Задать вопрос
69 просмотров
43 просмотров
Покупка квартиры с долгами по коммунальным платежам или по капитальному ремонту
Содержание
Покупка квартиры с задолженностью по квартплате часто позволяет стать владельцем новой квартиры по привлекательно низкой цене, но, с другой стороны, это может привести к дополнительным трудностям с управляющей компанией и другими поддерживающими организациями. В этом случае важно заранее узнать сумму долга и договориться с продавцом о порядке погашения.
✅ Переходят ли долги при покупке квартиры
Как правило, при покупке квартиры долг за коммунальные расходы не переходит к новому владельцу, независимо от того, знает ли он об этом долге и его размере. Последний начинает платить за пользование электроэнергией, водой и другими коммунальными услугами только после вступления во владение, то есть с даты государственной регистрации перехода права собственности (статья 153 Жилищного кодекса). Все, что было начислено коммунальной компанией до этой даты (включая пени и штрафы за просрочку платежей), должно быть оплачено продавцом.
Таким образом, обязанность по оплате счетов за электричество и газ не зависит от объекта недвижимости, а возлагается на конкретное лицо, которое является собственником жилья на дату начисления счета. После смены собственника происходит реорганизация лицевых счетов, и новый владелец оплачивает коммунальные платежи с нуля.
В надежде дезинформировать людей, управляющие компании иногда без колебаний отправляют счет с долгом новому владельцу, чтобы облегчить себе работу и не искать настоящего должника. Важно знать, что следующие меры, предпринятые управляющей компанией против нового собственника, являются незаконными:
- Требования об оплате долгов за воду, газ и электричество предыдущего владельца;
- Угрозы приостановить/ограничить подачу ресурсов (они не имеют права полностью прекратить подачу, что в любом случае приведет к потере квартирой статуса пригодной для проживания).
В этом случае вы должны представить в Управление недвижимости договор купли-продажи, из которого следует, что долги за коммунальные услуги не были переведены на покупателя, и реорганизовать лицевые счета (если это еще не было сделано). Если этого недостаточно, следует направить жалобу в управляющую компанию или предупредить ее об обращении в жилищную инспекцию, прокуратуру или суд. Обычно этого бывает достаточно для разрешения спора в пользу нового владельца недвижимости.
✅ Какие долги переходят новому собственнику
Единственный долг, который автоматически переходит к новому владельцу, — это неоплаченный счет за ремонт (раздел 158 Закона о жилье и местном самоуправлении). Долги за электричество и природный газ, воду и канализацию, отопление, содержание и ремонт прилегающей территории всегда принадлежат предыдущему владельцу. Однако закон предусматривает возможность того, что покупатель добровольно принимает квартиру с накопившимися долгами и берет на себя ответственность за их выплату. Также, согласно закону, перевод долгов должен быть согласован с управляющей компанией или организацией, в которой долги возникли ранее (ст. 391 (1) и (2) Гражданского кодекса). Соответственно, стороны, участвующие в сделке, должны согласовать свои намерения с этими организациями.
Срок давности по счетам-фактурам составляет три года. Необходимо оплатить только сумму, начисленную за последние три года, даже если счета не были оплачены в течение более длительного периода.
Все соглашения всегда должны быть заключены в письменной форме и содержать все условия (сумма, вид исполнения, условия оплаты), чтобы иметь доказательства на случай невыполнения условий одной из сторон. Передача дебиторской задолженности покупателю должна быть оформлена отдельным письменным соглашением, а не дополнительным пунктом к договору купли-продажи. Если вы выберете второй вариант, нотариус может отказаться удостоверять сделку (если это требуется по закону или по инициативе сторон) или могут возникнуть сложности с регистрацией в российском ЗАГСе.
✅ Кто платит долги за коммунальные услуги при сделке
Кто будет оплачивать долги по конкретной недвижимости, зависит от результатов переговоров между сторонами. Даже при отсутствии соглашения об этом или в случае умышленного сокрытия информации обязанность по оплате всегда лежит на продавце. Покупатель может сделать это от своего имени:
- Внести авансовый платеж в обмен на согласие продавца выплатить накопленный долг. В договоре об авансовом платеже целесообразно указать назначение выплачиваемой суммы, срок возврата и обязательство продать квартиру конкретному покупателю.
- Договоритесь о скидке на сумму долга. «Накопив» таким образом деньги, покупатель должен сам погасить накопившийся долг.
В любом случае, продавец должен нести расходы на коммунальные услуги. Разница лишь в том, производит ли он оплату из собственных средств (например, взяв кредит в банке или одолжив деньги у друзей) или берет деньги у покупателя как часть своего будущего платежа за квартиру.
✅ Долг по капитальному ремонту
Расходы на содержание несет не владелец, а соответствующая недвижимость. Соответственно, независимо от договора покупателя и суммы задолженности, покупатель должен оплатить любой долг, образовавшийся по этому счету. Утешает то, что суммы, о которых идет речь, значительно меньше, чем счета за отопление, электричество и другие коммунальные услуги. В любом случае, перед покупкой рекомендуется узнать у продавца о неоплаченных счетах за ремонт, чтобы знать, какова будет стоимость.
✅ Как проверить квартиру при покупке на долги
Перед заключением сделки важно получить достоверную информацию о наличии и размере коммунальных платежей. Это можно сделать одним из следующих способов:
- Попросите продавца предоставить выписку из управляющей компании, ТСЖ или другого строительного органа. Это самый важный документ, который вы можете использовать для получения необходимой вам информации. По закону вы не обязаны делать такой запрос, но добросовестные продавцы часто делают его по собственной инициативе. Если вы получаете несколько ваучеров от разных организаций (например, отдельный счет за воду или газ), вам потребуется справка от каждой из них. Обязательно обратите внимание на наличие печати бухгалтера, подписи и даты выдачи (действительна не более 1 месяца). Отказ предоставить какую-либо информацию — серьезный повод задуматься о приобретении других вариантов жилья.
В Москве заменяющий сертификат может представлять собой единый жилищный документ с набором дополнительных сведений о состоянии лицевых счетов и имущества. Если есть возможность, можно отказаться и от некоторых других документов, необходимых для сделки (в частности, от выписки из домовой книги).
- Используйте онлайн-услуги. Управляющие компании и другие органы власти создают порталы для информирования жителей квартир о долгах за коммунальные услуги. Некоторые из них делают информацию общедоступной или позволяют получать данные в электронном виде.
- Обращайтесь непосредственно в управляющую компанию и к поставщикам услуг (офис Ростелекома, электрическая компания и т.д.). Хотя бухгалтерии этих организаций обычно предоставляют информацию только по запросу владельца, покупатель может указать, что он является потенциальным владельцем квартиры и поэтому желает иметь полный обзор счетов-фактур.
✅ Порядок покупки квартиры с долгами по ЖКХ
Процедура закупки стандартизирована. Закон не требует нотариального заверения таких сделок.
🔻 Последовательность действий
Если покупателя полностью устраивает квартира и наличие долгов за квартиру и сопутствующие расходы не является препятствием для покупки, дальнейшая последовательность действий следующая:
- Проведите переговоры с продавцом о цене и других условиях соглашения. На этом этапе вы также должны определить точную сумму долга и договориться о том, кто будет ее выплачивать.
- Запросите у продавца документы на недвижимость. Обязательными документами являются вексель и выписка из Единого государственного долгового реестра. Так вы сможете убедиться в отсутствии обременений на имущество, включая долги. Последний вариант возможен, если долги велики и могут стать препятствием для продажи.
- Составьте договор о продаже недвижимости. В документе обязательно укажите наличие и сумму долгов, порядок их погашения.
Пример. Возможный текст соглашения: «Продавец заявляет, что квартира имеет задолженность за коммунальные услуги в размере 35 000 рублей и обязуется полностью погасить ее до ДД.ММ.ГГГГ (по желанию «до подписания акта приема-передачи»), это должно быть подтверждено квитанциями об оплате, после чего квартира будет передана покупателю вместе с ключами.»
- Зарегистрировать переход права собственности в Росреестре (Российский государственный реестр недвижимости).
- Уведомить управляющую компанию о смене собственника и реорганизовать счета.
- Подпишите акт признания. Помимо прочей информации о состоянии недвижимости, документ должен содержать показания счетчиков на момент ее передачи новому владельцу. Для большей безопасности вы можете сертифицировать их в коммунальной компании.
- Заключить окончательное соглашение с продавцом (обычно одновременно с подписанием протокола передачи). Расписка в получении денег от покупателя должна быть оформлена продавцом в одном экземпляре (обычно рукописная) и передана покупателю.
🔻 Документы для сделки
Для проведения сделки и последующей регистрации перехода права собственности, помимо самого договора купли-продажи, вам понадобятся
- Паспорта сторон, участвующих в сделке.
- Выписка из Единого государственного реестра юридических лиц. Для проведения сделки вам понадобится документ с текущей датой выдачи, подтверждающий, что продавец имеет право собственности на недвижимость и нет никаких залогов.
- Справки от компании по управлению недвижимостью и других поставщиков услуг. Эти справки подтверждают отсутствие долгов за коммунальные услуги и то, что продавец оплачивает счета.
- Трансфертная операция.
- Квитанция от продавца, подтверждающая перевод суммы от покупателя на имущество, указанное в договоре купли-продажи.
Если передаточный акт и окончательный расчет подписываются между сторонами после государственной регистрации недвижимости, вы можете отказаться от этих документов во время регистрационных действий.
- Правоустанавливающие документы продавца, на основании которых продавец ранее приобрел право собственности на недвижимость.
- Выписка из домовых книг. Документ необходим для подтверждения того, что на момент покупки в доме больше никого не было.
- Квитанция об уплате государственных налогов.
Квитанцию об уплате государственных налогов представлять не обязательно, важен сам факт оплаты. Однако его отсутствие может замедлить процесс государственной регистрации. Сотрудникам Росреестра требуется дополнительное время для проверки поступления средств через единую платежную систему ГИС ГМП, которая получает информацию с задержкой в 1-2 дня. Кроме того, никто не застрахован от технических сбоев в системе, поэтому лучше отправлять квитанцию вместе с другими документами.
В зависимости от специфики покупки вам может потребоваться дополнительная информация:
- Нотариальная доверенность (если представитель действует от имени одной из сторон). Если это не генеральная доверенность, то в документе должно быть указано право на участие в сделке купли-продажи или совершение других действий (например, получение денег) (если речь идет о совместном имуществе, приобретенном в браке).
- Согласие органа опеки на продажу (если бывший владелец является несовершеннолетним).
🔻 Сроки
Единственный срок, регулируемый законом, касается времени регистрации перехода прав собственности:
- минимум 1 день (если документы отправлены в электронном виде);
- максимум 10-12 дней (при подаче заявления через Росреестр или МФЦ, если одновременно с подачей заявления требуется процедура кадастрового учета).
В целом, длительность процедуры зависит от договоренности сторон, сроков погашения и степени готовности документов. При самых благоприятных условиях вы можете стать владельцем нового дома уже через несколько недель. В некоторых случаях сделка может быть растянута на несколько месяцев (например, если покупатель не готов заплатить авансовый платеж, продавцу приходится ждать, пока он найдет необходимые средства для погашения своих долгов).
🔻 Стоимость
Помимо покупной цены, установленной в договоре купли-продажи, обязательные расходы покупателя включают оплату государственной пошлины за регистрацию перехода права собственности в размере 2 000 руб. Стороны могут договориться разделить стоимость в соотношении 50:50 или выплатить иную долю, но в любом случае имя покупателя должно быть указано в расписке как нового владельца недвижимости.
Вы сомневаетесь в покупке квартиры, за которую нужно платить сервисный сбор? Юристы нашего портала проинформируют вас о возможных рисках и тонкостях сделки и посоветуют, как защитить свои интересы в вашем случае. Бесплатная консультация с экспертами. При необходимости они будут сопровождать сделку на всех этапах, чтобы защитить клиента от возможных проблем.
Оцените статью
(Пока оценок нет)
Загрузка...