Задать вопрос
56 просмотров
71 просмотров
Покупка квартиры у юридического лица: риски покупателя, договор купли продажи квартиры между физическим лицом и юридическим лицом (образец)
Содержание
Все чаще инициаторами продажи жилой недвижимости становятся юридические лица. Это связано с развитием первичного рынка недвижимости, где строительными инвесторами являются сторонние организации, приобретающие право на недвижимость с целью перепродажи. Покупка квартиры у юридического лица имеет свои нюансы.
✅ Можно ли купить квартиру у юридического лица
Покупатель может приобрести квартиру не только на физическое, но и на юридическое лицо. Основное различие между двумя сделками купли-продажи заключается в требовании получения согласия всех учредителей на продажу. Такая сделка сопряжена со многими рисками, поэтому она будет необходима:
- Собрать ряд документов о юридическом лице для определения его устойчивости на финансовом рынке.
- Потратьте дополнительное время на проверку чистоты сделки. Процесс продажи займет больше времени, чем покупка у реального человека.
Часто под покупкой понимается подписание договора долевого участия с застройщиком. Такая формулировка не является правильной, но допустима при условии, что покупатель понимает, что он не покупает квартиру по CDA, а имеет право требовать квартиру, которая сначала будет достроена и введена в эксплуатацию. Собственность CDU пока не имеет статуса свободной собственности.
На первичном рынке квартиры приобретаются у застройщиков или юридических лиц, которые уже приобрели право на квартиру. Для покупки у застройщика может быть заключен генеральный или предварительный договор долевого участия:
- Генеральный или предварительный акционерный контракт.
- Инвестиционный контракт.
Если третье лицо продает право на предъявление иска, необходимо заключить договор о передаче прав.
Рынок недвижимости наводнен компаниями, предлагающими квартиры в новостройках. Если владелец денег не проверит законность деятельности застройщика или не оценит возможность приобретения квартиры в будущем, он рискует потерять накопленные средства. Чтобы снизить риск, рекомендуется применять ЦДС на завершающем этапе строительства, когда ясно, что строительство не стоит на месте и дом скоро будет достроен.
Рассматриваемые варианты относятся к покупке юридических лиц в новом комплексе. В объявлениях о продаже квартир на вторичном рынке можно также встретить недвижимость застройщиков, которые перешли в собственность здания; организаций, которые приобрели квартиры у застройщика и теперь предлагают их на продажу; юридических лиц, которые приобрели недвижимость на основании договора дарения или наследования. Во всех случаях покупатель несет ответственность за проверку юридической чистоты сделки.
✅ Порядок оформления сделки
Процесс приобретения недвижимости у юридического лица состоит из следующих этапов:
(Приобретение жилой недвижимости у застройщика по программе CDA).
(Покупка у юридического лица по доверенности).
Переговоры с застройщиком.
Получение разрешения на проведение сделки от учредителей юридического лица, переговоры между продавцом и покупателем.
Коллекция документов. Покупатель должен иметь минимальный набор документов. Необходимые документы — паспорт; подтверждение опеки и попечительства, пенсионного фонда при покупке жилья на средства СК; разрешение банка на выдачу ипотеки при покупке квартиры в кредит. Для продавца список документов будет более обширным.
Подписание DDE с разработчиком.
Заключение договора купли-продажи.
Выплата застройщику суммы, указанной в договоре.
Оплата полной или частичной стоимости квартиры. Оплата может быть произведена через банковскую ячейку, недоступную для продавца до момента регистрации права собственности в Росреестре (Российский государственный унитарный реестр).
Формализованные ТДК также подлежат государственной регистрации, что отличает их от других договоров инвестирования в строящийся объект недвижимости.
Оплата государственных налогов, регистрация перехода права собственности в Росреестре.
Приобретение квартиры у застройщика, регистрация права собственности в Росреестре.
Заключительным этапом сотрудничества с юридическим лицом является подготовка декларации о принятии.
Более быстрый способ приобретения жилья — покупка квартиры у юридического лица на вторичном рынке, когда дом уже построен и сдан в эксплуатацию, но стоимость квартиры увеличивается по мере приведения ее в готовое к эксплуатации состояние. Чтобы сэкономить деньги, покупатели обращаются к застройщикам.
✅ Риски покупки квартиры у юридического лица для покупателя
Проверка документов — это этап, который требует предварительного выявления потенциальных рисков, связанных с ведением бизнеса с продавцом. Наиболее распространенными негативными вопросами, с которыми сталкиваются покупатели, являются:
- Банкротство юридического лица. Согласно ч. III. 1 Закона № 127-ФЗ от 26.10.2002 г. «О несостоятельности», сделки, совершенные должником, могут быть признаны недействительными. Вопрос о недействительности решается в суде. Если будет доказано, что покупатель знал о нарушении прав кредиторов, сделка купли-продажи признается недействительной, даже если соответствующий договор был заключен три года назад (или ранее).
- Компания не включена в реестр юридических лиц.
- В случае продажи жилья на вторичном рынке, право собственности на недвижимость не было зарегистрировано государством.
- Аннулирование (отпадение) доверенности, ранее выданной лицу, уполномоченному на совершение сделки.
- Отсутствие разрешения на проведение операции.
- Отсутствие документации. Юридическое лицо, участвующее во вторичном рынке, должно представить протокол собрания учредителей, на котором было принято решение о продаже. Если они отсутствуют, сделка находится под вопросом.
- Представление поддельных документов.
Только тщательное изучение документов позволит выявить нарушения. Не лишним будет проконсультироваться с опытным адвокатом.
🔻 Документы, необходимые для сделки купли-продажи с юридическим лицом
Продавец дома на вторичном рынке должен представить документы:
- Расширенная выписка из Единого государственного реестра юридических лиц, выписка из Единого государственного реестра юридических лиц. Документ должен быть выдан не более чем за месяц до текущей даты; чем «свежее» сертификат, тем лучше. В ЕГРН отражается информация: заложена ли недвижимость, на каком основании жилье было передано юридическому лицу. Если в графе «основание возникновения права собственности» указано «свидетельство о праве на наследство», то возможно, что имущество было востребовано другими наследниками.
- Правоустанавливающие документы. Это может быть договор купли-продажи, дарения или другое соглашение, определяющее право собственности.
- Выдержка из дневника. В нем указаны имена лиц, зарегистрированных в данном жилище. Все вышеуказанные лица должны быть указаны в POA, а срок снятия с регистрации должен быть подтвержден.
- Документ об отсутствии задолженности по коммунальным платежам.
- Технический паспорт объекта недвижимости. Покупатель обязан сравнить поэтажный план продаваемого объекта с поэтажным планом в технической документации.
- Если регистратор обнаружит, что недвижимость заложена, продавец должен предоставить разрешение залогодержателя, например, банка, на продажу недвижимости.
Список документов для продавца-застройщика будет отличаться. Покупатель должен проверить это:
- Выписка из Единого государственного реестра юридических лиц. Застройщик должен быть указан как юридическое лицо. Стоит обратить внимание на дату регистрации.
- Юридические документы.
- Разрешение на строительство, разрешение на ввод в эксплуатацию.
- Заключение исполнительного органа о том, что учредитель и проектное заявление соответствуют критериям, установленным законом. Это означает, что учредитель предоставил все свои личные данные, указал бенефициарных владельцев, предоставил подробную информацию обо всех проектах, которые он контролирует, объяснил свою платежеспособность и предоставил финансовую отчетность.
- Документ, подтверждающий полномочия агента действовать от имени компании.
Также важно проверить, не ведутся ли в отношении компании исполнительные производства. Возможно, что на имущество застройщика наложен арест. Информацию об этом можно получить в Федеральном управлении исполнения наказаний.
После тщательного анализа представленных документов следует исключить и другие риски, связанные с особенностями рынка недвижимости.
🔻 Вторичный рынок
Если квартиру по относительно низкой цене предлагает не застройщик, а третья сторона, стоит отнестись к этому более ответственно и проверить документы. Скорее всего, неликвидные товары будут проданы, и вам придется ждать несколько лет, прежде чем вы сможете переехать в новый дом.
🔻 Новостройка
Основными рисками при покупке недвижимости на первичном рынке являются.
- Строительный тупик;
- Отсутствие необходимых разрешений на строительство жилого комплекса;
- Участие в мошеннической схеме, направленной на привлечение капитала инвесторов, и его последующее нецелевое использование.
Наиболее распространенным и надежным документом для сделки является договор участия. Данный документ составлен в соответствии с Законом № 214-ФЗ от 30.12.2004. «Об участии в долевом строительстве». «В 2018 году закон претерпел множество изменений. Застройщики были обязаны представить полный отчет об использовании средств инвесторов и использовать средства на строительство жилья в рамках одного проекта целевым образом. Соглашение между продавцом и покупателем заключается через счет эскроу, где средства замораживаются до завершения строительства дома.
Хотя защита инвесторов очень хорошая, следует проявлять осторожность и проверять документы, касающиеся законности деятельности застройщика.
🚩 Образец договора с застройщиком
🔻 Ипотека
В связи с высокими ценами на недвижимость активно развивается рынок ипотечного кредитования, чтобы покупатель мог использовать заемные средства для приобретения недвижимости. В такой сделке важно, чтобы банк одобрил кредит. Риск для покупателя сводится к минимуму, поскольку он не единственный, кто заинтересован в обеспечении обязательств.
Очевидно, что банк не заинтересован в выдаче кредита на незавершенный объект недвижимости, поскольку такой объект является неликвидным. В действительности, получение ипотечного кредита на строительство невозможно, если банк и застройщик не образуют партнерство. Модальности следующие:
- Застройщик обращается в конкретный финансово стабильный банк с предложением о совместной работе;
- Банк аккредитует застройщика, после чего объекты застройщика включаются в программы ипотечного кредитования.
Таким образом, банки расширяют сферу своей инвестиционной деятельности. Не все компании могут быть аккредитованы, только финансово стабильные. Сами банки также выстраиваются в очередь с предложениями о сотрудничестве от таких холдингов. При получении кредита на строящуюся недвижимость можно быть уверенным, что застройщик прошел предварительный отбор в банке. Ведущими компаниями по выдаче таких кредитов являются: Газпромбанк, ВТБ, Сбербанк.
🚩
✅ Сроки проведения сделки
Если вы покупаете квартиру у подрядчика, вам следует ознакомиться с планом строительства. В проектной документации должны быть указаны даты завершения каждого этапа строительства и дата ввода блока в эксплуатацию. В некоторых регионах существуют организации, которые следят за реализацией инвестиционных проектов. В Москве это Москомстройинвест — организация, которая следит за соблюдением норм Закона о долевом строительстве. Если сроки не соблюдены, следует обратиться в соответствующую организацию для получения достоверной информации.
После выбора недвижимости сделка может быть завершена в срок до 2 недель, но если продавец готов к сделке, имеет все необходимые документы, то возможно завершить продажу за 7-10 дней. Это время, необходимое для регистрации свидетельства о праве собственности в ЗАГСе.
✅ Как избежать обмана
Неуверенность в себе — качество, которое может помочь вам избежать мошенников. Не стоит доверять словам застройщика или представителя компании о финансовом положении и вводе в эксплуатацию большого количества объектов недвижимости, а только фактам, отраженным в официальных документах. Это самая большая опасность для покупателя:
- Покупка дома по доверенности. Даже действительный документ может быть получен путем обмана или шантажа. Если вы покупаете квартиру у агента, вам следует заранее уточнить в организации, получил ли агент такую доверенность.
- Покупка унаследованного имущества. Споры о наследовании могут возникнуть спустя годы после покупки недвижимости (максимум через 10 лет). Если в суде будет доказано, что наследник имеет право на квартиру, сделка будет аннулирована.
- Приобретение квартиры по поддельным документам. Несмотря на многоступенчатую процедуру проверки документов властями, нельзя исключать мошенничество. Мошенники могут действовать от имени недееспособных лиц, доверчивых граждан преклонного возраста. Поэтому лучше избегать сделок, в которых компания представляет интересы владельца.
Бдительность, осторожность и знание закона могут помочь приобрести квартиру, не рискуя своим капиталом.
Как заключить договор и организовать безопасные взаиморасчеты по аккредитиву, аренде сейфа? Адвокат, специализирующийся на сделках с недвижимостью, четко распознает признаки мошеннических сделок. Подлинность подозрительных документов проверяется путем направления независимых расследований в УСЗН, ФССП.
Адвокат поможет установить квалификацию продавца, чтобы избежать потери имущества в будущем. Организация юридического сопровождения сделки — единственный способ предотвратить мошенничество и оформить необходимые документы как можно быстрее.
Оцените статью
(Пока оценок нет)
Загрузка...