Бесплатная юридическая консультация

Задайте вопрос юристу и получите бесплатную
консультацию

Спасибо! Ваша заявка принята

Ожидайте звонка специалиста в течение 5 минут

Отправляя данные вы соглашаетесь с Согласием на обработку ПДн, Политикой обработки ПДн и Пользовательским соглашением.

Конфиденциально

Все данные будут переданы по защищенному каналу

Оперативно

Заполните форму, и уже через 5 минут с вами свяжется юрист

Консультаций проведено

Сегодня 1576 За все время 184074

Прием вопросов круглосуточно

88 просмотров

Покупка квартиры у юридического лица: риски покупателя, договор купли продажи квартиры между физическим лицом и юридическим лицом (образец)

Содержание

Фото: pixabay.com

Все чаще инициаторами продажи жилой недвижимости становятся юридические лица. Это связано с развитием первичного рынка недвижимости, где строительными инвесторами являются сторонние организации, приобретающие право на недвижимость с целью перепродажи. Покупка квартиры у юридического лица имеет свои нюансы.

✅ Можно ли купить квартиру у юридического лица

Покупатель может приобрести квартиру не только на физическое, но и на юридическое лицо. Основное различие между двумя сделками купли-продажи заключается в требовании получения согласия всех учредителей на продажу. Такая сделка сопряжена со многими рисками, поэтому она будет необходима:

  • Собрать ряд документов о юридическом лице для определения его устойчивости на финансовом рынке.
  • Потратьте дополнительное время на проверку чистоты сделки. Процесс продажи займет больше времени, чем покупка у реального человека.

Часто под покупкой понимается подписание договора долевого участия с застройщиком. Такая формулировка не является правильной, но допустима при условии, что покупатель понимает, что он не покупает квартиру по CDA, а имеет право требовать квартиру, которая сначала будет достроена и введена в эксплуатацию. Собственность CDU пока не имеет статуса свободной собственности.

На первичном рынке квартиры приобретаются у застройщиков или юридических лиц, которые уже приобрели право на квартиру. Для покупки у застройщика может быть заключен генеральный или предварительный договор долевого участия:

  • Генеральный или предварительный акционерный контракт.
  • Инвестиционный контракт.

Если третье лицо продает право на предъявление иска, необходимо заключить договор о передаче прав.

Рынок недвижимости наводнен компаниями, предлагающими квартиры в новостройках. Если владелец денег не проверит законность деятельности застройщика или не оценит возможность приобретения квартиры в будущем, он рискует потерять накопленные средства. Чтобы снизить риск, рекомендуется применять ЦДС на завершающем этапе строительства, когда ясно, что строительство не стоит на месте и дом скоро будет достроен.

Рассматриваемые варианты относятся к покупке юридических лиц в новом комплексе. В объявлениях о продаже квартир на вторичном рынке можно также встретить недвижимость застройщиков, которые перешли в собственность здания; организаций, которые приобрели квартиры у застройщика и теперь предлагают их на продажу; юридических лиц, которые приобрели недвижимость на основании договора дарения или наследования. Во всех случаях покупатель несет ответственность за проверку юридической чистоты сделки.

✅ Порядок оформления сделки

Процесс приобретения недвижимости у юридического лица состоит из следующих этапов:

(Приобретение жилой недвижимости у застройщика по программе CDA).

(Покупка у юридического лица по доверенности).

Переговоры с застройщиком.

Получение разрешения на проведение сделки от учредителей юридического лица, переговоры между продавцом и покупателем.

Коллекция документов. Покупатель должен иметь минимальный набор документов. Необходимые документы — паспорт; подтверждение опеки и попечительства, пенсионного фонда при покупке жилья на средства СК; разрешение банка на выдачу ипотеки при покупке квартиры в кредит. Для продавца список документов будет более обширным.

Подписание DDE с разработчиком.

Заключение договора купли-продажи.

Выплата застройщику суммы, указанной в договоре.

Оплата полной или частичной стоимости квартиры. Оплата может быть произведена через банковскую ячейку, недоступную для продавца до момента регистрации права собственности в Росреестре (Российский государственный унитарный реестр).

Формализованные ТДК также подлежат государственной регистрации, что отличает их от других договоров инвестирования в строящийся объект недвижимости.

Оплата государственных налогов, регистрация перехода права собственности в Росреестре.

Приобретение квартиры у застройщика, регистрация права собственности в Росреестре.

Заключительным этапом сотрудничества с юридическим лицом является подготовка декларации о принятии.

Более быстрый способ приобретения жилья — покупка квартиры у юридического лица на вторичном рынке, когда дом уже построен и сдан в эксплуатацию, но стоимость квартиры увеличивается по мере приведения ее в готовое к эксплуатации состояние. Чтобы сэкономить деньги, покупатели обращаются к застройщикам.

✅ Риски покупки квартиры у юридического лица для покупателя

Проверка документов — это этап, который требует предварительного выявления потенциальных рисков, связанных с ведением бизнеса с продавцом. Наиболее распространенными негативными вопросами, с которыми сталкиваются покупатели, являются:

  • Банкротство юридического лица. Согласно ч. III. 1 Закона № 127-ФЗ от 26.10.2002 г. «О несостоятельности», сделки, совершенные должником, могут быть признаны недействительными. Вопрос о недействительности решается в суде. Если будет доказано, что покупатель знал о нарушении прав кредиторов, сделка купли-продажи признается недействительной, даже если соответствующий договор был заключен три года назад (или ранее).
  • Компания не включена в реестр юридических лиц.
  • В случае продажи жилья на вторичном рынке, право собственности на недвижимость не было зарегистрировано государством.
  • Аннулирование (отпадение) доверенности, ранее выданной лицу, уполномоченному на совершение сделки.
  • Отсутствие разрешения на проведение операции.
  • Отсутствие документации. Юридическое лицо, участвующее во вторичном рынке, должно представить протокол собрания учредителей, на котором было принято решение о продаже. Если они отсутствуют, сделка находится под вопросом.
  • Представление поддельных документов.

Только тщательное изучение документов позволит выявить нарушения. Не лишним будет проконсультироваться с опытным адвокатом.

🔻 Документы, необходимые для сделки купли-продажи с юридическим лицом

Продавец дома на вторичном рынке должен представить документы:

  1. Расширенная выписка из Единого государственного реестра юридических лиц, выписка из Единого государственного реестра юридических лиц. Документ должен быть выдан не более чем за месяц до текущей даты; чем «свежее» сертификат, тем лучше. В ЕГРН отражается информация: заложена ли недвижимость, на каком основании жилье было передано юридическому лицу. Если в графе «основание возникновения права собственности» указано «свидетельство о праве на наследство», то возможно, что имущество было востребовано другими наследниками.
  2. Правоустанавливающие документы. Это может быть договор купли-продажи, дарения или другое соглашение, определяющее право собственности.
  3. Выдержка из дневника. В нем указаны имена лиц, зарегистрированных в данном жилище. Все вышеуказанные лица должны быть указаны в POA, а срок снятия с регистрации должен быть подтвержден.
  4. Документ об отсутствии задолженности по коммунальным платежам.
  5. Технический паспорт объекта недвижимости. Покупатель обязан сравнить поэтажный план продаваемого объекта с поэтажным планом в технической документации.
  6. Если регистратор обнаружит, что недвижимость заложена, продавец должен предоставить разрешение залогодержателя, например, банка, на продажу недвижимости.

Список документов для продавца-застройщика будет отличаться. Покупатель должен проверить это:

  1. Выписка из Единого государственного реестра юридических лиц. Застройщик должен быть указан как юридическое лицо. Стоит обратить внимание на дату регистрации.
  2. Юридические документы.
  3. Разрешение на строительство, разрешение на ввод в эксплуатацию.
  4. Заключение исполнительного органа о том, что учредитель и проектное заявление соответствуют критериям, установленным законом. Это означает, что учредитель предоставил все свои личные данные, указал бенефициарных владельцев, предоставил подробную информацию обо всех проектах, которые он контролирует, объяснил свою платежеспособность и предоставил финансовую отчетность.
  5. Документ, подтверждающий полномочия агента действовать от имени компании.

Также важно проверить, не ведутся ли в отношении компании исполнительные производства. Возможно, что на имущество застройщика наложен арест. Информацию об этом можно получить в Федеральном управлении исполнения наказаний.

После тщательного анализа представленных документов следует исключить и другие риски, связанные с особенностями рынка недвижимости.

🔻 Вторичный рынок

Если квартиру по относительно низкой цене предлагает не застройщик, а третья сторона, стоит отнестись к этому более ответственно и проверить документы. Скорее всего, неликвидные товары будут проданы, и вам придется ждать несколько лет, прежде чем вы сможете переехать в новый дом.

Образец договора купли-продажи квартиры на вторичном рынке от юридического лица

Образец договора купли-продажи квартиры на вторичном рынке от юридического лица

🔻 Новостройка

Основными рисками при покупке недвижимости на первичном рынке являются.

  • Строительный тупик;
  • Отсутствие необходимых разрешений на строительство жилого комплекса;
  • Участие в мошеннической схеме, направленной на привлечение капитала инвесторов, и его последующее нецелевое использование.

Наиболее распространенным и надежным документом для сделки является договор участия. Данный документ составлен в соответствии с Законом № 214-ФЗ от 30.12.2004. «Об участии в долевом строительстве». «В 2018 году закон претерпел множество изменений. Застройщики были обязаны представить полный отчет об использовании средств инвесторов и использовать средства на строительство жилья в рамках одного проекта целевым образом. Соглашение между продавцом и покупателем заключается через счет эскроу, где средства замораживаются до завершения строительства дома.

Хотя защита инвесторов очень хорошая, следует проявлять осторожность и проверять документы, касающиеся законности деятельности застройщика.

🚩 Образец договора с застройщиком

Типовой договор долевого участия с застройщикомТиповой договор долевого участия с застройщикомТиповой договор долевого участия с застройщиком

🔻 Ипотека

В связи с высокими ценами на недвижимость активно развивается рынок ипотечного кредитования, чтобы покупатель мог использовать заемные средства для приобретения недвижимости. В такой сделке важно, чтобы банк одобрил кредит. Риск для покупателя сводится к минимуму, поскольку он не единственный, кто заинтересован в обеспечении обязательств.

Очевидно, что банк не заинтересован в выдаче кредита на незавершенный объект недвижимости, поскольку такой объект является неликвидным. В действительности, получение ипотечного кредита на строительство невозможно, если банк и застройщик не образуют партнерство. Модальности следующие:

  • Застройщик обращается в конкретный финансово стабильный банк с предложением о совместной работе;
  • Банк аккредитует застройщика, после чего объекты застройщика включаются в программы ипотечного кредитования.

Таким образом, банки расширяют сферу своей инвестиционной деятельности. Не все компании могут быть аккредитованы, только финансово стабильные. Сами банки также выстраиваются в очередь с предложениями о сотрудничестве от таких холдингов. При получении кредита на строящуюся недвижимость можно быть уверенным, что застройщик прошел предварительный отбор в банке. Ведущими компаниями по выдаче таких кредитов являются: Газпромбанк, ВТБ, Сбербанк.

🚩Образец договора купли-продажи закладной для юридических лицОбразец договора купли-продажи закладной для юридических лицОбразец договора купли-продажи закладной для юридических лиц

✅ Сроки проведения сделки

Если вы покупаете квартиру у подрядчика, вам следует ознакомиться с планом строительства. В проектной документации должны быть указаны даты завершения каждого этапа строительства и дата ввода блока в эксплуатацию. В некоторых регионах существуют организации, которые следят за реализацией инвестиционных проектов. В Москве это Москомстройинвест — организация, которая следит за соблюдением норм Закона о долевом строительстве. Если сроки не соблюдены, следует обратиться в соответствующую организацию для получения достоверной информации.

После выбора недвижимости сделка может быть завершена в срок до 2 недель, но если продавец готов к сделке, имеет все необходимые документы, то возможно завершить продажу за 7-10 дней. Это время, необходимое для регистрации свидетельства о праве собственности в ЗАГСе.

✅ Как избежать обмана

Неуверенность в себе — качество, которое может помочь вам избежать мошенников. Не стоит доверять словам застройщика или представителя компании о финансовом положении и вводе в эксплуатацию большого количества объектов недвижимости, а только фактам, отраженным в официальных документах. Это самая большая опасность для покупателя:

  1. Покупка дома по доверенности. Даже действительный документ может быть получен путем обмана или шантажа. Если вы покупаете квартиру у агента, вам следует заранее уточнить в организации, получил ли агент такую доверенность.
  2. Покупка унаследованного имущества. Споры о наследовании могут возникнуть спустя годы после покупки недвижимости (максимум через 10 лет). Если в суде будет доказано, что наследник имеет право на квартиру, сделка будет аннулирована.
  3. Приобретение квартиры по поддельным документам. Несмотря на многоступенчатую процедуру проверки документов властями, нельзя исключать мошенничество. Мошенники могут действовать от имени недееспособных лиц, доверчивых граждан преклонного возраста. Поэтому лучше избегать сделок, в которых компания представляет интересы владельца.

Бдительность, осторожность и знание закона могут помочь приобрести квартиру, не рискуя своим капиталом.

Как заключить договор и организовать безопасные взаиморасчеты по аккредитиву, аренде сейфа? Адвокат, специализирующийся на сделках с недвижимостью, четко распознает признаки мошеннических сделок. Подлинность подозрительных документов проверяется путем направления независимых расследований в УСЗН, ФССП.

Адвокат поможет установить квалификацию продавца, чтобы избежать потери имущества в будущем. Организация юридического сопровождения сделки — единственный способ предотвратить мошенничество и оформить необходимые документы как можно быстрее.

  • В связи с постоянным изменением законодательства, подзаконных актов и судебной практики, порой мы не успеваем обновлять информацию на сайте
  • Ваша юридическая проблема в 90% случаев индивидуальна, поэтому самостоятельная защита прав и базовые варианты решения ситуации зачастую могут не подходить и приведут лишь к усложнению процесса!

Поэтому обратитесь к нашему юристу за БЕСПЛАТНОЙ консультацией прямо сейчас и избавьтесь от проблем в дальнейшем!

Задайте вопрос эксперту-юристу бесплатно!

Задайте юридический вопрос и получите бесплатную
консультацию. Мы подготовим ответ в течение 5 минут!

Спасибо! Ваша заявка принята

Ожидайте звонка специалиста в течение 5 минут

Отправляя данные вы соглашаетесь с Согласием на обработку ПДн, Политикой обработки ПДн и Пользовательским соглашением.

Конфиденциально

Все данные будут переданы по защищенному каналу

Оперативно

Заполните форму, и уже через 5 минут с вами свяжется юрист



Оцените статью

1 Звезда2 Звезды3 Звезды4 Звезды5 Звезд (Пока оценок нет)
Загрузка...