Задать вопрос
39 просмотров
47 просмотров
Покупка доли в квартире: подводные камни, порядок оформления — как купить долю в квартире у родственников
Содержание
Если вы нуждаетесь в недвижимости и не можете купить квартиру самостоятельно, то покупка доли в квартире может стать лучшим решением. Совместное проживание дешевле, чем изолированная квартира или даже комната. Собственник имеет право зарегистрировать себя и членов своей семьи в своей доле. Поэтому покупка совместной собственности помогает решить вопрос с регистрацией.
✅ Виды собственности
Совместная собственность — это собственность, принадлежащая более чем одному владельцу. Если доли отдельных владельцев не указаны, то имущество считается совместной собственностью. Например, квартира, приобретенная в браке, является совместной собственностью супругов.
Если указана доля каждой стороны, имущество считается разделенным.
Акция может быть вкладом в натуральной форме или непроданной акцией. Примером может служить выделение комнаты в общей квартире. В этом случае каждому собственнику выделяется его часть в виде комнаты, а общие услуги принадлежат совладельцам на основании общего права совместного владения.
Чтобы узнать, каким правом обладает владелец кондоминиума, необходимо обратиться к документу о государственной регистрации или выписке из Единого государственного реестра юридических лиц.
Если он указывает на право собственности на часть в виде дроби, например, ¼, это означает, что существует совместная собственность с неразделенной долей в натуре. Если указана конкретная комната, это означает, что доля выделена. Тип права указан в соответствующей колонке.
Важно обратить внимание на эти моменты перед покупкой. Если впоследствии недвижимость придется продавать, доля потеряет в цене по сравнению с выделенной комнатой в общей квартире.
✅ Подводные камни
Покупка акций часто выглядит привлекательной из-за низкой стоимости. Существуют некоторые особенности совместного жилья и тонкости работы с ним, которые необходимо учитывать.
🔻 Владение долей в праве и частью квартиры — разные вещи
Многие покупатели думают, что, приобретая ½ квартиры, они приобретают право собственности на изолированную площадь. В действительности это не всегда так.
У арендаторов могут быть установленные исторические правила пользования, которые могут измениться, когда новый владелец займет здание. Нередко совладельцы обращаются в суд для определения порядка пользования имуществом. Каждый совладелец имеет законное право на распределение своей доли. Это возможно только в том случае, если есть возможность разделить недвижимость на равные части с отдельными входами. Поэтому выделение в натуре происходит крайне редко. Вы должны знать об этом, когда соглашаетесь на покупку акций. Порядок пользования и распоряжения общим имуществом прописан в статьях 244-252 части 1 главы 16 части 1 Гражданского кодекса РФ.
🔻 Отношения с соседями
Эта ловушка касается морального аспекта проживания в коммунальной квартире. Если квартира нужна вам только для регистрации, вы, конечно, можете не обращать внимания на соседей. Однако совместная жизнь с другими людьми в квартире сложна и часто приводит к конфликтам.
🔻 Права соседей на преимущественную покупку
Моральный аспект отношений с соседями также приводит к юридическим проблемам. Человек, покупающий акции, должен ожидать, что сделка не будет проходить быстро.
Согласно закону, другие совладельцы общего имущества имеют право преимущественной покупки доли совладельца (ст. 250 ГК РФ). Это означает, что до подписания договора купли-продажи владелец недвижимости должен сообщить своим соседям о продаже. Это можно сделать различными способами:
- Отправьте письменное уведомление по почте.
- Обратитесь к нотариусу для отправки писем.
- Поговорите с соседями и заручитесь их письменным отказом от покупки.
Третий вариант — самый быстрый. Однако если хотя бы один сосед не хочет отказываться, вам придется подождать месяц. Если права совладельцев не соблюдаются, любой из них может оспорить сделку в суде в течение 3 месяцев — это основной риск при покупке акций.
🔻 Один из дольщиков против продажи
Распространенная ситуация — когда один из владельцев игнорирует уведомление. Это происходит в том случае, когда один из соседей хочет заблокировать продажу, но не может купить долю по заявленной цене. Отказ соседа от права преимущественной покупки не является обязательным условием для продажи. Если в течение 30 дней после получения письма совладелец не сообщит о своем намерении приобрести долю соседа, сделка будет заключена. Риск для покупателя заключается в том, что процесс покупки затянется.
🔻 Долю решили выкупить соседи
Одна из самых неприятных ситуаций для покупателя, внесшего задаток, — когда его сосед положительно реагирует на предложение купить его долю. Это означает, что он решил воспользоваться своим правом первоочередного отказа. В этом случае продавец должен вернуть задаток покупателю и продать долю соседу.
Информирование соседей не принуждает их к продаже. Владелец может передумать о сделке в любое время. В этом случае возможно приобретение доли в обход прав совладельцев, например, через договор дарения или займа. Однако в этом случае существует риск, что акционеры обратятся в суд. Не каждый продавец захочет принять подарок. Это тем более верно, если среди соседей есть покупатель.
🔻 Несовершеннолетние собственники
Если одним из собственников квартиры является несовершеннолетний, отказ от права преимущественной покупки требует одобрения органа опеки (статья 60 Семейного кодекса, статья 37, пункт 2 Гражданского кодекса). Если соседи не согласны обратиться в орган опеки, сделка может быть совершена через 30 дней после получения письменного уведомления, если родители или опекуны несовершеннолетнего не сообщили о своем желании приобрести долю.
Если продавец является несовершеннолетним, требуется разрешение органа опеки и попечительства. В обмен на проданную долю ребенку должно быть предоставлено другое жилье, и это жилье не должно быть неполноценным. Если ребенок постоянно проживает в другом месте или в другой недвижимости, то деньги от продажи недвижимости зачисляются на банковский счет на имя ребенка. Все меры должны приниматься по согласованию с органами опеки и попечительства (ст. 37 (2) Гражданского кодекса РФ).
Разрешение на опекунство действительно в течение одного месяца. Кроме того, продавцу необходимо время, чтобы найти подходящий дом для ребенка. Покупателю придется подождать. Сделка не состоится быстро.
🔻 Обременение
Прежде чем решиться на покупку, необходимо проверить, не заложена ли недвижимость. Это относится ко всей недвижимости, включая долю, которую вы покупаете. Для этого попросите у продавца выписку из Единого государственного реестра юридических лиц.
🔻 Коммунальные платежи
Статья 249 Гражданского кодекса Российской Федерации регулирует порядок оплаты расходов, связанных с проживанием в коммунальной квартире. Закон не запрещает вам создать совместный счет для оплаты коммунальных платежей и использовать один и тот же расчетный документ или разделить счета и оплату услуг пропорционально вашей доле в квартире.
Перед покупкой следует выяснить, как именно можно получать и оплачивать квитанции. Идеальное решение — когда арендную плату за вашу долю платит арендатор. В этом случае возьмите выписку из банка и заявление продавца об отсутствии неоплаченных счетов-фактур.
Если у вас есть совместный счет и на этом счете имеется задолженность, вы не должны покупать дом, пока долг не будет погашен. После получения права собственности на недвижимость вы можете создать отдельный счет.
🔻 Неузаконенная перепланировка
План в техническом паспорте должен быть проверен путем сравнения его с реальным жильем. Если имеются несоответствия, например, несанкционированная перепланировка, то без их исправления невозможно определить дальнейшее использование квартиры.
✅ Покупка у родственника
Если покупатель уже является совладельцем и хочет увеличить свою долю путем приобретения доли родственника, то покупка может быть совершена без согласия соседей. В этом случае право преимущественной покупки не нарушается.
Если доля продается родственником, но покупатель не является совладельцем, процедура такая же, как и для неродственников. Соседи должны быть проинформированы, чтобы защитить свои права. Если один из них захочет купить недвижимость, сделка не состоится.
Чтобы не отправлять письма соседям и не быть связанным их решением, продавец и покупатель часто прибегают к другим формам соглашения.
🔻 Договор дарения
Обычно сделка с родственником осуществляется через договор дарения. Этот вариант предполагает безвозмездную передачу имущества и поэтому не требует права первого отказа.
🔻 Договор займа
Другой способ избежать уведомления соседей — заключить кредитный договор, в котором доля заложена в качестве залога. По истечении оговоренного срока возврата долга право собственности переходит к заимодавцу (глава 42, статья 807 Гражданского кодекса).
🔻 Налогообложение при сделке с родственниками
Если дарение было совершено между близкими родственниками, даритель освобождается от уплаты подоходного налога (статья 217 Налогового кодекса РФ). Согласно Семейному кодексу, к близким родственникам относятся родители, дети, братья, сестры, бабушки и дедушки. В других случаях родства подоходный налог с физических лиц уплачивается по ставке 13%. Те, кто приобрел недвижимость у своих ближайших родственников, не имеют права на налоговые вычеты (статья 220 Налогового кодекса).
✅ Особенности и порядок оформления сделки
Подробная информация о государственной регистрации права совместной собственности на недвижимое имущество содержится в статье 42 ФЗ № 218 «О государственной регистрации недвижимого имущества». Сделки, связанные с продажей долей в совместной собственности, заверяются нотариально.
Перед подписанием договора купли-продажи необходимо составить предварительный договор. Поскольку оповещение соседей происходит не очень быстро, сделка обычно занимает более месяца, поэтому намерение приобрести долю подтверждается задатком. Если кто-либо из соседей пожелает воспользоваться своим правом первого отказа, продавец вернет задаток без штрафа. В этом случае предварительный договор будет расторгнут. Покупатель должен быть готов к такому исходу.
🔻 Пакет документов для регистрации договора купли-продажи
Основной договор составляется и подписывается у нотариуса. Для этой процедуры необходимо подготовить пакет документов:
- паспорта продавца и покупателя;
- выписка из Единого государственного реестра юридических лиц;
- документ, на основании которого продавец приобретает права собственности;
- техническое и кадастровое описание жилья;
- доказательства того, что совладельцы были уведомлены о продаже;
- отказ от права преимущественной покупки других акционеров;
- справка обо всех зарегистрированных в квартире жильцах;
- Нотариально заверенное согласие на продажу от одного из супругов, если доля была приобретена в браке.
- согласие органа опеки и попечительства в случае несовершеннолетнего.
В контракте устанавливается цена и порядок расчетов. Необходимо заранее определить, кто будет оплачивать услуги нотариуса.
Документы, необходимые для регистрации в Росреестре, подаются нотариусом в электронном или бумажном виде. При желании вы можете сделать это самостоятельно. Однако с февраля 2019 года эта услуга включена в стоимость нотариального действия (статья 1 Федерального закона № 338).
🔻 Расходы покупателя
Помимо расходов на покупку, покупатель оплачивает государственную пошлину в размере 2 000 рублей за передачу прав. Нотариальные расходы на уведомление соседей, подготовку отказов от претензий и проведение сделок обычно берет на себя продавец. В некоторых случаях, по договоренности с покупателем, расходы могут быть разделены пополам.
✅ Уведомление о продаже доли в квартире (образец)
Уведомление должно быть сделано в письменной форме, вручено лично или отправлено по почте в соответствии со статьей 165.1 Гражданского кодекса, озаглавленной «Юридически значимые уведомления». Для вручения уведомления соседям может быть вызван нотариус.
Уведомление должно содержать следующее:
- Имя и адрес владельца, которому предлагается покупка.
- Имя, адрес и номер телефона продавца;
- адрес жилища
- размер части, принадлежащей продавцу;
- Предложение о покупке с указанием цены и способа расчета;
- Адрес для ответа;
- Дата.
Доказательством уведомления могут быть:
- Нотариально заверенный документ о том, что уведомление было передано совладельцу;
- Копия телеграммы, отправленной продавцом совладельцу.
30-дневный срок для принятия решения совладельцами начинается со дня доставки письма.
✅ Отказ от права преимущественной покупки
Если все совладельцы подпишут отказ от права преимущественной покупки, продажа может состояться раньше, не дожидаясь 30-дневного срока (статья 250(2) Гражданского кодекса). Распространенной практикой является приглашение нотариуса в общий дом для оформления отказа.
Покупка доли может считаться сложной сделкой с недвижимостью. Сделать правильный выбор нелегко. Вы хотите купить акции, но боитесь подводных камней? Адвокат — это правильный выбор. Вы можете получить бесплатную консультацию прямо сейчас и задать вопросы через форму обратной связи.
Оцените статью
(Пока оценок нет)
Загрузка...