Задать вопрос
64 просмотров
103 просмотров
Покупка квартиры на юридическое лицо: плюсы и минусы — может ли ООО купить квартиру
Содержание
Законодательство Российской Федерации предусматривает, что сделки с недвижимостью могут осуществляться как физическими, так и юридическими лицами. Однако в случае приобретения квартиры или другого жилья компанией или организацией такая сделка имеет некоторые особенности.
✅ Может ли ООО купить квартиру
Приобретать жилую недвижимость могут юридические лица с правом собственности — ООО, ОАО или ЗАО. Запретов на такие сделки не существует. Существует 2 типа таких сделок:
- квартира приобретается физическим лицом
- квартира была приобретена юридическим лицом.
Имущество может быть приобретено для следующих целей
- Для использования в предпринимательской деятельности — имущество приобретается для нужд предприятия и используется в качестве основного средства, по которому ведутся соответствующие бухгалтерские записи;
- в инвестиционных целях — например, для перепродажи и получения прибыли — в этом случае имущество не считается основным средством.
🔻 Особенности покупки
Если стоимость имущества превышает 25% активов компании, сделка считается крупной и требует одобрения совладельцев и акционеров компании. Одобрение не требуется, если единственный учредитель ООО является руководителем ООО. Согласие дается в письменной форме. Форма документа зависит от формы собственности организации. Это может быть протокол собрания учредителей, собрания акционеров или решение совета директоров.
Компании, покупающие недвижимость у частных лиц, обычно тщательно проверяют все акты, историю перепродажи и наличие детей или несовершеннолетних, проживающих в недвижимости.
Часто компании и организации покупают дома у частных лиц, чтобы изменить свой статус и открыть офис. В таких случаях компании тщательно проверяют, было ли помещение переоборудовано и законно ли это.
Компания-покупатель оплачивает государственную пошлину в размере 22 000 рублей за регистрацию права собственности на недвижимость. Продавец обязан уплатить подоходный налог в размере 13% от стоимости, если недвижимость находилась в его руках менее 3-5 лет (статья 333.33 Налогового кодекса РФ).
Для физических и юридических лиц применяются различные процедуры налогообложения. Для компаний налоги зависят от статуса недвижимости: жилая или нежилая.
Жилая недвижимость, приобретенная компанией с двумя или более учредителями, является совместной собственностью. Размер владения акциями определяется размером доли в уставном капитале компании. В таких случаях нет ограничений по дееспособности. Иные способы распределения акций и право дальнейшего распоряжения имуществом определяются отдельными решениями акционеров общества.
Если принято решение приобрести квартиру на имя юридического лица, желательно, чтобы владелец был единственным учредителем и имел право совершать все необходимые операции с активами организации. Оптимальной организационно-правовой формой для таких случаев является общество с ограниченной ответственностью.
🔻 Этапы покупки
Сделки с недвижимостью осуществляются по следующему алгоритму:
- Формулирование всех условий будущей сделки (при необходимости).
- Подготовка и подписание основного договора купли-продажи (DKP).
- Представление государственной регистрации перехода права собственности.
- Выполнение транзакции.
- Подписание декларации о принятии.
🔻 Документы
Для приобретения недвижимости юридическим лицом вам потребуется
- Копия устава компании.
- Выписка из Единого государственного реестра юридических лиц.
- Документ, подтверждающий, что учредители и акционеры дали свое согласие на сделку, или документ, подтверждающий, что сделка не является существенной сделкой для компании (должен быть подписан управляющим директором и главным бухгалтером).
- Полномочия на представление интересов от имени организации, если генеральный директор не участвует в сделке.
- Документ, удостоверяющий личность уполномоченного лица или генерального директора организации.
Продавец должен предоставить стандартный набор документов для подписания контракта:
- Паспорт или учредительные документы компании.
- Выписка из реестра об отсутствии ипотеки.
- Выписка из домовой книги о том, что в жилище нет проживающих.
- Подтверждение права собственности на недвижимость.
- Документы, подтверждающие, что продавец приобрел право собственности на недвижимость.
- План арендатора и справка из Бюро технической инвентаризации (БТИ) об отсутствии несанкционированных изменений.
- Выписка из финансовой и кадровой отчетности, свидетельствующая об отсутствии задолженности за коммунальные услуги. Если имущество сдается в совместную аренду.
- Если среди собственников есть несовершеннолетние, то согласие их опекунов.
- Доверенность на представление интересов.
Самым важным документом при совершении сделок с недвижимостью является договор купли-продажи. Он составляется с учетом требований главы 30 Гражданского кодекса. Документ должен четко описывать предмет сделки — недвижимость — и содержать все основные условия договора, включая стоимость. В нем также содержится список лиц, зарегистрированных в объекте, права и обязанности сторон, любые обременения и долги государственного органа, условия аннулирования сделки и т.д.
Документы подаются на регистрацию в МФЦ или региональное отделение Росреестра. В результате юридическое лицо получит выписку из ЕГРН, подтверждающую юридический статус лизингодателя
✅ Плюсы
Покупка и последующая регистрация квартиры на имя юридического лица дает следующие преимущества:
- Регистрация имущества в компании выгодна, если оно подпадает под упрощенную систему налогообложения (УСН).
- Снижает риск потери имущества в результате семейных споров, раздела имущества, судебных разбирательств по долгам и т.д.
- Минимальный риск в бухгалтерском учете — перевод средств осуществляется в соответствии с установленными правилами и оформляется соответствующими бухгалтерскими записями.
- Учредитель несет ответственность по требованиям кредиторов в натуре только в пределах своей доли в уставном капитале.
- Владение коммерческой недвижимостью — это хорошая возможность увеличить оборотный капитал компании на внушительную сумму.
- Когда юридическое лицо покупает жилую недвижимость в кредит, процентная ставка ниже, чем при потребительском кредите. Контракт имеет длительный срок, до 15 лет. Он предлагает удобный график платежей. Включая все платежи, связанные с выдачей и обслуживанием кредитов, юридические лица могут увеличить расходы на оборотный капитал и тем самым сэкономить на налогах.
- В случае, если компания приобретает землю у застройщика, предоставляется возможность оплаты в рассрочку, при условии, что первый платеж составляет более 50% от общей стоимости. Срок действия таких соглашений составляет 3 года. Кроме того, покупатель экономит на ипотеке, оценке недвижимости и страховании.
✅ Минусы
Помимо положительных моментов, приобретение жилья юридическим лицом влечет за собой и некоторые недостатки:
- Более высокая вероятность потери имущества в случае закрытия компании. Если компания объявлена банкротом и ее имущество продается, имущество может быть выставлено на аукцион. В результате аукциона имущество обычно продается за меньшую сумму, чем реальная рыночная стоимость.
- Для регистрации сделки необходимо подготовить более обширный пакет документов, чем для обычных сделок с недвижимостью между частными лицами.
- Более высокая ставка налога на квартиру, приобретенную для использования в инвестиционных целях.
- Если вы покупаете недвижимость у застройщика в рассрочку, продавец остается владельцем до полной выплаты долга.
Чтобы избежать негативных инцидентов при покупке недвижимости и снизить риски, связанные с продажей квартир, целесообразно воспользоваться услугами квалифицированных юристов.
✅ Налоги
Приобретение квартиры не является основанием для уплаты НДС юридическим лицом, поскольку такая операция не образует налогооблагаемой прибыли (ст. 149 НК РФ). Однако налогоплательщик может отказаться от освобождения от НДС по собственной инициативе (пункт 5 статьи 149 Налогового кодекса). Для этого уполномоченный представитель предприятия подает соответствующее заявление в местное отделение Федеральной налоговой службы не позднее первого дня периода, на который необходимо отказаться от освобождения от НДС. Это означает, что покупка компанией недвижимости будет облагаться налогом только в том случае, если члены компании готовы заплатить НДС.
Если имущество приобретается для перепродажи, компания должна уплатить корпоративный подоходный налог. В рамках общей налоговой системы (ETS) налог на прибыль и НДС взимаются с доходов. Эта сумма представляет собой разницу между стоимостью покупки и продажи недвижимости. При упрощенной системе налогообложения налоговая база состоит из доходов (с налоговой ставкой 6%) или разницы между доходами и расходами (с налоговой ставкой 15% или ставкой, установленной в регионе, где происходит сделка).
Жилая недвижимость облагается налогом, если она не включена в баланс компании в качестве основного средства (ст. 378 (2) Налогового кодекса). В основном это касается юридических лиц, участвующих в сделках с жилой недвижимостью. Имущество приравнивается к товарам, а не к основным средствам, и подлежит налогообложению, применимому к продаже товаров.
Еще одна статья расходов — уплата налога на имущество предприятий. Это региональный налог, взимаемый со всех юридических лиц, зарегистрированных в стране (статья 374 Налогового кодекса). Размер налогового сбора составляет не более 2% от кадастровой стоимости земли, числящейся на балансе компании.
Налог на недвижимость применяется к приобретению недвижимости компаниями, находящимися на общем режиме налогообложения. Окончательная ставка определяется на муниципальном уровне.
Целесообразно преобразовать приобретенную жилую недвижимость в коммерческую, особенно если у предприятия есть другая подобная недвижимость. Это связано с тем, что только один объект недвижимости определенного типа может быть освобожден от налога на недвижимость. Кроме того, недвижимость, выведенная из жилого фонда, может быть сдана в аренду по минимальной цене. Таким образом, сумма уплачиваемого налога многократно уменьшается.
Перевод недвижимости из жилого фонда в нежилой осуществляется в соответствии с действующим законодательством (статья 288(3) Гражданского кодекса Российской Федерации). Жилая недвижимость считается основным активом, если она приобретена для нужд предприятия.
Покупка квартиры юридическим лицом существенно не отличается от аналогичной сделки между частными лицами. Но, как и в любой сделке с недвижимостью, здесь есть свои нюансы, преимущества и недостатки. Поэтому такие сделки желательно проводить при юридической помощи. Вы также можете задать свои вопросы нашим юристам. Каковы особенности купли-продажи квартиры в вашем случае? Как правильно оформить собственность, чтобы не нарушить налоговое законодательство и избежать уплаты лишних налогов? Стоит ли выводить квартиру из жилого фонда? Получите ответы на эти и другие вопросы в совершенстве
Оцените статью
(Пока оценок нет)
Загрузка...