Задать вопрос
55 просмотров
57 просмотров
Покупка квартиры в строящемся доме у застройщика: инструкция
Содержание
Квартира на новом объекте может быть как выгодной сделкой, так и настоящим разочарованием. Конечный результат будет зависеть от того, насколько ответственно вы подойдете к продаже. На что же нужно обратить внимание, чтобы сделать хорошую инвестицию и не попасться на «наживку» недобросовестного застройщика?
✅ Порядок действий при покупке квартиры у застройщика
Вы можете использовать универсальные инструкции, которые сделают процесс купли-продажи последовательным и понятным. Покупка квартиры у застройщика обычно включает следующие этапы:
- Выбор разработчика. Проверка застройщика на эффективность, надежность и законность.
- Изучение документации разработчика.
- Выбор конкретного объекта недвижимости, посещение объекта для осмотра.
- Подписание индивидуального соглашения с застройщиком.
- Регистрация договора в Росреестре, осуществление платежей по договору.
- Ожидание завершения строительных работ, переезд в квартиру.
✅ Как выбрать и проверить надежность застройщика при покупке квартиры
Во-первых, вам необходимо выбрать надежного, ответственного и заслуживающего доверия разработчика. Отдавайте предпочтение застройщикам, которые работают на рынке уже много лет. Обычно названия этих компаний хорошо известны общественности благодаря широкой рекламе и сарафанному радио. Вы можете четко решить, какого разработчика выбрать:
- Читайте отзывы в Интернете. Важно, чтобы пользователи имели положительное мнение о застройщике и не жаловались на качество возводимого им жилья. Будьте осторожны, потому что иногда некоторые отзывы оказываются поддельными и проплаченными. Часто такие отзывы очень похожи друг на друга и не содержат точных фактов (даты, имена ответственных лиц и т.д.).
- Поговорите со своими родственниками, друзьями и знакомыми. Возможно, некоторые из них уже имеют опыт работы с выбранным разработчиком. Тогда человек сможет поделиться с вами интересной и важной информацией.
- Узнайте о сайте разработчика. У каждой крупной компании, которая заботится о своих клиентах и успехе, есть свой сайт. Если застройщику нечего скрывать, он размещает на своем сайте всю необходимую информацию — официальное название, местонахождение, часы работы, контактные данные, имя и данные генерального директора и т.д.
Затем рекомендуется лично посетить офис застройщика. Не поддавайтесь на психологические уловки и помните: иногда мошенники специально арендуют красивые и броские офисы, чтобы обмануть доверчивых клиентов. Когда вы лично посетите офис и поговорите с менеджером, обращайте внимание только на факты. Вот вопросы, которые вы должны задать консультанту:
- Сколько лет застройщик работает на рынке недвижимости? Если опыт застройщика составляет всего 1-2 года, то для покупки квартиры лучше поискать другую компанию (с опытом работы 5 лет и более).
- Каков юридический статус компании? Важно, чтобы компания была основным застройщиком, а не подрядчиком (т.е. помощником, который помогает продать определенное количество квартир). Если вы пользуетесь услугами подрядчика, вы рискуете быть обманутыми. Например, недобросовестный застройщик может продать вам квартиру, которая уже была продана другому потенциальному покупателю (т.е. прибегнуть к незаконному методу «двойной продажи»).
- Сколько домов застройщик ввел в эксплуатацию в общей сложности и сколько домов будет введено в эксплуатацию в течение года? Цифры должны быть впечатляющими, а также должны быть документально подтверждены.
- Разработчик никогда не сдавал объект в срок? Рекомендуется избегать компаний, которые не соблюдают сроки. Изучите в Интернете и СМИ, не был ли застройщик ранее замешан в громких скандалах и судебных делах (затягивание сроков, остановка строительства и т.д.).
- Работает ли разработчик с банковскими учреждениями? Если у разработчика есть внушительный список банков-партнеров, это большой плюс. Это означает, что застройщик надежен и нет сомнений в подлинности и легитимности его документов. Банки-партнеры также позволяют оплатить квартиру с помощью ипотечного кредита.
- Сколько составляет капитал компании? Чем больше собственный капитал компании, тем лучше. Внушительный объем собственного капитала означает, что застройщик обладает экономической стабильностью. Однако если уставный капитал компании составляет всего 10000-20000 рупий, вам следует поискать другой вариант.
- Кто из застройщиков отвечает за фактическое строительство? В большинстве случаев разработчик является лишь «контролером» всего процесса. Подрядчик, нанятый застройщиком, отвечает за строительство дома, отделку, озеленение и другие технические мероприятия. Важно, чтобы у компании была хорошая и чистая репутация.
- Обанкротился ли застройщик? Эту информацию можно проверить в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве. Помните, что если застройщик внезапно обанкротится, строительство не может быть завершено. В лучшем случае вы получите частично готовую квартиру. Поэтому выбирайте успешных застройщиков с безупречной репутацией, которые не обанкротились и не обанкротятся.
✅ Какие документы должны быть у застройщика при покупке квартиры
После того как вы определились с застройщиком, вам нужно найти лучшее и самое дешевое предложение.
Если дом находится на стадии строительства, вы не сможете внимательно осмотреть его, потому что еще ничего не построено. Но вы можете ознакомиться с технической документацией дома. Техническая документация дома также должна быть подтверждена регистрационными документами застройщика, чтобы он мог работать на рынке недвижимости.
Запросите у застройщика следующие документы:
- Проектирование дома. Он должен включать план строительства, технические данные здания, размеры квартир, поэтажный план квартир и т.д. Проверьте, четко ли указана дата ввода дома в эксплуатацию в проектной декларации.
- Разрешение на строительство.
- Документы на землю (договор купли-продажи земли или договор аренды земли).
- Свидетельство о регистрации застройщика в качестве юридического лица.
- Свидетельство о приеме застройщика в саморегулируемую организацию, если применимо. Застройщик, являющийся членом такой ассоциации, более надежен.
- Опционально и по желанию — ИНН, бухгалтерская отчетность компании за предыдущие несколько лет, устав компании, список выполненных проектов, квартальные отчеты.
Вы можете изучить вышеуказанные документы самостоятельно или обратиться к юристу за юридическим заключением. Не стесняйтесь уточнять и указывать все интересующие вас моменты.
✅ Какие документы должны быть у покупателя при покупке квартиры
Покупатель также должен представить определенные документы, но их список гораздо меньше. Это
- Паспорт.
- Подтверждение дохода.
- Необязательно — письменное и нотариально заверенное согласие на покупку дома от супруга (если покупатель состоит в браке).
- Дополнительно — ипотечный договор (если покупатель хочет оплатить дом с помощью банковского кредита).
✅ Посещение стройплощадки: зачем это нужно
Если вы уже уверены в надежности застройщика, посетите строительную площадку. Вы можете подумать, что в этом нет необходимости, поскольку здание не строится или находится в стадии строительства, и находиться на площадке не разрешается. Это правда, но у вас будет возможность:
- Оцените скорость строительства дома. Желательно, чтобы стройка шла полным ходом. Если строительная площадка пуста, это тревожный сигнал. Вполне вероятно, что застройщик или его подрядчик проявили халатность. Это может иметь очень неприятные последствия (пропуск сроков, несоблюдение строительных норм и т.д.).
- Поговорите с прорабом на строительной площадке. Возможно, менеджер сможет уделить вам 10-15 минут своего времени. Затем вы должны задать ему вопросы о деталях, подробностях и особенностях здания.
- Оцените общую инвестиционную привлекательность будущего дома. Инвестиционная привлекательность недвижимости оценивается не только на основе таких параметров, как планировка, жилая площадь, количество жилых комнат. Другие характеристики — благосостояние и экологичность района, транспортное сообщение, инфраструктура, посадка деревьев и кустарников — также очень важны. Все это можно оценить и проверить, посетив строительную площадку и прогулявшись по окрестностям.
✅ Виды договоров: как именно можно купить квартиру у застройщика
Вы можете приобрести недвижимость у застройщика различными способами. Некоторые из них безопасны, а другие — сомнительны и рискованны.
🔻 Договор долевого участия
Предпочтительным вариантом для покупателей является приобретение жилья по договору участия (SPA). Долевое участие в строительстве защищено и регулируется Федеральным законом № 214-ФЗ от 30.12.2004. Согласно этому закону, подрядчик несет ответственность за несоблюдение сроков, некачественное выполнение строительных работ и ненадлежащее выполнение других обязательств.
Основное преимущество ДДЕ в том, что его необходимо зарегистрировать в Росреестре на этапе строительства дома. Вы в буквальном смысле не становитесь владельцем дома, потому что свидетельство о праве собственности может быть выдано только на физически существующую собственность. Однако вы уже защищены, так как можете потребовать передачи дома в будущем. То же правило применяется и к договору поручения.
Сначала договор регистрируется в Федеральной регистрационной службе, и только потом вы выплачиваете застройщику наличные (ст. 5(3) ФЗ №214). Это снижает риск «двойной продажи» и других недобросовестных действий. DDE всегда показывает полную и неизменную стоимость жилья. Это означает, что застройщик не может получать прибыль от «вымогательства».
🔻 Приобретение квартиры по переуступке прав
Следующим вариантом является покупка квартиры по переуступке. Здесь покупатель заключает договор купли-продажи не с самим застройщиком, а с физическим или юридическим лицом, которое ранее приобрело квартиру у застройщика по договору долевого участия. Договор купли-продажи может быть заключен не только с первым собственником, но и со вторым, третьим или четвертым и т.д. В результате цепочка перепродаж и передачи прав может быть практически бесконечной.
Все эти операции могут быть осуществлены только до ввода жилья в эксплуатацию. После ввода жилья в эксплуатацию договоры о выделении жилья перестают регистрироваться в Росреестре.
Таким образом, весь процесс происходит шаг за шагом следующим образом:
- Физическое или юридическое лицо покупает дом у застройщика по договору CDA (например, на этапе земляных работ). CDA зарегистрирована в Росреестре.
- Физическое или юридическое лицо решает, что по различным причинам оно больше не хочет/не может ждать ввода дома в эксплуатацию. Владелец должен найти заинтересованного покупателя и «изменить» информацию в SAB. Для этого составляется и подписывается соглашение о переуступке (или договор передачи).
- Покупатель и продавец представляют в Росрегистратор комплект следующих документов: оригинал договора присоединения, все договоры передачи (для отслеживания цепочки перепродаж), справку об оплате недвижимости, письменное согласие застройщика на передачу прав. Если на момент заключения наследственного договора у продавца (первоначального владельца) есть супруг, то имущество уже считается совместной собственностью. Поэтому также требуется письменное и нотариально заверенное согласие супруга продавца на переуступку.
После регистрации договора вы становитесь единственным носителем всех обязательств и рисков. Помните: Права на квартиру могут быть переуступлены, поскольку продавец знает, что застройщик неплатежеспособен или банкротство неизбежно. Поэтому тщательно проверяйте всю информацию «на месте», прежде чем подписывать какие-либо документы.
🔻 Договор купли-продажи
Третий вариант — покупка квартиры по договору купли-продажи. Такая сделка осуществляется, когда застройщик уже реализовал право собственности от своего имени. В этом случае стороны подписывают стандартный договор купли-продажи, который также должен быть зарегистрирован в регистрационной палате. Стороны сами решают и указывают в договоре, как и когда будет производиться оплата за квартиру.
🔻 Вступление в жилищно-строительный кооператив
Четвертый вариант — купить квартиру, вступив в жилищный кооператив и подписав соответствующий договор. Этот метод регулируется Федеральным законом № 215-ФЗ от 30.12.2004. Однако сам закон не до конца проработан, поэтому вступление в кооперативы часто приводит к проблемам.
Система работает следующим образом: Физические и/или юридические лица объединяются для строительства дома и управления им. Как покупатель, вы должны выполнить следующие задачи:
- Подписать договор с застройщиком о вступлении в ЖСК.
- Выплатить долю, равную стоимости будущего дома.
Такая схема имеет ряд недостатков и потерь для покупателя. Во-первых, из «серьезных» документов у вас есть только членская карточка кооператива и договор участия в ЖСК. Зарегистрировать договор в Росреестре можно только в самом конце, когда квартира уже готова. Это означает, что вы заплатили деньги за недвижимость заранее, но недвижимость не зарегистрирована в Росреестре. И это касается любого строительства.
Во-вторых, подписав контракт, застройщик не обязан соблюдать какие-либо сроки. Это означает, что он не может уложиться в сроки, и нет возможности наказать его за это. В российской правовой системе нет статьи, по которой можно было бы наказать такого застройщика.
В-третьих, в договоре не установлена окончательная и фиксированная цена за квартиру. Вы платите паевой взнос, но потом глава ЖСК может удивить вас новостью о том, что на строительство было потрачено больше денег, чем планировалось. В результате вам придется заплатить дополнительную плату, что технически совершенно законно. Федеральный закон № 215 ничего не говорит о том, что стоимость жилья не может быть увеличена.
🔻 Получение квартиры по жилищному сертификату
С помощью жилищного ваучера вы можете купить квартиру только в уже построенном доме. Жилищный ваучер регистрируется на имя — он выдается конкретному гражданину в уникальном формате. Только определенные группы могут претендовать на этот документ:
- Военный персонал;
- вынужденные переселенцы из районов Крайнего Севера, Байконура или из-за рубежа (если они имеют российское гражданство); и
- некоторые молодые ученые;
- Граждане, пострадавшие от аварии на Чернобыльской АЭС;
- Граждане, потерявшие жилье в результате природной или техногенной катастрофы или другой чрезвычайной ситуации
- Семьи, потерявшие один из источников средств к существованию во время службы в российской армии.
Вы можете получить ваучер на жилье, только если вам или вашей семье негде жить.
В случае жилищного ваучера между заявителем и застройщиком также заключается договор купли-продажи. Однако, помимо стандартной информации, в нем также содержится информация о жилищном ваучере:
- регистрационный номер
- Дата публикации;
- Название организации, выдавшей сертификат.
У жилищного ваучера есть специальный банковский счет, на котором хранятся деньги государственной субсидии. Номер этого банковского счета также должен быть указан в договоре купли-продажи. Обычно деньги переводятся со счета покупателя на счет продавца в течение нескольких дней, но иногда сделка может занять 2-3 недели. Использование жилищного ваучера запрещено законом.
Нельзя ограничиваться средствами жилищного ваучера, но чтобы купить еще большую квартиру, нужно добавить свои личные сбережения или кредит. Однако все это должно быть указано в договоре купли-продажи.
🔻 Предварительный договор
Следующий вариант, не совсем безопасный для покупателя, — это приобретение квартиры по предварительному договору купли-продажи. Обычно предварительный договор используется застройщиком, когда он не в состоянии сразу подписать основной договор. Например, у застройщика нет необходимых документов. Застройщик хочет начать строительство дома уже сейчас и нуждается в деньгах для этого.
Покупка квартиры с предварительным договором невыгодна для вас, потому что вы не можете быть уверены, решит ли застройщик все проблемы. Предварительный договор не регистрируется в Росреестре, а значит, вы не получите никаких гарантий. Помните, что при подписании предварительного договора вы имеете право требовать только подготовки и подписания основного договора. Вы не можете получить квартиру или право претендовать на нее в будущем.
Что произойдет, если застройщик откажется выполнять основной договор? В этом случае вам придется обратиться в суд, чтобы заставить застройщика подписать основной договор. Только после того, как ваш запрос будет выполнен, вы сможете официально зарегистрировать свое право собственности в Росреестре. Вся эта процедура требует потенциального вложения времени, усилий и денег.
🔻 Вексель
Покупка квартиры по векселю — самый опасный и рискованный вариант. Сегодня этот способ купли-продажи официально запрещен, так как застройщики утратили право выпускать и продавать векселя в соответствии с Федеральным законом № 214 от 01.07.2018.
Фактически, вексель даже не был связан с самой недвижимостью. Покупатель приобрел у застройщика вексель, равный стоимости будущего дома. После сдачи дома в эксплуатацию покупатель вернул вексель застройщику (т.е. обналичил его), а застройщик передал покупателю квартиру. Были проведены уравнивание и взаимозачеты.
Для покупателя такое соглашение не имело никаких гарантий, преимуществ или выгод. Застройщик может в любой момент передумать продавать квартиру покупателю и заключить с ним генеральное соглашение о покупке. В этом случае застройщик должен будет вернуть деньги, полученные по векселю. Однако покупатель не мог получить деньги обратно до наступления даты, указанной в векселе.
Даже если покупатель получит квартиру, он не сможет привлечь застройщика к ответственности за задержки, дефекты строительных работ и т.д.
✅ Образцы договоров и соглашений
Ниже приведены типовые договоры, которые обычно используются между покупателем и застройщиком.
Оцените статью
(Пока оценок нет)
Загрузка...