Задать вопрос
56 просмотров
42 просмотров
Покупка квартиры с неузаконенной перепланировкой: риски и последствия
Содержание
Купить отремонтированную квартиру без разрешения довольно легко. Отсутствие разрешения на строительство для реконструкции, установки или других изменений в объекте недвижимости не является основанием для приостановки регистрации перехода права собственности. Покупатель должен быть внимательным и лично проверить технический паспорт квартиры. В противном случае вам придется самостоятельно пересматривать техническую документацию и столкнуться с неразрешимыми проблемами.
✅ Что такое перепланировка?
Следует проводить различие между понятиями «конверсия» и «реабилитация». И то, и другое означает изменения, но согласно статье 25 Жилищно-коммунального кодекса РФ, разница заключается в следующем:
- Работы по перепланировке — это работы, связанные с установкой, заменой или переносом сантехники, технического оборудования и электроприборов, которые требуют внесения изменений в технический паспорт жилого дома.
- Реновация — это перепланировка помещений в многоквартирном доме. Для этого также необходимо внести изменения в технический паспорт.
Вопреки сложившемуся стереотипу, согласования требует не только демонтаж стен, перегородок или окон и дверей, но и замена оборудования в одном помещении на другое с существенно отличающимися техническими характеристиками.
Причина строгого контроля кроется в ненадежности переоборудованных конструкций. Непрофессиональные действия могут привести к утечке газа, обрушению крыш или потолков, а зачастую и целых входов в здание.
Бумажная волокита и связанные с ней расходы не очень приятны, но стоит приложить усилия, чтобы узаконить свой дом, чтобы быть в безопасности.
🔻 В каких документах отражена
Продавцы и агенты скрывают любые дефекты и «недостатки» в доме с целью быстрой продажи. Одним из препятствий для поиска реального покупателя является незаконный ремонт.
По статистике, квартиры с дефектами в технической документации продаются примерно на 10-20% меньше возможной цены. Нежелание снижать цену заставляет продавцов умалчивать об изменениях. После сделки покупатель может жить в такой квартире, но продать ее снова очень сложно. На это есть несколько причин:
- Чрезмерно требовательные покупатели.
- Третьи лица, планирующие покупку в кредит. Согласно политике большинства финансовых учреждений, запрещается выдавать кредиты на покупку домов, в которых были произведены несанкционированные изменения.
Чтобы проверить состояние дома, запросите в БТИ поэтажный план. Это часть кадастрового и технического паспорта на жилье. Вы можете получить поэтажный план в составе этих документов или заказать отдельный план. План этажа содержит информацию о
- Название объекта.
- Площадь квартиры, размеры отдельных комнат и смежных помещений, длина стен, высота потолков и другие параметры. Информация должна быть предоставлена сотрудником Бюро технической инвентаризации (БТИ) или кадастровым инженером, имеющим квалификацию и лицензию на проведение таких работ.
- Расположение оконных и дверных проемов.
- Отношение помещений друг к другу и к соседним домам.
- Структура жилища.
- Дата подготовки и указание того, кто подготовил поэтажный план.
Необходимо проанализировать две страницы документа. На первой странице изображается план жилища на местности — так называемая графическая часть. Вторая страница — это план этажа, то есть описание комнат, из которых состоит квартира.
Срок действия документа неограничен, но организациям необходимы справки и выписки не менее чем за месяц до подачи заявления.
Наличие красных линий на планах — плохой знак:
Это означает, что после проверки бюро технической инвентаризации были отмечены несанкционированные изменения и перепланировка жилища.
Красная линия с цифрами не всегда означает, что стены были снесены или перенесены. Это часто происходит при переносе или установке ванной комнаты, замене окон или линолеумных полов на плиточные или установке водонагревателей.
Если документы о продаже не содержат тревожных сигналов, а владелец и агент по недвижимости умолчали о внесенных изменениях, арендодатель может обратиться в суд за расторжением договора или переоформлением документов и возмещением материальных затрат, понесенных на проведение строительных работ, признанных инспекторами необходимыми.
✅ Изменения, которые нужно согласовывать в БТИ
При осмотре квартиры измерьте стены и сверьте фактическое состояние квартиры с поэтажным планом. Обратите особое внимание на несущие конструкции. Обычно они обозначаются на плане этажа толстыми линиями. Следующие виды перепланировок считаются незаконными
- Удаление или разрушение несущих стен. Ослабление конструкций может привести к обрушению здания. В большинстве случаев такие изменения требуют возврата к исходному состоянию.
- Демонтаж элементов системы отопления на балконе.
- Объединение нескольких комнат в одну. Не допускается объединение кухни с гостиной, если кухня оборудована газовыми приборами. Вы можете узаконить изменения, оставив одну стену частично открытой и установив в ней дверь или ящик.
- Установка полов с подогревом, если здание подключено к системе отопления.
- Переоборудование или ликвидация системы вентиляции.
- Ликвидация кладовой или объединение другого нежилого помещения с жилым помещением.
- Увеличение площади жилого помещения за счет присоединения к общему имуществу многоэтажного дома.
- Установка сверхмощных приборов, затрудняющих работу систем потребления ресурсов.
- Перемещение, замена и установка газовых приборов. Вовлечение соответствующих органов власти в процесс внесения изменений.
Изменения, снижающие качество жизни жителей, также могут считаться незаконными.
Пример. Гражданин С. перенес свою ванную комнату в коридор и увеличил площадь кухни. В результате ванная комната оказалась смежной с гостиной соседней двухкомнатной квартиры. С. выложил плитку в ванной комнате. В результате соседи постоянно слышали шум льющейся воды, работающую вытяжку в ванной комнате и постукивание по плитке керамического пола. Женщина обратилась в Бюро технической инвентаризации, чтобы выяснить, законно ли С. сделал это. Государственное агентство назначило комиссию, которая установила, что все изменения были незаконными. Комиссия обязала С. вернуть квартиру в прежнее состояние.
Если в ходе аудита были выявлены вышеуказанные нарушения, необходимо оценить объем корректирующих действий. Компромиссное решение — договориться о скидке в 10-20% на квартиру.
✅ Что согласовывать необязательно
Квартирные ремонтники могут вносить определенные изменения в дизайн по просьбе хозяев. Согласие на следующие изменения не обязательно:
- Обновление санитарно-технического оборудования. Однако следует помнить, что в некоторых квартирах установка ванны невозможна из-за конструктивной слабости здания. Если вы переходите от душевой кабины к ванне, необходимо снять бак и вернуть кабину на место.
- Замена балкона. Когда речь идет о замене ветхого здания на аналогичное, но новое, ничего согласовывать не нужно; достаточно простого уведомления в жилищный отдел. Однако, если владелец решит принять меры по изменению фасада здания, необходимо получить разрешение управляющей компании, всех собственников квартир в здании и БТИ. С другой стороны, обшивка балкона изнутри — это работа, которую не нужно нигде утверждать.
- Оклейка обоями и другие изменения из категории «косметический ремонт».
- Установка встроенной мебели.
- Установка антенн, систем кондиционирования воздуха.
- Замена электроприборов.
В исторических зданиях, где важно сохранить цвет фасада, оригинальные декоративные элементы и размеры окон и дверей, предъявляются более строгие требования к законности реконструкции. Даже замена старых окон на пластиковые в таких зданиях проблематична.
✅ Стоит ли покупать квартиру с неузаконенной перепланировкой?
Если недвижимость понравилась вам настолько, что «красные линии» в документах не мешают вам ее купить, все равно стоит остановиться и взвесить все за и против.
🔻 Чем рискуют продавец и покупатель
Несанкционированные изменения может заметить только опытный инженер-строитель, который знает все тонкости строительства и оборудования жилого дома. Неопытные покупатели часто упускают из виду изменения, требующие замены технической документации. В результате нарушения обнаруживаются случайно после перехода права собственности, и ответственность за их устранение лежит на новом владельце, а не на предыдущем.
Основные риски для покупателя следующие:
- Они должны сами узаконить улучшение. Стоимость может варьироваться от нескольких тысяч рублей до 200 тысяч рублей. Если выяснится, что несущую стену или балкон необходимо перестроить.
- Если выяснится, что хозяин проживает в квартире с самовольной или неутвержденной перепланировкой, он должен заплатить штраф. Вы должны оплатить сбор новому арендодателю, а не предыдущему.
- Перепланировка может привести к ухудшению условий проживания жильцов. Даже если ремонт тщательно скрывается, именно соседи обязаны раскрыть эту информацию.
- Если и удастся перепродать квартиру, то только после долгих поисков покупателя. На это есть несколько причин: Банки не одобрят ипотеку на такую недвижимость; покупатели с большим недоверием относятся к недвижимости с поддельными документами.
Если в ходе оценки выяснится, что формальные изменения в документах возможны и процедура займет до 6 месяцев, вы можете попросить продавца разобраться с документами и довести дело до конца, либо потребовать скидку, равную стоимости легализации восстановления, с учетом затрат времени, сил и энергии.
Продавец также может попасть в беду, если попытается обмануть покупателя и скрыть несанкционированные изменения:
- Если после заключения договора купли-продажи собственник узнает, что изменения не были согласованы, он имеет право расторгнуть договор за существенное нарушение его условий.
- Покупатель может потребовать компенсации расходов, связанных с легализацией.
Чтобы не рисковать, продавцу следует честно согласиться на изменения, предложить скидку на дом или самому заняться оформлением документов. Для того чтобы покупатель не передумал о покупке, заключается соглашение о первоначальном взносе, подписывается предварительный договор купли-продажи, и через несколько месяцев сделка может быть завершена без риска расторжения.
✅ Возможное наказание за незаконную перепланировку
Последствия незаконных изменений в жилище могут варьироваться от незначительных до серьезных: Обрушение крыши или стены или гибель людей. Размер штрафа зависит от результата. Если в результате перепланировки не пострадали третьи лица, владелец должен заплатить штраф в размере от 2 000 до 2 500 евро. Сумма не очень большая, но это еще не все. По результатам проверки инспектор издает постановление, содержащее одно из следующих условий: Легализация модификации или удаление модификаций.
Если владелец не выполнит решение, он будет передан в суд. Согласно статье 29 Жилищного кодекса России, последствия для собственника могут быть серьезными. Дом выставлен на аукцион. Часть вырученных средств будет использована для исправления изменений, остальное получит владелец.
Для того чтобы иметь возможность спланировать время, необходимое для легализации перепланировки, вам необходимо ознакомиться с процедурой.
✅ Как узаконить изменения
Заявитель должен обратиться в бюро технического обследования или другую утвержденную организацию и запросить план жилища. Затем следуйте плану:
- Если вы вносите несанкционированные изменения в жилище, обратитесь в Бюро технической инвентаризации. Затем придет сотрудник БТИ и исправит нарушения, что будет зафиксировано в заключении.
- Обратитесь в Роспотребнадзор. Получить сертификат соответствия жилья санитарным нормам.
- Подготовьте пакет документов: План с изменениями, копия паспорта, документы о праве собственности на квартиру, технический паспорт из ЕГРЮЛ, согласие других собственников на изменения, при необходимости — согласие других жильцов дома на внесение изменений.
- Подайте документы в жилищную инспекцию или отдел архитектуры местной администрации.
- Заплатите штраф.
- Закажите новый кадастровый паспорт в кадастровой администрации. Этот процесс займет около 30 дней.
В разных регионах пакет документов, необходимых для внесения изменений, может отличаться. В некоторых случаях может потребоваться техническая экспертиза.
✅ Особенности покупки жилья с неузаконенными изменениями
Покупка квартиры за наличные, у банка или застройщика — это совсем другое. Покупатель должен понимать, что ему нужно делать.
🔻 На вторичном рынке
Внимательный покупатель или юрист, действующий от его имени, быстро заметит неточности в документах. Если вы покупаете дом за наличные на вторичном рынке, вам следует обсудить с продавцом следующее
- Сможет ли он узаконить изменения;
- какую скидку он предложит, если вы передадите дом с проблемными документами.
Инженер-строитель поможет вам правильно оценить ситуацию. Если скидка превышает стоимость, стоит договориться.
🔻 В ипотеку
При ипотечном кредитовании банк является третьей стороной в сделке. Поскольку дом неликвидный, с недействительными документами, выдача кредита может быть весьма сомнительной.
Быстро продать квартиру не удастся, так как большинство покупателей жилья используют средства банка. Единственным преимуществом такой сделки для продавца является уверенность в том, что покупатель осведомлен о проблеме и не может быть пойман на обмане.
🔻 В новостройке
Покупатель первичного жилья имеет право приложить отчаянные усилия для устранения дефектов. В новом доме вы можете уведомить жилищную инспекцию и внести следующие изменения
- изменить форму входа;
- установить перегородку;
- закрыть дверные проемы в несущей стене;
- поменяйте сантехнику;
- застекленные лоджии и балконы.
В случае с новыми зданиями изменения обычно связаны только с устранением дефектов, которые не требуют согласования.
Долгий и утомительный процесс оформления документов займет от 2 до 6 месяцев, но в итоге владелец может быть уверен, что его действия не причинят вреда ни ему самому, ни окружающим.
Перепланировка позволяет сделать комнаты непроходимыми, разделить пространство, увеличить кухню или создать двухкомнатную квартиру. Однако приспособить квартиру к своим потребностям не так-то просто: Для того чтобы адаптировать квартиру к требованиям СанПин и нормам безопасности, необходимо выполнить ряд требований. Покупка квартиры с незаконной перепланировкой должна проходить под руководством опытного юриста с сайта law-divorce.ru, не стесняйтесь задавать вопросы: чем грозит покупка квартиры с незаконной перепланировкой? Куда обращаться для подтверждения изменений?
Оцените статью
(Пока оценок нет)
Загрузка...