Задать вопрос
67 просмотров
33 просмотров
Покупка квартиры несовершеннолетним от 14 до 18 лет, можно ли и как оформить квартиру при покупке на несовершеннолетнего ребенка
Содержание
Покупка дома для несовершеннолетних детей — распространенная практика, к которой родители прибегают по разным причинам. Законно ли это, как это можно сделать и можно ли претендовать на налоговый вычет?
✅ Причины приобретения квартиры несовершеннолетнему
Самая очевидная причина — забота о благополучии сына или дочери. Трудно предсказать, каким будет финансовое положение семьи через несколько лет. Если в это время вы можете вложить деньги в недвижимость, вы должны это сделать, потому что у ребенка будет дом.
Многие семьи покупают дом для своего сына или дочери, чтобы в случае развода имущество не было признано совместной собственностью. Если семья остается вместе, то право собственности ребенка сохраняется и в случае распада семьи.
Другая причина — снятие риска с имущества в случае претензий со стороны кредиторов или других третьих лиц. Имущество детей не может быть продано.
✅ Законодательная база
Есть ли у родителей возможность передать имущество своим несовершеннолетним детям? Согласно Конституции Российской Федерации (статья 35), каждый гражданин страны имеет право владеть и распоряжаться имуществом, а статья 17 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливает гражданские права для каждого с момента рождения — ребенок имеет полное право владеть имуществом.
Когда недвижимость покупает лицо, не обладающее полной дееспособностью, договор купли-продажи должен быть заключен с согласия и при участии законных представителей (родителей или опекунов). Это условие закреплено в статьях 26 и 28 Гражданского кодекса РФ. При подписании АКТ в качестве владельца указывается несовершеннолетний — в возрасте 14 лет он подписывает документ сам, а представитель также подтверждает свое согласие (до 14 лет подпись ставит только представитель). Согласно статье 131 Гражданского кодекса Российской Федерации, государственная регистрация прав на недвижимое имущество является обязательной.
✅ Особенности владения квартирой
Некоторые ограничения возникают в связи с отсутствием полной дееспособности у одной из сторон сделки.
🔻 Законные представители
Родители (опекуны, попечители) имеют право приобретать недвижимость для своих детей, и налог на недвижимость должен ложиться на их плечи. Даже если они инвестируют собственные средства, они не могут распоряжаться приобретенным имуществом — не могут разделить его на доли, заложить, завещать и т.д. Единственный вариант — продать одно имущество и купить другое, которое не должно быть меньше предыдущего (допускается только улучшение, но не ухудшение). Для такой сделки необходимо получить разрешение органа опеки (положительное решение не всегда возможно). Такое ограничение обеспечивает защиту интересов несовершеннолетнего.
🔻 Когда собственник сможет распоряжаться имуществом?
После оформления акта несовершеннолетний имеет право жить в новом доме, но может ли он управлять домом? Статья 26 Гражданского кодекса Российской Федерации регулирует права лиц, достигших 14-летнего возраста. Согласно закону, они считаются ограниченно дееспособными — дети могут осознавать последствия своих действий, но распоряжаться своим имуществом (дарить, продавать, сдавать в аренду и т.д.) они могут только с согласия своего законного представителя.
Если имущество принадлежит ребенку, оно не может быть продано за долги — банк не имеет права выставлять имущество на аукцион.
По достижении 18 лет несовершеннолетний приобретает полную дееспособность, т.е. право самостоятельно распоряжаться своим жильем.
Если несовершеннолетний поступает на работу (заключает договор), вступает в брак или занимается предпринимательской деятельностью после 16 лет с согласия родителей, он может быть признан дееспособным по решению органа опеки и попечительства или суда (статья 27 Гражданского кодекса Российской Федерации).
✅ Особенности оформления
Процедура приобретения недвижимости в пользу несовершеннолетнего аналогична процедуре заключения договоров между дееспособными лицами. Согласие органа опеки не требуется, поскольку родители (опекун, попечитель) никак не нарушают интересы ребенка, а его материальное положение улучшается. Законный представитель контролирует действия недееспособного лица, и оба ставят свои подписи (ребенок подписывается как получатель, а опекун подтверждает его согласие).
🔻 Порядок действий
- Первый шаг — поиск подходящей недвижимости на вторичном рынке или строящегося дома (в последнем случае сведения о несовершеннолетнем включаются в договор участия). Если ребенок уже достаточно самостоятелен, стоит обсудить с ним этот выбор — возможно, вам придется рассмотреть варианты, расположенные недалеко от учебного заведения, куда ребенок хочет пойти учиться после окончания школы.
- После того как вы определились с выбором недвижимости, уделите время ее просмотру — более пристальный взгляд на недвижимость может сделать ее менее привлекательной. Нет ничего плохого в том, чтобы поговорить с местными жителями — возможно, вы сможете заметить нежелательных соседей или узнать о каких-либо общих проблемах.
- Если все условия удовлетворительны, следует обсудить с продавцом все детали и уточнить, что недвижимость предназначена для ребенка. Для продавца это не имеет значения, но продавец имеет право знать, что в покупке участвует несовершеннолетний и что представитель ребенка также подписывает договор.
- Имя ребенка (с 14 лет он должен присутствовать и подписать договор) вносится в графу «покупатель» договора. Обязательно указать законного представителя.
- Нотариальное заверение обязательно при продаже имущества несовершеннолетнего; однако, если имущество приобретается в его пользу, стороны обращаются в нотариальную контору по взаимному согласию (т.е. договор может быть заключен в простой письменной форме).
- После подписания акта перехода права собственности производится полная оплата (необходима квитанция на руки), подается заявление о государственной регистрации (подпись должен поставить несовершеннолетний), оплачивается государственная пошлина (2 000 рублей за одного собственника; если собственников несколько, сумма умножается на их количество).
В некоторых регионах перед подачей документов в Росреестр необходимо подписать Акт передачи квартиры и приложить его к документам (хотя по закону это условие не является обязательным).
Если документ не требуется для регистрации, целесообразно подписать его после того, как факт перехода права собственности будет зарегистрирован в реестре. Во время оформления документов могут произойти непредвиденные события, которые могут привести к ухудшению состояния имущества (регистрация иногда задерживается по объективным причинам). Если акт уже подписан, покупатель должен устранить проблемы, в противном случае — продавец.
🔻 Документы от продавца
От продавца требуется следующая информация:
- паспорт;
- Документы, являющиеся основанием для владения (свидетельство о праве собственности, свидетельство о приватизации или наследовании, договор дарения);
- Выписка из Единого государственного реестра юридических лиц, которая заменяет свидетельство и кадастровый паспорт;
- Техническая документация (убедитесь, что в нее не вносились изменения или что владелец легализовал их);
- Согласие других собственников на сделку (требуется нотариальное заверение);
- Выписка из личного отчета в домовой книге.
🔻 Документы от покупателя
В 14 лет у ребенка уже есть паспорт. Помимо этого документа, он должен получить свидетельство о рождении, чтобы подписать договор, подтверждающий права законного представителя. Паспорт является единственным документом, требуемым от родителей. Помимо удостоверения личности, опекун должен предъявить постановление о назначении опекуна.
🔻 Образец договора
🔻 Сроки
Поскольку разрешение на опекунство не требуется, срок подписания договора об опекунстве зависит в первую очередь от продавца. Если у него есть все документы, процедура займет не более месяца, с учетом разумного времени на посещение помещения, обсуждение и согласование деталей (могут возникнуть спорные вопросы), составление договора купли-продажи (если стороны не намерены обращаться к нотариусу, эту работу следует поручить юристу) и его подписание. Регистрация перехода прав через МФЦ занимает 9 рабочих дней в соответствии со статьей 16 Федерального закона № 218, но следует отметить, что отсчет начинается с момента получения документов регистратором. На практике процедура обычно занимает около 12 дней.
✅ Особенности покупки квартиры в ипотеку
Одним из недостатков покупки жилья для несовершеннолетнего является необходимость оплачивать покупку имеющимися средствами — в подавляющем большинстве случаев банки не одобрят заявку на кредит, если закладываемая недвижимость принадлежит лицу, не обладающему полной дееспособностью. Это связано с тем, что банк не имеет права выставлять его на аукцион, а разрешение от органа опеки получить невозможно. Если вы найдете кредитную организацию, которая предоставит вам кредит, вам придется предоставить дополнительный залог и гораздо более высокий первоначальный взнос.
✅ О налоговом вычете
Родители тратят собственные деньги на покупку дома. В связи с этим возникает вопрос о возможности получения налогового вычета в размере 13% от 2 млн рублей (если сумма покупки меньше 2 млн рублей, то налог возвращается с нее). Если сумма покупки менее 2 млн рублей, возврат налога производится на эту сумму, а оставшаяся сумма может быть востребована при следующей покупке). До 2014 года этот вопрос не был урегулирован в Налоговом кодексе, решение принималось в каждом конкретном случае. С 2014 года в Налоговый кодекс внесены изменения, согласно которым законные представители имеют право на получение возврата НДФЛ при покупке жилья для ребенка (пункт 6 статьи 220 Налогового кодекса). Его/ее согласие не требуется.
🔻 Если жилье приобретается одним из родителей и ребенком
Родитель, покупающий жилую недвижимость для себя и своего сына/дочери, получает налоговый вычет на обе доли в недвижимости.
Пример. Г-н Иванов купил квартиру для себя и своей младшей дочери (по 1/2) за 2 миллиона рублей. В этом случае г-н Иванов получает вычеты по обеим частям (260 тыс. руб.).
🔻 Если квартира будет принадлежать родителям и детям
При покупке квартиры один или оба родителя могут претендовать на часть налогового вычета на недееспособного члена семьи (соответствующее заявление должно быть подано в налоговую инспекцию). Раздел производится по договоренности между супругами.
Пример. Супруги Сидоровы купили квартиру. Они и их сын являются владельцами. Стоимость квартиры составляет 3 миллиона рублей. Поскольку оба супруга облагаются налогом, они имеют право на налоговый вычет за свою долю в покупке. Муж заявляет вычет по НДФЛ на долю ребенка в покупке. В результате мужчина получает 260 тысяч рублей, а жена — 130 тысяч рублей.
Сделка может распространяться не только на супругов, но и на других родственников (бабушек, дедушек и т.д.).
🔻 Если жилье приобретается только ребенку
Если родители покупают квартиру только для ребенка, они имеют право на полный налоговый вычет, если не пользовались им ранее (вычет предоставляется один раз в жизни на сумму не более 260 тысяч рублей, если покупка совершается за наличные). Если они получат всю сумму, они больше не смогут претендовать на возврат подоходного налога. При этом молодой владелец может заявить право на налоговый вычет после достижения совершеннолетия (предполагается, что его получили родители, а не он).
Пример. Г-н Антонов купил квартиру для своего сына за 2 миллиона рублей. За покупку он получает обратно 260 000 рублей. Если в будущем он планирует купить другую недвижимость, он не может рассчитывать на возврат подоходного налога (максимальная сумма возврата уже исчерпана). После достижения сыном совершеннолетия он воспользуется правом на налоговый вычет при условии уплаты налога в казну.
✅ Доверенность на покупку квартиры
Требуется ли доверенность для совершения покупки от имени несовершеннолетнего? Согласно закону, от его имени действуют законные представители — это лица, уполномочивающие на совершение всех юридических действий (включая выдачу доверенности). Поэтому доверенность не требуется — необходимые полномочия уже имеются. Им необходимо лишь доказать, что они имеют полномочия действовать от имени ребенка для совершения сделки:
- Родители должны предъявить свой паспорт и свидетельство о рождении сына/дочери (статья 64 Семейного кодекса);
- Родители и опекуны должны представить свои документы и акт органа опеки (часть 1, статьи 32, 33 Гражданского кодекса РФ).
Приобретение квартиры несовершеннолетним в возрасте 14-18 лет сопряжено с определенными трудностями. Как избежать их и не упустить важные детали при составлении правоустанавливающего документа? Что делать, если в получении налогового вычета на ребенка отказано? Юристы сайта помогают проработать все нюансы сделки.
Оцените статью
(Пока оценок нет)
Загрузка...