Задать вопрос
46 просмотров
71 просмотров
Покупка квартиры у юридического лица: риски покупателя
Содержание
Покупка квартир у юридических лиц сложнее, чем сделки с владельцами частной собственности, и сопряжена с определенными рисками. Если все аспекты не будут вовремя учтены, договор может быть признан недействительным, и покупатель потеряет не только деньги, но и свои права на недвижимость.
✅ Особенности покупки квартиры у юр. лиц
Законодательство Российской Федерации предусматривает особый порядок продажи квартир, принадлежащих предприятиям и организациям. Если сделка считается крупной, то есть цена имущества превышает 25% от общей балансовой стоимости активов компании, применяются дополнительные требования. Кроме того, уставные документы некоторых компаний позволяют считать любую сделку, связанную с покупкой или продажей недвижимости, крупной сделкой (статья 46 ФЗ-14), и перед заключением таких сделок управляющий директор компании должен получить одобрение учредителей на сделку.
Одобрение сделки оформляется в виде протокола собрания или собрания учредителей (акционеров компании). Отсутствие документа свидетельствует о том, что квартира была продана без их согласия.
Пакет документов для покупки недвижимости у юридических лиц более обширный, чем для сделок между частными лицами. Кроме того, необходимы учредительные документы, образцы правоустанавливающих документов (если недвижимость приобретается в новостройке) и документы, подтверждающие полномочия лица, осуществляющего сделку от имени компании. В зависимости от ситуации могут потребоваться и другие документы.
Человеку без знаний в этой области сложно разобраться в документах и деталях сделки, поэтому, если вы хотите купить квартиру у юридического лица, рекомендуется обратиться за помощью к квалифицированному юристу.
✅ Риски покупателя
Существует ряд потенциальных рисков, из-за которых покупатель может потерять право собственности на деньги и имущество. Теперь давайте рассмотрим наиболее распространенные примеры:
-
Поддельные документы. Предполагается, что организация действительно существует, но не имеет намерения продавать свое имущество. Мошенничество исходит от одного или нескольких сотрудников компании.
У компании есть квартира, которую она предоставляет в распоряжение сотрудников из других регионов, работающих вахтовым методом. При заселении сотрудники получают некоторые документы на квартиру, подтверждающие их право на проживание в ней. Со временем они подделывают другие документы и продают недвижимость от своего имени или от имени компании. Такие сделки легко могут быть признаны недействительными на основании иска, поданного владельцем компании, и привести к аннулированию прав собственности.
Есть застройщик под названием «ВавиловДом», компания, продающая новые квартиры. Мошенники создали фиктивную компанию под названием «ВавиловДомПлюс». Все документы идентичны реальной организации. Потенциальному покупателю предлагается квартира по более низкой цене. Чтобы зарезервировать недвижимость, они требуют заплатить 30-50% от стоимости квартиры и составляют фиктивный предварительный договор. Получив деньги, мошенники исчезают. Вернуть деньги через застройщика не представляется возможным.
Например, если стоимость имущества ниже рыночной цены, компания-продавец может обратиться в суд на основании того, что договор был заключен неправильно. Если цена слишком высока, с покупателем заключается устное соглашение о приобретении квартиры по реалистичной цене, но в документах указывается завышенная цена. Такая продажа также может быть оспорена на том основании, что покупатель не заплатил полную цену за недвижимость.
Такие мошенничества часто осуществляются параллельно с ликвидацией или банкротством компании. Если сделка оспаривается в суде, представители компании подтверждают банкротство, что делает невозможным возмещение убытков покупателя.
Существуют и другие виды мошенничества, как на первичном, так и на вторичном рынке недвижимости, когда покупатель рискует понести убытки или вовсе потерять свою собственность.
🔻 Покупка квартиры в новостройке
Для сделок на первичном рынке есть две возможности: покупка жилья в новом доме или на стадии строительства. В последнем случае предметом сделки является не само жилье, а право собственности на него. До недавнего времени такие сделки осуществлялись в форме договора долевого участия (ДДУ).
Существует риск того, что дом не будет сдан в эксплуатацию или даже достроен, а также подделки документов, которые могут послужить основанием для признания покупки недействительной.
Наиболее распространенными видами мошенничества являются
- Когда недвижимость продается более чем одному покупателю, первым платит, как правило, законный владелец недвижимости. Остальные покупатели должны обратиться в суд, чтобы получить компенсацию.
- Покупателю недвижимости предоставляется иной размер или поэтажный план, чем указано в договоре.
- Умышленное затягивание строительства и ввода в эксплуатацию нового дома.
- Отказ от передачи права собственности под любым предлогом, включая банкротство застройщика.
- Аннулирование договора купли-продажи с помощью поддельных документов.
При покупке дома на новом месте покупатель часто имеет дело не напрямую с застройщиком, а с посредником, представляющим интересы строительной компании. В таких случаях застройщику даже не нужно подавать заявление о банкротстве. На практике были случаи, когда жилищный кооператив или другой представитель застройщика обанкротился и продавал жилье от своего имени. В результате застройщик не несет никакой ответственности перед владельцами квартир, а обманутые покупатели имеют мало шансов получить компенсацию даже законным путем.
🚩 Как защитить себя
Прежде чем заключить договор, рассмотрите следующие аспекты:
- Репутация застройщика — сколько объектов недвижимости он сдал, были ли проблемы при регистрации сделок с другими покупателями и т.д.
- Имеет ли компания разрешение на строительство, лицензию и проектную документацию.
- Состояние строительной площадки — ведутся ли работы и какими темпами.
- Право на землю — земля, на которой будет вестись строительство, должна либо принадлежать застройщику, либо быть арендована на долгосрочной основе.
Если дом уже построен, необходимо получить заключение государственного строительного инспектора, подтверждающее, что объект сдан в эксплуатацию. Также рекомендуется проверить документы на право собственности на недвижимость. Особое внимание следует уделить контракту. Очень важно, чтобы договор содержал следующую информацию:
- план этажа, количество комнат, проектируемая площадь и другие параметры квартиры;
- насколько качественно будет сдана квартира — ремонт, отделка или «под ключ».
- Компания несет ответственность за несвоевременную доставку имущества.
- Способы действий в случае финансовой несостоятельности застройщика и как будут решаться другие споры.
С 1 июля вступили в силу поправки к Федеральному закону об участии в строительстве многоквартирных домов (ФЗ-214). Больше не будет обычных механизмов долевого участия. Вместо этого было введено проектное финансирование с посредником в виде банка. Согласно новой практике, деньги покупателей не передаются напрямую подрядчику, как раньше, а зачисляются на специальный счет в банке, и компания может распоряжаться ими после сдачи нового объекта в эксплуатацию. Этот вариант минимизирует риски, так как исключает возможность нецелевого использования средств и большинство мошеннических действий застройщиков. В случае банкротства застройщик несет ответственность только перед кредиторами, а дольщики могут получить свои деньги обратно.
🔻 Покупка квартиры на вторичном рынке
Большинство рисков здесь сводится к отмене договора купли-продажи судом в результате иска заинтересованных лиц:
- юридическое лицо было реструктурировано или ликвидировано на момент подписания договора;
- лицо, подписавшее соглашение, не уполномочено на это;
- Учредительное собрание компании не одобрило эту крупную сделку;
- Для подписания договора использовались поддельные документы: устав компании, копии решений общего собрания, доверенности, подтверждающие полномочия представителя компании, и т.д;
- квартира заложена, т.е. на нее обращено взыскание или она находится в залоге.
🚩 Как защитить себя
Вы можете минимизировать свои риски несколькими способами:
- Подать заявление на получение выписки из Единого государственного реестра юридических лиц — реестр содержит информацию обо всех зарегистрированных юридических лицах. Процедура получения информации изложена в F3-129. Информация предоставляется в электронном виде через веб-сайт www.egrul.nalog.ru/index.html или в бумажном виде. Второй вариант предполагает оплату сбора в размере 200 рублей.
- Проверьте доверенность — только генеральный директор может предоставить достоверную информацию о полномочиях представителя компании. Существует три вида доверенности. Генеральная доверенность позволяет совершать все операции, связанные с активами. Индивидуальная доверенность выдается только на одну сделку. Для представительства в суде выдается специальная доверенность. Доверенность должна включать такие полномочия, как право на продажу, на получение наличных денег в случае наличного расчета и на подписание документов.
- Запросите выписку из Единого государственного реестра, чтобы проверить наличие обременений и подтвердить, что имущество принадлежит подрядной организации. Сведения можно получить в электронном виде через сайт rosreestr.ru/site/ur/poluchit-svedeniya-iz-egrn или на бумажном носителе в офисе Росреестра (ст. 4 Указа Минэкономразвития № 968). Цена экстракта 300 рублей. — В электронном виде; 700 руб. — На бумаге.
- Проверьте, не является ли юридическое лицо субъектом процедуры банкротства. Данные можно получить через Единый реестр сведений о банкротстве.
Универсальная защита от неприятностей — страхование имущества, то есть на случай, если вы потеряете право собственности на приобретенную квартиру. Цена такого полиса составляет 1-2% от стоимости имущества.
Любая сделка купли-продажи квартиры, где одной из сторон является юридическое лицо, может быть сопряжена с рисками. На рынке недвижимости много мошенников, поэтому к сделке следует подходить со всей ответственностью. Только участие профессионала поможет избежать проблем не только на этапе подписания договора, но и после его регистрации. Пусть наши юристы подскажут вам, как избежать обмана на каждом этапе сделки. Какие документы следует проверить и какие документы следует запросить в регистрационных органах? В каких случаях необходимо обращаться к нотариусу? Эксперты отвечают на все эти вопросы и помогают вам избежать рисков, связанных с приобретением недвижимости у юридического лица.
Оцените статью
(Пока оценок нет)
Загрузка...