Задать вопрос
88 просмотров
63 просмотров
Покупка квартиры в доме под реновацию: риски
Содержание
Сегодня Москва продолжает реализацию программы реновации жилья. Всего будет снесено 5 172 дома. Однако некоторые покупатели по-прежнему интересуются квартирами в снесенных и реконструированных зданиях. Но есть ли реальное преимущество в покупке такой квартиры? А каковы риски для человека, который покупает квартиру в доме, освобожденном для переселения?
✅ Реновация: подробнее о сути программы
Программа реновации Москвы впервые появилась в 1990-х годах, когда мэр столицы Юрий Лужков отобрал для сноса пятиэтажные здания определенных категорий (К-7, II-32, II-35 и т.д.). В то время властям не удалось полностью реализовать проект, отчасти из-за отсутствия денег в государственном бюджете. В 2017 году нынешний мэр Москвы Сергей Собянин предложил возобновить жилищную программу.
В столице реновация означает комплекс мер, направленных на снос старых жилых домов (как правило, пятиэтажных «хрущевок»). Допустимый срок жизни «хрущевок» либо уже истек, либо истечет в ближайшем будущем. Основная цель реконструкции — не допустить превращения пятиэтажек в аварийные здания, непригодные для проживания и представляющие опасность для населения Москвы.
Вместо реконструкции и ремонта власти предпочли снос (за исключением объектов, представляющих ценное культурное наследие). Это связано с тем, что людям выгоднее и безопаснее сносить свои «хрущевские дома».
Граждане, проживающие в снесенных домах, могут переехать в современные и комфортабельные новостройки. Здесь они получат квартиры такой же площади, но с лучшими техническими характеристиками. В некотором смысле от этого выиграют и жильцы, въезжающие в дом. Количество комнат в новой и старой квартире останется прежним, но входная зона, кухня и ванная комната будут более просторными.
Если человек может себе это позволить, он может заплатить за «дополнительную» площадь и сделать свою квартиру больше. Вам не придется переезжать слишком далеко от того места, где вы жили раньше, потому что новые здания будут находиться на тех же местах, что и снесенные дома.
Если нынешний домовладелец не хочет иметь дом на новом участке, он может получить финансовую компенсацию. Размер компенсации равен рыночной стоимости первоначального жилья.
✅ Почему продают квартиры в домах под реновацию
Для продавца продажа квартиры в отремонтированном здании — выгодное и прибыльное занятие. В отличие от покупателя, продавец несет гораздо меньший риск.
Владелец квартиры в «хрущевке» знает, что на его предложение всегда найдется заинтересованный покупатель. Многие москвичи хотят купить дешевое жилье в пятиэтажке, а затем обменять его на жилье в новостройке. Благодаря высокому спросу продавец может диктовать свои условия и осуществлять продажу в основном в своих интересах.
С одной стороны, продавец лишается возможности переехать в комфортабельную квартиру в новостройке. С другой стороны, он может легко подсчитать, сколько денег ему нужно для покупки квартиры в комфортабельном и современном здании. Именно эту цифру, скорее всего, будет использовать продавец, устанавливая цену на квартиру в «хрущевке». Кажется, что владельцу нечего терять.
Возможен также вариант, когда продавец продает свою квартиру покупателю, а позже узнает, что сроки переселения перенесены или что пятиэтажный дом полностью исключен из программы перепланировки! Продавец не может нести ответственность за это, так как он не мог этого предвидеть. Для покупателя (нынешнего владельца) такое развитие событий создаст серьезные проблемы. Ему придется либо ждать (месяц, год или несколько лет), либо остаться в «хрущевке» навсегда, либо с трудом попытаться продать ее другому человеку. Продавец не будет нести все эти риски.
✅ Преимущества покупки квартиры в доме под реновацию
Для покупателя, возможно, стоит приобрести квартиру в доме, «подлежащем сносу». Преимущества такой покупки заключаются в следующем:
- Квадратные метры в доме, подлежащем сносу, стоят меньше, чем те же квадратные метры в других домах. Для покупателя существует финансовая выгода. Например, однокомнатную квартиру в снесенной «хрущевке» можно купить за 5 миллионов рублей. Такая же однокомнатная квартира, но не в снесенной «хрущевке», стоит около 8-9 млн рублей.
- Покупатель может выбрать дом для переезда, расположенный в жилом районе с хорошим транспортным сообщением и развитой инфраструктурой. Даже после сноса хрущевки покупателю не придется далеко переезжать, так как переселение происходит в пределах первоначального квартала или района. Это одно из самых важных правил программы реновации. Если раньше вы жили только в хорошем месте, то после переселения вы будете жить в хорошем месте, но в новой комфортабельной квартире. Этот момент особенно важен для тех, кто хочет переехать в старые московские кварталы недалеко от центра города.
- Новая квартира автоматически будет стоить дороже первоначальной. Если в семье много членов, которым не хватает квадратных метров в первоначальной квартире, новое здание решит эту проблему. Общая площадь квартиры будет увеличена для улучшения жилищных условий нуждающейся семьи. Согласно статье 20 (3) Закона Москвы № 29 от 14 июня 2006 года, на одного человека должно приходиться не менее 18 квадратных метров жилой площади. Кроме того, цена новой квартиры увеличивается за счет увеличения нежилых помещений (кухня, коридоры, туалет). Если покупатель позже решит продать квартиру в новостройке, он получит от сделки больше денег, чем когда-то вложил в ее покупку.
- Власти обещают, что новые квартиры будут полностью отделаны и отремонтированы по высоким стандартам. Это означает, что жилье не требует достройки и может быть сразу сдано в аренду, перепродано или использовано в качестве постоянного места жительства.
✅ Риски и особенности при покупке квартиры в доме под реновацию
Однако покупка дома под снос также имеет свои недостатки. Потенциальный покупатель должен знать об этом:
- Квартиры в новостройках массового сегмента стоят дешевле, чем квартиры в «хрущевках». Выгоднее и проще купить недвижимость, когда она еще находится на стадии строительства, чем приобретать недвижимость в пятиэтажном здании.
- Программа обновления все еще разрабатывается, обсуждается и принимается решение. Это означает, что никто не может дать вам точных прогнозов и четких гарантий. Сегодня дом находится в списке на обновление жилого фонда, а завтра он будет исключен из списка. Сегодня программа реновации идет полным ходом — завтра она уже «выдохлась» из-за банкротств, кризисов и т.д. В этих случаях вы рискуете не получить новую квартиру.
- Снос пятиэтажных зданий и переселение жильцов может занять много лет. Именно поэтому столичное правительство дает понять, что акция по реновации жилья направлена на улучшение положения тех, кто уже давно живет в старых и ветхих зданиях. Попытка покупателя спекулировать на жилье в «хрущевке» может обернуться полным провалом.
- Расположение новых квартир может быть неудачным. Это особенно актуально для Новой Москвы и Зеленограда. Здесь переселение планируется уже не как часть района, а как часть целого округа. Это означает, что пятиэтажное здание находится в одном месте, а новое здание будет находиться в совершенно другом месте. И никто не может гарантировать, что новая квартира будет хорошо оборудована и удобна. Например, там могут быть все необходимые социальные объекты (школы, поликлиники, детские сады и т.д.), но сам район будет неспокойным, промышленным и грязным.
- Существуют ограничения или обременения на первоначальное жилье, которые не позволяют вам участвовать в программе реновации. Информацию об ограничениях и обременениях на имущество можно найти в Едином государственном реестре недвижимого имущества.
- Если впоследствии вы захотите продать свою квартиру в пятиэтажном доме, вам придется заплатить 13% НДФЛ с вырученной суммы. В соответствии со статьей 217.1(4) Налогового кодекса и статьей 224(1) Налогового кодекса, данный налог уплачивается всеми собственниками, владеющими недвижимостью менее 5 лет после покупки.
- Если вы решите сделать капитальный ремонт в первоначальном жилье, эти деньги не будут возвращены вам никаким образом, когда вы съедете. Иными словами, вам и вашей семье придется либо жить в нынешних условиях, либо обустраивать собственную квартиру в «хрущевке» без возможности вернуть свои сбережения.
Покупка квартир под снос и расселение — это рискованное мероприятие, которое покупатель должен осуществлять на свой страх и риск. Этот вариант следует рассматривать только в том случае, если у вас есть крыша над головой и вы хотите вложить свои деньги в актив. Хорошо, если вы получите соотношение цены и качества и получите лучшую квартиру, но если в процессе сноса и переселения возникнут непредвиденные проблемы, это тоже нормально, потому что, по крайней мере, у вас будет крыша над головой.
✅ Как купить квартиру в доме под реновацию: порядок и этапы
Покупка квартиры, переданной в ликвидационный фонд, мало чем отличается от продажи обычной квартиры. Единственное, что дополнительно необходимо сделать покупателю, — это получить и проверить всю необходимую информацию о доме, подлежащем «сносу». Для этого:
- Выясните, действительно ли данный дом включен в программу реновации. Зайдите на официальный сайт мэра Москвы и введите адрес здания в поисковую строку. Дома, включенные в программу реновации, отмечены на карте синим цветом. Новые здания, которые будут перенесены, отмечены на карте оранжевым цветом. Вы также можете увидеть текстовый список адресов, где будут расположены новые здания.
- Попросите у нынешнего владельца оригинал уведомления о сносе. Этот документ направляется администрацией владельцу недвижимости не менее чем за год до планируемого выселения.
- Обратитесь в местный комитет по планированию, чтобы узнать больше о том, будет ли построено здание по адресу …. … действительно находится в списке на снос и переселение. Узнайте, когда именно подойдет ваша очередь, и подумайте, готовы ли вы ждать так долго (а возможно, и дольше).
- Обратите внимание, что продавец может составить документ, в котором будет указано, что он должен владеть квартирой в новостройке или получить денежную выплату по программе. Обратитесь в местный орган власти, чтобы узнать, заключено ли такое соглашение между органом власти и продавцом. Если такое соглашение было, то полная продажа может быть уже недействительной. Вы покупаете дом, который ремонтируется, с расчетом на то, что квартира или компенсация впоследствии станет вашей. Если договор заключен, попросите продавца расторгнуть его.
- Убедитесь, что на дом не наложены ограничения или ипотека.
- Убедитесь в юридической чистоте квартиры, проверив земельный кадастр, документы на право собственности и техническую документацию на недвижимость.
После того как вы выполнили все вышеперечисленные действия и не сомневаетесь в честности продавца, можно приступать к реальной сделке:
- Составьте образец договора (DKPK) на покупку квартиры с продавцом. Укажите данные сторон, опишите предмет сделки, опишите и укажите соглашения, условия, права и обязанности обеих сторон. Убедитесь, что в договоре указано, что квартира является частью жилого фонда, подлежащего сносу и переселению. Если вы не включите этот важный факт в ККП, сделка впоследствии может быть признана недействительной.
- Объясните процедуру расчетов в ККП. Вы можете передать деньги продавцу до или после передачи правоустанавливающего документа в Управлении Росреестра, либо сделать это до передачи правоустанавливающего документа. Вы можете передать средства в любой форме и формате, согласованном обеими сторонами (наличные, безналичный расчет, передача из рук в руки, передача в сейф и т.д.) Не забудьте документально подтвердить, что продавец получил оговоренные деньги. Для этого выдается квитанция или используются другие доказательства — например, банковские квитанции, подписанные обеими сторонами платежного поручения.
- Зарегистрируйте переход права собственности в стандартном формате. Данная процедура осуществляется либо в МФЦ, либо в Росреестре при оплате государственной пошлины в размере 2 000 рублей. Когда вы получите актуальный документ с обновленной информацией из ЕГРЮЛ, вы будете признаны новым владельцем недвижимости.
- Когда вы передадите ключи, подпишите с продавцом стандартное соглашение о передаче прав собственности. Зафиксируйте в письменном виде, на каких условиях вы принимаете собственность. Обычно в конце протокола передачи покупатель заявляет, что его все устраивает и он не имеет претензий к продавцу.
Если вы намерены передать имущество опекуну, орган опеки может не разрешить такую сделку. Орган опеки может утверждать, что приобретение недвижимости, подлежащей сносу или перемещению, не отвечает интересам несовершеннолетнего, недееспособного или инвалида.
Затем вы должны связаться с местными властями и сообщить им, что теперь вы являетесь владельцем квартиры под номером ….. …… Скорее всего, вас попросят подписать соглашение о будущей замене квартиры на другую квартиру, предоставленную по программе реновации. Договор заключается в виде пустого бланка, в котором вам нужно только заполнить свои личные данные. Перед подписанием необходимо внимательно проверить документ на наличие ошибок, опечаток и неточностей.
Покупка квартиры в рамках проекта реконструкции — сложное мероприятие со множеством нюансов. Сначала необходимо взвесить все плюсы и минусы такой покупки, а также возможные риски. Если вы решили купить недвижимость, подлежащую сносу или переселению, вам необходимо следовать правильным процедурным шагам: Вам необходимо связаться с органами власти, проверить документы продавца, подготовить контракты, соглашения, расписки и т.д. Не знаете, как защитить себя при покупке квартиры в доме, подлежащем сносу? Запросите бесплатную консультацию у юриста по вопросам веб-сайтов и получите ответы на свои вопросы.
Оцените статью
(Пока оценок нет)
Загрузка...