Задать вопрос
46 просмотров
64 просмотров
Покупка квартиры в браке на одного из супругов — на кого лучше оформить квартиру при покупке в браке
Содержание
Нередко дом, приобретенный в браке, регистрируется на имя одного из супругов. Перед покупкой важно продумать детали покупки и возможные последствия в случае развода. Раздел дома часто является самым большим предметом разногласий между бывшим мужем и бывшей женой. Избежать этой процедуры и связанных с ней эмоций можно только в том случае, если один из них является единственным владельцем недвижимости.
✅ На кого лучше оформить квартиру при покупке в браке
Согласно статье 256 Гражданского кодекса и статье 34 Семейного кодекса, имущество, приобретенное в браке, принадлежит обоим супругам, если на этот счет нет договорных документов. Поэтому не имеет значения, на чье имя была совершена покупка и на чье имя по документам зарегистрировано право собственности на жилье.
Кроме того, статья 39 Семейного кодекса утверждает принцип равноправия супругов, поэтому в случае развода совместно нажитое имущество делится поровну. Заработная плата или другие доходы супругов не учитываются, и не имеет значения, если имущество было приобретено на деньги, заработанные только мужем (или женой). Если один из супругов не имеет дохода по уважительной причине (декретный отпуск, ведение домашнего хозяйства и т.д.), это не влияет на право получения половины имущества, приобретенного в период брака.
Это касается только тех браков, которые были официально зарегистрированы в ЗАГСе. Если покупка квартиры происходит во время гражданского брака, собственником является только тот супруг, который указан в договоре купли-продажи в качестве покупателя. В таких случаях целесообразно выделить долю каждого (например, ½) при покупке недвижимости, а затем разделить ее.
🔻 Нюансы по налоговому вычету
На имущественный налоговый вычет могут претендовать граждане России, которые ежемесячно платят подоходный налог в размере 13% и официально трудоустроены. По закону вы можете вернуть 13% стоимости квартиры от договора купли-продажи, но возврат оформляется с суммы до 2 миллионов рублей (статья 220 Налогового кодекса РФ). Таким образом, невозможно вернуть более 260 000 рублей (13% от 2 млн. рублей). Если покупка была совершена после 31.12.2013, каждый из супругов имеет право на возврат указанной максимальной суммы. Даже если покупка была совершена только одному супругу, второй супруг также может получить вычет (поскольку имущество в любом случае остается совместной собственностью). В то же время она также может:
- Возьмите полный вычет только на мужа (жену).
- Разделение между мужем и женой. По умолчанию он распределяется в равных долях, но по заявлению в налоговые органы доли могут быть изменены в любой пропорции (вплоть до 100% и 0%).
Пример. Супруги Ивановы, Валерий и Юлия, во время брака купили квартиру за 4 млн рублей, но все документы оформлены только на имя Валерия. Он подает заявление на возврат подоходного налога 2 млн. руб. Юлия также может заявить те же 2 миллиона рублей в качестве вычета за приобретенную недвижимость.
При этом следует учитывать следующие моменты:
- Чтобы получить возврат подоходного налога, необходимо представить документы, подтверждающие право собственности на квартиру и ее оплату (например, расписку о передаче средств продавцу).
- Налоговый вычет может быть разделен между супругами только в том случае, если каждый из них имеет официальный налогооблагаемый доход.
- Если один из супругов получает налоговый вычет полностью, у другого супруга остается возможность воспользоваться налоговым вычетом, поскольку он предоставляется каждому гражданину только один раз.
✅ Как обезопасить себя в браке при покупке квартиры
Хотя при обычных обстоятельствах все имущество, приобретенное в браке, в равной степени принадлежит обоим супругам, существует несколько способов стать владельцем имущества, которое принадлежит только одному лицу, а именно лицу, указанному в свидетельстве о праве собственности.
🔻 Покупка через третье лицо
Один из способов обезопасить себя и «защитить» дом от возможных претензий супруга — приобрести недвижимость на имя третьего лица, а затем сделать дарственную. Согласно статье 36 Семейного кодекса, имущество, переданное в дар супругу во время брака, считается личной собственностью супруга. Поэтому жилье, приобретенное таким образом, не подлежит возможному разделу в случае развода.
Подаренная квартира не становится собственностью дарителя в момент подписания договора дарения (дарственной), а становится собственностью в момент государственной регистрации перехода права собственности в органах ЗАГС на территории России.
Роль донора могут взять на себя посторонние люди или родственники. Однако есть несколько моментов, которые необходимо учитывать:
- Платежеспособность донора. Важно доказать, что даритель купил квартиру на собственные деньги (или с помощью займа), но без финансового участия одного из супругов (дарителя). В противном случае второй «ущемленный» супруг может оспорить сделку и признать ее мошеннической, которая в действительности скрывает покупку на совместно нажитые средства в личной собственности одного из супругов, тем самым нарушая права другого супруга. Для этого он должен доказать, что потратил деньги из семейного бюджета. Например, выписка из банка, свидетельствующая о снятии большой суммы денег, особенно если она соответствует цене договора купли-продажи. Возможно также, что третье лицо (даритель) сам не располагает финансовыми средствами для осуществления столь дорогостоящей покупки.
- Налогообложение пожертвования. Если третьим дарителем является посторонний человек, он/она должен/должна заплатить 13 процентов от рыночной стоимости имущества в качестве налога на доходы физических лиц. Дарение между близкими родственниками не облагается подоходным налогом, но не освобождает обе стороны от обязанности подать декларацию о подоходном налоге: дарителя на сумму дарения и одаряемого на продажу имущества. Каждый из них также должен представить документы, подтверждающие близкое родство (например, свидетельство о рождении).
- Возможные варианты для потенциальных сторонних наследников (детей, родителей, супруга). Они могут возражать против договора дарения. В худшем случае даритель умирает до подписания договора дарения и не оставляет завещания. В этом случае приобретенное имущество делится между законными наследниками. Этот риск можно минимизировать, составив завещание на момент продажи. Но даже это не обеспечивает полной юридической защиты, поскольку завещатель может в любой момент отозвать завещание или завещать его другому лицу. Поэтому покупать дом следует только в том случае, если у вас есть полное доверие и согласие с так называемой третьей стороной.
🔻 Покупка за личные средства
Еще один способ стать единственным владельцем имущества без необходимости делить его при разводе — купить недвижимость на собственные деньги. Оно может быть приобретено до брака, подарено или унаследовано во время брака.
В таком случае самое главное — иметь доказательства использования личных денег, которые помогут доказать, что один из супругов владеет имуществом в случае раздела имущества. Например
- Заранее составьте договор дарения;
В идеале, цель подарка должна быть указана в договоре. Например: «Даю деньги в сумме 3,7 млн. рублей на покупку квартиры».
- Иметь банковский счет, на который были положены деньги до брака или положены дарителем, и с этого счета оплатить покупку недвижимости.
🔻 Брачный договор
Третий и самый надежный способ защитить свои интересы в случае возможного раздела имущества — это подписать брачный контракт. Он регулирует имущественные и финансовые отношения между мужем и женой даже в случае развода. В нем могут быть оговорены условия для имущества и имущественных прав, приобретенных в браке, которые отличаются от обычных условий (статья 42 Семейного кодекса): кто будет собственником в случае развода, будет ли второй супруг исключен из реестра и т.д.
Договор составляется в письменной форме и должен быть нотариально заверен. Он может быть подписан до или во время брака. Условия договора распространяются на существующее имущество и имущество, которое супруг желает приобрести в будущем. Заранее оговорив все детали возможного раздела имущества, вы сможете избежать дополнительных хлопот в случае развода (который может состояться, а может и не состояться).
Брачный договор также важен, если один из супругов покупает дом с ипотекой. В документе может быть четко указано, что недвижимость, приобретенная в кредит, и обязательства по погашению кредита останутся на имя основного супруга. В этом случае вторая половина теряет право на имущество, но освобождается от долгов в случае развода.
Брачный договор обеспечивает полную защиту имущества только в том случае, если он составлен правильно и не имеет оснований для возражений. Это означает, что он не должен ставить в невыгодное положение одну из сторон или регулировать вопросы неимущественного характера:
- Она ограничивает правоспособность и способность осуществлять свои права;
- Ограничить права неработающей жены (мужа) на финансовое содержание;
- определять права и обязанности по отношению к детям;
- регулируют другие неимущественные отношения.
Чтобы права и свободы супругов не были нарушены, брачный договор должен быть нотариально заверен. Нотариальное заверение также обеспечивает большую юридическую силу документа благодаря предварительной проверке личности и дееспособности сторон, ознакомлению с текстом документа и разъяснению последствий подписи. Таким образом, муж или жена не смогут впоследствии выдвинуть возражения типа «я не знал, что подписал (не читал)», «мне не объяснили» и т.д. Изменения в брачный договор могут быть внесены только по соглашению сторон или по решению суда.
Личное имущество мужа или жены, не подлежащее разделу, также считается наследственным имуществом. Независимо от того, когда оно было приобретено (до или после брака). Однако этот вариант нельзя считать покупкой.
✅ На что обратить внимание
Согласно статье 37 Семейного кодекса, в некоторых случаях даже жилье, подаренное третьим лицом или приобретенное на собственные средства, может быть признано совместной собственностью. Это возможно, если будет доказано, что в период брака супруги произвели дорогостоящий ремонт или другие работы, значительно увеличившие стоимость жилья, на деньги, которые они совместно использовали из семейного бюджета. Закон не содержит перечня возможных работ, поэтому в случаях раздела имущества все обстоятельства конкретного дела должны быть рассмотрены в суде. Основания для классификации жилья как совместного владения следующие:
- Экспертное заключение, подтверждающее изменение стоимости жилья в связи с проведением ремонтно-строительных работ.
- Доказательства расходов.
Если суд примет во внимание представленные доказательства, квартира будет разделена между супругами.
✅ Какие документы важно сохранить
Супруг, владеющий квартирой, должен хранить документы, подтверждающие этот факт, чтобы показать, что он/она является единственным владельцем квартиры:
- Основания для приобретения квартиры (договор купли-продажи, договор дарения, свидетельство о наследстве).
- Расписка, подтверждающая получение денег на покупку квартиры.
- Банковские выписки с лицевых счетов, принадлежащих жилью, с указанием переводов на оплату коммунальных услуг.
- Чеки на строительные материалы или другие товары.
- Контракты на ремонт.
Вы также можете хранить любые документы (включая фотографии и видеозаписи), свидетельствующие о том, что дом купил только один супруг и что именно он или она произвели улучшения и оплатили их.
В вашем случае, какой способ приобретения недвижимости в личную собственность является наилучшим? Каков правильный способ проведения сделки? Опытные юристы разъяснят суть вопросов и посоветуют дальнейшие шаги, которые необходимо предпринять для защиты личных интересов одного из супругов. Они также могут представлять интересы клиента, если вопрос о разделе имущества необходимо решать в суде.
Оцените статью
(Пока оценок нет)
Загрузка...