Задать вопрос
55 просмотров
43 просмотров
Предварительный договор купли продажи квартиры для органов опеки (образец)
Содержание
Стороны могут заключить предварительный договор (APSA) для подтверждения своих намерений относительно продажи квартиры. Такое соглашение является добровольным и выполняет функцию безопасности и гарантии. Является ли APSA обязательным, если в сделке участвуют несовершеннолетние, недееспособные лица или лица с ограниченной дееспособностью? Органы опеки следят за тем, чтобы права этих лиц не были нарушены — пакет документов должен быть представлен на рассмотрение Комиссии.
✅ Дееспособность
Согласно закону, соглашения могут заключаться только с лицами, которые полностью осознают последствия своих действий. Если человек недееспособен или частично недееспособен, он обязан иметь законного представителя, а орган опеки и попечительства (KPO) должен одобрить сделку.
🔻 Дети до достижения совершеннолетия
Дети до 6 лет считаются недееспособными, так как в силу своего возраста не могут отвечать за свои действия. Законные представители (родители, усыновители) обязаны действовать от имени ребенка.
В возрасте от 6 до 14 лет ребенок может самостоятельно совершать некоторые действия, но отсутствие полной дееспособности не позволяет ему заключать двусторонние договоры, требующие государственной регистрации — функции по оформлению и подписанию АКТ, а также ответственность за последствия действий несут родители (усыновители). К сделкам с имуществом несовершеннолетнего применяются положения статьи 37 Гражданского кодекса (пункты 2 и 3). Подписи будут предоставлены законными опекунами. Присутствие ребенка не требуется.
В возрасте от 14 до 18 лет несовершеннолетний считается ограниченно дееспособным. Он уже имеет право самостоятельно распоряжаться своими доходами и совершать определенные действия (статья 26 Гражданского кодекса), но для приобретения или продажи жилья требуется письменное согласие законных опекунов (родителей, усыновителей).
Если несовершеннолетние достигли возраста 14 или 18 лет, они сами несут ответственность за ущерб, причиненный ими при совершении сделок.
В отличие от опеки, попечительство не означает, что продажа осуществляется от имени ребенка — родитель (усыновитель) может лишь воспрепятствовать заключению договора или дать согласие. И опекун, и попечитель должны присутствовать при сделке и подписать документы. До достижения несовершеннолетним 18 лет при распоряжении его имуществом необходимо получить согласие органа опеки и попечительства.
Полная гражданская дееспособность может быть приобретена в возрасте 16 лет, если несовершеннолетний состоит в браке (в качестве альтернативы родителям) или имеет доходное занятие (самозанятость). Процедура установления дееспособности требует согласия несовершеннолетнего, его родителей (усыновителей) и решения органа опеки и попечительства или суда.
🔻 Взрослые
Помимо детей, взрослые также могут быть признаны недееспособными или ограниченно дееспособными. Эта недееспособность является следствием слабоумия или психического заболевания. Оно признается только судом — родственники или органы опеки могут подать заявление. Если решение положительное, опекун берет на себя ведение всех юридических дел.
Правоспособность может быть ограничена, если человек употребляет алкоголь или наркотики. Опекун берет на себя контроль над действиями опекаемого, поскольку растерянность человека мешает ему думать, принимать решения и понимать последствия. Без его подписи и личного присутствия, а также без одобрения АОП, сделка купли-продажи дома является недействительной.
✅ Законодательные нормы
OOP — это государственное учреждение, которое заботится об интересах несовершеннолетних и взрослых, признанных судом психически недееспособными (частично дееспособными). Законный представитель может совершать юридические действия, прямо или косвенно затрагивающие его интересы, только с письменного согласия органа опеки и попечительства (ст. 292 Гражданского кодекса РФ).
Если продаваемое имущество принадлежит лицу, находящемуся под опекой, или в собственности продавца зарегистрировано жилье, необходимо получить согласие органа опеки и попечительства. Если взаимное соглашение предусматривает покупку имущества в пользу опекаемого лица, одобрение AOP не требуется.
После продажи жилья должна быть предоставлена либо эквивалентная доля нового жилья по площади, цене и удобствам, либо внесены деньги на счет, полностью покрывающий стоимость нового жилья. В случае регистрации новая квартира должна быть не хуже старой (должна быть предоставлена равноценная жилая площадь и условия проживания). Опекун (Sachwalter) составляет и заверяет соответствующую декларацию об обязательствах, чтобы подтвердить, что его/ее намерения добросовестны.
Согласно статье 37 Гражданского кодекса, законный представитель не имеет права продавать жилье себе, своему супругу или близким родственникам опекуна.
Федеральный закон от 24.04.08 № 48-ФЗ регулирует процедуру продажи имущества несовершеннолетнего (недееспособного или частично недееспособного) лица, однако местные органы власти вправе составлять собственные административные регламенты выдачи разрешений. Хотя представление предварительного договора купли-продажи не является обязательным по закону, этот документ требуется в большинстве регионов. Это связано с тем, что договор наиболее полно описывает условия сделки и позволяет оценить ее влияние на интересы недееспособного лица.
Если имущество несовершеннолетнего (недееспособного, частично недееспособного) лица продается без согласия AOP, в суд подается иск о признании продажи недействительной. Положительное решение суда приведет к возвращению имущества прежнему владельцу. Законный представитель, действовавший вопреки закону, обязан возместить все расходы, связанные с недействительной сделкой.
✅ Схема обращения в ООП
После составления предварительного договора необходимо обратиться в орган опеки и попечительства по месту фактического проживания несовершеннолетнего или инвалида (частично нетрудоспособного) и получить разрешение. Все документы должны быть представлены в орган опеки и попечительства.
В случае несовершеннолетних детей заявление должны подать оба родителя, независимо от того, живут ли они вместе или разведены. Заявление должно быть подано
- От имени законных представителей ребенка, если ребенок недееспособен;
- если ребенок достиг возраста 14 лет, — самим ребенком в присутствии его родителей (усыновителей).
В некоторых регионах для проведения процедуры требуется присутствие второй стороны.
Если один из родителей (усыновителей) не может присутствовать по объективным причинам, опекунский совет должен принять решение, позволяющее другому родителю самостоятельно принять необходимые меры (должна быть оформлена письменная доверенность). Если один из родителей (усыновителей) умер или о нем долгое время ничего не было слышно, это должно быть подтверждено документально. Если взрослый признан недееспособным или частично недееспособным, опекун должен подать заявление в OOP.
Заявление должно быть подано в присутствии инспектора социальных служб, и в нем должно быть указано, что права и интересы несовершеннолетнего будут приняты во внимание. Помимо заполнения документов, проводится устное собеседование.
Решение может быть принято в течение 15 дней, но этот срок может быть продлен, так как властям необходимо расследовать дело во всех его аспектах.
Если разрешение получено, после завершения сделки необходимо представить доказательства полного выполнения обязательств перед недееспособным лицом.
🔻 Документы
Для получения лицензии на продажу требуется ряд документов:
- Свидетельство о рождении или усыновлении несовершеннолетнего;
- Паспорта и свидетельства о браке/разводе.
- Письменное согласие несовершеннолетнего старше 14 лет (лица с ограниченной дееспособностью) и предварительный договор купли-продажи
- Документы о праве собственности на продаваемое/покупаемое имущество, выписки из ЕГРЮЛ и жилищного реестра, технический план, справка из бюро технической инвентаризации, информация о стоимости имущества;
- Залог акций (требуется нотариальное заверение документа);
- Аксессуары (личные счета).
Кроме того, могут потребоваться справки об учебе и работе. Если обстоятельства изменились и необходимо приобрести другую недвижимость, необходимо подать новое заявление в органы власти.
🔻 Требования к оформлению ПДКП для опеки
Несмотря на предварительный характер РССП, вся содержащаяся в нем информация впоследствии должна быть включена в основной контракт. Существенные отклонения между предварительным договором и основным договором не допускаются — требуется новое письменное подтверждение от АОП.
Перечень документов предварительного договора аналогичен перечню документов ГВХ. Кроме того, для совершения сделки необходимо получить одобрение ГВХ.
Подписав AHP, стороны берут на себя обязательства по продаже или покупке недвижимости. Предварительный договор на опекунство заключается по общим правилам. Единственным существенным отличием является подробное описание доли, выделяемой несовершеннолетнему (недееспособному) лицу. Размер указывается не только в долях (1/2, 1/4 и т.д.), но также необходимо указать количество квадратных метров. Должен быть указан срок исполнения обязательств.
Текст должен быть безошибочным по форме и содержанию. В дополнение к описанию доли недееспособного лица необходимо предоставить следующую информацию:
- Место, дата, личные данные сторон;
- Характеристика имущества (желательно описать имущество как можно более подробно);
- ссылка на выписку из ЕГРЮЛ и документы о праве собственности (имущество было приобретено в результате дарения, покупки, наследования или приватизации);
- полную стоимость (в цифрах), порядок внесения аванса (задатка) и порядок внесения полной оплаты;
- обязанности/права сторон, ответственность за неисполнение;
- наличие обязательств и сроки отказа от обязательств;
- Сведения о лицах, зарегистрированных или временно выселенных из жилого помещения, и срок, в течение которого все жильцы должны быть выселены;
- Информация о неоплаченных задолженностях по квартплате;
- Подтверждение того, что соглашение не является обременительным (заключено без принуждения);
- Дата вступления в силу РССП и завершения АСР;
- Подписи.
CDA должен быть заполнен в трех экземплярах — по одному экземпляру для каждой стороны, участвующей в сделке, и один экземпляр для AOP. Документ не подается на регистрацию; нотариальное заверение не требуется.
С 14 лет ребенок подписывает документ самостоятельно. В графе указывается имя продавца (покупателя). Документ содержит информацию о законном представителе, с согласия которого будет осуществлена продажа. Аналогичная процедура применяется, если договаривающейся стороной является совершеннолетнее лицо, которое считается ограниченно дееспособным: Доверительный управляющий должен санкционировать сделку.
Если сделка совершается от имени недееспособного лица или ребенка младше 14 лет, указывается имя покупателя или продавца, но подпись должен поставить только опекун.
🔻 Срок действия ПДКП и разрешения от ООП
Срок действия РССП, представленного в органы опеки, указывается при его подписании сторонами. Если дата заключения основного договора не указана, применяется срок в один год в соответствии с положениями гражданского законодательства. Если в течение этого срока соглашение не будет завершено, PDCP становится недействительным.
Разрешение, выданное AOP, обычно действует в течение одного месяца. Точные сведения необходимо получить в органе, выдавшем свидетельство о праве собственности.
✅ Причины отказа при обращении в ООП
Орган опеки не одобрит сделку, если она приведет к ухудшению материального положения несовершеннолетнего:
- материальное положение несовершеннолетнего (подопечного) — доля будет меньше или дешевле;
- жилищные условия (если новое жилье находится в ветхом/разрушенном здании или в здании, не отвечающем санитарным нормам).
Органы опеки обычно отказывают в удовлетворении заявления, если дом находится далеко от школ, больниц и других важных объектов инфраструктуры. Если CPS подозревает, что это не в интересах опекаемого лица (например, для сдачи в аренду), то сделка не может быть реализована.
Если законный представитель (опекун, попечитель) считает, что решение DSO является необоснованным, заявитель может подать апелляцию в окружной суд (срок 3 месяца). Перед подачей апелляции рекомендуется подготовить документы, которые убедят суд в необходимости достижения компромисса. Вам необходимо оплатить государственную пошлину (300 рублей).
Если вопрос не решен, необходимо расторгнуть предварительные договоры — расторжение договоров в большинстве случаев влечет за собой санкции.
✅ Как получить одобрение ООП?
В большинстве случаев ООП одобряет сделки, связанные с одновременной покупкой квартиры взамен проданной. Для получения одобрения стоит одновременно подготовить два предварительных договора. В одном из них излагаются условия продажи недвижимости, а в другом — покупки новой недвижимости. Если вы сможете доказать, что покупаемая вами недвижимость не уступает предыдущей по размеру, стоимости, количеству комнат, удобствам, инфраструктуре и окружающей среде, проблем со сделками не возникнет.
AIO с гораздо меньшей вероятностью одобрит продажу квартиры с задатком на счету недееспособного лица. Если планируется такая сделка, важно убедиться, что человек будет помещен в подходящий дом.
Если вы одобрены AOP, вы должны подписать основной договор в течение срока, указанного в предварительном договоре:
- Подпишите основной договор (он должен быть нотариально заверен);
- соблюдать условия, изложенные в документе;
- чтобы произвести полную оплату;
- зарегистрировать права собственности (госпошлина — 2 тыс. руб.);
- предоставить AOP доказательства того, что интересы недееспособного лица, указанные в письме-обязательстве, будут полностью защищены.
Поскольку решение основывается главным образом на информации, содержащейся в предварительном договоре, при подготовке этого документа необходимо проявить максимальную осторожность. Помочь избежать юридических ошибок в тексте, чтобы не упустить важные детали, поможет сайт юридических консультаций.
Оцените статью
(Пока оценок нет)
Загрузка...