Бесплатная юридическая консультация

Задайте вопрос юристу и получите бесплатную
консультацию

Спасибо! Ваша заявка принята

Ожидайте звонка специалиста в течение 5 минут

Отправляя данные вы соглашаетесь с Согласием на обработку ПДн, Политикой обработки ПДн и Пользовательским соглашением.

Конфиденциально

Все данные будут переданы по защищенному каналу

Оперативно

Заполните форму, и уже через 5 минут с вами свяжется юрист

Консультаций проведено

Сегодня 549 За все время 175881

Прием вопросов круглосуточно

46 просмотров

Преимущественное право покупки доли в квартире: судебная практика

Содержание

Фото: pixabay.com

Когда собственники хотят продать свою долю в квартире, они спешат найти покупателя. Многие забывают принять во внимание право первоочередного отказа других совладельцев. Последние имеют право преимущественного выкупа, даже если владелец продает долю на аукционе по банкротству.

Само собой разумеется, что право преимущественной покупки приводит к трудностям при продаже квартиры. Не каждый обычный человек знает о расторжении, выкупной стоимости и передаче прав покупателя в случае нарушения права преимущественной покупки. О тонкостях этой сложной процедуры вы можете прочитать в нашей статье.

✅ Что такое преимущественное право?

Решение о продаже доли остается исключительно за владельцем. Другие совладельцы не могут препятствовать им в этом. Однако они могут потребовать приоритетного права на покупку недвижимости.

Право преимущественной покупки доли в недвижимости — это законное право собственников на приобретение доли в недвижимости продавцом, одним из собственников (статья 250(1) Гражданского кодекса Российской Федерации).

Не имеет значения, указана ли доля как «идеальная» дробная доля (¼ часть) или отдельная комната (спальня — 18 м²). Соседи по квартире имеют право приобрести долю продавца в числе первых покупателей.

Особенности права преимущественной покупки:

  1. Он применяется только к совладельцам, но не к обычным резидентам (несобственникам) — см. раздел Могут ли зарегистрированные несобственники претендовать на долю?
  2. Прежде чем продать долю третьему лицу, владелец должен сделать предложение о выкупе другим владельцам.
  3. Невозможно предложить совладельцам высокую стоимость доли, а затем продать ее «чужаку» по более низкой цене после того, как они от нее отказались.
  4. Оно не распространяется на безвозмездные сделки, такие как дарение и наследование.
  5. Право преимущественной покупки распространяется не только на продажу, но и на обмен доли на другое жилое помещение (сделку) (статья 250(5) Гражданского кодекса).
  6. Консультации с совладельцами могут длиться не более 30 дней с даты уведомления.
  7. Закон запрещает передачу этого права лицам, не являющимся владельцами кондоминиума.
  8. Нарушение приоритета покупки может быть обжаловано в суде в течение 90 дней (статья 250(3) Гражданского кодекса).
  9. Даже если доля используется в качестве залога, банк обязан сделать предложение о покупке остальным дольщикам — если они отказываются, часть дома исключается из аукциона (торгов).

Одним словом, соседи по квартире имеют преимущество, если они покупают долю одного из собственников. Последний обязан сообщить совладельцам о своем намерении отказаться от своей доли в квартире в рамках продажи.

✅ Уведомление собственников о продаже доли (образец)

Отношения между арендаторами могут быть напряженными. Однако это не означает, что правильно не информировать владельцев о продаже. Напротив, надлежащее уведомление ускоряет процесс и создает аргументы в пользу соблюдения требований в случае судебного разбирательства.

Уведомление о продаже акций должно быть сделано в письменной форме (статья 250 (2) Гражданского кодекса Российской Федерации). Рекомендуется не информировать соседей устно. Они поймут, что в этом случае у вас не будет никаких доказательств.

Варианты уведомления совладельцев о продаже доли:

  • Официальная бумага с печатью нотариуса;
  • Простое письменное уведомление — лично или заказным письмом.

Самый надежный способ — нотариус: нужно прийти в офис, прочитать образец, дать свое согласие и ждать ответа от совладельцев.

Если вы составляете уведомление самостоятельно, вам необходимо найти образец, заполнить наиболее важные пункты и отправить уведомление по адресам совладельцев. Извещение считается доставленным, даже если письмо пришло, но по вине адресата не было вручено адресату (статья 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, первое предложение).

Ознакомьтесь с шаблоном предложения о покупке:

✅ Порядок продажи доли в квартире

Если вы хотите продать свою долю в квартире, вы должны уведомить об этом других собственников. Потенциальные покупатели могут принять предложение о покупке, оставить его без ответа или отказаться от покупки.

Рассмотрим алгоритм продажи доли в квартире:

  1. Твердое решение о продаже части квартиры.
  2. Выбор способа уведомления дольщиков — с помощью нотариуса или самостоятельно (см. «Образец предложения о покупке доли в квартире»).
  3. Уведомление совладельцев.
  4. Уведомления рассылаются всем соседям.
  5. 30-дневный период ожидания ответов — подтверждение или отказ, если владельцы готовы купить.

Отказ от права преимущественной покупки позволит вам начать поиск стороннего покупателя до истечения 30-дневного срока.

  1. Подписание договора купли-продажи с кандидатом, выбранным из числа совладельцев.
  2. Окончательные намерения у нотариуса.
  3. Передача имущества и денег.
  4. Завершение регистрации в Росреестре.

Нет необходимости ждать месячного срока для получения ответа от совладельцев. Если продавец отправил уведомления, договорился с одним из соседей, а остальные письменно отказались, стороны всегда могут объединить усилия. Самое главное в такой ситуации — соблюдать право преимущественной покупки. Если порядок не нарушен, продажа может продолжаться с выбранным кандидатом.

Пример:

Бабушка, мать и дочь владеют 3-комнатной квартирой. Бабушке принадлежит ⅔, а матери и дочери — ⅓, то есть одна шестая часть. Поскольку внук собирается переехать в другую страну, он продаст «идеальную» долю одному из владельцев. Внук помнит о своем праве первоочередного отказа и посылает уведомление своей бабушке и матери. В тексте уведомления указана выкупная цена в размере 270 000 рублей. Обе женщины удовлетворены предложением и согласны принять долю. Однако в то время как мать предлагает 280 000 рублей, у бабушки нет лишних денег, чтобы конкурировать с дочерью. Она готова заплатить только указанную сумму. Поэтому, хотя это в интересах обоих собственников, дочь выберет мать, потому что ее предложение намного лучше.

✅ Что делать в случае нарушения преимущественного права покупки доли?

Плохие отношения между акционерами могут привести к спорам. Одним из таких конфликтов является нарушение приоритетного права на долю в квартире. Например, если продавец не предложил свою долю другим акционерам, а с одной стороны нашел покупателя и оформил продажу, обойдя положения статьи 250 Гражданского кодекса РФ. При этом он не поставил в известность соседей, что дает им право оспорить сделку в суде.

Выделяются следующие правонарушения:

  • Невозможность уведомить о предложении о покупке;
  • Несоблюдение 30-дневного срока для ответа акционера;
  • Снижение выкупной цены для внешнего покупателя;
  • мошенническая сделка — например, обход преимущественного права покупки путем передачи акции за наличный расчет.

У пострадавших есть три месяца, чтобы подать иск об отмене сделки. Этот период начинается с момента, когда подавшим жалобу акционерам стало известно о мошенничестве владельца-ответчика.

🔻 Порядок действий

После обнаружения несправедливости необходимо следовать алгоритму оспаривания транзакции:

  1. Установить, что продажа не имеет юридической силы.
  2. Подготовьте доказательства, вызовите свидетелей.
  3. Составьте исковое заявление (см. ниже).
  4. Заплатить выкупную цену за акцию на депозитный счет судебного департамента, а также оплатить государственную пошлину.
  5. Передайте или оставьте дело в канцелярии суда — обычно такими делами занимается городской суд.
  6. Защищайте свои интересы на судебных слушаниях.
  7. Ожидание окончательного судебного решения + истечение срока подачи апелляции ответчиком.
  8. Право собственности на долю должно быть зарегистрировано в регистрационной палате — деньги перечисляются на счет продавца.

В судебном процессе обычно участвуют четыре стороны: один или несколько истцов, ответчики — покупатель и продавец — и регистрирующий орган, если переход права собственности уже зарегистрирован в едином государственном реестре юридических лиц.

🔻 Образец иска о переводе прав и обязанностей покупателя доли в квартире

🔻 Документы

Компетентный орган принимает единый пакет документов — в этот пакет входит исковое заявление (см. выше), квитанция об оплате госпошлины и список приложений:

  • Копия паспорта заявителя (заявителей);
  • Копия доверенности + паспорт представителя (в случае участия представителя).
  • Копии документов, подтверждающих право собственности на акции по общему праву — обычно это свидетельство или выписка из Росреестра;
  • ксерокопия правоустанавливающего документа (например, договор о передаче квартиры в частную собственность, договор дарения доли и т.д.;)
  • Выписка из домовой книги — информация о составе жителей дома.
  • Технический документ на жилище + поэтажный план помещений
  • Копии почтовых уведомлений или нотариальных документов о передаче уведомлений;
  • отказ от приобретения доли в квартире
  • Квитанция о внесении денег на счет администрации суда, выданная по просьбе истца в банке.

Обратите внимание, что иск содержит просьбу о передаче прав покупателя, что означает, что у истца должны быть деньги на покупку доли. Отсутствие квитанции о внесении депозита является основанием для отказа в удовлетворении иска.

🔻 Сроки

Срок рассмотрения заявления составляет не менее 1 месяца со дня подачи заявления. Такой же срок требуется для проведения слушания в присутствии сторон спора. Если запрошено расследование, суд отложит слушание до объявления результатов. Это может занять от 2 недель до 2 месяцев. Срок обжалования составляет 1 месяц, при условии, что апелляция подана в течение 10 дней с момента вынесения решения (статья 321 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

Передача собственности в ЗАГСе занимает от 4 до 15 дней, не считая праздничных и выходных дней (суббота, воскресенье).

🔻 Стоимость

Критерием, определяющим цену требования о компенсации, является выкупная стоимость акции. Размер госпошлины считается в % от суммы иска, но в диапазоне от 400 рублей до 60 тысяч рублей (статья 333.19, пункт 1, подпункт 1 статьи 333.19 НК РФ).

В то же время истец несет расходы получателя, если таковые имеются. Например, оплата услуг нотариуса, получение справок и другие формальности. Судебные издержки могут быть отнесены на счет ответчика.

✅ Судебная практика

Довольно часто акции и здания продаются совладельцам без предложения. Даже если это так, суд встанет на сторону пострадавшей стороны — истца или истцов.

Суды рассматривают следующие вопросы:

  • Получил ли истец уведомление;
  • Как было написано и отправлено уведомление адресатам;
  • Срок подачи претензии после нарушения — не позднее 3 месяцев или 90 дней.
  • Претензии других сособственников (см. «Права и обязанности сособственников при совместной собственности на квартиру»);
  • Сумма проданной доли;
  • Наличие денег для оплаты и т.д.

Одной из задач суда является определение депонирования денег на эскроу-счет администрации суда или нотариуса.

Пример:

Оренбургский областной суд удовлетворил апелляцию Орловой против Ступина. Выяснилось, что Орлова не получала уведомления об обращении взыскания на ее долю (других сособственников не было), так как считала, что ответчик нарушил ее право преимущественной покупки. Ступин утверждал обратное: он направил истцу уведомление, но не получил от него ответа. Однако Ступин не представил почтовые или нотариальные копии писем. Суд установил, что Орлова не представила расписку о выплате суммы возмещения за долю Ступина. Истец утверждал, что владелец установил слишком высокую цену и что у него нет столько денег.

Определив позиции сторон, суд вынес следующее решение:

  • Право на предварительную реституцию было нарушено — ответчик не смог объяснить, как и когда он отправил уведомление;
  • истец не располагал суммой денег, необходимой для выкупа акции — сделка фактически не состоялась бы;
  • Продажа доли третьему лицу была признана законной.

Поэтому иск Орловой был отклонен — она заявила о нарушении, но не захотела передавать права покупателя.

✅ Можно ли и как обойти преимущественное право?

Таким образом, несоблюдение приоритетов при покупке и продаже акций увеличивает вероятность того, что сделка будет оспорена. Здесь возникает вопрос, каким образом продажа постороннему лицу может быть осуществлена без уведомления собственников.

Законные способы обойти это правило:

Подходит только в том случае, если владелец не намерен брать деньги с «дарителя». Обратите внимание, что факт векселя может быть легко оспорен в суде, что означает недействительность договора (статья 170 (2) Гражданского кодекса Российской Федерации). Пожертвование обычно делается родственнику, но возможны и другие варианты.

Распространенный вариант: человек дарит часть своей доли выбранному лицу, оформляет документы, а затем передает оставшуюся часть — уже в рамках продажи — новому владельцу. В этом случае соблюдается право первого отказа от монетизации. Однако риски оспаривания сделки остаются.

Это рискованное предприятие, поскольку если совладельцам предложат купить долю по высокой цене, стоимость не может быть снижена для третьих лиц. Конечно, можно и вовсе не найти покупателя на рынке недвижимости.

Путем физического разделения дробной доли можно избежать права совладельцев на преимущественную покупку. Если владелец переводит дробную долю в квадратные метры, он становится владельцем комнаты. Отдельное жилое помещение должно иметь вход, кухню, ванную комнату и другие услуги.

Недостатком является то, что очень редко участок земли выделяется в натуре. Гораздо проще переоборудовать его в отдельную площадь — это повышает шансы продать его третьему лицу.

Вы столкнулись с нарушением права преимущественной покупки? Получите бесплатную юридическую консультацию. Вместе мы найдем способ решить вашу проблему. Вы можете даже не знать о мошеннической операции, а специалист сразу обнаружит нарушение. Положитесь на опыт юристов — они помогут вам выстроить алгоритм действий, «расшифровать» статьи закона, оценить риски и определить аргументы для построения линии защиты в суде. При поддержке специалиста вы можете добиться справедливости (например, перевода прав и обязанностей покупателя в вашу пользу).

  • В связи с постоянным изменением законодательства, подзаконных актов и судебной практики, порой мы не успеваем обновлять информацию на сайте
  • Ваша юридическая проблема в 90% случаев индивидуальна, поэтому самостоятельная защита прав и базовые варианты решения ситуации зачастую могут не подходить и приведут лишь к усложнению процесса!

Поэтому обратитесь к нашему юристу за БЕСПЛАТНОЙ консультацией прямо сейчас и избавьтесь от проблем в дальнейшем!

Задайте вопрос эксперту-юристу бесплатно!

Задайте юридический вопрос и получите бесплатную
консультацию. Мы подготовим ответ в течение 5 минут!

Спасибо! Ваша заявка принята

Ожидайте звонка специалиста в течение 5 минут

Отправляя данные вы соглашаетесь с Согласием на обработку ПДн, Политикой обработки ПДн и Пользовательским соглашением.

Конфиденциально

Все данные будут переданы по защищенному каналу

Оперативно

Заполните форму, и уже через 5 минут с вами свяжется юрист



Оцените статью

1 Звезда2 Звезды3 Звезды4 Звезды5 Звезд (Пока оценок нет)
Загрузка...