Задать вопрос
27 просмотров
30 просмотров
Покупка квартиры полученной по наследству менее и более 3 лет, риски, пошаговая инструкция в 2022 году
Содержание
Наследственные квартиры имеют плохую репутацию на рынке недвижимости. Покупатели избегают таких предложений, и даже низкая цена воспринимается как «подвох». И почему?
По мнению многих агентств недвижимости, покупка наследуемого имущества сопряжена с риском возникновения споров и судебных разбирательств с наследниками, которые своевременно не требуют причитающуюся им сумму после продажи.
Оправдано ли такое нежелание покупателей? Можно ли защитить себя от рисков при покупке наследуемого имущества? Что нужно знать, чтобы не стать жертвой мошенничества? Ответы на эти вопросы вы найдете в данной статье.
✅ Принципы наследования. Риски покупки квартиры по наследству
Наследуемое недвижимое имущество принадлежит наследнику на праве исключительной собственности. Он может распоряжаться им по своему усмотрению — продать, подарить, обменять. Гражданский кодекс не содержит каких-либо дополнительных положений для заключения сделок, связанных с наследственным имуществом. Однако лицо, приобретающее такое имущество, подвергается риску из-за многих особенностей наследственного права, которые не всегда учитываются при совершении сделки.
Основной проблемой является риск того, что имущественные претензии наследников, чьи права были нарушены в процессе наследования, будут «приобретены» вместе с имуществом.
Жилая недвижимость может быть унаследована по закону или по завещанию. Давайте рассмотрим особенности каждого метода наследования.
🔻 По закону
Наследование по закону требует разделения родственников на круги (по степени родства — от самого близкого к самому дальнему). Например, родители, дети и супруги наследуют в первую очередь. Если нет бенефициаров из первой линии, к наследованию приглашаются представители второй линии — братья и сестры, бабушки и дедушки. Аналогичным образом, если нет наследников первой или второй степени, к наследованию приглашаются наследники третьей степени — тети и дяди. И так далее — в соответствии со статьей 1141 Гражданского кодекса РФ.
Бывает, что родственники не знают о смерти покойного и поэтому не вступают в права наследования. Бывает и так, что наследники не знают (или намеренно скрывают) других родственников.
Наиболее часто встречаются следующие ситуации:
- Владелец уже давно не живет с мужем/женой, но брак еще не расторгнут. Муж/жена забыли внести своего супруга в список первоочередных наследников, а законный наследник вовремя не обратился к нотариусу, потому что не знал о смерти своей «второй половины»;
- Поскольку у собственника квартиры не было ни жены/мужа, ни детей, к наследованию были призваны представители второй очереди, хотя право представлять их интересы имели пережившие внуки, которые не знали о смерти дедушки и бабушки;
- Один из наследников был признан судом ничтожным, и его доля должна быть перераспределена между другими законными наследниками.
Это лишь несколько примеров. На самом деле жизненные ситуации могут быть очень разными, но суть их одна — через некоторое время наследники могут претендовать на имущество, особенно на самую дорогую недвижимость. А если он уже продан, то избежать судебного разбирательства не удастся.
Нотариусам не приходится искать наследников — как правило, они «доверяют» тем, кто вовремя приходит к нотариусу и оформляет наследство.
Вероятно, ситуация будет развиваться следующим образом: Наследник обращается в суд; если суд принимает иск, новый владелец должен освободить имущество. Конечно, он потребует от продавца деньги, которые он заплатил за недвижимость, но эти деньги, скорее всего, уже потрачены. Если у него нет сбережений или эквивалентных активов, существует высокий риск, что покупатель потеряет и только что приобретенный дом, и деньги.
🔻 По завещанию
Даже если наследование происходит по завещанию, существует риск того, что наследники неожиданно для себя получат унаследованные активы после совершения сделки. Дело в том, что помимо лиц, указанных в завещании, право на наследство имеют несовершеннолетние дети умершего, нетрудоспособные родители, муж или жена и другие иждивенцы. Их доля невелика — всего половина законной доли наследников, но они могут потребовать за нее денежную компенсацию (см. «Обязательная доля наследства»).
Другой возможный сценарий. Если наследство установлено в завещании, новый собственник должен соблюдать условия, установленные первоначальным собственником до его смерти (статья 1137 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Эта ситуация наиболее интересна в контексте наследования по закону. Через некоторое время может быть обнаружено завещание, о котором никто не знает, которое было составлено так давно, что даже сам завещатель забыл о нем, но которое, тем не менее, является законным и действительным. Соответственно, возможна и обратная ситуация — оспаривание законными наследниками законного завещания.
✅ Срок давности и риски при покупке
Законодатель исходит из того, что для наследования достаточно периода в шесть месяцев. Однако в действительности ситуация не так проста. Некоторые родственники не знают о смерти, другие живут далеко, находятся на лечении в больнице или отбывают тюремное заключение. Другими словами, у них есть уважительные причины для превышения срока.
Каков срок давности для подачи иска?
Согласно статье 1155 Гражданского кодекса РФ, наследник, не имеющий права на наследство по уважительным причинам, должен заявить о своем праве на наследство в суде в течение шести месяцев со дня, когда ему стало известно о смерти умершего. В то же время срок исковой давности для защиты права не может превышать десяти лет с момента нарушения права. Это означает, что даже если квартира уже продана, наследники могут рассчитывать на подачу иска в течение десяти с половиной лет после смерти первоначального владельца.
🔻 Покупка квартиры менее 3 лет после вступления в наследство
Какие опасности подстерегают покупателя квартиры, полученной в наследство менее трех лет назад?
Если унаследованная недвижимость продается в течение первых трех лет после получения наследства, новый владелец обязан уплатить подоходный налог со сделки по ставке 13%. Чтобы уменьшить сумму налога, он может попросить покупателя официально снизить цену в договоре купли-продажи до 1 млн рублей — согласно Налоговому кодексу РФ, эта сумма сделки не облагается налогом (см. «Продажа квартиры, находящейся в собственности менее 3 лет»).
Такие «услуги» не следует принимать ни при каких обстоятельствах — от такого мошенничества выигрывает только продавец. Если возникнут непредвиденные обстоятельства (например, обнаружение новых наследников) и спор закончится не в пользу покупателя, он должен будет вернуть квартиру и получит обратно оговоренную в договоре сумму денег. Доказать, что квартира была приобретена по гораздо более высокой цене, будет практически невозможно.
🔻 Покупка квартиры более 3 лет вступления в наследство
Налог не взимается, даже если с момента принятия наследства прошло более 3 лет. Однако существуют и другие риски для покупателя.
Во-первых, есть риск найти новых родственников, которые вовремя не вступили в наследство. Если по какой-то важной причине они не успели принять наследство, они имеют право на компенсацию пропущенного времени в судебном порядке. Как уже говорилось выше, вы можете обратиться в суд с заявлением о восстановлении пропущенного срока не позднее шести месяцев (а это может быть гораздо позже трех лет) после отсутствия каких-либо обстоятельств, вызвавших пропуск срока. Если решение суда будет положительным, вы можете отстаивать свои наследственные права в соответствии со статьей 1155 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Для покупателя унаследованной квартиры, даже если прошло три года, практически нет возможности узнать наверняка, появятся ли новые наследники. Можно опираться на судебную практику, которая показывает, что такие случаи редки.
✅ Доверенность и риски
Иногда продавцом унаследованной квартиры является не сам владелец, а его агент.
Юристы предупреждают: никогда не соглашайтесь заключать сделку через доверенность!
- Во-первых, если вы не хотите или не можете встретиться с владельцем недвижимости, такая ситуация «попахивает» мошенничеством. Он может быть болен, зависим от алкоголя или наркотиков, психически нездоров, обманут или вынужден продавать….. В результате сделка по выдаче доверенности может быть признана недействительной.
- Во-вторых, доверенность может быть отозвана или аннулирована в одностороннем порядке. Например, если доверенность была действительна на дату передачи денег агенту, она может быть отменена позже. Вернуть деньги, переданные неуполномоченному лицу, может быть очень сложно. А если это не задаток, а полная стоимость дома?
✅ Как избежать сложностей при покупке наследственной квартиры?
Первый момент, в котором должен убедиться потенциальный покупатель, — это смерть владельца. Попросите у продавца свидетельство о смерти. Мог ли он исчезнуть? Возможна даже ситуация, когда человек, признанный судом умершим, через некоторое время «оживает» и требует возврата имущества или денежной компенсации (см. «Мошеннические схемы при покупке квартиры»).
Убедившись, что владелец умер, поинтересуйтесь судьбой наследников. Как уже говорилось, непредсказуемая динамика семейных отношений может сыграть не в вашу пользу. Как минимум, вы должны узнать у продавца обо всех фактических и потенциальных наследниках, а еще лучше — получить соответствующие документы:
- Свидетельства о рождении, свидетельства о браке, свидетельства о смерти родственников.
- Нотариально заверенное согласие мужа/жены продавца (если он состоит в браке) на совершение сделки;
- Выписка из домовой книги (справка о составе семьи), желательно расширенная, с указанием всех лиц, постоянно и временно зарегистрированных (снятых с регистрации) в жилом помещении.
Одним из важнейших условий законности сделки является правоспособность сторон. Вполне возможно, что недееспособный продавец составит договор купли-продажи, а затем сам (или с помощью родственников, опекунов или попечителей) будет отстаивать его в суде. Как проверить компетентность? Обратитесь в психоневрологический диспансер или в орган опеки и попечительства.
Если продавец приобрел недвижимость по завещанию, вам следует ознакомиться с завещанием. Возможно, что завещание содержит отказ от наследства, в котором наследодатель обязывает наследника, например, предоставить третьему лицу право пожизненного пользования имуществом. Завещание может также содержать другую важную информацию об имуществе и наследниках.
Попросите продавца показать вам техническую документацию на недвижимость. Такие документы могут быть выданы только собственнику или лицам, зарегистрированным в жилом помещении.
Перед подписанием договора купли-продажи сверьте данные о недвижимости, указанные в договоре, с данными в свидетельстве о праве собственности и технических документах.
Если наследников несколько, каждый из них должен лично подписать договор купли-продажи. Также наследники могут выдать доверенность — один из них представляет интересы всех наследников. Проверьте доверенность — в доверенности должно быть указано, что уполномоченный представитель имеет право делать. Может ли он подписать контракт и получить деньги?
Кстати, о деньгах. Вам следует обратить внимание на низкую цену недвижимости (на 20% ниже средней по региону). Какие бы разумные объяснения ни давал продавец (срочность, проживание в другом городе) — будьте очень осторожны и внимательны!
Советуем вам прочитать адвокатские заметки к книге «Как обмануть при покупке квартиры».
✅ Судебная практика
Юридическая неграмотность, доверчивость и желание сэкономить — вот причины, которые приводят покупателей к огромным убыткам.
Однако следует иметь в виду, что в последние годы судебная практика, признающая сделки с наследственным жильем недействительными, встала на сторону добросовестного покупателя. Да, закон гарантирует права наследников (например, обязательная доля, возврат пропущенного срока наследования), но суд, рассматривая дело, изучает обстоятельства со всех сторон. Добросовестный покупатель квартиры имеет больше шансов сохранить право собственности на недвижимость.
Решение Конституционного суда России от 21.04.03 содержит правовое положение о том, что лицо, считающее себя собственником имущества, не может его вернуть, если оно приобрело его добросовестно. Согласно статье 302 Гражданского кодекса, добросовестным приобретателем является лицо, которое покупает имущество за цену, не зная или не будучи в состоянии знать, что продавец не имеет права отчуждать имущество. Аналогичное положение содержится в решении Верховного суда РФ от 29.04.2010, согласно которому покупатель, доказавший, что, несмотря на принятие всех необходимых мер для установления полномочий продавца на отчуждение имущества, в момент совершения сделки он не знал о незаконности сделки. С 16 декабря 2019 года суды отказывают в удовлетворении требований о возврате имущества, если с момента регистрации в ЕГРП прошло более трех лет и покупатель является добросовестным приобретателем.
В этом случае занижение стоимости недвижимости может быть не в пользу покупателя — суд может квалифицировать сделку как недобросовестную. Поэтому в договоре всегда следует указывать полную стоимость сделки: Во-первых, это подтверждение его надежности, а во-вторых, гарантия возврата всех средств в случае недействительности.
Еще одно важное правовое положение содержится в Постановлении Верховного Суда РФ от 29.05.2012 № 9, согласно которому наследник, не принявший вовремя наследство, имеет право на получение денежной компенсации только в случае невозможности возврата наследственного имущества в натуре, независимо от причин, по которым это невозможно. При этом стоимость наследуемого имущества определяется при открытии наследства. Это означает, что если после продажи наследственной квартиры вдруг появится новый наследник, то этот наследник может получить только денежную компенсацию за свою долю, причем требовать ее он должен от наследников, продавших квартиру, а не от добросовестного покупателя.
Конечно, эта теория — всего лишь теория. Практические аспекты применения наследственного права всегда индивидуальны. Если вы хорошо знаете закон, вы сможете защитить себя от незаконных требований и противоправных намерений мошенников. Если вы не хотите рисковать, заручитесь поддержкой профессиональных юристов с нашего портала!
Посмотрите видеоролик о рисках при покупке дома, полученного в наследство:
Оцените статью
(Пока оценок нет)
Загрузка...