Задать вопрос
94 просмотров
249 просмотров
Предварительный договор купли продажи доли в квартире (образец) 2022
Содержание
Каждый, кому приходилось иметь дело с покупкой и продажей дома, знает, насколько сложными бывают переговоры. Даже если есть желание заключить сделку, иногда соглашения должны быть скреплены. Устные обязательства не имеют смысла, поэтому в большинстве случаев составляется письменный документ — предварительный договор. Он также применяется, если предметом сделки является доля в жилой недвижимости. Взаимные гарантии обеих сторон послужат стимулом для подготовки основного контракта.
Что такое так называемый предварительный договор, где и когда он составляется, сколько он стоит и сколько времени занимает? Давайте попробуем прояснить все детали.
✅ Что такое предварительный договор купли-продажи?
Иван продает свою ½ долю в квартире другому партнеру, Олегу. Но у Олега нет свободных денег, и он решает взять ипотечный кредит. Для того чтобы банк одобрил кредит, Иван и Олег могут заключить договор предварительной покупки — один продает акцию, другой покупает ее в обмен на кредит, взятый банком. Акция, вероятно, послужит обеспечением кредита. Другими словами, банк переводит деньги на счет продавца (Ивана), а покупатель (он же заемщик) становится владельцем доли в квартире, но с комиссией в виде залога банку.
Предпродажный договор (PCA) — это письменное соглашение между потенциальным продавцом и покупателем для оформления их взаимных обязательств. Основным обязательством является заключение основного договора купли-продажи на тех же условиях, цене и порядке расчетов (статья 429 Гражданского кодекса РФ).
CDA также называют письмом о намерениях. Гарантией продавца является продажа доли в квартире, а гарантией покупателя — покупка доли по согласованной цене.
Почему нельзя сразу составить договор купли-продажи? Обычно транзакция задерживается на некоторое время в силу следующих обстоятельств:
- Уведомление других владельцев — продавец не может завершить сделку с покупателем, который не является совладельцем. Во-первых, он должен уведомить всех совладельцев о продаже. Их отказ открывает путь для внешнего покупателя, в то время как их одобрение открывает путь для сделки с желающим акционером.
- Отсутствие денег — у покупателя может не быть денег в данный момент. Нередко для покупки недвижимости берется ипотечный кредит. Банку потребуется некоторое время для обработки заявки, поэтому стороны могут заключить PDCP на этот период.
- Отсутствие права собственности — наследование жилой недвижимости также задерживает завершение сделки. Если продавец является наследником и претендует на долю, он должен подождать шесть месяцев, получить свидетельство, зарегистрироваться в Федеральной регистрационной службе и только после этого распорядиться имуществом (статья 1154 Гражданского кодекса).
- Серьезная болезнь, срочный отъезд и другие причины — откладывает продажу на определенный срок, но служит гарантией того, что сделка состоится позже.
Следует отметить, что предварительный договор не является обязательным условием. Это считается подстраховкой и подтверждением намерений в отношении предстоящей сделки. Создавать или не создавать EPC — на усмотрение участников.
✅ Форма и содержание предварительного договора
Как мы уже говорили, договор заключается в письменной форме — аналогично основному договору купли-продажи. Содержание обычно одинаковое, за исключением некоторых пунктов.
Структура РССП жилого поселка:
- Название документа с пометкой «с депозитом или без депозита»;
- место подготовки — город;
- дата — в формате «день, месяц, год»;
- ФИО продавца, его паспортные данные, адрес и место регистрации;
- ФИО покупателя, паспортные данные, адрес регистрации;
- данные уполномоченного лица — если одна из сторон действует через представителя;
- Предмет сделки — адрес жилья, точный размер доли в общей площади, жилая/нежилая площадь, этаж, кадастровые и другие характеристики объекта недвижимости;
- Информация о праве собственности на квартиру — на каком основании оно было приобретено и как подтверждено;
- Цена — определяется продавцом на основании экспертного заключения;
- Данные об обременениях — информация о зарегистрированных лицах, арестах, залогах, долгах за коммунальные услуги и т.д.
- Данные о депозите/авансе — указание на то, планируется ли передача денег до основной сделки, в какой форме, в какой сумме и под какую расписку (договор);
- срок исполнения обязательства;
- Ответственность продавца и покупателя — здесь могут быть указаны штрафные санкции за невыполнение сделки (например, неустойка, проценты за просрочку);
- условия расторжения предварительного договора (ссылка на положения Гражданского кодекса Российской Федерации);
- информация о форс-мажорных обстоятельствах — непредвиденных обстоятельствах, которые могут привести к расторжению сделки (например, отказ банка в выдаче ипотечного кредита);
- срок действия соглашения;
- информация о том, кто будет нести расходы по легализации CDA;
- Количество экземпляров;
- Подписи сторон с указанием их печатных имен;
- Место для нотариального заверения.
Количество экземпляров предварительного договора должно соответствовать количеству сторон — не менее 2 образцов (продавец и покупатель). Дополнительные копии могут потребоваться для обращения в банк или орган опеки и попечительства (GIZ).
✅ Образец предварительного договора купли-продажи доли в квартире
✅ Образец предварительного договора купли-продажи квартиры с долями детей
Согласование с местными органами власти является обязательным. Дети до 18 лет не могут распоряжаться своими акциями в силу своего возраста — за них это делают либо родители, либо опекуны (бабушки и дедушки). Все сделки должны быть одобрены органом опеки и попечительства. Читайте также: «Как продать квартиру, если у вас маленькая доля».
Проект ДКП о доле ребенка в жилье направляется в CPS, и CPS в течение 15 дней дает ответ, одобряет ли он сделку или нет.
✅ Образец предварительного договора купли-продажи квартиры с долями
Совместное распоряжение жилым помещением, находящимся в общей долевой собственности, требует участия всех дольщиков по общему праву. Они фигурируют в PDCP как группа от имени «продавца», а покупателем является либо одно лицо, либо группа лиц.
✅ Порядок оформления
Предварительный договор купли-продажи имеет форму стандартного договора, заключаемого между частными лицами. С 2016 года продажа недвижимости возложена на нотариусов, поэтому предварительный договор должен быть нотариально заверен, как и основной договор купли-продажи (в соответствии со статьей 429(2) Гражданского кодекса РФ).
Однако продавец должен принять во внимание право первоочередного отказа от покупки акций, что означает, что инструкции будут следующими:
- Подготовка и отправка уведомлений о продаже доли в квартире. Все сособственники являются адресатами, так как имеют преимущественное право покупки долей друг друга (ст. 250 ГК РФ). О том, как составить уведомление, читайте в статье «Образец предложения о покупке доли квартиры».
- Дождитесь истечения 30-дневного срока или одобрения на покупку акции. Заинтересованные акционеры являются потенциальными покупателями. Лучше вести бизнес с ними, чем искать покупателей по объявлениям — цена акций на 30-50% ниже рыночной.
- Создайте PDCP для доли в квартире. Провести переговоры о деталях продажи с выбранным кандидатом (совладельцем или вторичным покупателем). Определите, будет ли внесен депозит, кто будет оплачивать услуги нотариуса и когда будет подписана основная доверенность.
- Обратитесь к нотариусу и заверьте письмо о намерениях нотариально.
- Оплатите нотариальные сборы в соответствии с тарифом конторы.
Стоимость нотариального заверения PPCP составляет 0,5% от стоимости доли в жилом помещении (аналогично основному договору). Однако на практике госпошлина уплачивается не всегда. Некоторые нотариусы берут плату только за заверение основного документа и за юридические и технические услуги. Другие будут рассматривать КДКП как обычный договор за вознаграждение в 500 рублей. Другие — сертифицируются по полной стоимости. Заинтересованные стороны могут договориться с нотариусом о том, как разделить расходы — обычно в равных частях.
Остальная часть сделки обрабатывается индивидуально. В конце сделки и продавец, и покупатель получают копию ПДП.
🔻 Документы для оформления предварительного договора
Ошибочно думать, что предварительный договор — это просто галочка.
Чтобы обеспечить защиту истинных намерений сторон, нотариус проверяет чистоту сделки. Продавец должен предоставить те же документы, которые требуются для заполнения основного ACP:
- Копия паспорта;
- Юридические документы, относящиеся к квартире — свидетельство о праве собственности, например, свидетельство о праве на наследство или регистрация права собственности, например, выписка из ЕГРЮЛ;
- Справка о составе арендатора;
- Выписка из ЕГРП об отсутствии долгов;
- обычная выписка из земельного кадастра с указанием характеристик объекта недвижимости;
- Отказ сособственников от приобретения доли и/или копии писем, телеграмм с уведомлением по необходимым адресам до 30 дней; — При необходимости.
- Форма согласия АОП — в случае несовершеннолетних/несовершеннолетних лиц;
- Согласие мужа/жены — если доля находится в совместной собственности супругов;
- Другие документы.
Большинство документов нотариус будет запрашивать «самостоятельно», поэтому список может быть короче для продавца.
Покупателю нужен только паспорт. После подписания предварительного договора в банк должны быть представлены и другие документы, например, справка о доходах от работодателя, согласие супруга или супруги и акт оценки доли в квартире.
🔻 Срок действия
Юридическая сила предварительного договора продолжается до подписания основного документа. После этого EPC будет считаться недействительным и утратит свою силу. Если срок не указан, договор считается заключенным на один календарный год (пункт 4 статьи 429 Гражданского кодекса).
Однако возможно, что срок, указанный в договоре, уже истек, но сделка еще не состоялась. В этом случае действуют другие правила:
- одна из сторон обращается в суд — основным требованием является принуждение ответчика к совершению сделки;
- продавец оставляет задаток себе, а покупатель его теряет;
- Покупатель требует от продавца двойной неустойки (в размере задатка);
- взаимное прекращение сделки и расторжение CBA в случае неуплаты депозита или аванса.
Если срок превышен одной из сторон по уважительной причине, необходимо предоставить доказательства. Например, справка из медицинского учреждения, чеки на покупку лекарств, заказ на командировку, посадочный талон на самолет/поезд, чеки на топливо и т.д.
Отсутствие уважительной причины является основанием для другой стороны обратиться в суд и потребовать возмещения убытков (упущенной выгоды).
✅ На что обратить внимание – советы юриста
Есть несколько моментов, на которые следует обратить особое внимание:
- Проверьте паспортные данные продавца/покупателя — они должны совпадать с информацией в CDA.
- Проверьте сведения о доле в квартире и о квартире в целом. Опечатка или несоответствие техническому паспорту приведет к отказу от сделки. Однако теперь нотариусы несут ответственность за проверку этого — но вы не можете быть слишком осторожны!
- Сумма сделки в предварительном договоре — если продавец называет цену, не рекомендуется ее менять. В противном случае вы должны будете отправить новое уведомление, извещающее других совладельцев об изменении цены. Убедитесь, что номер в CDA совпадает с номером в уведомлении.
- Убедитесь, что доверенность имеет юридическую силу. Для этого необходимо обратиться к нотариусу, контактные данные которого указаны в конце документа. Более подробную информацию по этому вопросу вы можете найти в статье «Доверенность на продажу доли жилого помещения».
- Запросите данные обо всех проживающих в доме. Временно отсутствующие владельцы должны быть проинформированы. Лица, зарегистрированные в жилом помещении, считаются «ответственными». Неспособность очистить их до сделки может привести к проблемам и судебным разбирательствам в дальнейшем. Убедитесь, что в CDA есть пункт о том, что квартира «освобождена от жилищных прав третьих лиц».
Таким образом, предварительный договор — это заявление о намерении заключить сделку. Пункты, указанные в предварительном договоре, также включаются в основной договор. Вы не можете изменить условия в одностороннем порядке. Если вы решили снизить цену, необходимо согласовать условия с другой стороной, уведомить совладельцев, отправить уведомление, дождаться их ответа и только после этого внести изменения в договор у нотариуса.
Предварительный договор купли-продажи доли в квартире не так популярен, как основной договор. Многие даже не знают о существовании предварительного договора, что приводит к юридическим ошибкам. Небрежное отношение к выполнению такого соглашения может свести на нет все усилия сторон. За этим часто следуют судебные иски от совладельцев, GSE и банков. Мы советуем вам не рисковать и запросить страховку у наших юристов. Свяжитесь с нами для получения бесплатной консультации, и вы узнаете, как создать, зарегистрировать, изменить и аннулировать долю CDA в доме. Адвокат также расскажет вам о подводных камнях в таких контрактах и об уловках мошенников — чтобы вы не совершили ошибку.
Также рекомендуем посмотреть последнее видео о содержании, сторонах, задатке, рисках, сроках и изменении предварительного договора на квартиру:
Оцените статью
(Пока оценок нет)
Загрузка...