Задать вопрос
33 просмотров
81 просмотров
Приватизация нежилых помещений в жилом доме, как приватизировать нежилое помещение в многоквартирном доме
Содержание
Предприниматели и акционерные общества часто задаются вопросом, как можно обустроить арендуемое ими помещение в здании: склад, торговый зал или офис? На первый взгляд, все просто. На самом деле, приватизация нежилых помещений многоквартирного дома — это не простая процедура. Власти часто удлиняют процедуру, поэтому каждый уважающий себя предприниматель должен знать, из каких этапов состоит приватизация.
Предприниматели должны решить, как передать имущество в свою собственность. Закон предлагает несколько вариантов — мы обсудим их все в этой статье.
✅ Можно ли приватизировать нежилое помещение?
Обычное определение «приватизации» — это передача имущества из коммунальной в частную собственность. Обычно она находится в общей собственности более чем одного жителя. Приватизация может быть безвозмездной или платной.
Если приватизация жилья и земли очевидна — это в основном бесплатный процесс, то передача нежилой недвижимости — это совсем другая история. Власти не отдают недвижимость бесплатно, поэтому частные лица могут приватизировать нежилые здания только за плату:
- Приватизация (обычно за плату);
- подписание контракта на покупку земельного участка;
- покупка земли на аукционе.
Можно ли бесплатно приватизировать нежилые помещения в жилом доме? Ответ на этот вопрос зависит от одного условия. Для передачи права собственности на часть нежилого помещения (например, чердака) необходимо получить согласие владельцев других этажей. Только в этом случае вы можете стать владельцем части нежилого здания. Впоследствии возможна покупка оставшихся акций.
✅ Что говорит закон
Нежилые здания обычно находятся в собственности муниципалитета, даже если это многоквартирный дом. Правовое регулирование таких земель содержится сразу в нескольких законах и постановлениях:
- Закон № 159 от 22.07.2008 «Об особенностях отчуждения…». Федеральный закон — определяет особенности отчуждения с компенсацией (статья 2), порядок приватизации (статья 4) и другие нюансы.
- Закон № 178 от 2001 года «О приватизации…». Федеральный закон (с изменениями) — определяет виды приватизируемого имущества в жилых домах.
- Статья 217 Гражданского кодекса — гарантирует право на приватизацию государственного и муниципального имущества.
Общая предпосылка закона: Нежилая недвижимость может быть приватизирована только за плату. Положения о бесплатной реприватизации к ним не относятся.
✅ Как приватизировать нежилое помещение в многоквартирном доме?
К нежилой недвижимости обычно относятся офисы, торговые залы, склады, образовательные и развлекательные учреждения, а также магазины, если они расположены в жилом доме. Практика показывает, что УП арендуют помещения на первых этажах и часто сохраняют существующую планировку. Использование помещений осуществляется на основании договора аренды. Наличие такого договора делает возможным передачу права собственности на помещение.
🔻 Порядок, этапы
Лучше всего разделить процедуру на несколько этапов:
Шаг 2: Подача заявления на приватизацию в местный орган власти.
Шаг 3: Получение положительного или отрицательного ответа.
Шаг 4: Определение кадастровой стоимости нежилого здания.
Шаг 5: Приобретение недвижимости у собственника.
Шаг 6: Получение постановления и акта передачи от администрации.
Шаг 7: Регистрация объекта в Едином государственном реестре недвижимого имущества.
Особых трудностей нет, но в целом процедура считается бюрократической. Ожидание ответа от администрации может затянуться на месяцы. Поэтому крайне желательно собрать документы с первого раза и не допустить ошибок в заявлении.
🔻 Процедура
Инициатором приватизации может быть физическое лицо (предприниматель, бизнесмен) или юридическое лицо (организация: GmbH, AG, AG). От заявителя требуется пройти различные инстанции и зарегистрировать право собственности в Росреестре.
Подробный алгоритм действий:
Перед обращением в администрацию необходимо подготовить заявление и документы — договор аренды нежилого помещения в жилом доме (обязательно). Лучше, если срок полезного использования имущества составляет более 3 лет. В такой ситуации предприниматель имеет право на получение помощи для приобретения имущества.
Заявление и документы должны быть поданы в офис местной администрации. Еще проще отправить заявление по почте (заказным письмом). Частный предприниматель также может воспользоваться услугами уполномоченного представителя. Но для этого доверенность должна быть составлена и заверена у нотариуса.
Согласие муниципалитета на передачу земли можно считать предварительной «победой». Решение принимается на собрании администрации среди коллег. Если решение положительное, вы двигаетесь дальше, если отрицательное — обращаетесь в суд.
Вместе с одобрением передачи собственности муниципалитет рассчитывает стоимость нежилого здания. Пожалуйста, обратите внимание, что цена является окончательной. Что это значит? Единственный владелец не может подать заявление на снижение стоимости недвижимости, а должен выкупить ее по кадастровой стоимости. Однако есть и преимущество: Возможность рассрочки на 3 года (заключается договор о рассрочке).
Если есть финансовые возможности, лучше сразу купить недвижимость. Поскольку к платежам в рассрочку добавляются проценты, общая сумма погашения оказывается гораздо выше. Оплата может быть произведена наличными или банковским переводом. Формы оплаты можно найти в договоре с местным органом власти.
Сразу после получения оплаты местный орган власти издает распоряжение о передаче нежилого здания в частную собственность. Одновременно выдается свидетельство о принятии.
Последним штрихом является регистрация права собственности. Предприниматель снова собирает документы и пишет заявление в регистрационный орган. По истечении 30 рабочих дней из ЕГРП можно получить выписку с информацией о приобретенном имуществе.
🔻 Документы
Юристы рекомендуют собирать документы заранее. Вам нужно два пакета: один для местной администрации и один для Росреестра:
- Копия + оригинал паспорта физического лица (предпринимателя) или документы юридического лица (учредительные документы);
- Копия договора аренды нежилого помещения;
- технический паспорт или кадастровая выписка из Единого государственного реестра естественных монополий;
- письменное заявление заявителя.
Необходимый пакет может быть расширен. Лучше всего получить информацию в лицензирующих органах.
🔻 Сроки
Средний срок приватизации нежилых помещений составляет 3 месяца. Период делится на несколько взаимосвязанных периодов:
- Около 60 дней — рассмотрение заявления органами власти и принятие решения о приватизации имущества.
- 30 рабочих дней — регистрация объекта недвижимости в Едином государственном реестре юридических лиц.
В этот срок не входит время, необходимое для подготовки документов. Этот процесс обычно занимает от недели до месяца. Некоторые сертификаты имеют ограниченный срок действия.
🔻 Стоимость, расходы
Определение стоимости зависит от кадастровой стоимости нежилого здания. Дополнительных расходов не требуется. Человек имеет право подать заявление на рассрочку.
За выдачу выписки из ЕГРЮЛ за регистрацию прав собственности в Росреестре уплачивается государственная пошлина. Она составляет 2 000 рублей для физических лиц и 22 000 рублей для юридических лиц.
🔻 Плюсы и минусы
| Преимущества | Недостатки |
|---|---|
| Возможность перевода нежилых зданий в жилой фонд | Обязанность по уплате земельного налога |
| Отсутствие арендной платы за объект | Обслуживание объектов за свой счет |
| Отчуждение имущества: продажа, коммерческая аренда | |
| Перепланировка по усмотрению предпринимателя |
🔻 Сложности
Передача нежилых помещений в частную собственность не так гладко, как кажется на бумаге. Несмотря на стандартную процедуру, заявители могут быть отклонены.
Самые большие трудности:
- Если жильцы дома возражают, предприниматель не может открыть розничный или развлекательный бизнес (ночной клуб, бар, продуктовый магазин).
- Отдельные нежилые помещения в жилом доме не могут переходить в собственность предпринимателей или юридических лиц.
- Возвращаемое значение свойства может быть слишком высоким.
- Собственник имущества в лице администрации может не разрешить приватизацию имущества.
- Нежилая площадь уже приватизирована владельцами кондоминиума (например, используется для бытовых целей или сдается в аренду для коммерческих целей).
Если ваш запрос на приватизацию отклонен, единственным вариантом остается обращение в суд или участие в аукционе по продаже нежилых помещений.
✅ Если отказали (аукцион)
Начало бизнеса в выгодном месте создает множество возможностей для предпринимателя. Поэтому многие бизнесмены не спешат арендовать нежилые помещения. Некоторые покупают помещение для бизнеса сразу. Такую процедуру часто называют аукционом: традиционным и электронным. Процедура и основные особенности процесса регулируются Федеральным законом № 44 от 5 апреля 2013 года.
Аукцион — это торги, организованные муниципалитетом в определенном месте (например, на сайте). Цена на недвижимость устанавливается заранее, после чего потенциальные покупатели предлагают свою цену. Покупатель, предложивший наибольшую цену, становится новым владельцем недвижимости.
Самым важным правилом является внесение залога в размере 10% от стоимости нежилой недвижимости. Победитель торгов оплачивает остаток единовременно наличными или банковским переводом без рассрочки. Для всех остальных залог будет возвращен.
🔻 Порядок действий
Предприниматели, которые никогда раньше не участвовали в аукционе, должны знать, как проводятся торги и каков их алгоритм. Кстати, помимо традиционного аукциона, разрешен и электронный аукцион (Федеральный закон № 223 от 18.07.2011).
Вкратце, аукцион проходит следующим образом:
- Проверьте предложения по продаже недвижимости.
- Подать заявку на участие в аукционе (на сайте).
- Оплатите депозит в размере 10%.
- Получение права на приобретение нежилой недвижимости.
- Оплатите оставшуюся сумму.
- Получите постановление от местных властей.
- Зарегистрировать недвижимость в управлении Росреестра.
Основное отличие аукциона от обычной покупки — это цена недвижимости. На аукционе она продается по более высокой рыночной стоимости, а арендаторы помещения имеют право на приватизацию по кадастровой цене.
Кстати, если вы хотите приватизировать квартиру — мы подготовили для вас примерные расходы.
🔻 Процедура
Аукцион организуется муниципальной ассоциацией или, реже, другим лицом, не являющимся владельцем квартиры. Информация о предстоящем аукционе будет опубликована в СМИ и на сайте администрации. Участие в аукционе является добровольным, а основным критерием является платежеспособность.
Как упоминалось выше, участники торгов должны иметь полную сумму для приобретения имущества. Продажа нежилых зданий в рассрочку не допускается. Финансовая безопасность также выражается в первоначальном взносе, который составляет 10% от рыночной стоимости недвижимости. Эта сумма зачисляется на счет муниципалитета.
🔻 Документы
Участники торгов (предприниматели, бизнесмены, юридические лица) готовят пакет документов для участия в аукционе.
Список документов:
- официальное заявление в 2 экземплярах;
- письменное заявление о приватизации объекта нежилого фонда;
- банковскую квитанцию, подтверждающую оплату 10%-ного депозита;
- Копия паспорта вместе с оригиналом (заверяется у нотариуса);
- Копия идентификационного номера налогоплательщика (должна быть заверена нотариально);
- другие документы.
Предприниматели могут поручить своим представителям собрать и подать документы. Доверенность должна быть нотариально заверена в форме простой доверенности или, чаще всего, генеральной доверенности.
🔻 Сроки
В соответствии с положениями Федерального закона № 44, электронный аукцион проводится на сайте муниципального объединения и длится примерно один час. Время обработки предложений участников торгов составляет 10 минут. Окончательная продолжительность аукциона зависит от типа аукциона, количества участников и количества объектов недвижимости, выставленных на торги.
Срок дальнейшей приватизации нежилого здания соответствует обычным рамкам. Рассмотрение заявления администрацией — от 30 дней. Регистрация права собственности в Федеральной регистрационной службе — от 15 рабочих дней.
🔻 Расходы
Затраты на приватизацию нежилых помещений связаны с приобретением недвижимости. Участие в аукционе всегда дороже, чем приватизация помещения на основе договора аренды (покупки).
Предприниматель оплачивает стоимость имущества и гербовый сбор (2 000 рублей — физические лица; 22 000 рублей — юридические лица).
✅ Судебная практика
Частные лица и организации заинтересованы в приватизации нежилых помещений для предпринимательских целей. Если процедура отклоняется, им приходится обращаться в суд.
Основными видами споров являются:
- Оспаривание завышенной оценки недвижимости.
- Нежелание передавать нежилые помещения в собственность.
- Отказ в приватизации на основании статуса заявителя (см. «Имеющие право на приватизацию жилого помещения»).
Если отказ не кажется обоснованным и помещение не является частной собственностью, суд поддержит истца. Такие случаи совсем не редкость. Однако, чтобы выиграть дело, вам необходима помощь квалифицированного адвоката.
Индивидуальный предприниматель Карапетян А.А. хотел приватизировать арендуемое им нежилое помещение в многоквартирном доме. Имущество принадлежало владельцам кондоминиума в соответствии с законом об общей собственности. Индивидуальный предприниматель платил аренду и продавал цветы на первом этаже. Арендная плата возросла, и Карапетян задумался о приватизации нежилых помещений в здании. Поскольку предприниматель не хотел проводить собрание арендаторов, он попросил администрацию передать ему право аренды арендованного имущества — по кадастровой стоимости имущества. Однако власти отклонили заявку на приватизацию. Нежилые помещения в здании принадлежали не администрации, а арендаторам. В результате они уже находились в общей собственности. Федеральный закон о приватизации… запрещает приватизацию недвижимости, которая уже была передана частным лицам.
В целом, нежилые помещения в жилом доме могут быть приватизированы только на платной основе. Допускается приобретение недвижимости на основании договора аренды. Если договор аренды отсутствует, ИП или юридическое лицо может приватизировать здание после аукциона.
Оцените статью
(Пока оценок нет)
Загрузка...