Задать вопрос
23 просмотров
53 просмотров
Покупка квартиры в зачет имеющегося жилья, вторичного жилья
Содержание
Бартерная система хорошо зарекомендовала себя на рынке недвижимости. Вы можете купить квартиру у застройщика в обмен на уже имеющееся второе жилье. Это решение имеет свои преимущества и недостатки.
✅ Варианты зачета вторичного жилья
Каждая из предложенных схем несет в себе серьезный риск — без необходимых юридических знаний вы можете оказаться бездомным и ничего не получить взамен. Чтобы избежать подобной ситуации, стоит проконсультироваться с адвокатом.
🔻 Способ №1: реализация квартиры
При этом методе недвижимость продается по договору между владельцем и застройщиком. В соответствии с этим договором компания принимает недвижимость на продажу (чаще всего эта задача делегируется агентству недвижимости). По отдельному соглашению имущество резервируется на ограниченный срок (цена остается фиксированной). Клиент вносит предоплату в размере 10-20% от цены. Срок продажи указывается в договоре — обычно не более 3 месяцев (в редких случаях может быть согласовано 5 месяцев). Если по истечении этого срока недвижимость не может быть продана, бронирование аннулируется, а залог возвращается (если иное не указано в договоре — вам следует внимательно ознакомиться с условиями, чтобы избежать неприятных сюрпризов). В некоторых случаях возможно перезаключение договора, но это зависит от политики застройщика.
Если в течение указанного срока покупатель будет найден, то после продажи дома будет заключен договор долевого участия (если дом находится на стадии строительства) или договор купли-продажи (если он уже построен и сдан в эксплуатацию). Вы можете использовать полученные средства для покрытия части расходов на покупку нового дома. В большинстве случаев окончательный расчет невозможен, и оставшуюся разницу выплачивает покупатель.
🔻 Способ №2: выкуп недвижимости
Это считается классической формой совместного владения, когда стоимость старого дома становится первоначальным взносом покупателя. В подписываемом договоре указывается количество приобретаемых квадратных метров и способ погашения остатка (ипотека, первоначальный взнос, рассрочка). Право собственности на вторые дома переходит к застройщику сразу после переезда жильца в новый дом или позже (в зависимости от договора). Основным недостатком такой схемы является то, что застройщик приобретает недвижимость со значительной выгодой для себя (на 20-30% ниже рыночной стоимости).
Если такой вариант используется для покрытия стоимости второго жилья при покупке квартиры в уже используемом доме, то вместо договора долевого участия подписывается трастовый договор.
✅ Ипотека под залог жилья
Такая сделка подходит тем, кто на начальном этапе может внести только 10-30% от стоимости будущего дома, а остальное планирует выплатить через 5-30 лет. Размер первоначального взноса определяется кредитными организациями, сотрудничающими с застройщиком.
Кредит выдается под залог квартиры — она становится гарантией возврата кредита банку и полного погашения процентов (недвижимость можно обменять на другую, не уступающую недвижимость).
Ипотечное имущество обременено Управлением Росреестра по ЦФО. Ипотека может быть продана только после снятия обременения или перевода долга на покупателя.
Чем больше срок кредита, тем больше переплата. Финансовые эксперты считают оптимальным кредит со сроком 10-15 лет и возможностью обязательного досрочного погашения (такие условия предлагают около 80% российских банков).
Прежде чем принять решение о получении ипотечного кредита, стоит ознакомиться с условиями, предлагаемыми банком. Вам необходимо выяснить
- Максимальная сумма, которую вы должны заплатить;
- процентная ставка и порядок погашения;
- ограничения и штрафы;
- варианты страхования;
- наличие скидок для клиентов, имеющих банковскую зарплатную карту или пользующихся электронными услугами данного финансового учреждения.
Важно помнить, что существуют возрастные ограничения для желающих получить ипотечный кредит — заявитель должен быть не моложе 21 года и не старше 60 лет (некоторые банки увеличили этот предел до 75 лет, но существуют дополнительные условия).
Для увеличения запрашиваемой суммы необходим поручитель (созаемщик, если таковой имеется). Поскольку при получении кредита состоящие в браке люди автоматически становятся созаемщиками, кредитные организации охотнее одобряют заявки семей (при условии, что супруги имеют постоянную работу).
Право на участие в программе имеют граждане, имеющие опыт работы не менее одного года за последние несколько лет. Для подтверждения платежеспособности необходимо представить справку о базовом доходе 2-НДФЛ (требуется непрерывный стаж не менее 6 месяцев). Если у вас есть дополнительный доход, необходима справка 3-НДФЛ. Банк может потребовать погашения всех существующих кредитов на момент подачи заявки.
Процедура, которую необходимо соблюдать при покупке жилья с помощью ипотечного кредита:
- Обратитесь в банк, обсудите детали с кредитным специалистом;
- Предоставление всех необходимых документов (помимо подтверждения дохода, необходимы паспорт, свидетельство о браке/рождении и страховое свидетельство);
- Ожидание одобрения заявки (2-5 дней);
- Подготовка ипотечного договора;
- Подписание соглашения с застройщиком;
- Перевод средств на счет, указанный банком;
- Оформление прав собственности и переезд в новую квартиру по окончании строительства;
- погашение кредита до его полного погашения;
- снятие бремени.
Некоторые категории граждан (молодые семьи, военнослужащие) могут воспользоваться государственной программой. Социальная ипотека предусматривает снижение процентной ставки или субсидирование части стоимости недвижимости.
✅ Порядок действий
- Поиск компании . Первый шаг — найти строительную компанию, готовую заключить такое соглашение.
- Изучите информацию о застройщике. Этот этап не стоит игнорировать — доверившись недобросовестной компании, вы можете лишиться и старого дома, и нового. Документы, подтверждающие право собственности на недвижимость (свидетельство о праве собственности на землю и строение, лицензия застройщика, договоры о совместной деятельности и т.д.) Также стоит проверить репутацию компании, поискав отзывы в Интернете. Чтобы убедиться в качестве строительства, стоит посмотреть на уже завершенные проекты.
- Выбор. Если застройщик работает с покупателями и готов снести существующие вторые дома, это не означает, что он может предложить подходящее жилье — покупателя может не устроить количество этажей, планировка, стоимость квадратного метра и инфраструктура. Вам необходимо потратить время на поиск оптимального во всех отношениях варианта.
- Если дополнительной оплаты за строящуюся квартиру нет, а кредитные средства имеются, необходимо убедиться, что банк, работающий с застройщиком, одобрит ипотеку.
- Оценка вычитаемого имущества . Вы не можете подписать соглашение, не определив его стоимость. При этом учитываются размер и состояние недвижимости, а также другие факторы (район, инфраструктура, стоимость аналогичной недвижимости).
- Подписание договора . На этом этапе вам не обойтись без помощи адвоката — только специалист в области права может оценить подводные камни предстоящей сделки. Договор должен содержать все детали, включая сроки и способ расчетов.
- Передача права собственности и регистрация. После выполнения условий договора и получения свидетельства о праве собственности на новую квартиру необходимо зарегистрировать квартиру в органах местного самоуправления Росреестра или МФЦ.
✅ Необходимые документы
Для заключения договора с застройщиком необходимо подготовить следующий пакет документов:
- Паспорт, выписка из Единого государственного реестра юридических лиц и свидетельство о праве собственности (свидетельство о праве собственности, приватизационный акт, дарственная, свидетельство о наследовании);
- Согласие супруга на продажу (обязательно нотариальное заверение) или заявление о том, что жилье было приобретено вне брака;
- Документ от коммунальной компании об отсутствии задолженности;
- технический паспорт.
✅ Расходы
Помимо того, что в подавляющем большинстве случаев вам придется заплатить определенную сумму сверх стоимости предыдущей квартиры, существуют дополнительные расходы — это:
-
(текущая сумма 2 тыс. руб.);
- Комиссия за реализацию объекта (до 10% от стоимости) — этот пункт стоимости актуален в том случае, если работу выполняет агентство недвижимости (некоторые застройщики могут брать комиссию, а также если задействованы отделы продаж);
- 20-30% от стоимости старого жилья — если застройщик выкупит жилье, он занизит реальную стоимость, и компания-клиент потеряет значительную сумму.
✅ Налоги
Если квартира покупается в счет имеющегося второго жилья, то за короткий промежуток времени произойдет одновременно 2 сделки:
- Продажа одного объекта недвижимости;
- покупку другого.
Нужно ли в этом случае платить налог? Данный вопрос регулируется статьей 220 Налогового кодекса РФ.
Если квартира находится в собственности более 5 лет, платить подоходный налог не нужно. Перекрестная покупка квартиры позволяет воспользоваться имущественным вычетом — возврат налога составляет 2 млн. рублей (260 тыс. рублей).
Если срок владения менее 5 лет, вам придется заплатить подоходный налог. Налог взимается со стоимости жилья по ставке 13%, которая снижается до 1 млн рублей (налоговый вычет распространяется не только на покупателей, но и на продавцов). Вместо 1 млн рублей можно вычесть фактические расходы на приобретение недвижимости (требуется подтверждение). Вложение денег в недвижимость, как и в первом случае, дает право на возврат налога — это подтверждается письмом Министерства финансов № 03-04-05/3648.
Теперь сумма, указанная в свидетельстве о праве собственности, сравнивается с 70% кадастровой стоимости — более высокая стоимость учитывается при расчете налога.
Претендовать на налоговый вычет могут только лица, уплачивающие подоходный налог. Незарегистрированные работники или те, кто не получает никакого дохода, не платят налог и поэтому не могут претендовать на возврат. Те, кто ранее получил компенсацию от государства после покупки жилья или оплаты лечения/образования, не могут претендовать на возврат 260 000 рублей.
Если после 2014 года вы получили компенсацию менее 260 тысяч рублей, вы можете использовать оставшуюся сумму для текущей покупки. Те, кто получил его до 2014 года, не могут использовать «остаток» — тогда действовало другое законодательство, которое не позволяло делить вычет, поэтому предполагается, что максимальная сумма была использована полностью.
✅ Преимущества и недостатки приобретения квартиры в зачет имеющегося вторичного жилья
Преимущества схем, предлагаемых разработчиками, очевидны. Покупатель:
- решает вопросы продажи и покупки жилья одновременно — не нужно искать временное жилье, если организация оставляет возможность проживания в арендованной квартире до переселения;
- получает фиксированную цену согласно контракту — учитывая колебания курсов валют, это очень важное преимущество;
- Вы можете выбрать удобный способ погашения остатка.
Недостатки не менее существенны:
- Застройщики принимают только «ликвидную недвижимость», которой не более 10 лет, в хорошем состоянии, без обременений и без ремонта;
- они оцениваются по цене гораздо ниже рыночной стоимости;
- Акции, скидки и специальные предложения, как правило, не предоставляются;
- Программа обмена очень редко предлагается для не слишком дорогих новостроек;
- Депозит, внесенный при бронировании дома, обычно не подлежит возврату — это указано в договоре; но покупатель часто не обращает внимания на этот пункт или верит заверениям, что дом будет продан несмотря ни на что.
Насколько безопасно покупать новый дом с помощью кредита на имеющееся второе жилье? Модель покупки квартиры в новостройке по-своему привлекательна, но у нее также много подводных камней. Чтобы избежать мошенничества и финансовых потерь, воспользуйтесь этой возможностью и воспользуйтесь бесплатной юридической консультацией.
Оцените статью
(Пока оценок нет)
Загрузка...