Задать вопрос
49 просмотров
103 просмотров
Принудительный выкуп доли в квартире через суд: порядок, исковое заявление, судебная практика
Содержание
Согласно Гражданскому кодексу, заинтересованный совладелец квартиры имеет право выкупить свою долю у другого собственника. Однако это применимо только в исключительных случаях в силу незначительности доли потенциального продавца и других не менее важных факторов.
✅ Основания для обращения в суд
Если владелец нескольких квадратных метров площади не желает получать денежную компенсацию за право владения, его можно принудить к этому соответствующим решением суда.
Согласно статье 252 (4) Гражданского кодекса Российской Федерации, необходимое судебное решение принимается только на основании следующих факторов:
- Проценты, подлежащие амортизации, являются незначительными.
- Собственник не имеет существенного права собственности на свою долю в квартире.
- Приобретение доли в натуре невозможно.
Каждое из вышеперечисленных условий будет рассматриваться и решаться судьей. Однако если все они присутствуют, принимается решение о лишении собственника прав на незначительную часть имущества и присуждении компенсации за причиненный ущерб.
Доля выплачивается инициатором принудительной продажи, т.е. владельцем большей части жилья.
Особое внимание следует уделить толкованию факторов, являющихся основанием для экспроприации доли.
🔻 Размер
В законодательстве нет четкого определения размера доли в общем имуществе, который может быть охарактеризован как незначительный. Обычно учитывается площадь квартиры, соответствующая размеру доли. Если квадратный метраж доли объективно недостаточен для проживания и пользования квартирой, суд рассмотрит вопрос о выплате компенсации собственнику.
Например, признание 1/15 части квартиры площадью 32 кв. м (2,1 кв. м) несколько более вероятно, чем выделение той же 1/15 части квартиры площадью 170 кв. м (11,3 кв. м).
Однако аргумента о количестве квадратных метров недостаточно для положительного решения суда, поскольку необходимо учитывать и другие особенности дела.
🔻 Невозможность выдела в натуре
Заставить совладельцев выплатить деньги даже за небольшую долю можно только в том случае, если невозможно реально выделить эту долю из общего имущества.
Если площадь квартиры можно разделить пропорционально доле, провести коммуникации и установить отдельный выход на улицу, то помещение становится независимым. Действительно, собственник никоим образом не вмешивается в законные имущественные интересы своего соседа, используя выделенную ему часть квартиры. В такой ситуации просьбы заявителей о принудительной покупке будут отклонены.
Однако если такая перепланировка невозможна без существенного ущерба общему имуществу, стоит рассмотреть третий обязательный критерий незначительности доли.
🔻 Отсутствие существенного имущественного интереса собственника
При оценке этого вопроса следует руководствоваться принципом разумности и объективности, поскольку утверждение о наличии существенного интереса у незначительной заинтересованной стороны может быть необоснованным.
Об отсутствии такого интереса свидетельствуют следующие обстоятельства:
- Наличие другого жилья или его существенной части.
- Регистрация и/или проживание по другому адресу.
- Неучастие собственника в содержании и ремонте жилья, в отношении которого заявлены проценты (неуплата платы за обслуживание, отсутствие иного существенного вклада).
Таким образом, если владелец небольшой доли не участвовал в общих расходах, не жил в квартире и даже не посещал ее в течение всего (или почти всего) периода владения, то, скорее всего, доля собственности будет классифицирована как незначительная.
✅ Досудебное урегулирование вопроса
Прежде чем подавать иск, следует попытаться достичь полюбовного соглашения с арендодателем.
Стороны часто не могут договориться о цене, и отчет об оценке должен стать руководством в этом споре. Рыночная стоимость имущества должна быть получена от независимого оценщика или специализированной оценочной организации, уполномоченной проводить такие работы.
Оценщик должен быть проинформирован о цели оценки и характере собственности на имущество (совместное владение) и предоставить документы, подтверждающие право собственности на имущество. На основании полученной информации и статистических данных оценщик рассчитывает рыночную стоимость оцениваемого имущества и готовит экспертное заключение.
Все это необходимо для получения наиболее актуальной и точной оценки, но владелец малого бизнеса может с этим не согласиться. В таком случае судебное разбирательство неизбежно (если только покупатель не согласится на условия потенциального продавца, даже если он не согласен с результатами оценки).
Еще одна проблема, которую бывает трудно решить, — это нежелание владельца продавать недвижимость. Для этого есть много причин, и в зависимости от характера этих причин можно попытаться найти общий язык с оппонентом. Однако если другая сторона проявляет неуступчивость, единственным вариантом для пострадавшей стороны остается обращение в суд для решения вопроса.
✅ Порядок и процедура обращения в суд
Существует только один способ удовлетворения претензий — через суд.
Это гражданский спор. В деле участвуют две стороны — истец и ответчик. Первая сторона инициирует дело (истец); вторая сторона отвечает, защищая позицию другой стороны в споре.
Помимо истца, ответчика, судьи и адвокатов, в разбирательстве могут участвовать стороны:
- Представители сторон — законные или почетные.
- Свидетели — лица, объективно не заинтересованные в исходе разбирательства и обладающие достоверной информацией об обстоятельствах и предмете спора.
- Переводчики — если одна из сторон процесса, представитель или свидетель не говорит по-русски или имеет ограниченные возможности говорить/слушать.
* Родители, опекуны, попечители несовершеннолетних и недееспособных (условно дееспособных) граждан выступают в качестве юридических лиц. Их присутствие на слушании обязательно. Добровольных представителей назначают по своему усмотрению совершеннолетние дееспособные лица, являющиеся сторонами судебного разбирательства, если по каким-либо причинам им трудно лично представлять свои интересы.
🔻 Процесс принудительного выкупа
Шаги и процедура описаны в таблице.
Избегать этого равносильно отказу войти в зал суда. В этом случае слушание проходит в отсутствие заинтересованного лица.
По истечении срока подачи апелляции на решение суда (при отсутствии апелляции) деньги перечисляются из судебной казны владельцу доли несовершеннолетнего. Одновременно он теряет право собственности в пользу истца.
🔻 Исковое заявление
Заявление о принудительном выкупе составляется заявителем и подается на бумаге, рукописно или с использованием компьютера.
В нем говорится
- Краткая информация о сторонах дела — вводный блок (ФИО, место жительства, наименование судебного органа).
- Изложение основного предмета спора и наиболее важных обстоятельств дела — блок заявления (ФИО всех сособственников, их место жительства и прописка, размер доли, которую необходимо получить, аргументы относительно ее незначительности, реквизиты документов на право собственности, общая площадь квартиры и т.д.).
- Список требований — блок требований (чего именно истец хочет добиться с помощью процедуры, требования должны быть подкреплены выдержками из законодательства).
- Перечень документов и материалов, прилагаемых к заявлению — блок вложений.
Исковое заявление подписывается заявителем.
🔻 Пакет бумаг
Документы, подтверждающие иск, должны включать:
- Документы, подтверждающие право собственности на часть жилья (договор купли-продажи, дарственная, свидетельство о наследстве, выписка из Государственного унитарного реестра прав собственности на недвижимость).
- Технический паспорт на квартиру.
- Квитанция об оплате госпошлины.
- Другие документы и судебные записи, подтверждающие заявления заявителя.
- Показания свидетелей, заявления учреждений и официальных организаций.
- Квитанции, копии договоров, подтверждающие расходы на содержание коммунального жилья и лиц, которые их понесли.
- Копия регистра населения, содержащая имена лиц, проживающих в совместном жилье.
- Доверенность, выданная от имени добровольного представителя.
- Свидетельство о рождении несовершеннолетнего истца или ответчика / копия решения суда о лишении дееспособности / решение органа опеки и попечительства о назначении законного представителя.
При обращении в суд заявитель должен иметь при себе паспорт или другой документ, удостоверяющий личность.
🔻 Расходы
С заявителя взимается государственная пошлина в размере номинальной стоимости. 1 п. 1 пункта статьи 333.19 Налогового кодекса Российской Федерации.
Размер пошлины зависит от оценочной стоимости земельного участка.
- Если стоимость иска составляет менее 20 000 рублей. — 4% от заявленной стоимости (не менее 400 рублей);
- 20 000-100 000 рублей. — 3% от суммы, превышающей 20 000, плюс 800%;
- 100 000-200 000 рублей. — 2% от стоимости иска за вычетом 100 000 и 3 200 рублей
- 200 000 — 1 000 000 рублей. — 1% от суммы свыше 200 000 рублей + фиксированная плата — 5 200 рублей
- 1 000 000 рублей и выше — 0,5% от суммы, превышающей 1 000 000 рублей и дополнительно 13 200 рублей.
🔻 Сроки
Согласно Гражданскому процессуальному кодексу, разрешение имущественного спора в районном суде может занять не более 2 месяцев со дня принятия иска. Должен пройти еще один месяц, прежде чем решение суда будет окончательным (статья 209 (1) Гражданского процессуального кодекса).
Однако срок рассмотрения может быть перенесен. В основном это связано с неявкой на слушание одной из сторон или важных свидетелей. В результате разбирательство откладывается не более чем на шесть месяцев.
Искусственное затягивание процесса также происходит, когда ответчики не подают апелляцию до последнего момента. По истечении одного месяца со дня вынесения решения в первой инстанции дело может быть возобновлено по собственной инициативе для рассмотрения жалобы на нарушение или для расследования неизвестных обстоятельств дела.
Такое развитие событий трудно предсказать. И в такой ситуации рекомендуется обратиться к компетентным юристам, которые смогут защитить от подобных «уловок».
✅ Иск о принудительном выкупе доли в квартире (образец) 2022
Для лучшего понимания деталей составления жалобы можно привести следующий пример.
✅ Судебная практика
Принимая решение по вопросам права экспроприации, судья учитывает все обстоятельства дела.
Вначале рассматриваются материалы, представленные заявителем. После определения достоверности информации, предоставленной истцом, и обоснованности выдвинутых требований, суд изучает позицию ответчика. Он сопоставляет аргументы и доказательства сторон и, при необходимости, заслушивает показания третьих лиц.
Для вынесения решения в пользу истца у судьи должны быть все основания (см. выше). В противном случае даже суд не может принудительно лишить собственника его доли в имуществе.
🔻 Примеры
Д.И. Шевцов обратился в районный суд с заявлением об экспроприации 1/9 доли квартиры, принадлежащей Р.П. Иванову. Он утверждал, что ответчик использовал свою долю для фиктивной регистрации по адресу и не имел никакого отношения к занятию и использованию фактически принадлежащих ему квадратных метров.
Г-н Иванов Р.П. подтвердил, что не проживает в общей квартире. Однако он также заявил, что у него нет запроса на другую квартиру и что в случае необходимости он сможет использовать свою часть квартиры по назначению. Он также утверждал, что участвовал в содержании общего имущества и вносил на счет совладельца плату за обслуживание.
Судья пришел к следующему выводу:
- Общая жилая площадь квартиры составляла 120 квадратных метров.
- Это составляет 13,3 квадратных метра на 1/9.
- Планировка квартиры допускает минимальную площадь, соответствующую 1/9 его доли.
- Владелец «незначительной» части квартиры вносил пропорциональный вклад в содержание общего имущества.
- Доля собственности респондента в акции может быть объективно охарактеризована.
На основании этих выводов суд отклонил требования истца и подтвердил право собственности ответчика на его долю в квартире.
Предметом гражданского разбирательства в районном суде было заявление о принудительном выкупе 1/19 доли двухкомнатной квартиры площадью 40 квадратных метров.
Истец имел законные требования о компенсации за 1/19 долю и за утрату своих прав на общее имущество. Она обосновала свою позицию следующими аргументами:
- 2,1 м² объективно недостаточно для положения и проживания владельца 1/19 доли в квартире площадью 40 м².
- Место жительства ответчика зарегистрировано по другому адресу.
- Владелец несовершеннолетней доли является собственником отдельной 1-комнатной квартиры.
- Ответчик никогда не посещал общую квартиру и не брал на себя ответственность за ее содержание.
Ответчик не смог опровергнуть фактические утверждения истца. Рассмотрев доказательства, суд вынес решение в пользу истца.
✅ Что дальше?
Когда удовлетворительное решение суда вступило в силу, денежные средства, выплаченные истцом с депозитов государственных учреждений, были переведены на счет ответчика.
Инициатор судебного разбирательства наложил арест на небольшую часть его материальных активов. Заявитель обращается в Росреестр (Федеральная регистрационная служба России), чтобы закрепить полученное право собственности.
Для этого заявителю необходимо обратиться с копией решения суда в территориальное отделение органа государственной регистрации по месту нахождения жилья и подать заявление о регистрации перехода права собственности.
Если документы приняты, то в течение 10 дней можно считать нового владельца малой фермы полноправным. Новому владельцу достаточно предоставить выписку из ЕГРП, чтобы подтвердить свои права на недвижимость.
Как происходит принудительное приобретение доли в жилом помещении в судебном порядке? Если все основания для принудительного выкупа ясны, то процедуру и процесс выплаты денежной компенсации сособственнику в обмен на право на долю в общем имуществе нельзя назвать сложной.
Однако то, что очевидно для одного человека, другой может воспринять скептически или даже отвергнуть. Поэтому важно уметь убедительно излагать свои аргументы и отстаивать свою позицию в суде. А для того, чтобы обеспечить дополнительные гарантии дела, целесообразно обратиться к юристам на нашем портале за бесплатной консультацией.
Оцените статью
(Пока оценок нет)
Загрузка...