Задать вопрос
64 просмотров
55 просмотров
Покупка квартиры по переуступке прав, что значит переуступка прав при покупке квартиры
Содержание
Если вы планируете купить жилье на первичном рынке, один из вариантов — покупка по переуступке. Этот метод позволяет человеку «купить» недвижимость, которая еще не достроена и не введена в эксплуатацию. Как купить дом по переуступке прав и каковы риски такого соглашения?
✅ Что значит переуступка при покупке квартиры
Передача прав — это способ продажи физическим или юридическим лицом незавершенного объекта недвижимости в пользу другого лица. Передача прав — это способ, с помощью которого постоянное представительство или юридическое лицо первоначально
- Либо договор участия в долевом инвестировании (CDP) ;
- Либо предварительный договор на покупку квартиры.
Цепочка передачи собственности может быть практически бесконечной. Если застройщик разрешает такие действия, продавцы могут продавать недвижимость все большему количеству новых покупателей. Однако важно помнить, что последний покупатель всегда должен находиться во владении:
- Первоначальный договор (долевое инвестирование или предварительный договор);
- Договор уступки права требования от своего имени;
- Предыдущие соглашения о переуступке прав (чтобы проследить всю цепочку).
🔻 Переуступка прав в случае с договором долевого участия
Передача прав по договору участия допускается только до ввода жилья в эксплуатацию. Как правило, передача прав по ADU происходит следующим образом:
- Лицо или организация подписывает с застройщиком стандартный договор об участии. ДДУ регистрируется в Росреестре, после чего покупатель (он же инвестор) вносит деньги за недвижимость.
- Инвестор понимает, что он не может или не хочет ждать окончания строительных работ. Такое решение может быть принято по разным причинам — желание продать недвижимость по более высокой цене, необходимость в финансовых средствах в связи с тяжелыми условиями жизни и т.д. Таким образом, физическое или юридическое лицо может купить квартиру по самой низкой цене на этапе закладки фундамента. Однако по мере реализации строительного проекта цена квартиры будет расти, и инвестор сможет выгодно продать ее другому покупателю. Это можно сделать только путем передачи, так как обычная продажа незавершенного имущества будет незаконной.
- Инвестор должен найти заинтересованного покупателя и «изменить» информацию в первоначальном контракте CDA. Для этого составляется соглашение о переуступке (или передаче). Согласно этому документу продавец становится «цедентом», а покупатель — «цессионарием» (статья 388 Гражданского кодекса и статья 389 Гражданского кодекса). После составления и подписания договора передачи покупатель обращается в Росреестр, где информация обновляется в единой базе данных.
Для того чтобы гражданин стал собственником земельного участка, он должен существовать реально и физически. Однако на момент подписания договора о передаче имущества оно еще не построено и не введено в эксплуатацию. Поэтому гражданин имеет право на получение квартиры только в новостройке.
Существует также нюанс в обязательстве осуществлять регулярные платежи. Если первоначальный договор является договором долевого участия, от вас могут потребовать регулярных платежей для компенсации расходов застройщика. Обязательство инвестора делать регулярные взносы четко следует из текста первоначального SAB. Поэтому внимательно прочитайте этот документ, прежде чем подписывать соглашение о переуступке прав.
🔻 Переуступка прав в случае с предварительным договором
Передача прав по АКТ имеет почти такую же схему, как и передача прав по CDA. Для этого, прежде всего, физическому или юридическому лицу необходимо заключить предварительный договор с застройщиком.
Какая ситуация лучше и безопаснее для покупателя — ситуация, когда квартира приобретается по договору совместной собственности, или ситуация, когда квартира приобретается по предварительному договору? Определенно CDA, потому что:
- Договор совместной собственности подлежит государственной регистрации, а договор предварительной купли-продажи — нет. Это означает повышенный риск мошенничества для покупателя.
- В случае договора долевого участия покупатель имеет право требовать квартиру, в то время как в случае предварительного договора покупатель имеет право требовать только подписания основного договора.
- В случае договора управления вы можете передать право требования в любое время, пока дом не будет сдан в эксплуатацию. Однако в случае с ADAP вы можете передать запрос только до подписания основного договора купли-продажи. После подписания основного контракта у вас не будет выхода.
✅ Риски и особенности
Покупка дома по переуступке несет определенные риски для покупателя. Они могут возникать и обнаруживаться на разных этапах строительства дома.
🔻 В строящемся доме
Основными рисками здесь являются ненадежность и непроверенный характер застройщика. Например
- Застройщик не выполняет свои обязательства в соответствии с требованиями. Первоначально даритель был всем доволен и хотел дождаться ввода дома в эксплуатацию, прежде чем регистрировать право собственности на свое имя. Но потом в работе подрядчика появились недостатки: срыв сроков и графиков, слухи о возможном банкротстве и замораживании стройки и т.д. В связи с этим цедент может решить передать свои права другому лицу, тщательно скрывая ненадежность застройщика.
- Дом входит в категорию «долгострои». Строительство может быть либо заморожено, либо идти очень медленно. Поэтому продавец решил передать свои права на недвижимость, возможно, даже по самой низкой цене (в 2-3 раза ниже первоначальной).
- Несоответствие между заданным планом компоновки и фактическим планом компоновки. Такие несоответствия могут привести к тому, что жилье не будет введено в эксплуатацию, а представитель общественности не сможет вселиться в недвижимость или зарегистрировать право собственности на свое имя. Зная это, арендодатель может также попытаться «продать» проблемную квартиру надежному покупателю.
Чтобы избежать всех этих проблем, тщательно проверяйте репутацию разработчика. Отдавайте предпочтение только проверенным застройщикам, которые регулярно предоставляют качественную недвижимость. Прежде чем подписать контракт, запросите у застройщика необходимую техническую документацию и проверьте его юридическую «чистоту». Не спешите доверять цессионарию, который хочет передать вам свое право на квартиру по низкой цене. Такая «хорошая» цена может скрывать большой и неприятный недостаток.
🔻 В сданном доме
Самый большой риск здесь заключается в том, что застройщик может накопить значительные долги в период строительства. Застройщик имеет обязательства не только перед покупателями квартир, но и перед другими инвесторами — банковскими учреждениями, поставщиками строительных материалов, спонсорскими компаниями и т.д. Если у застройщика есть долги, ситуация может превратиться в длительную судебную тяжбу. В этом случае лицо не может зарегистрировать право собственности на свое имя, так как ему необходимо дождаться завершения судебного разбирательства.
Еще один риск связан с двойной продажей. Недобросовестный цедент может заключить договор уступки не только с вами, но и с другим лицом. Одна и та же квартира могла быть продана разным людям на более ранней стадии — на первом этапе CDD или CDAP. Это приводит к тому, что на квартиру одновременно имеют право более одного человека. Чтобы разрешить этот спор, сторонам приходится обращаться в суд, что означает для них потерю времени, сил и денег.
Как покупатель вы можете избежать всех этих проблем. Только убедитесь, что первоначальный договор СДС и последующие соглашения о передаче (если таковые имеются) зарегистрированы в Росреестре. Таким образом, вы будете точно знать, кто является владельцем квартиры, которую вы покупаете. Однако в случае с ЦДСП вы должны делать это на свой страх и риск, так как предварительный договор не нужно регистрировать в Росреестре.
🔻 В ипотеку
У цессионария могут возникнуть проблемы, если он захочет расплатиться с банком средствами, которые он занял для уступки. В частности
- Банк может взимать более высокую процентную ставку. Это связано с тем, что реализация таких сделок представляет собой серьезный риск для финансовых учреждений. Они предпочитают иметь дело с реальными и физически осязаемыми объектами, которые могут быть использованы в качестве залога. В случае со строящимся домом и квартирой реального залога нет, поэтому банк пытается минимизировать свои риски, повышая процентную ставку.
- Вместе с закладной банк может потребовать договор предварительного переуступки. Это означает, что стороны должны заранее прийти к соглашению.
Помните: Если инвестор уже взял кредит на момент подписания первоначального договора (CDU или CDCP), вы также можете принять на себя обязательство по погашению кредита при передаче прав на квартиру. Вы становитесь финансово ответственным перед банком. Переуступка и передача кредита другому лицу должны быть согласованы с соответствующим банком. Банк может согласиться или не согласиться с вами.
В большинстве случаев переуступка кредита требуется для супружеской пары, которая покупает квартиру вместе с ипотекой. Но затем пара решает развестись, что означает, что они больше не должны владеть совместным домом и не должны выплачивать кредит на этот дом. Они могут найти заинтересованного покупателя, который согласится купить права на дом при условии погашения оставшегося кредита. Другая распространенная ситуация — когда цедент переезжает. Чтобы снять ограничения и обязательства, они могут
- найти заинтересованного покупателя;
- передать ему свое право на квартиру;
- передать ему оставшуюся часть кредита.
✅ Порядок проведения сделки купли-продажи
Покупка или продажа квартиры по переуступке включает в себя несколько этапов.
🔻 Проверка юридической надежности Застройщика
Вам необходимо исследовать и проверить:
- Как долго застройщик работает на рынке недвижимости.
- Насколько успешен и удачлив разработчик.
- Был ли застройщик вовлечен в судебные процессы или крупные скандалы (мошенничество, замораживание строительных работ и т.д.).
- Наличие технических и учредительных документов (разрешение на строительство, проектный план на конкретное жилье, свидетельство о регистрации застройщика как юридического лица, долгосрочный договор аренды земли или договор купли-продажи земли).
🔻 Сбор и проверка документов
Перед подписанием договора о переуступке прав необходимо собрать и проверить следующую информацию:
- Оригинальный CDA или PDCP.
- Предыдущие соглашения об уступке прав требования.
- Паспорта передающей и принимающей стороны.
- Согласие застройщика на переуступку. Данный документ не считается юридически обязательным. Однако большинство первоначальных CDA и CDAP содержат пункт о том, что инвестор должен уведомить застройщика о своем намерении передать право на квартиру. Если инвестор уже выплатил всю сумму по первоначальному договору, достаточно письменного уведомления застройщика. Если инвестор еще не выплатил полную сумму по первоначальному контракту, он должен получить письменное согласие застройщика на продолжение сделки. Обратите внимание, что инвестор может сам оплатить долг до заключения договора переуступки. В качестве альтернативы инвестор может переуступить долг новому покупателю. Если долг передается, это должно быть указано либо в тексте договора уступки, либо в отдельном (дополнительном) соглашении.
- Доказательства оплаты имущества. Чеки, квитанции и другие средства платежа передаются от цедента цессионарию. Как покупатель, вы должны знать, что одно дело, если цедент не заплатил застройщику полностью по общему договору (например, по соглашению о рассрочке). Тогда вы, как новый покупатель, сможете взять на себя обязательства по оплате. Совсем другое дело, если у передающей стороны накопились просроченные долги перед застройщиком. В этом случае у вас могут возникнуть проблемы, поскольку подрядчик имеет право предъявить иск о взыскании долга за квартиру. Чтобы убедиться в финансовой состоятельности цессионария, свяжитесь непосредственно с застройщиком и выясните, нет ли у него долгов.
- Документ об уступке права требования, который должен быть подписан цедентом и цессионарием вместе со всеми вышеперечисленными документами.
- Письменное и нотариально заверенное согласие супруга цедента на сделку, если дом был приобретен по CDA или PCA в период действия их брака. Поскольку это имущество уже считается общей собственностью, решение о его отчуждении должно приниматься обоими супругами.
- Если дом был приобретен по договору переуступки в период действия их брака, то письменное и нотариально заверенное согласие супруга цессионария.
- Письменное согласие законного представителя на совершение сделки, если последний активный владелец дома является несовершеннолетним, недееспособным или ограниченно дееспособным.
- Если в сделке участвует финансовое учреждение, письменное согласие банка на передачу прав и кредитный договор.
Одобрение перевода может стоить застройщику денег. Застройщики обычно взимают комиссию в размере 1-5% от первоначальной стоимости дома.
🔻 Составление договора
После рассмотрения всех документов стороны приступают к заключению договора о передаче. Он составляется точно так же, как и первоначальный договор (договор участия или предварительный договор). Если первоначальный договор нотариально заверен, соглашение о передаче также должно быть нотариально заверено.
Соглашение о передаче должно содержать
- Сведения о сторонах (цедент и получатель);
- Предмет договора (право на жилище или право требовать заключения основного договора купли-продажи);
- Описание жилища;
- цена контракта и порядок взаиморасчетов;
- обязательства сторон;
- Обязанности сторон;
- Процедуры разрешения конфликтов;
- пункт о том, что договор с Росреестром должен быть зарегистрирован государством (если изначально это ДКП — регистрация будет проведена, если изначально это ПДКП — регистрация не будет проведена);
- Количество оригинальных экземпляров данного договора (обычно составляется 3 или 4 экземпляра: для цедента, цессионария, застройщика и Росреестра);
- Адреса и подписи сторон.
🔻 Регистрация договора
Если квартира была первоначально приобретена по договору CDA, регистрация договора переуступки прав требования требуется по закону. Цессионарий обращается в Росреестр со всеми необходимыми документами. Здесь необходимо оплатить государственную пошлину в размере 2 000 рублей для физического лица и 22 000 рублей для юридического лица. В среднем, регистрация договора занимает 5-10 дней. Только после этого получатель выплачивает деньги по контракту передающей стороне. Задание считается выполненным.
Если квартира изначально была приобретена по ДКП, то получателю не нужно обращаться в Росреестр. Оплата за квартиру может быть произведена сразу после подписания сторонами договора переуступки.
После этого новый покупатель (бенефициар) должен дождаться завершения строительства. С этого момента застройщик будет иметь дело конкретно с бенефициаром, а цедент потеряет возможность участвовать в судьбе квартиры. После ввода жилья в эксплуатацию между застройщиком и цессионарием составляется акт приема-передачи. Когда человек удовлетворен документом, он подписывает его и возвращает в Росреестр. В этом случае лицо сообщает властям, что имущество введено в эксплуатацию и что теперь он является владельцем физически осязаемого имущества. Если гражданин не удовлетворен состоянием квартиры, он может потребовать от застройщика устранить недостатки.
✅ Образец договора о переуступке прав
Покупка квартиры по переуступке — сложная процедура, имеющая множество аспектов. Вы должны проверить надежность и успешность застройщика, убедиться, что продавец (цедент) юридически «чист», изучить предоставленные документы и правильно заполнить договор переуступки. Не знаете, как поступить с такой продажей в вашем конкретном случае? Запросите бесплатную консультацию с юристом по веб-сайтам и получите ответы на свои вопросы.
Оцените статью
(Пока оценок нет)
Загрузка...