в квартире, имеют право на налоговый вычет в размере стоимости покупки. Что это такое и как на него претендовать, можно узнать из статьи «Налоговый вычет при покупке квартиры, находящейся в совместной собственности супругов».
Таким образом, у плоских предложений есть свои подводные камни. Застраховаться от них практически невозможно. Однако если следовать рекомендациям, изучить детали сделки и просчитать риски, можно снизить процент ошибок.
Вы хотите присоединить квартиру, но боитесь рисков? Обратитесь за советом к нашим юристам. Они проведут все исследования, оценят риски, рассчитают план действий и дадут рекомендации. Даже если вы уверены в продавце, вы должны защитить себя! Адвокат найдет проблемы, которые обычные люди не замечают по незнанию. Вам не придется возвращаться, переписывать документы или просить возврата денег. Адвокат бесплатно предоставит вам информацию о том, стоит ли связываться с продавцом и на что следует обратить внимание. Преимущества очевидны: вы экономите деньги, нервы и драгоценное время.
Оцените статью
(Пока оценок нет)
Загрузка...