Задать вопрос
64 просмотров
93 просмотров
Права и обязанности собственников при долевой собственности на квартиру
Содержание
Мой дом — моя крепость… Этот принцип известен давно и актуален по сей день. На практике, однако, это работает не во всех случаях. Многие домовладельцы заявляют о своих правах, но не выполняют свои обязанности. Это приводит к конфликтам, спорам и желанию избавиться от нежелательных жильцов.
Важно ли соблюдать права и обязанности совладельцев? Каковы последствия нарушения чужих интересов? Предупрежден — значит предупрежден! Права и обязанности дольщиков в отношении квартиры будут четко определены.
✅ Перечень прав долевых собственников квартиры
Владение акциями автоматически дает вам другие права. Мы представим их в отдельных разделах статьи.
🔻 Выделение в натуре
Не обязательно делить квартиру с другими владельцами. Каждый собственник имеет право передать долю в натуре и стать собственником комнаты (статья 252(2) Гражданского кодекса). Если распределение затруднено, можно потребовать компенсацию. Своеобразный обмен доли на деньги других партнеров.
Разделение означает выход из состава акционеров. Человек переводит свою долю в изолированное жилье. Технически это практически нереально, поэтому 95% дел заканчиваются компенсацией.
🔻 Продажа доли
Самый очевидный вариант — получить деньги за долю в квартире. Цена может быть сколь угодно высокой, но обычно вы не получаете много за акцию. Поэтому нужно искать вариант — кто купит акцию?
Существует 30-дневная льгота на покупку доли — она есть у других совладельцев квартиры (статья 250 Гражданского кодекса РФ). Если они не хотят покупать по предложенной цене, право переходит к третьим кандидатам.
Пример:
Пятеро наследников унаследовали 3-комнатную квартиру своего отца. Его жена, дочь и два сына имеют доли в собственности. Племянник покойного не имеет особого интереса в 1/10 доли. Но он хотел получить за это деньги. Другие совладельцы квартиры сразу же проявили интерес к доле племянника. Последний предложил купить его долю за 70 000 рублей. Четверо наследников не возражали против цены. Обсудив ситуацию в семье, они пришли к решению. Согласно договору, младший брат должен был купить долю, так как нуждался в ней больше, чем остальные. Стороны договорились и зарегистрировали сделку у нотариуса. Племянник вышел из состава акционеров, но получил деньги за проданную долю.
🔻 Сдача в аренду, найм
Акционеры могут распоряжаться имуществом по соглашению. Если один из владельцев хочет сдать свою долю в аренду, он должен сообщить об этом остальным жильцам.
Обратите внимание, что доля не может быть сдана в аренду, если только в виде комнаты. Прежде чем воспользоваться своим правом, дольщик должен попросить остальных предоставить ему право пользования помещением пропорционально его доле в общем праве (статья 247(2) Гражданского кодекса). Затем можно посетить арендодателя и подписать договор аренды помещения.
🔻 Дарение
Она совершается чаще, чем другие сделки с долей в жилье. Особых сложностей в дарении акций нет — достаточно найти подходящего кандидата и проверить договоры (статья 572 Гражданского кодекса РФ). Нет необходимости информировать других акционеров о пожертвовании. Почему бы и нет? Ответ вы можете найти в статье «Можно ли подарить долю в квартире без согласия других собственников».
Пример:
Бабушке принадлежала ¼ часть квартиры. Вместе с ней жили другие жильцы: дочь, ее муж и 2-летний внук. Поскольку жизнь не вечна, бабушка решила отдать свою долю внуку. Ребенок не мог участвовать в сделке из-за своего малого возраста. Он был представлен своей матерью, дочерью бабушки. Стороны обратились к нотариусу, подписали договор дарения и отнесли его в Федеральное управление центрального реестра. Вскоре после этого они получили акт о перераспределении долей по общему праву — одаренный ребенок стал владельцем ½ доли квартиры. Мать и отец сохранили по ¼. Бабушка больше не считалась собственником, но сохраняла право проживания в квартире.
🔻 Обмен долями
Совладельцы могут обменять одну долю жилья на другую — с премией или без нее. Сделка осуществляется аналогично сделке купли-продажи (статья 567 Гражданского кодекса РФ). Квартиры должны иметь одинаковый статус, т.е. быть частными или коммунальными (см. «Обмен долей жилья между родственниками»).
Обмен возможен как в пределах одной квартиры, так и в разных объектах недвижимости. Ограничений по количеству долей нет — например, родственники могут обменять ¼ часть жилья на ⅔. Разница в цене требует уплаты подоходного налога — налога на доходы физических лиц с суммы обмена.
🔻 Залог под кредит (ипотека)
Если у владельца есть доля, но ему срочно нужны деньги, он может взять банковский кредит.
Какие существуют варианты получения кредита?
-
— деньги на выкуп последней доли (комнаты) и передачу квартиры в частную собственность; — на целевые нужды под залог в виде комнаты.
Лицо, берущее кредит, должно учитывать интересы других акционеров — право приоритета на покупку акций. Если у вас нет вопросов, вы можете обратиться в банк. Стороны заключают договор залога, и деньги выплачиваются в соответствии с договором займа.
🔻 Завещание
Одним из способов распоряжения долей в жилье является включение ее в завещание (статья 246(2) Гражданского кодекса). Собственник имеет право передать свою долю наследникам. Уведомлять других акционеров не обязательно.
Даже без завещания доля переходит к законным наследникам. Они также должны разделить долю дома на более мелкие части.
🔻 Оформление регистрации (прописка)
При долевом участии у вас есть возможность жить в доме. В то же время владелец может зарегистрировать и третьих лиц:
- биологические и усыновленные дети — без согласия других совладельцев;
- родственники, супруги, иные лица — с согласия акционера.
Нарушения могут привести к судебному разбирательству. Вы также должны уважать права домовладельцев. Если вы переедете без их согласия, вам, возможно, придется подать иск о выселении.
🔻 Распределение доходов
Недвижимость — это ценный актив, который может принести большую прибыль. Например, в качестве коммерческого арендодателя или обычного арендатора. Доход делится между всеми владельцами. Используется процент по общему праву.
Пример:
Огурцов, Сойкин и Рысин работают квартирантами и живут отдельно. За квартиру они получали ежемесячную выплату в размере 30 000 рублей. Доли были равными — по ⅓ на человека. Соответственно, прибыль также была разделена поровну:
30 000 рублей / 3 человека = 10 000 рублей на арендодателя.
Квартиры официально сдавались в аренду и платили налоги Огурцову, Сойкину и Рысину. Согласно расчетам, НДФЛ за месячный период:
10 000 рублей * 13% = 1 300 рублей.
✅ Перечень обязанностей при долевой собственности на квартиру
Помимо прав, существуют и обязанности.
Мы представим их в отдельной таблице:
Раз в год вы будете получать квитанцию из Федеральной налоговой службы и сможете оплатить ее любым удобным способом:
— у операциониста банка; — через терминал; — через личный кабинет налогоплательщика на сайте ФНС; — через госуслуги; — через онлайн-сервисы банков.
— уведомить других акционеров о сделке; — установить выкупную цену, одинаковую для всех; — дождаться ответов собственников — 30 дней или согласия выбранного кандидата.
Нежилые и жилые помещения квартиры со временем изнашиваются. Ремонт и обслуживание осуществляют сами совладельцы:
— одинаково общие расходы — ремонт кухни, прихожей, кладовой, балкона, ванной, туалета); — в зависимости от размера долей (например, если доля в виде комнаты, то у каждого своя комната).
Пример:
Сергей, Марина и Олег имеют в совместной собственности 2-комнатную квартиру. Олег не платил за квартиру и уже задолжал большую сумму денег. Чтобы не доводить дело до суда, Сергей и Марина решили разделить индивидуальные счета. Согласие Олега не было получено, в квартире он не появлялся. Совладельцы подали коллективный иск, чтобы принудительно разделить личные счета. Вместе с этим заявлением Марина и Сергей потребовали взыскания части долга. Выяснилось, что арендодатели изначально платили за Олега и хранили электронные квитанции. Истцы утверждали, что ответчик не занимает квартиру и не оплачивает эксплуатационные расходы (замена стояков, батарей, окон). Информация была приложена к жалобе. Мировой судья вынес решение в пользу Сергея и Марины: лицевой счет был разделен на три отдельных счета, ответчика обязали погасить часть долга перед истцами. Имеющиеся долги Олега были зачислены на его лицевой счет. Ответчик начал погашать свои долги и штрафы за просрочку платежей.
Поэтому совладельцы имеют равные права и обязанности. С долей в жилом помещении допускаются сделки с учетом и без учета. Обязательства касаются расходов и информирования совладельцев. Невыполнение этого требования может привести к судебным спорам.
Знание своих прав не освобождает вас от обязанностей. Многие владельцы забывают об этом. Именно поэтому увеличивается количество споров, мошенничества и даже бытовых преступлений. Рекомендуется обладать юридическими знаниями, чтобы избежать злоупотреблений. Если вам нужна срочная юридическая помощь, свяжитесь с нашими адвокатами. Эксперты помогут вам защитить ваши интересы, противостоять действиям оппонента и отстоять ваше дело. Вы не должны мириться с нарушением своих прав — обратитесь к адвокату и добивайтесь справедливости!
Оцените статью
(Пока оценок нет)
Загрузка...