Задать вопрос
39 просмотров
39 просмотров
Покупка квартиры через аукцион, на торгах: риски
Содержание
Если вы думаете о покупке дома на аукционе, вам необходимо заранее ознакомиться с деталями этого процесса. Какой дом я могу купить? Каковы требования для участия в торгах? Каковы риски?
✅ Какую недвижимость можно приобрести
Принцип любого аукциона заключается в том, что участник, предложивший наивысшую цену, выигрывает предлагаемое имущество. На рынке недвижимости такой метод может быть использован для продажи имущества от разных продавцов:
- Государственная собственность. Имущество может принадлежать федеральному правительству, региону или муниципалитету. Как правило, предлагается бывшее социальное жилье, арендное жилье, имущество должников, изъятое по решению суда, или имущество, приобретенное другими способами (через обязательные квоты при строительстве и т.д.). С юридической точки зрения сделки, в которых государство выступает в качестве продавца, признаны самыми безопасными.
- Имущество, взятое в ипотеку у банков. Таким образом, дома продаются заемщиками, которые не могут выполнить свои обязательства по ипотеке или погасить денежный кредит под залог дома. Обычно это крайняя мера, которая используется, когда ситуацию невозможно разрешить другим способом (реструктуризация долга и т.д.). Если банк пытается избавиться от заложенной недвижимости как от непрофильного актива, можно найти вариант по действительно хорошей цене. Однако это требует более тщательной проверки имущества, особенно в случаях, когда есть небольшие
- Предложения от агентов по недвижимости. Агенты по недвижимости также практикуют продажу недвижимости с аукциона. Как правило, первоначально он предлагается по цене ниже его стоимости и постепенно повышается заинтересованными покупателями в процессе торгов. Иногда аукцион — это способ продать недвижимость быстрее, когда обычными методами это не удается сделать в течение длительного времени.
Список доступных предложений можно найти на федеральных или региональных сайтах аукционов. Среди наиболее популярных вариантов — официальный сайт торгов Российской Федерации, Аукционный дом Российской Федерации, сайт судебного пристава и др.
✅ Особенности аукционных сделок
Несмотря на большое количество торговых платформ с индивидуальными требованиями, существуют общие принципы для всех предложений:
- В аукционах могут участвовать совершеннолетние граждане Российской Федерации, имеющие паспорта, ИНН и СНИЛС.
- Аукционы могут проводиться лично или в электронном виде.
- Участие в электронном аукционе требует наличия цифровой подписи (электронной цифровой подписи), которая является аналогом обычной подписи, необходимой для подтверждения личности участника. ЭЦП выдается специальным удостоверяющим центром и может быть сравнима с «флешкой», содержащей специальное программное обеспечение и зашифрованные данные о личности владельца. Он действителен в течение одного года и может быть выдан для использования на одном или нескольких объектах.
- Покупатель должен внести залог за покупку (не более 20% от стоимости недвижимости). Если покупатель выигрывает, то задаток засчитывается в счет оплаты будущего дома; если покупатель проигрывает, то задаток возвращается в полном объеме.
- Заявки на конкретный аукцион открываются за определенное время до его начала (от нескольких дней до месяца). Если есть только одна ставка, победитель автоматически объявляется по начальной цене недвижимости.
- Если организатор обнаружит несоответствия в документах или другие нарушения со стороны покупателя, он автоматически лишается права воспользоваться своим «выигрышем».
Торги по продаже недвижимости проходят в несколько этапов. Сначала устанавливается начальная цена (обычно ниже рыночной) и разрешенный этап. Второй — это минимальная сумма, на которую каждый участник торгов может повысить цену. Если на этих условиях покупатель не найден, цена снижается (на 10-20 процентов), но площадь обычно остается прежней. Наиболее интересным заключительным этапом является повторное снижение начальной цены и уменьшение количества предложений (в пределах установленной минимальной цены). В этом случае можно сэкономить до 50-70% от средней рыночной цены. Однако к таким предложениям следует относиться с крайней осторожностью, поскольку застой продаж в течение столь длительного времени может быть связан с непростой историей объекта недвижимости.
✅ Подготовка к участию в торгах
Помимо сбора суммы, необходимой для покупки недвижимости, и технической подготовки (получение электронного ключа), вам необходимо найти подходящие рынки и ознакомиться с объектами недвижимости, которые отвечают вашим желаемым критериям. Предложения время от времени меняются, поэтому рекомендуется регулярно следить за обновлениями, чтобы выбрать лучший вариант.
Существует ряд параметров, которые необходимо учитывать при выборе конкретной недвижимости:
- Характеристики недвижимости. Его размер, расположение комнат, возраст здания. Если зданиям более 15 лет, могут возникнуть проблемы с коммунальными услугами (электричество, вода, канализация). Эта информация не включена в описание квартиры, поэтому вам придется проверить ее самостоятельно.
- Местонахождение. Оцените уровень доступности с точки зрения общественного транспорта (если таковой имеется) и наличия инфраструктуры поблизости (магазины, поликлиники, школы, детские сады и т.д.).
- Юридические аспекты. Уточните статус собственника, количество зарегистрированных лиц и их возраст, наличие ипотеки и другие нюансы, которые могут вызвать дополнительные проблемы в будущем.
Некоторые электронные аукционы не предусматривают реального осмотра имущества. Делая свой выбор, внимательно рассмотрите фотографии и изучите сопроводительные документы. Вы также можете посетить адрес, чтобы оценить состояние дома и имущества на месте. Однако, поскольку таким образом нельзя будет посетить объект недвижимости, невозможно будет объективно оценить размер дополнительных расходов (например, ремонт, замена коммуникационного оборудования и т.д.).
✅ Порядок покупки квартиры через аукцион
Если найдена квартира, отвечающая всем параметрам, можно переходить непосредственно к аукциону. Необходимо предпринять следующие шаги:
- Зарегистрируйтесь в НЭБ на сайте аукциона, где выставлено желаемое имущество. Для регистрации в личном кабинете обычно требуется заполнить специальную форму с личной информацией (ФИО, адрес, ИНН, банковские реквизиты), загрузить сканы подтверждающих документов и дождаться проверки (она может занять от 3 до 5 дней).
- Зарегистрироваться в личном кабинете в качестве участника выбранного аукциона.
- Внесите депозит. Оплатить сумму в установленный срок, используя информацию, указанную в аукционной документации. Подтверждение оплаты будет отображено в вашем личном кабинете. Несоблюдение сроков или ошибки в оплате приведут к отказу от участия в аукционе.
- Участвуйте в тендере в назначенный день: предложите свою цену и следите за предложениями конкурентов (если таковые имеются).
- В случае успеха заплатите полную сумму за недвижимость (за исключением депозита) и подпишите договор купли-продажи. Существует установленный срок, в противном случае лот переходит к следующему участнику торгов. Документ обычно составляется представителем организатора. Покупателю важно проверить правильность введенной информации.
- Зарегистрируйте переход права собственности в Федеральной регистрационной службе России. После регистрации смены собственника покупатель становится полноправным владельцем квартиры.
🔻 Сроки процедуры
Период между принятием решения о покупке недвижимости на аукционе и ее передачей покупателю зависит от ряда условий. Среднее необходимое время (указанное количество рабочих дней) выглядит следующим образом.
- Обработка ЭЦП — около 3 дней (возможны экспресс-варианты);
- Поиск подходящей недвижимости — от 1 дня;
- Подтверждение регистрации на торговой площадке — от 3 до 5 дней;
- Оплата депозита — 2 дня;
- Полная оплата — до 5 дней;
- Подписание договора купли-продажи — от 5 до 7 дней;
- Регистрация права собственности — от 1 до 12 дней, в зависимости от места и условий подачи документов.
🔻 Расходы
С точки зрения затрат, примите во внимание следующее:
- Регистрация электронной подписи — от 2 000 рублей.
- Страховой депозит — 100 000 рублей (будет включен в стоимость квартиры).
- Цена недвижимости — в соответствии с условиями договора.
- Регистрация права собственности — 2000 рублей.
✅ Риски покупки квартиры на торгах
Основной причиной участия в «плоском» аукционе часто является привлекательная цена лотов. Однако это не должно быть главным критерием отбора. Такой способ покупки влечет за собой ряд рисков, которые могут перевесить возможные преимущества более низкой цены. Слишком низкая цена по сравнению со среднерыночной может быть вызвана проблемами с «юридической чистотой» недвижимости. Возможные риски включают:
- Лица, зарегистрированные в собственности. Лица, зарегистрированные в собственности, могут быть сняты с учета только по решению суда или путем переговоров об их «полюбовном» удалении. Дополнительные трудности возникают при регистрации несовершеннолетних, выселение которых не предусмотрено. Это можно сделать только с разрешения органа опеки и попечительства и при условии переезда детей. Если родители отказываются «сотрудничать» с новым владельцем, новый владелец фактически лишается возможности свободно распоряжаться своим домом в будущем. Все, что остается сделать, это дождаться совершеннолетия детей, чтобы осуществить выселение. Подробнее читайте здесь: Покупка квартиры с зарегистрированным лицом
- Лица с правом пожизненного проживания. Если этот факт является одним из важнейших условий, он может быть включен в аукционные документы на имущество. Например, что владелец добровольно соглашается продать недвижимость третьему лицу по выгодной цене в обмен на право постоянного проживания, право на содержание и т.д. Покупатель по своему усмотрению принимает или не принимает эти условия.
В некоторых случаях это может вызвать удивление. Например, если один из жильцов отказывается от участия в приватизации, он сохраняет право пожизненного пользования квартирой, независимо от смены собственника. Возможный выход из этой ситуации — договориться с бывшим жильцом о добровольном освобождении квартиры (если она еще существует) и письменном отказе от претензий на нее.
- Просроченные коммунальные платежи. Если предыдущие владельцы долгое время не считали нужным оплачивать счета, это может привести даже к тому, что недвижимость будет отключена от коммунальных услуг (электричество, отопление). Однако задолженность по коммунальным услугам относится не к жилому помещению, а к конкретному нанимателю, возникшая в процессе пользования жилым помещением (за исключением платежей за капитальный ремонт). Поэтому новый владелец не обязан их оплачивать, но имеет право потребовать от управляющей компании или поставщиков услуг сбросить показания счетчика и восстановить доступ к услугам. Последние, неважно перед кем, обычно заинтересованы только в получении своих долгов, поэтому они неохотно принимают требования. Если вы не можете достичь мирного соглашения, вам придется обратиться в суд, тем более что суды все чаще встают на сторону добросовестного покупателя.
- Оспорить продажу имущества и результаты аукциона даже в суде. Такой риск может исходить от бывшего владельца, который не согласен с конфискацией имущества. Всегда существует вероятность того, что суд признает арест необоснованным и покупателю придется вернуть имущество. Соответственно, продавец (например, банк или государство) вернет уплаченные деньги, но никто не вернет затраты на ремонт и потраченное время.
- Покупка по завышенной цене. Азартные игроки, в частности, рискуют настолько увязнуть в процессе торгов, что могут поднять цену на дом до недоступного уровня. В результате цена покупки может оказаться даже выше средней рыночной цены.
- Задержки в физической доставке дома. Иногда арендаторы (которые де-факто уже являются бывшими владельцами) отказываются въезжать по разным причинам. Поскольку недвижимость часто продается против их воли, у них может не быть финансовых средств для выезда. Победителю торгов придется начать процедуру выселения, которая может затянуться на неопределенное время, особенно если арендаторы подадут встречные иски (чтобы оспорить результаты аукциона, решение суда о продаже недвижимости и т.д.). Последнее может оказаться убыточным, но из-за времени, отведенного на экспертизу, жильцы могут проживать в квартире более длительный срок.
🔻 Минимизация рисков
Чтобы обеспечить безопасность будущих сделок, стоит рассмотреть следующие рекомендации:
- Внимательно изучите документы выбранного объекта недвижимости (в частности, выписку из ЕГРЮЛ, справку о составе семьи или домовую книгу), чтобы снизить риск последующего признания аукциона недействительным. В подготовительный период также рекомендуется обратиться за советом к квалифицированным юристам. Они проконсультируют вас о возможных «подводных камнях».
- Используйте страхование судебных расходов. Это страховая защита статуса владельца недвижимости на случай оспаривания сделки или признания продажи недействительной. Однако эта процедура сопряжена с дополнительными расходами (0,5-2% от стоимости имущества в год, в зависимости от условий договора страхования).
- Установите для себя приемлемые пределы расходов в соответствии с собственной платежеспособностью. Важно сдерживать свои эмоции в процессе торгов, чтобы не предложить больше намеченной цены, иначе возможность «сэкономить» на аукционе потеряет силу. Это тем более применимо, если вы отказываетесь платить непомерно высокую сумму за выигрышный лот, поскольку депозит не будет возвращен. Полезно также знать средние рыночные цены (по району, местоположению) на аналогичные квартиры, чтобы не переплачивать при общем ажиотаже.
Однако невозможно полностью защититься от всех видов рисков. Поэтому, если вы решили купить недвижимость на аукционе, вам необходимо взвесить преимущества и риски этого процесса.
При правильных действиях на аукционе вы можете стать владельцем недвижимости по привлекательной цене. Однако сначала необходимо взвесить преимущества и недостатки недвижимости. Какие шаги необходимо предпринять для осмотра имущества? Как можно минимизировать риски? В ходе бесплатной консультации юристы нашего сайта укажут, на что вам следует обратить внимание, чтобы избежать возможных проблем.
Оцените статью
(Пока оценок нет)
Загрузка...