Задать вопрос
56 просмотров
36 просмотров
Принудительная продажа доли в квартире через суд, как заставить продать долю в квартире через суд
Содержание
Общая собственность затрагивает интересы многих людей, которые зачастую незнакомы друг с другом. Даже если они не живут в собственности, очень трудно избежать споров. Нередко при продаже акций возникают споры. Например, когда одни собственники злоупотребляют своими правами, а другие не могут заставить их продать спорную часть. Одним из препятствий, с которым приходится сталкиваться, является цена доли в квартире. Что делать, если полюбовное решение невозможно и никто не идет на уступки?
Согласно закону, суд может принудительно продать долю в квартире. Это не всегда возможно, но иногда другого выхода нет — поиск компромисса может потребовать годы судебных разбирательств. Здесь вы можете узнать, когда и как можно заставить собственника продать свою долю в квартире. Знание юридического процесса позволяет завершить поглощение без каких-либо проблем.
✅ Можно ли через суд выкупить долю квартиры в принудительном порядке
Недвижимость может принадлежать одновременно нескольким владельцам — совместное владение. Каждый из совладельцев имеет право проживать в квартире. В то же время они могут продать свои акции, сохранив право преимущественной покупки (статья 250 Гражданского кодекса).
Владельцы также могут определить порядок использования квартиры. Другими словами, они могут определить, кто в какой комнате живет. Если это сложно или если комнаты перекрывают друг друга, последний вариант — купить долю в квартире. Если владелец отказывается продавать, имеет смысл обратиться в суд (ст. 252(4) Гражданского кодекса РФ).
Помните, что не каждую акцию можно купить законным способом. Вы не можете заставить владельца продать свою долю самостоятельно, но это возможно сделать на основании важных факторов:
- Незначительность доли — невозможно точно сказать, сколько она составляет, ситуации индивидуальны. Расчеты производятся исходя из площади всей квартиры, то есть решается, можно ли считать долю маленькой для погашения (пример: в трехкомнатной квартире ⅓ составляет только минимальная доля, в однокомнатной квартире ⅓ уже маленькая (погашаемая)).
- Сложность выделения льгот в натуральной форме — 99% из 100 возможных баллов. Современное жилищное строительство не позволяет переоборудовать квартиру в «мини-квартиру», то есть квартиру с отдельным входом, кухней, ванной и коммуникациями. А власти отказываются создавать новые «коммунальные квартиры». Как правило, здесь нет никаких проблем, и этот фактор сразу же учитывается в позиции истца.
- Отсутствие доли собственности является, вероятно, самым важным критерием для оценки долей жилья. Если собственник спорной доли в жилье не зарегистрирован, никогда не проживал в жилье, не оплачивал коммунальные, ремонтные и налоговые счета, суд поймет, что этому человеку доля не нужна. В результате он должен будет продать его заинтересованным совладельцам (истцам) по фиксированной цене.
Помните, что для успеха в суде эти три фактора должны сочетаться. Если хотя бы один из этих критериев не будет учтен, суд не примет продажу доли собственника.
Следует также отметить, что суды неоднозначно трактуют термин «незначительная доля». Вопрос решается в каждом конкретном случае, в зависимости от площади квартиры, количества жильцов, их взаимоотношений друг с другом, понесенных расходов, нарушения правил проживания и т.д.
✅ Как заставить продать долю в квартире через суд
Если вы соблюдаете правила, вы можете купить спорную долю квартиры — что означает фактическую продажу собственником. Даже если вы не можете договориться о цене, определить ее поможет судебное разбирательство.
🔻 Пошаговая инструкция в 2022 году
Иск, связанный с продажей доли в квартире, является гражданским иском. Такие дела рассматриваются районными судами (городскими судами) в округе, где находится имущество.
Алгоритм действий суда:
Шаг 1: Разъяснение ситуации в суде
У истца есть стандартный контрольный список — они пытались решить спор мирным путем:
- Напишите письмо собственнику с предложением купить спорную долю (вы можете указать цену или выразить готовность к переговорам);
- Доставьте письмо получателю, подписав один из экземпляров;
- Отправьте предложение заказным письмом — также заполните опись и закажите накладную;
- Сохраните свой ответ или дождитесь доставки письма.
Этап 2. Составление документов + оценка
Постарайтесь собрать как можно больше документов, подтверждающих ваши намерения. Рекомендуется обратиться к различным источникам, таким как свидетельские показания соседей, совладельцев, районных властей, сотрудников жилищного управления и т.д.
Истец также готовит экспертное заключение. Чтобы нанять оценщика, обратитесь в утвержденную организацию (работающую по системе СРО) и заключите договор на оценку жилой части. Оценщик ознакомится с записями о собственности, проведет статистический анализ и оценку рынка недвижимости — на основании расчетов вы получите текущую стоимость приобретаемой доли. Прочитайте это противному владельцу — возможно, он пересмотрит свое решение, и вам не придется обращаться в суд (это экономит деньги).
Если ситуация не изменилась, перейдите к следующему шагу.
Шаг №3. Составление жалобы
Желательно нанять для этого квалифицированного юриста — это сэкономит ваше время, и вы сможете убедиться, что заявление в суд составлено правильно.
Шаг №4. Выплата капитуляционной стоимости.
Истец должен внести деньги на депозит администратора суда — это подтверждает его намерения и платежеспособность. Если деньги не получены, суд не будет рассматривать дело. К документам должна быть приложена расписка на сумму денег.
Шаг 5. Подача жалобы
Адресатом является районный или городской суд по месту нахождения спорного земельного участка. Если ответчик там не зарегистрирован, вы должны подать иск по месту регистрации. Адрес суда можно найти на официальном сайте или на карте вашего населенного пункта.
Этап №6. Оценка дела
Во-первых, суд знакомится с предметом дела. Если одна из сторон ходатайствует о назначении эксперта, суд приостанавливает производство по делу на период оценки. Затем заслушиваются истец, ответчик, свидетели и, при необходимости, представитель органа опеки и прокурор. Окончательное решение будет вынесено на основании представленных доказательств — или их отсутствия.
Этап 7. Ознакомление с судебными решениями.
Окончательное решение принимает форму приказа, который вступает в силу не сразу, а по истечении 30 дней (срок для обжалования). После этого истец должен взять с собой копию судебного решения. Суд перечислит ответчику перечисленные им деньги — ответчик потеряет право собственности на спорное имущество. После этого истец сможет объединить доли в собственности в одну общую акцию.
🔻 Документы
Большинство трудностей возникает при подаче документов. Не все заявители знают о минимуме документов, которые должны быть поданы в приложениях к акциям.
Некоторые из основных документов включают:
- Ксерокопия удостоверения личности + оригинал (паспорт);
- Квитанция об оплате государственной пошлины за подачу искового заявления;
- Поступление денежного залога в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации;
- Документы, подтверждающие сделку с квартирой, например, свидетельство о наследстве, договор о передаче жилой недвижимости в частную собственность (приватизация), договор дарения, договор мены и т.д.
- Свидетельство о регистрации права собственности — ранее были свидетельства, но с 2016 года выдаются выписки из ЕГРП (ранее: Единый государственный реестр недвижимости);
- технический план жилища;
- Выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), содержащая сведения о жилом помещении;
- Выписка из жилищного реестра — с указанием состава лиц, проживающих в жилом помещении на момент обращения заявителя;
- Копия письма с предложением — желательно с подтверждением получения.
Подтверждающими документами являются:
- экспертный отчет об оценочной стоимости доли ответчика, подлежащей поглощению;
- Справка из банка, налоговой, ЕИРЦ — о долгах владельца (весомый аргумент для продажи);
- Показания свидетелей;
- Фото-, аудио- и видеоматериалы, которые могут подтвердить правоту истца;
- Копии договоров с подрядчиками, квитанции на капитальный ремонт, покупку строительных материалов и т.д.
- Выписка-3 из Единого государственного реестра юридических лиц — о том, что ответчик является собственником другого жилого помещения;
- Сертификат о проживании;
- другие документы.
Требуются не только копии, но и оригиналы. Количество комплектов документов (+ дело) должно соответствовать количеству заинтересованных сторон. Должно быть не менее трех комплектов документов.
🔻 Образец иска о принудительной продаже доли в квартире
При заполнении жалобы соблюдайте положения статей 131-132 Гражданского процессуального кодекса — они содержат обязательные условия для содержания. При отсутствии этой информации суд может не рассматривать заявление или вовсе отклонить его.
Мы рекомендуем использовать приведенный ниже шаблон в качестве руководства:
🔻 Судебные расходы, госпошлина
Он касается расчета расходов, обязанности государства подать иск и независимого экспертного заключения. Общая сумма может достигать 50 000 рублей, но в большинстве случаев расходы возлагаются на ответчика.
Сколько стоит продать долю в квартире по решению суда?
- Обязательная госпошлина — рассчитывается на основании статьи 333.19 Налогового кодекса: например, если цена иска составляет до 20 000 рублей, истец должен заплатить 4% от стоимости (но не менее 400 рублей);
- Повторная судебная экспертиза — до 50 000 рублей;
- государственная пошлина за регистрацию права собственности по суду — 2 000 рублей ;
- прочие расходы — 1 000 рублей.
Если истец не в состоянии оплатить расходы немедленно, он имеет право ходатайствовать об отсрочке или рассрочке платежа. Заявление должно быть подано в регистрационный орган вместе с основными документами.
🔻 Сроки
Датой слушания является дата подачи заявления и документов. С этой даты суд рассматривает представленные доводы — 5 дней (ст. 133 ГПК РФ).
Первое слушание проводится не позднее чем через месяц после подачи жалобы. На слушаниях присутствуют обе стороны — истец и ответчик (или их представители). В случае неявки по уважительной причине слушание может быть перенесено. Суд может отложить рассмотрение дела на срок не более 6 месяцев.
Получение заключения судебно-медицинской экспертизы также обычно задерживает слушание дела на 1-2 месяца. Если будет проведена повторная судебно-медицинская экспертиза, судебное разбирательство займет шесть месяцев. Такая ситуация ловко используется ответчиками для затягивания решения суда первой инстанции. Судьи должны быть готовы к различным уловкам оппонентов.
✅ Судебная практика
Например, мы выяснили, что при оценке дела суды опираются на три фактора. Если хотя бы один из критериев не учтен в иске, иск, скорее всего, будет отклонен.
Решающим вопросом для суда является:
- Общий баланс интересов в доме — кто заинтересован в собственности, насколько она велика, каковы ее отношения с другими и т.д.
- Были ли нарушены интересы других сособственников и каким образом;
- знал ли ответчик о приобретении незначительной доли в общем праве и были ли учтены неудобства пользования долей в квартире;
- Затрагиваются ли интересы детей, пожилых людей, инвалидов или сирот;
- возможно ли совместное проживание в квартире и возможно ли разделить комнаты таким образом, чтобы удовлетворить потребности всех проживающих.
Из ответов на эти вопросы складывается общая картина ситуации. Если ответчику негде жить, он никогда не будет лишен своей единственной доли.
Пример 1
Серпуховский городской суд рассмотрел дело Моисеевой Н.В. против ее бывшего мужа Моисеева А.Д. Выяснилось, что истец уже владел квартирой до вступления в брак. Ее муж вложил деньги в ремонт и купил новую бытовую технику, что увеличило конечную стоимость дома. В результате он смог претендовать на ¼ долю в 9,4 м² от Моисеевой. Общая площадь квартиры составляет 41 м². В результате развода совместная жизнь стала невозможной. Моисеева рассказала, что бывший муж не платил за квартиру, устраивал скандалы и угрожал отсудить у нее другие доли в квартире. Истец предложил продать ее ¼ долю, но она отказалась. Обвиняемому негде было жить.
Районный суд рассмотрел требования Моисеевой к бывшему мужу, сравнил общую площадь с незначительной долей и проанализировал условия проживания и взаимоотношения совладельцев. Суд не увидел серьезной необходимости во взыскании доли. Однако он посоветовал заявительнице подать новое заявление на возмещение счетов от ее мужа.
Пример 2
Новосибирский районный суд зарегистрировал иск, поданный истцом Андреевым против Злобина. Предметом спора является принадлежащая ответчику 1/21 доля в 2-комнатной квартире в Новосибирске общей площадью 40 м².
Истец хотел заставить ответчика продать незначительную часть квартиры по оценочной стоимости (данные отчета независимого эксперта прилагаются). Он также указал, что площадь помещения Злобина составляла всего 2 м², что было явно ниже минимального размера. Квадратных метров было недостаточно для предоставления ответчику отдельной комнаты, в которой он не нуждался (приложение — выписка из ЕГРЮЛ об альтернативном жилье + выписка из домовой книги — свидетельствующая о том, что собственник 1/21 доли не был зарегистрирован в спорной квартире).
Андреев также выяснил, что ответчик никогда не платил за капитальный ремонт, имел задолженность по арендной плате, не посещал собрания жильцов и не был заинтересован в продаже своей доли (со ссылкой на статью 252 (4) Гражданского кодекса Российской Федерации).
Ответчик (Злобин) не явился на слушания, не представил никаких контраргументов и в меру своих возможностей уклонился от участия в судебном разбирательстве. Окончательное решение суда было принято в пользу Андреева — «истца обязали выплатить компенсацию за 1/21 долю ответчика и прекратили право собственности ответчика на проданную долю». Сумма компенсации составила 183 500 рублей.
Предметом спора» при принудительной продаже акций является право собственности. Истцы могут считать, что ответчик не заинтересован в их акциях. Обвиняемые же ссылаются на необходимость и условия жизни. Слабые аргументы не помогут истцу. Особенно если он не сможет предоставить экспертное заключение, когда этого требует ситуация. Если вам нужна срочная юридическая помощь, свяжитесь с юристом на нашем сайте. Специалисты помогают выстроить тактику в суде, советуют, что указать в иске и как не прогадать второй стороне. Знание тонких моментов — дополнительная гарантия успеха в судебном выкупе.
Оцените статью
(Пока оценок нет)
Загрузка...