Задать вопрос
56 просмотров
57 просмотров
Предварительный договор купли продажи квартиры с задатком (образец) 2022
Содержание
Перед заключением договора купли-продажи квартиры обычно заключается предварительный договор с первоначальным взносом или без него. Документ подтверждает намерение покупателя купить и намерение владельца продать недвижимость. Если ситуация изменится, вы можете скорректировать некоторые пункты будущей сделки или отложить покупку. Использование предварительного письма о намерениях не является обязательным, но в некоторых случаях оно необходимо.
✅ Для чего нужен предварительный договор
По сути, документ подтверждает соглашение сторон об их желании заключить сделку купли-продажи на заранее оговоренных условиях (статья 429 Гражданского кодекса РФ).
Соглашение должно содержать те же условия, что и основной договор. Он подтверждает готовность покупателя приобрести квартиру в определенную дату и по заранее оговоренной цене.
CDA используется в следующих случаях:
- Отсутствие уверенности покупателя — продавец подтверждает, что он является единственным владельцем квартиры, что нет «скрытого владельца» и что нет никаких обременений. Время, необходимое для получения дополнительных рекомендаций — от 1 до 4 недель.
- У покупателя недостаточно денег для покупки — подписывая договор, покупатель подтверждает свою готовность увеличить требуемую сумму в течение оговоренного срока, а владелец соглашается подождать установленный период.
- Неполный пакет — получение отдельных справок может занять несколько недель (типичный пример: разрешение на продажу от органа опеки), поэтому сторонам приходится откладывать сделку.
- Невозможность лично присутствовать на закрытии сделки — бывают случаи, когда стороны не могут присутствовать на сделке в кратчайшие сроки и использование агента является сомнительным. Подготовка PDCP позволяет отложить сделку до прибытия сторон.
Перечисленные причины являются наиболее распространенными. В каждом отдельном случае могут быть и другие причины для использования PDCP.
✅ Чем отличается предварительный договор купли продажи квартиры от основного
Основное отличие заключается в том, что предварительный договор не является основанием для возникновения права собственности на жилую недвижимость, как в случае со стандартным договором купли-продажи. Кроме того, есть и другие различия:
- Предмет предварительного договора обычно не определяется так подробно, но никто не запрещает сторонам отразить в его содержании детали будущей сделки.
- Предварительный договор составляется в письменной форме, но, в отличие от основного договора, он не требует нотариального заверения и регистрации.
- Выплаты по PBCP не производятся, даже если в его содержании указана стоимость дома. Единственное, что могут сделать стороны, — это договориться о соглашении с задатком или авансом на сумму основного договора.
🔻 Задаток в ПДКП
Депозит не следует путать с авансовым платежом, так как это разные понятия. Статья 380 Гражданского кодекса Российской Федерации гласит, что задаток — это сумма, вносимая покупателем в подтверждение своего намерения выполнить условия договора и являющаяся частью платежа при покупке квартиры. Депозит может быть возвращен покупателю, если сделка не может быть завершена или стороны принимают обоюдное решение о расторжении контракта. Если покупатель необоснованно отказывается от приобретения квартиры, задаток остается у владельца квартиры. В случае, если владелец отказывается продавать недвижимость, ситуация противоположная. В этом случае он дает депозит в два раза больше.
Депозит — это только первый взнос. Если сделка не состоялась, она возвращается покупателю с учетом расходов, понесенных другой стороной.
Например, владелец взял депозит в размере 5 процентов от стоимости квартиры. Он потратил часть денег на завершение сделки до того, как потенциальный покупатель заявил, что не будет покупать недвижимость. В результате покупатель аванса получает обратно только остаток.
🔻 Срок действия
В соответствии с пунктом 4 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации предварительный договор отражает период, в течение которого стороны сделки обязуются заключить основной договор. Максимальный срок действия предварительного договора составляет 1 год, по истечении этого срока он становится недействительным по соглашению сторон или расторгается судом.
✅ Риски для покупателя
Документ обязывает владельца продать недвижимость, а покупателя приобрести ее в определенный срок и за определенную сумму. В случае отказа он рискует потерять деньги, которые он заплатил в качестве депозита или аванса. В случае нарушения договора любая из сторон может потребовать через суд оформить продажу недвижимости в течение 6 месяцев со дня невыполнения обязательств (статья 429, пункт 5 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Мы советуем вам проконсультироваться с юристом перед подписанием таких документов, чтобы избежать дополнительных финансовых потерь и других проблем с покупкой квартиры.
Помимо потери средств, при заключении TDA могут возникнуть следующие проблемы:
- Препятствование завершению основного контракта. Документ не дает 100% гарантии на сделку. Поэтому, если продавец отказывается оформить продажу, покупатель может потребовать от суда заключения основного договора (п. 4 ст. 445 ГК РФ).
- Двойная продажа основной резиденции . Предварительный договор не создает права собственности, поэтому застройщик может заключить такой договор с несколькими потенциальными покупателями. На первичном рынке предварительный договор может быть использован, если дом физически доступен, застройщик является владельцем и хочет его продать. Если вы инвестируете в строительство дома, вы подписываете только договор долевого участия.
- Заявить, что EPC не был заключен. Важным требованием к содержанию договора является определение параметров имущества. Если дом не был построен, невозможно определить его точные характеристики. В этом случае, если стороны не могут договориться об основных условиях, договор не будет считаться действительным (статья 432 Гражданского кодекса).
✅ Где заключить
Вы можете составить документ самостоятельно. Однако это рискованный вариант, если вы не обладаете достаточными знаниями. Неправильная формулировка пунктов может превратить соглашение в бесполезную бумажку. Чтобы получить квалифицированно составленный договор, вам следует нанять юриста для составления договора. Если нет, обратитесь к нашим специалистам. Они подробно объяснят, как заключаются такие соглашения.
Они знают, как составить документ и как работают нотариусы. Агент по недвижимости также может помочь в составлении проекта. Однако агенты по недвижимости действуют в первую очередь в интересах продавца. Часто договор составляется таким образом, что вернуть авансовый платеж в случае разрыва сделки практически невозможно.
✅ Обязательно ли заключать
Закон не обязывает вас предоставлять сертификат энергетической эффективности на предварительном этапе продажи квартиры. Но владелец может потерять покупателя, которому нужен документ.
Например, при подаче заявки на получение ипотечного кредита заемщик должен предоставить банку письменные гарантии приобретения недвижимости, на которую будет выдана сумма кредита. Предварительный договор — это документ, подтверждающий намерение и предусматривающий заключение ипотечного договора.
Поскольку электронный паспорт не является обязательным при купле-продаже квартиры, а его наличие не является основанием для перехода прав собственности, его не нужно регистрировать в Росреестре на государственном уровне.
✅ Как правильно составить документ
Письмо о намерениях, по сути, является проектом будущего договора купли-продажи и повторяет большинство пунктов основного документа. В нем должен быть определен предмет сделки, а положения должны быть сформулированы четко, ясно и без малейшей возможности отклонения.
🔻 Форма и содержание
Содержание PPCP должно включать следующую информацию:
- Сведения о сторонах, участвующих в сделке — ФИО, паспортные данные, место жительства, данные агента, если документ выдан третьим лицом.
- Предмет договора — полная информация о жилище, включая местоположение, общую площадь, количество комнат, этажность и другие сведения, а также документ, по которому продавец отчуждает имущество.
- Цена — пишется цифрами и буквами. Если цена меняется, есть основания отказаться от заключения сделки.
- Способ оплаты — наличными, банковским переводом, с использованием средств материнского капитала или ипотеки.
- Срок действия — указывает период, в течение которого транзакция должна быть завершена.
- Список лиц, пользующихся жильем — указывает период, в течение которого все лица, зарегистрированные в жилом помещении, должны быть сняты с регистрации.
- Санкции — ответственность сторон в случае нарушения условий.
Вышеуказанные пункты должны быть включены в любой PBCP, независимо от того, составляется ли он с депозитом или без него. По желанию сторон в документ могут быть включены дополнительные пункты. Что касается письменной формы, то это стандартная практика, как и для всех соглашений такого рода.
🔻 Образец предварительного договора купли-продажи квартиры с задатком
EULA может содержать пункт, в котором говорится, что покупатель должен заплатить определенную сумму денег, чтобы «зарезервировать квартиру, которую он/она хочет купить». Стандартной формы соглашения не существует. Каждая сделка с недвижимостью индивидуальна и учитываются обстоятельства каждого дела.
🔻 Образец предварительного договора купли-продажи квартиры без задатка
Этот документ также не имеет стандартизированной формы и составляется индивидуально в каждом конкретном случае. Единственным существенным отличием от Договора о признании вклада является отсутствие этого пункта в содержании и сумма, которая должна быть выплачена до подписания основного договора.
✅ Имеет ли предварительный договор юридическую силу
EPC имеет юридическую силу и обязателен к исполнению, даже если документ не заверен нотариально. В судебной практике достаточно случаев, когда собственник был вынужден продать недвижимость, когда у него не было денег на возврат депозита. Поэтому не следует недооценивать эффект предварительного соглашения.
🔻 Как отказаться от предварительного договора
Любая из сторон может отказаться от заключения договора на стадии подписания. Если договор уже подписан, его можно расторгнуть, изменив существенные условия его содержания. Для этого по взаимному согласию сторон составляется дополнительное соглашение.
🔻 Как вернуть деньги
При составлении письма о намерениях стороны обычно указывают реальное желание приобрести товар и возможность отказа сторон от выполнения соглашения. Если договор расторгается по вине покупателя, депозит остается у владельца кондоминиума. Вернуть деньги можно путем добросовестных переговоров с ним или обратившись в суд. Например, встречная сделка, от которой зависит текущая сделка покупки, не состоялась. В таких случаях целесообразно получить CDA без депозита.
Если продавец виноват, залог будет возвращен в первоначальном размере — на практике это происходит в 99% случаев. Строгие покупатели, рассчитывающие получить компенсацию за срыв сделки, то есть удвоенную сумму задатка, могут подать иск в суд. Однако этот вариант предполагает дополнительные материальные и временные затраты.
✅ Расторжение предварительного договора
Предусмотрены следующие варианты отмены ACP:
- Односторонний — одна из сторон договора направляет другой письменное предложение об этом. В этом случае, если это предусмотрено условиями договора, инициатор выплачивает компенсацию (например, задаток остается у продавца, если покупатель согласился расторгнуть сделку).
- По соглашению сторон — стороны договора остаются «при своих интересах» и не несут материальных потерь.
- В судебном порядке — одна сторона может подать в суд, если считает, что другая сторона нарушила соглашение.
Если срок подписания основной купчей прошел, а стороны не подали письменного заявления о совершении сделки, ДКП автоматически аннулируется и все обязательства прекращаются (статья 429, пункт 6 Гражданского кодекса РФ).
Предварительный договор является важной, а в некоторых случаях и необходимой частью продажи квартиры (например, ипотека). К составлению договора следует подойти ответственно и заранее уточнить, почему в конкретном случае требуется задаток, как возникает договор, каковы риски для сторон, как долго действует предварительный договор и требуется ли нотариальное подтверждение.
Покупателю без юридического образования крайне сложно ответить на все вопросы и правильно составить документ, при нарушении которого он сможет предъявить претензии к действиям контрагента. Не уверены в своих силах? Прежде чем подписывать договор, обратитесь за советом к нашим экспертам. Ответы на вопросы предоставляются бесплатно.
Оцените статью
(Пока оценок нет)
Загрузка...