Задать вопрос
64 просмотров
42 просмотров
Покупка квартиры в пользу третьего лица, договор купли продажи квартиры в пользу третьего лица (образец)
Содержание
Чтобы стать законным владельцем недвижимости, не всегда необходимо лично участвовать в процедуре судебной продажи или уполномочивать представителя — закон не запрещает приобретать недвижимость в пользу третьего лица. Этот вид сделки не очень популярен, но все же имеет свои преимущества.
✅ Особенности покупки жилья в пользу третьего лица
При такой сделке покупатель передает деньги продавцу, но не становится юридическим владельцем приобретенной недвижимости — права собственности регистрируются третьим лицом. Отдельных законодательных актов, регулирующих именно этот вид покупки жилья, не существует, тем не менее, сделка происходит в рамках правового поля и считается законной. Действия покупателя в данном случае регулируются статьей 430 Гражданского кодекса РФ об исполнении обязательств должником не в пользу кредитора, а в пользу третьего лица, независимо от того, названо оно в договоре или нет. Обязательством может стать не только купля-продажа — часто правовое положение распространяется и на различные услуги (страхование, транспорт, банковские вклады и т.д.).
🔻 В чьих интересах совершается сделка?
Статья 430 Гражданского кодекса РФ не ограничивает круг лиц, в пользу которых может быть заключен договор, однако на практике чаще всего дом покупают пожилые родственники или дети. Такой договор по смыслу очень похож на дарственную, но имеет то большое преимущество, что процедура передачи дома значительно упрощается. Получателю не нужно тратить время и деньги на составление договора дарения, требуется только один документ (договор дарения).
Жилье, приобретенное по такой договоренности, становится личной собственностью третьего лица, на долю которого при разделе имущества нельзя претендовать (права собственности считаются предоставленными в момент дарения).
Этот вариант используют некоторые родители: Когда они покупают квартиру в качестве свадебного подарка для своего сына/дочери, они оформляют договор купли-продажи в пользу своего ребенка. Даже если пара со временем разводится, квартира не учитывается при разделе имущества, так как по закону она не является частью общего имущества.
Такая система удобна, и если человек физически не в состоянии вести переговоры с продавцом, перебирать образцы, собирать необходимые документы, выполнять другие действия — кто-то из родственников может взять на себя роль покупателя. В этом случае ему не нужно тратить деньги на регистрацию доверенности, как это потребовалось бы при совершении сделки в качестве законного представителя.
Иногда это делают дети от имени своих родителей. Люди преклонного возраста не всегда находятся в здравом уме — им очень сложно выступать в качестве стороны и заниматься юридическими аспектами процесса. Если они действуют самостоятельно, то могут стать жертвами мошенничества — покупка квартиры на имя пожилых членов семьи является хорошим выходом из положения.
Пример. Пожилой человек хочет купить двухкомнатную квартиру. Состояние его здоровья не позволяет ему активно участвовать в процессе. Он находит подходящую квартиру и покупает ее, указывая в договоре, что действует от имени третьего лица. После обращения в муниципалитет Росреестра регистрируется право собственности отца покупателя.
✅ Оформление договора
Трастовый договор в пользу лица имеет свои особенности, но в целом этот документ похож на стандартный договор. Оно составляется в письменной форме и содержит следующую информацию:
- Дата, место и предмет сделки;
- Информация о продавце/покупателе;
- стоимость жилья (сумма должна быть указана словами и цифрами);
- Порядок выполнения;
- Процедура приемки жилья;
- Обязанности/права, условия расторжения договора, последствия нарушения договора.
Важной особенностью данного вида договора является то, что он заключается в пользу лица, не являющегося стороной сделки и исполнения обязательств перед этим лицом.
Согласно закону, можно указывать паспортные данные получателя или нет — предоставляется свобода выбора. В большинстве случаев лицо, покупающее квартиру, продолжает указывать эту информацию в договоре (контактные данные, полное имя). Он также содержит условия исполнения, перечень действий третьей стороны, последствия невыполнения своих обязательств и дополнительные условия. Лицо, в пользу которого передается имущество, должно подтвердить свое согласие в письменной форме.
После того как третья сторона подтвердила выполнение обязательств, заключенный договор не может быть изменен или аннулирован (исключение составляет договор, предусматривающий возможность исправления). К бенефициару применяются те же условия, что и к стороне, непосредственно участвующей в сделке.
🔻 Порядок действий
Первый шаг — обсудить с будущим владельцем квартиры все основные требования: этаж, количество комнат, площадь, наличие/отсутствие ремонта, требования к инфраструктуре, примерную цену, условия покупки и другие детали. С помощью этой информации осуществляется поиск потенциальных продавцов.
После того как найден наиболее подходящий объект сделки, проверяется, является ли он юридически безвредным. Это исключает риск отмены или отказа от сделки. Прежде всего, необходимо проверить документ, устанавливающий право собственности на приобретаемое жилье (путем продажи, дарения, приватизации, наследования). Необходимо проверить, кто является законным владельцем (владельцев может быть несколько), кто зарегистрирован (особое внимание следует уделить несовершеннолетним и недееспособным лицам — продажа жилья без разрешения органа опеки в этом случае не сработает и затянет сроки).
Если продаваемая вами недвижимость была приобретена в браке, вам следует убедиться, что супруг продавца не возражает против продажи.
Важным моментом для проверки является информация об обязательствах/ограничениях и возможных участниках торгов. Расширенная выписка из Единого государственного реестра юридических лиц предоставляет максимум информации. Согласно п. 1 ст. 62 № 218-ФЗ от 13.07.15 № 218-ФЗ, информация, хранящаяся в реестре, считается общедоступной — любой человек может запросить эту информацию, уплатив госпошлину.
После проверки юридической состоятельности недвижимости необходимо обсудить с продавцом условия предстоящей сделки — квартира будет передана третьему лицу. Некоторые люди обеспокоены этим — они боятся, что это мошенничество. На самом деле интересы продавца при такой схеме регистрации не страдают — он получает свои деньги, и неважно, кому именно передается его старая квартира. Чтобы развеять сомнения продавца, вы можете проконсультироваться с ним у юриста. Эксперт в области права не только развеет все ваши опасения, но и проконсультирует вас по вопросам составления договора.
Требуется ли нотариальное заверение? Если закон не требует нотариального заверения, вы можете отказаться от него (если в сделке участвует несовершеннолетний ребенок (читать далее: Договор купли-продажи квартиры с несовершеннолетними детьми) или требуется нотариус, если доли продаются не в совместной собственности всех сторон).
После заключения договора купли-продажи он вносится в реестры, а права проходят государственную регистрацию — согласно договору, собственником является не покупатель, а третье лицо. В зависимости от региона, передаточный акт составляется либо до обращения в Росреестр (если регистратор попросит приложить его к документам), либо позже (закон не требует подачи акта на регистрацию). Покупатель рассчитывается с продавцом, выплачивая остаток (если была произведена предоплата, она будет вычтена из согласованной цены).
🔻 Документы
Покупатель должен подготовить минимальный набор документов для сделки — необходимы паспорта, документы третьих лиц и ИНН. Если задействованы совместные семейные средства, то на дорогостоящую покупку необходимо получить согласие супруга.
Продавец предлагает стандартный пакет: Паспорт, свидетельство о праве собственности, справка из земельного кадастра, свидетельство о браке и согласие супруга (если недвижимость продается совместно), справка об отсутствии задолженности по коммунальным/налоговым платежам, справка из домовой книги зарегистрированных жильцов.
Другие документы, которые могут потребоваться:
- Согласие органа опеки и попечительства (если в сделке участвуют недееспособные/неуполномоченные лица);
- Согласие арендатора-покупателя;
- В случае совместной собственности, подтверждение того, что совладельцы получили право преимущественной покупки.
🔻 Сроки
Сроки трудно предсказать — они зависят от готовности продавца реализовать сделку. Если у него на руках есть все основные документы, получение сертификатов не займет много времени. Если необходимо получить разрешение органа опеки и попечительства, обновить свидетельство о праве собственности или бывшему супругу необходимо подыскать новое жилье, срок значительно увеличится. Процесс занимает в среднем от одного до трех месяцев, с учетом возможных задержек.
🔻 Расходы
Помимо стоимости самого жилья, вам также придется оплатить дополнительные расходы, такие как
- Государственная пошлина (2 000 за регистрацию);
- Услуги нотариуса, адвоката, агента по недвижимости (при необходимости);
- аренда сейфа для передачи денег;
- другие побочные расходы.
✅ Налогообложение
С точки зрения налоговых органов, приобретение жилой недвижимости в пользу третьего лица приравнивается к дарению, поэтому выгодоприобретатель облагается налогом (если только он не является близким родственником покупателя).
К близким родственникам относятся дети, бабушки и дедушки, родители, внуки, братья и сестры. Они не платят налог, если передают друг другу свое имущество по договору дарения. Аналогичным образом, когда имущество приобретается в пользу родственника. Другие категории граждан не освобождаются от уплаты налогов (подоходный налог с физических лиц составляет 13%). Нерезиденты (лица, находящиеся в другой стране более 183 дней) должны платить повышенный налог в размере 30%.
На практике налогов можно избежать, даже если в договоренности не участвуют близкие родственники. Поскольку закон прямо не упоминает о налогообложении бенефициара на основании договора, заключенного в его пользу, и поскольку документ о предоставлении гранта не является договором о предоставлении гранта, нельзя сказать, что обязательство по уплате подоходного налога является законным. По требованию налоговых органов стоит обратиться к компетентному юристу, который поможет отстоять свои интересы.
✅ Налоговый вычет
Государство предоставляет налогоплательщикам налоговый вычет при покупке жилья стоимостью более 2 млн рублей. Государство вернет 260 000 рублей, что составляет 13% от этой суммы. Этот вычет предоставляется один раз, но может быть разделен на несколько частей (если сумма покупки менее 2 млн, налогоплательщик получит 13% от потраченных денег, а оставшуюся часть использует при покупке другой недвижимости.
Возможен ли имущественный вычет, если договор купли-продажи заключен в пользу третьего лица? Нет, это не так. Вы не можете получить возврат подоходного налога — чтобы доказать свое право на вычет, вам необходимо представить документы, подтверждающие следующее.
- Оплата;
- Передача права собственности на приобретенную квартиру плательщику.
Поскольку собственником квартиры стало третье лицо, нет оснований для возврата НДФЛ.
✅ Покупка доли
Некоторые физические лица используют вексель в пользу третьего лица, чтобы обойти ограничения на совместное владение. Схема довольно проста: один из совладельцев договаривается с другим, что тот якобы купит его долю. В действительности деньги выплачивает сторонний покупатель, в пользу которого выписан вексель. Такой вид продажи не рекомендуется. То, что интересы других сособственников нарушены, очевидно, и заинтересованным лицам нетрудно это доказать. В результате транзакция считается мошеннической, что приводит к ее отмене.
Каковы риски при покупке квартиры третьему лицу и стоит ли использовать такую схему? Каждый случай индивидуален — наши юристы помогут вам избежать возможных рисков и найти оптимальный выход в случае претензий со стороны налоговых органов.
Оцените статью
(Пока оценок нет)
Загрузка...