Задать вопрос
89 просмотров
38 просмотров
Покупка квартиры, находящейся в собственности у банка
Содержание
Когда личные сбережения ограничены, покупка дома с помощью ипотеки кажется единственным способом стать домовладельцем. Недвижимость остается в залоге у банка, и если заемщик не может выплатить кредит и проценты, банк продает дом. Одним из лидеров рынка по продаже недвижимости, принадлежащей банкам, является Сбербанк. Это связано с большим количеством выданных ипотечных кредитов и низкой платежеспособностью населения.
✅ Возможна ли покупка залоговой квартиры
Чтобы «остаться на плаву», Сбербанк продает квартиры и возвращает средства. Любой человек может купить жилье у банка. Процедура продажи кредитной квартиры имеет свои нюансы, преимущества и недостатки, которые необходимо выяснить заранее.
Выдавая ипотечный кредит, банк пытается защитить себя от риска невыполнения обязательств по кредиту. Таким образом, имущество остается в залоге в качестве обеспечения. Она не может быть продана, подарена или иным образом утилизирована без согласия банка. Обременение снимается только после отмены ипотеки. Если плательщик не вносит оговоренные платежи, банк продает имущество наиболее приемлемым способом.
Заложенное имущество может быть изъято и реализовано во внесудебном порядке. И даже если плательщик сопротивляется и подает в суд за неправомерное изъятие имущества, спасти ситуацию невозможно. Судебный процесс лишь отсрочит продажу, но не предотвратит ее.
✅ Требования к покупателю и продавцу
В сделке может участвовать только совершеннолетнее и дееспособное лицо. Родитель может купить дом на имя ребенка с согласия супруга или законного опекуна.
Для переноса сроков ипотечного договора покупатель должен быть не моложе 21 года.
Одно из требований заключается в том, что продавец заложенного жилья должен иметь документ о праве собственности (договор купли-продажи), который не дает права распоряжаться недвижимостью в случае ипотеки. Данные об ипотеке хранятся в Росреестре, и пока банк не согласится на продажу, оформить переход права собственности невозможно.
Если продавец — частное лицо, он должен получить одобрение банка. Она предоставляется в случае добровольной ликвидации до наложения ареста на имущество.
В случае принудительной продажи, недвижимость продается юридическим лицом с соответствующим судебным решением в качестве доказательства законности продажи недвижимости.
✅ Особенности сделок по продаже квартиры в залоге
Накануне обращения взыскания должник, испытывающий финансовые трудности, ведет переговоры с банком. Уточняются условия невыплаты и ищется оптимальное решение по возврату суммы кредита. В результате переговоров стороны могут либо договориться о продаже имущества без обращения в суд, либо дело будет передано в суд.
Заложенный дом продается заемщиком при содействии банка без обращения в суд. Неплательщик заключает договор купли-продажи с третьим лицом. Условия сделки определяются сторонами: покупателем, продавцом-заемщиком и банком. Вариантов может быть несколько.
- Новый покупатель полностью выплачивает кредит до оформления титула. В этом случае дом больше не закладывается, а сделка происходит непосредственно между покупателем и продавцом.
- Кредит передается новому покупателю. Дом остается заложенным, но остаток ипотеки выплачивает новый владелец недвижимости. Этот вариант возможен, если потенциальный покупатель имеет стабильный доход и сможет погасить кредит в будущем. Информация о заявителе подается в банк, и банк решает, можно ли перенести срок погашения ипотеки.
- Сделка одобряется банком, покупатель выплачивает долг по кредиту и переводит остаток на счет покупателя.
Во втором случае процесс продажи состоит из нескольких этапов:
- Продавец получает разрешение банка на продажу недвижимости.
- Покупатель и продавец составляют предварительный договор, в котором определяются условия оплаты. Покупатель заключает с банком соглашение об аренде двух банковских ячеек: одна для выплаты ипотечного платежа, другая — для остаточной стоимости дома.
- Банк удерживает причитающуюся сумму и снимает комиссию.
- Стороны заключают договор купли-продажи, регистрируют право собственности покупателя и завершают сделку подписанием передаточного акта.
Обычно это делается по инициативе руководителя. В интересах заемщика продать квартиру по разумной цене и получить от этого максимальную выгоду.
Сбербанк часто прибегает к средствам правовой защиты. Продажа или сдача в аренду имущества не является частью основной деятельности банка, и финансовому учреждению проще распрощаться с проблемным имуществом обычным способом — получив постановление суда об аресте имущества и затем продав его с аукциона. Любой желающий может купить заложенную квартиру на аукционе, сделав предварительные ставки.
Метод продажи квартиры, которая не была продана предыдущему владельцу из-за невыплаты кредита, является законным. Данная сделка регулируется рядом законов и нормативных актов:
Согласно статье 54.1 Закона № 102-ФЗ, обращение взыскания на имущество должника не допускается, если непогашенная задолженность составляет менее 5% от стоимости жилья и период просрочки составляет менее 3 месяцев. Недвижимость должна быть реализована, если сумма задолженности высока, а вероятность погашения близка к «0».
✅ Поиск продаваемой банком недвижимости
Чтобы купить недвижимость на первичном или вторичном рынке, покупатель знает, куда идти: застройщику, агенту по недвижимости или лицам, размещающим объявления о продаже жилья в СМИ. В случае ипотеки вы можете узнать, какие дома выставлены на продажу:
- Из объявлений о продаже недвижимости. Обычно их размещают не банки, а агентства недвижимости. Ликвидная недвижимость находится под контролем компаний по недвижимости. Умелые брокеры стараются заполучить такие объекты и выставляют их на продажу на специальных информационных платформах.
- Использование сервиса Сбербанк онлайн.
- На специальных сайтах по продаже залоговых квартир.
Аукционы по продаже жилой недвижимости проводятся после получения судебного решения об аресте имущества. Этот документ служит основанием для возбуждения исполнительного производства. Информация о наложении ареста вносится судебным приставом в Единый государственный реестр юридических лиц, после чего начинается реализация. Найти нужный объект очень просто. Например, в Сбербанке можно найти нужную недвижимость онлайн. Параметры объекта вводятся в интерактивном окне на сайте Сбербанка:
Помимо жилой недвижимости, из базы данных можно выбрать земельные участки, коммерческие помещения, гаражи и другую недвижимость с просроченными кредитами.
Квартиру в Сбербанке можно приобрести непосредственно в банке или на аукционе, организованном организациями «Аукционный дом Российской Федерации и Сбербанк АСТ».
✅ Как совершить покупку у Сбербанка
Выбор и покупка залоговой недвижимости осуществляется следующим образом:
- Вы регистрируетесь на одном из сайтов, посвященных вопросам взыскания. Для выбора параметров свойств используется фильтр.
- Регистрация и аккредитация в качестве участника торгов. Банк получает бумажную или электронную копию документов (паспорт и идентификационный номер налогоплательщика).
- Покупатель подписывает соглашение о задатке, сумма которого определяется заранее, и вносит его на счет.
- Аукцион организуется в определенную дату. Сюжеты со свойствами размещаются на веб-сайтах. Продавец устанавливает начальную цену, которая не может быть ниже цены, установленной в кредитном договоре.
- Изучаются параметры квартиры: Расположение, квадратные метры, этажность. Если характеристики соответствуют требованиям, необходимо предложить свою цену.
- Затем вводятся личные данные: ФИО, номер телефона, адрес электронной почты и отправляется заявка.
- Если продавец принимает предложенную цену, аукцион закрывается. Покупатель обращается в отделение Сбербанка, и оплата производится в течение 10 дней после аукциона.
Если участник проигрывает аукцион по банкротству, внесенный задаток возвращается. Если участник выиграет аукцион, но откажется от приобретения имущества, задаток не возвращается.
✅ Какие документы нужны для покупки залоговой квартиры в Сбербанке
Каждое действие участника торгов должно быть задокументировано. Пакет документов, необходимых для подачи заявления на получение квартиры в Сбербанке, включает в себя:
- Применение;
- копия паспорта и ИНН;
- нотариально заверенное согласие одного из супругов на участие в аукционе;
- расписка о передаче депозита;
- пакет с суммой, установленной в качестве стартовой суммы для аукциона.
После того, как стороны сделали свой выбор, наступает очередь оформления сделки купли-продажи.
✅ Процесс заключения договора
Приобретение квартиры с помощью ипотеки Сбербанка происходит в несколько этапов:
- Обе стороны договариваются о заключении контракта. Как правило, представитель Сбербанка лично связывается с потенциальным покупателем и сообщает ему, что он выиграл аукцион.
- Заемщик получает документ с указанием суммы долга на момент заключения сделки.
- Стороны подписывают предварительный договор купли-продажи, который содержит основные договоренности, сумму, срок оплаты и другие основные условия договора.
- Победитель торгов выплачивает долг банку, после чего обременение на квартиру снимается. Разница между стоимостью квартиры и суммой задолженности перед Сбербанком помещается в банковскую ячейку.
- Покупатель и продавец подписывают основной договор купли-продажи и регистрируют переход права собственности в Федеральной регистрационной службе.
- Продавец, имея на руках документ о сделке, идет в банк и забирает остаток стоимости квартиры из банковской ячейки.
- После согласования покупатель и продавец подписывают акт передачи и приема-передачи.
Квартиры, продаваемые на электронных торгах, проверяются на чистоту. Это означает, что возможность покупки квартиры со скрытыми собственниками или зарегистрированными несовершеннолетними сведена к минимуму.
✅ Риски покупки квартиры с обременением
Покупка недвижимости — дело рискованное. При недостаточной проверке документов можно купить квартиру со скрытыми владельцами, которые могут появиться в любой момент и потребовать права проживания. Если вы продаете квартиру через аукцион, риски сводятся к минимуму, но сделка все равно не является полностью безопасной.
К чему вам следует готовиться?
- Права на имущество несовершеннолетнего. Даже если организаторы аукциона тщательно проверили имущество, могут возникнуть непредвиденные ситуации. Например, если недвижимость была приобретена с помощью ипотеки и материнского пособия, дети покупателя, даже если их никто не регистрировал, имеют право на часть недвижимости и могут возражать против продажи или требовать компенсации.
- Спор с предыдущим владельцем. Бывшие владельцы могут обратиться в суд, если обнаружат, что финансовое учреждение не учло их интересы, продав недвижимость ниже ее стоимости.
- Существование долгов. Вы можете доверять организаторам аукциона, но лучше лично убедиться, что у квартиры нет долгов по случайным расходам.
- Уловки мошенников. Если квартира очень дешевая с отличными параметрами, необходимо провести тщательную проверку. Были случаи, когда квартиры выставлялись на продажу мошенниками путем копирования информации о должниках. В действительности предлагаемая недвижимость оказывалась не продаваемой, и люди, заплатившие задаток, уходили с пустыми руками.
Чтобы проверить чистоту сделки, следует обратиться к юристу, который сможет выявить все риски как можно скорее. Ликвидные дома обычно недолговечны, а возможность покупки зависит не только от желания, но и от скорости подачи заявки и проверки.
Чем привлекательна залоговая недвижимость? Обычно это низкая оценка, проверка банком документов, прозрачность сделки и возможность занять недостающую для покупки сумму.
Покупка недвижимости — сложный процесс, в котором покупатель ищет хорошую сделку, а продавец — хорошего покупателя. В случае обращения взыскания на имущество действия обеих сторон прозрачны. Покупатель ищет приемлемый вариант и рассчитывает на скидку, а продавец, будь то физическое или юридическое лицо, имеет возможность вернуть деньги в кратчайшие сроки. Однако, чтобы не быть обманутым, следует проконсультироваться с юристом: Как лучше всего купить дом с помощью ипотеки? Как оформить сделку? Как составить справку-счет на квартиру с ипотекой?
Оцените статью
(Пока оценок нет)
Загрузка...