Задать вопрос
60 просмотров
55 просмотров
Покупка квартиры в долевую собственность супругами в 2022 году, Как лучше оформить квартиру в долевую или совместную собственность
Содержание
Супружеская жизнь ставит перед супругами серьезные задачи: Поиск квартиры для проживания. Если у вас уже есть своя квартира, это не проблема. Однако, если вы покупаете квартиру, вы должны решить, будет ли эта недвижимость совместной или используемой супругами.
Могут ли супруги купить квартиру, разделить ее на доли и пользоваться ею самостоятельно? Или это совместная собственность без исключений? Должны ли они обращаться к нотариусу или можно обойтись без этого? Есть ли смысл заключать брачный договор или получать согласие супругов? Прочитав нашу статью, вы узнаете ответы на эти и другие вопросы с точки зрения эксперта.
✅ Могут ли супруги приобрести квартиру в долевую собственность
Правовым режимом собственности является общность имущества. Так гласит Семейный кодекс, и этому принципу следуют нотариусы, ЗАГСы и суды.
По общим правилам супруги могут купить квартиру, но это оформляется не как совместная, а как общая собственность (статья 34 Семейного кодекса).
Что означает «совместная собственность»? Это имущество считается собственностью обоих супругов, независимо от того, на чье имя оно зарегистрировано. Из этого можно сделать вывод, что имущество попадает в категорию совместной собственности.
Единственным основанием, на котором супружеская пара может приобрести ваш дом в совместную собственность, является брачный контракт.
Выделяют еще два условия, которые применяются реже:
- Соглашение о разделе имущества — приватизированный дом делится на долю для мужа и долю для жены (т.е. равные доли);
- Торговля на собственные деньги супругов — например, если жена унаследовала деньги, а муж начал бизнес и заработал состояние до брака.
Таким образом, вариантом по умолчанию является совместная собственность на дом. Однако супруги могут обойти это правило, заключив брачный договор. Более подробную информацию см. ниже.
✅ Нужен ли брачный договор при долевой собственности?
Собственность мужа и жены должна быть урегулирована. Одно дело устное соглашение — супруг может в любой момент отказаться от своих слов, а у другой стороны нет доказательств. Брачный договор — это письменный документ, который регулирует судьбу имущества супругов.
С конца 2018 года регистраторы не будут регистрировать совместное имущество супругов, если они не заключили брачный договор. Условием договора также должно быть исключение совместной собственности на приобретаемое имущество. Супруги могут заменить стандартное соглашение другим соглашением (например, о том, что жилье будет находиться в совместной собственности и что супруги будут совместно пользоваться жильем).
Пример:
Юшков и Телегина заключили брачный контракт о судьбе своего будущего имущества. Молодоженам было целесообразно не делить все поровну, а установить новую форму собственности — совместное владение, в котором доля женщины увеличивается. Вскоре состоялась свадьба, и брачный договор вступил в законную силу. Через полгода Юшковы купили двухкомнатную квартиру в центре Петербурга. Согласно брачному договору, супруги разделили квартиру на доли, то есть разделили право собственности — Юшков получил ⅔ квартиры, а Юшкова — ⅓. Отсутствие брачного контракта не оставило супругам иного выбора, кроме как делить квартиру. В случае развода квартира должна была делиться поровну — по ½ на человека.
✅ Нужен ли нотариус?
Для установления совместной собственности на приобретенную квартиру требуется участие нотариуса. Это нововведение вступило в силу в 2016 году, а информация была включена в Федеральный закон № 218 «О государственной регистрации…». Федеральный закон № 218 «О государственной регистрации».
Супруги обращаются к нотариусу для получения нотариального акта:
- Составьте брачный контракт или заверьте его у нотариуса — это единственный способ разделить право собственности на квартиру;
- Нотариальное удостоверение соглашения о разделе имущества в период брака.
Нотариус проверяет условия сделки, сверяет данные с документами, получает информацию из Росреестра, ставит подпись и «смачивает» государственную печать. Отсутствие печати нотариуса влечет за собой отказ в регистрации Росреестром. Такого же принципа придерживается Министерство экономического развития и суды Российской Федерации.
✅ Как лучше оформить квартиру в долевую или совместную собственность
Вечная дилемма, что выгоднее: совместная собственность или общая собственность в случае супругов? На этот вопрос лучше всего ответить, сравнив две системы.
Аннотация:
/* это лучшее решение для супругов
(например, муж владеет ⅔ имущества, а жена — ⅓ — супруги не могут претендовать на доли друг друга).
Это означает, что выгодно делить имущество в совместном владении. Совместная аренда облегчает использование имущества супругами, но также ограничивает возможность раздела имущества.
Мы рекомендуем вам прочитать нашу статью «В чем разница между совместной и общей рентой?».
✅ Как купить квартиру в долевую собственность: инструкция
Теперь, когда мы прояснили сравнение положений, давайте рассмотрим правила приобретения супругами дома в совместную собственность. Давайте проясним ситуацию с самого начала: Процедура отличается от стандартной.
Перед регистрацией собственности необходимо составить брачный контракт.
🔻 Пошаговый алгоритм
Следующие шаги выполняются один за другим в таком порядке:
- Во-первых, составьте брачный договор.
Объясните, как будет разделен дом, кто получит долю, какие доли больше, а какие меньше и т.д.
- Во-вторых, необходимо, чтобы договор был подписан нотариусом.
Сходите к ближайшему нотариусу: составьте брачный контракт и обсудите все тонкости. Если договор уже составлен, отправьте его нотариусу для утверждения. Перед этим необходимо оплатить услуги специалиста — как правило, деньги передаются секретарем-арбитром непосредственно в нотариальной конторе.
- В-третьих Найти подходящую квартиру
Обратите внимание на район, инфраструктуру, экологию, количество этажей, износ здания, соседей и другие факторы. Помните, что 1-комнатная квартира в идеале делится на доли — традиционным способом. Невозможно рассматривать их как жилые помещения.
- Четвертый пункт — подписание договора купли-продажи.
Параллельно с ним или даже раньше вы можете подписать предварительный договор купли-продажи. Одновременно с договором стороны должны подписать акт приема-передачи квартиры. Размер долей супругов должен быть определен сразу, строго в соответствии с брачным договором.
Рациональнее использовать сейфовую ячейку. Как только вы подпишите документы, сообщите продавцу код сейфа, и он заберет деньги. Квартира будет находиться в распоряжении новых законных владельцев.
- В-шестых, зарегистрировать сделку в Росреестре.
Идите в ближайшее отделение МФЦ (сейчас бренд называется «Мои документы») и сдайте документы. Информация будет передана в филиал Росреестра, где супруги получат правоустанавливающие документы на недвижимость. Достаточно посетить отделение и получить готовый образец — бумажную или электронную выписку из Единого государственного реестра юридических лиц.
С этого момента супруги становятся совместными собственниками и могут распоряжаться своим имуществом… но совместно и не в пределах процентных ограничений.
🔻 Определение долей супругов
Сразу же после приобретения жилого помещения в совместную собственность супруги обязаны разделить доли
- поровну или не поровну (⅔ и ⅓);
- определенная или неопределенная (¼ часть квартиры в виде комнаты площадью 20 кв. м).
Ограничений нет — главное, чтобы собственник не получил долю ниже нормы социального жилья на человека — обычно от 9 до 12 квадратных метров и более. Граждане Российской Федерации определяют эти нормы в соответствии с социальной политикой.
Как определить доли мужа и жены?
- Брачный договор между супругами;
- Новое соглашение об определении долей в общем праве;
- Изменение долей через суд — обычно это делается при разделе совместного имущества, а не при совместной покупке жилой недвижимости.
Рекомендуется заранее определить доли при составлении брачного контракта. Чтобы избежать путаницы, споров и мошенничества — проконсультируйтесь с юристами на нашем портале.
🔻 Список документов
Супруги должны собрать и подготовить следующие документы:
- паспорта
- оригинал брачного контракта;
- свидетельства о рождении детей — если планируется выделение акций несовершеннолетним.
Со стороны покупателя обязательно наличие документа о праве собственности на квартиру — цветной сертификат или свежая выписка из Единого государственного реестра прав собственности на недвижимость + документ, устанавливающий право собственности в виде договора или свидетельства (например, приватизация жилого помещения).
При подаче документов на регистрацию в МФЦ или Росреестр супруги должны приложить к этому списку договор купли-продажи.
🔻 Образец договора купли-продажи квартиры в долевую собственность супругов
🔻 Образец брачного договора супругов
🔻 Сколько займет?
Итак, вы определились с квартирой, нашли продавца, обговорили основные условия и готовитесь к регистрации. Каковы сроки приобретения и регистрации недвижимости в совместную собственность?
- подготовка брачного договора — от 1 до 7 дней;
- нотариальное заверение — в течение 24 часов;
- Подготовка документов с продавцом — 1-3 дня;
- Передача документов в МФЦ или Росреестр — 10-15 минут;
- Время ожидания ответа и выписки — 4-10 дней, не считая праздничных и выходных дней.
Конечно, условия индивидуальны, но в целом процесс не занимает много времени.
🔻 Госпошлина, расходы
Давайте подсчитаем, сколько денег будет потрачено на бумажную работу:
- Цена квартиры договорная;
- Подготовка брачного договора с помощью нотариуса — от 1 000 до 5 000 рублей;
- Нотариальное заверение брачного договора — 500 рублей;
- Нотариальные услуги (UPTH) — 1 000 рублей и выше;
- Государственная пошлина за регистрацию прав собственности (госпошлина) — 4 000 рублей с обоих, 2 000 рублей с одного из супругов.
Обратите внимание, что услуги оценщика также могут быть связаны с расходами. Например, если супруги решили провести оценку квартиры перед ее покупкой. Гонорар устанавливается частной фирмой, а все детали обсуждаются с клиентом лично.
🔻 Налогообложение, вычеты
Работающие граждане нашей страны имеют право на налоговый вычет (статья 220 Налогового кодекса РФ). Исключений для совместной собственности нет.
Ощутимым преимуществом вычета при совместной собственности на квартиру является то, что воспользоваться им может не только один из супругов, но и оба одновременно. Напомним, что в случае совместной собственности право на имущественный вычет имеет либо муж, либо жена — второй супруг пишет отказ от претензий.
Можно получить компенсацию от государства за приобретенную долю в жилье. Размер налогового вычета для физических лиц зависит от стоимости недвижимости — максимальная сумма для квартиры не может превышать 2 миллиона рублей (пункт 3 статьи 220 Налогового кодекса, первое предложение), а для процентов по кредиту в случае ипотеки — 3 миллиона рублей. Супруги могут использовать вычет в рамках одной сделки, но если сумма меньше лимита — остаток переносится на последующие сделки, связанные с жильем (покупка, строительство, CDA).
Поскольку налоговый вычет связан с уплатой подоходного налога — НДФЛ — супруги могут вернуть не более 13% от уплаченной суммы.
✅ Покупка квартиры в долевую собственность не супругами
Совсем другая ситуация складывается, когда имущество наследуют родственники, не состоящие в браке друг с другом. Например, мать и дочь…. брат и сестра…. племянник и тетя. Не являющиеся супругами супруги могут оформить квартиру только как совместную собственность, в то время как совместная собственность невозможна (статья 256 Гражданского кодекса РФ).
Процедура покупки квартиры практически идентична описанной выше. Единственное, что не требуется — это составление брачного контракта. Тем не менее, вам следует посетить нотариуса, особенно если у продавца несколько владельцев. Затем необходимо составить договор купли-продажи, оплатить государственные налоги и зарегистрировать долю совместной собственности в ЗАГСе.
В случае совместной аренды каждому совладельцу выделяется доля. Обычно существует соглашение о том, как будут разделены доли; размер долей пропорционален сумме, выплаченной продавцу.
Пример:
Брат, сестра и племянник сестры покупают 3-комнатную квартиру на вторичном рынке жилья. Хозяин квартиры — дальний родственник, которому срочно нужны деньги. Цена квартиры составляет 5 миллионов рублей, и родственники планируют зарегистрировать совместную собственность. Сестра и племянник имеют по 1 млн. рублей, а брат — 4 млн. рублей. В зависимости от затрат, акции могут быть разделены следующим образом:
- Брат заплатит 4 миллиона — он имеет право на ⅔ части квартиры;
- сестра переведет 500 000 рублей на счет продавца — она получит 1/6 часть суммы.
- Племянник также перечислит 500 000 рублей — он получит 1/6 часть.
Первоначальное распределение акций фиксировано, но стороны могут заключить соглашение о перераспределении акций в соответствии с обычным правом. Например, если сестра делает ремонт, тратит свои деньги и улучшает квартиру, она имеет право на увеличение своей доли примерно до ⅓ (статья 245 (3) Гражданского кодекса).
✅ Советы юриста
Жизнь супружеской пары полна сложностей и жилищных споров. Совместное владение квартирой может привести к конфликтам в будущем, даже если не сразу. Чтобы избежать конфликтов, рекомендуется принять во внимание несколько моментов.
Следуйте советам адвоката:
- Обратите внимание на брачный контракт — объясните все возможные ситуации и, если необходимо, добавьте в контракт новые пункты.
- Решите вопрос об оплате лицевых счетов — в случае совместной собственности каждый платит свою долю, но супругам удобнее вносить платежи вместе (важно договориться, кто будет платить за коммунальные услуги, ремонт и налоги — муж или жена). Можно договориться только о совместной собственности — пока обременение не снято, муж и жена являются совместными должниками и не могут распоряжаться квартирой (например, разделить доли). Сразу после погашения кредита обратитесь в банк за свидетельством, а затем снимите обременение в земельном кадастре.
- Если вы разведены (не состоите в браке), вы можете разделить ипотеку и погасить ее в пределах ваших долей. Конечно, кредитор (банк) должен быть проинформирован.
- Если вы покупаете квартиру вместе с детьми, супруги обязаны выделить доли самым младшим членам семьи. Квартира становится «общим имуществом». Размер доли детей определяется самими супругами. Как это делается, вы можете прочитать в статьях «Выделение долей детям» и «Соглашение об определении долей в квартире на основании материнского капитала».
В общем, супруги могут купить дом и определить доли. Закон допускает такую возможность во время брака: подписание брачного контракта, где регулируется судьба имущества. В остальных случаях это стандартные ситуации — квартира переходит в совместную собственность мужа и жены. Если, помимо супругов, в сделке участвуют дети, жилье регистрируется в форме совместной собственности.
В последнее время увеличилось количество отказов в регистрации совместной собственности супругов. Это происходит из-за действий самих супругов, которые не знают всех тонкостей законодательства. Ошибки в брачном договоре, пренебрежение интересами детей, отсутствие документов и желание как можно быстрее решить вопрос — вот лишь некоторые из причин отказа в регистрации. Если вы хотите купить квартиру в совместную собственность — юристы нашего портала вам в помощь. Обсудите предстоящую сделку с профессионалом, оцените риски и ознакомьтесь с документами. Если вы последуете совету специалиста, вы сможете добиться гладкой и быстрой продажи!
Оцените статью
(Пока оценок нет)
Загрузка...