Задать вопрос
96 просмотров
60 просмотров
Приватизация придомовой территории в многоквартирном доме, как приватизировать дворовую территорию многоквартирного дома
Содержание
Территория под зданием или просто двор: зеленые зоны, игровые площадки, спортивные площадки, автостоянки…. Собственником является муниципалитет, но при приватизации вышеуказанных территорий они становятся собственностью жильцов дома. В связи с этим возникают вопросы о том, как должна проводиться приватизация и когда она уместна.
С 2015 года приватизация строительных объектов стала проще. Достаточно провести собрание с жильцами, определить общую стратегию, подать заявление и зарегистрировать право собственности. Сложно ли это? На первый взгляд, да, но процедура не такая уж сложная. Теперь рассмотрим особенности приватизации двора возле дома с учетом изменений в законодательстве.
Параллельно вы можете прочитать статью «Приватизация земли под жилыми домами», которая имеет много общего с обсуждаемой здесь темой.
✅ Можно ли приватизировать придомовую территорию многоквартирного дома?
Прежде всего, застройщик несет ответственность за строительство многоквартирного дома (MAB). Ответственность за подготовку кадастровых документов на землю вокруг здания лежит на застройщике. Когда строительство здания будет завершено, жители смогут въехать в приобретенные ими квартиры. Вместе с жилой площадью они становятся совладельцами придомовой территории (статья 36 Закона о жилищном строительстве и местном самоуправлении). Поэтому приватизация не нужна — земля в первую очередь будет принадлежать арендаторам.
Обратная ситуация: многоквартирный дом был построен давно, но земля находится в собственности муниципалитета. Можно ли в этом случае приватизировать землю, прилегающую к дому? Определенно — но не вся земля, а только ее часть. Проезды, площади, технические средства связи, кабельные сети и другие места общего пользования остаются в собственности города/займа (раздел 12, статья 85 Земельного кодекса).
✅ Закон
Таким образом, мы узнали, что приватизация придомовой территории возле МФБ возможна и даже необходима. Теперь пришло время выяснить правовые нормы и при каких условиях арендаторы могут передать землю в общую собственность.
Основным законодательным актом по данному вопросу является Жилищный кодекс Российской Федерации, принятый в 2005 году. Приватизация уже шла полным ходом, но новые правила облегчили передачу земли в частную собственность. Но земельные отношения регулируются Земельным кодексом Российской Федерации, который вступил в силу в 2001 году. Поскольку садовый участок возле дома относится как к жилищному, так и к земельному фонду муниципалитета, нас интересуют оба свода правил.
Согласно статье 16 ЖКМ, жильцы дома имеют право оформить территорию вокруг дома только как совместную собственность. Если земля не зарегистрирована в кадастре, требуется разрешение. Это бесплатно делают кадастровые инженеры Росреестра. После этого прилегающая территория может быть приватизирована.
✅ Плюсы и минусы
| Преимущества | Недостатки |
|---|---|
| Коммерческая продажа недвижимости может быть осуществлена только с согласия собственника, т.е. жителей квартала. | Обязательный налог на недвижимость (включается в счет за жилищно-коммунальные услуги в соответствии с долей жильцов в общей собственности на землю). |
| Обязательная компенсация за экспроприацию земли, прилегающей к дому, для нужд общины. | Благоустройство и содержание территории за счет жильцов (вывоз мусора, уборка снега, покраска детских площадок…). |
| Аренда земли для коммерческих целей (например, для строительства торгового центра, автомойки, гаража, автостоянки и т.д.) | |
| Повышение общей стоимости жилья, когда у владельцев есть заинтересованность в районе | |
| Создание комфортных условий проживания для резидентов МФБ |
✅ Варианты использования земельной территории
Общее имущество многоквартирного дома может быть использовано в следующих целях:
- Создание детских, игровых и спортивных площадок;
- Развитие зон для активного отдыха и развлечений;
- строительство гаражей для малообеспеченных жильцов (пенсионеров, ветеранов Великой Отечественной войны, инвалидов, многодетных семей);
- создание зеленых зон, парков и скверов;
- бесплатная парковка для автомобилей;
- Установка рекламных щитов, зданий и вывесок за соответствующую плату.
Важнейшим условием является отсутствие препятствий для движения людей и автотранспорта. Если приватизированная территория является препятствием для машин скорой помощи, например, для въезда в сад, муниципалитет может подать в суд.
✅ Особенности приватизации:
| Многоквартирные дома | Малоэтажные здания | Отдельно стоящие дома | |
|---|---|---|---|
| Кто является собственником имущества | Общая территория многоквартирного дома принадлежит всем жильцам на праве общей собственности | Владельцы квартир на нижних этажах | Владельцы частных домов или недостроенных зданий на общей земле |
| Кто может приватизировать землю | Земельную книгу выдает застройщик, т.е. строительная компания, ответственная за сдачу дома в эксплуатацию. Приватизированная земля сразу же переходит в общую собственность жителей. По общему правилу, квартира, приобретенная в новостройке, включает в себя долю в земельном участке здания. Если дом был построен до вступления в силу Жилищного кодекса РФ, а земля принадлежит муниципалитету, приватизацию инициируют сами жильцы. | Если жители малоэтажного дома хотят использовать землю для собственных нужд (разбить овощные грядки, посадить цветы, фруктовые деревья, построить заборы, кладовки, сараи и т.д.). | Владельцы частного дома имеют право приватизировать свою частную собственность. Как правило, они получают земельные участки под индивидуальные строительные проекты. Также можно заключить договор аренды (например, на 20-30 лет). Затем земля преобразуется в кондоминиум. |
| Специальные возможности | — Границы земельного участка регистрируются в земельной книге или, если такого документа нет, в техническом плане земельного участка. — Заявление на приватизацию земельного участка подается в МФБ от имени всех владельцев кондоминиумов. Однако допускается применение отдельных групп предприятий и даже отдельного человека. После заполнения заявления они имеют право на долю в расчете собственных квадратных метров. — Обслуживание многоквартирного имущества является обязанностью жильцов многоквартирного дома, которые делегируют эту задачу ТСЖ или управляющей компании. — Приватизированная недвижимость облагается налогом на имущество. Использование территории осуществляется по усмотрению жильцов. | — Территория, прилегающая к зданию с плоской крышей, не должна препятствовать свободному проходу людей или транспортных средств. — Владельцы недвижимости имеют право на компенсацию в случае отчуждения земли местными властями. — Земля может быть использована для коммерческой аренды. — Информация о земельном участке заносится в кадастровый паспорт, а также отражается в техническом паспорте на здание с плоской крышей. | — правоустанавливающий документ собственника (акт передачи смежного участка, договор участия в садоводческом кооперативе, членская книжка, договор аренды и т.д.) — Приватизация земель, выделенных под лесной, водный или резервный фонды, а также коммунальных территорий и территорий ограниченного пользования запрещена (статья 27 Земельного кодекса). — Приватизация земли под частным домом разрешена бесплатно или за плату. — Информация о прилегающей к дому земле заносится в кадастровый паспорт (выписка из ЕГРЮЛ). Если паспорт отсутствует, необходимо запросить архивную выписку из Федерального реестра юридических лиц. |
✅ Как приватизировать придомовую территорию многоквартирного дома?
Процедура приватизации верфи состоит из двух частей: Обращение в местную администрацию и регистрация права собственности в Едином государственном реестре юридических лиц.
🔻 Кто может выступить инициатором?
Выше мы рассмотрели, кто может приватизировать придомовую территорию многоквартирных, малоэтажных и отдельно стоящих домов.
С полным списком инициаторов вы можете ознакомиться ниже:
- застройщики
- собственников квартир (например, через выборного представителя);
- отдельные арендаторы
- представители управляющих компаний;
- подрядчики и юридические лица;
- другие представители.
Важно отметить, что земля под жильем может быть приватизирована только при наличии прав на жилье или частное здание. Если вы этого не сделаете, вы не сможете стать акционером. Читайте также: «Кто имеет право приватизировать жилое помещение?».
Пример:
Застройщик ООО «СтройДомкор» объявил конкурс на строительство нового здания в престижном районе Москвы. Заинтересованные граждане подписали договор с застройщиком (CDA) на участие в строительстве. По договору ООО «Строй-Домкор» обязалось построить многоквартирный дом и подготовить кадастровые документы. Покупатели согласны приобрести квартиры по кадастровой стоимости. Вместе с ключами от квартир семьи также получат долю в праве собственности на прилегающий к дому земельный участок. Информация заносится в кадастровые документы. Сразу после ввода объекта в эксплуатацию жильцы регистрируют право собственности в Росреестре. Им не нужно обращаться в муниципалитет, так как застройщик сам подготовил кадастровые документы.
🔻 Порядок
Теперь перейдем к анализу алгоритма приватизации придомовой территории:
- Организация общего собрания жильцов дома.
- Получение согласия, выбор ответственных лиц.
- Подготовка кадастровых документов на прилегающие территории.
- При необходимости обратитесь в Росреестр за кадастровым паспортом.
- Осмотрите территорию сада.
- Обратитесь в местную администрацию.
- Заключение договора о передаче земли в общую собственность жителей.
- Регистрация права собственности в ЕГРП.
Некоторые шаги могут меняться в зависимости от ситуации. Но в целом процедура не сильно отличается, будь то многоквартирный или частный дом.
Процедура.
Одного алгоритма действий недостаточно — каждый шаг состоит из вспомогательных процедур, которые поэтому необходимо разобрать более детально.
Пошаговое руководство:
Во-первых, в многоквартирном доме собственники должны организовать общее собрание жильцов. Инициатором является управляющий зданием или другое избранное лицо. Неважно, придут ли на собрание все жильцы или только некоторые из них — главное, чтобы о собрании было объявлено.
ШАГ 2.
Согласно правилам, проводится собрание, на котором жители решают, хотят ли они приватизировать микрорайон. Только после этого земля может быть передана в общую собственность. Информация о собрании и его участниках заносится в протокол. Этот документ должен быть приложен к основному пакету документов.
ШАГ 3.
Собрание жильцов избирает представителя (представителей), который будет заниматься регистрацией недвижимости. Если вы действуете через адвоката, вам необходимо оформить доверенность от его имени (подробнее см. нашу статью «Доверенность на приватизацию жилого помещения»).
ШАГ 4.
Ответственное лицо подает заявление в МКУ Земельно-имущественной палаты или Департамент земельных ресурсов (в зависимости от муниципалитета). В заявлении содержится просьба о передаче земли, прилегающей к дому, в общую собственность жильцов. Заявление обрабатывается отделом по работе с обращениями граждан.
ШАГ 5.
Следующим важным процессом является землеустроительная экспертиза. Инженеры готовят межевой индекс на основе геодезических работ. Сведения регистрируются в Росреестре, и оттуда можно получить кадастровый паспорт (расширенную выписку из ЕГРН).
ШАГ 6.
Подписание постановления о передаче придомовой территории в собственность жителей. Присутствие владельцев не обязательно — представитель будет решать любые вопросы.
ШАГ 7.
Последний шаг — регистрация собственности в Росреестре. Сотрудники проверяют представленную информацию и вносят изменения в государственный реестр. Владельцы квартир получают общий документ из Единого государственного реестра юридических лиц — отныне они могут быть признаны полноправными собственниками земли.
Документы
Регистраторы требуют следующие документы
- заявление о приватизации придомовой территории многоквартирного дома;
- нотариально заверенная доверенность на представителя;
- копию протокола заседания;
- регистрационная форма для лиц, присутствующих на собрании;
- Письменное решение о приватизации с выделением долей в общую собственность;
- Квитанция об уплате государственных налогов;
- сведения о владельцах кондоминиума (выписка из Единого государственного реестра юридических лиц).
- документы, подтверждающие право собственности на землю, прилегающую к дому (государственный документ на право собственности, договор аренды, акт передачи в постоянное пользование и т.д.).
- технический паспорт на дом;
- выписка из Единого государственного реестра юридических лиц с кадастровыми данными.
Документы объединены в единый пакет. Регистраторы могут запросить дополнительную информацию и сообщат вам об этом на первом приеме в Росреестре.
Пример применения
Просьба о передаче имущества в общую собственность выражается в форме заявления на приватизацию.
Содержание:
- Название организации, в которую подается заявление;
- ФИО, паспортные данные и доверенность арендатора (арендаторов);
- Адрес здания;
- Заявление о передаче права собственности на площадь здания в совместную собственность жильцов;
- Список вложений (документов);
- Дата подачи заявки.
Ниже приведен образец заявления на приватизацию земли под жилым домом. Домовладелец и жильцы также могут ознакомиться с образцом протокола собрания жильцов:
Налоги
Совместная собственность не облагается налогом. Однако она становится налогооблагаемой, когда земля передается арендатору. Размер налога основан на кадастровой стоимости недвижимости — 0,3% от цены недвижимости. Оценка земли проводится утвержденными организациями в Росреестре или частными оценщиками.
Налог на имущество многоквартирного дома распределяется между всеми жильцами, имеющими долю в имуществе. Обычно эта сумма включена в счет за коммунальные услуги, но ее можно оплатить и отдельно, воспользовавшись информацией Федеральной налоговой службы. Перечислить годовую пошлину можно через банк, электронный портал государственной услуги или личный кабинет налогоплательщика на сайте Федеральной налоговой службы. Не рекомендуется накапливать просроченную задолженность — просроченная задолженность влечет за собой штрафные санкции.
Если вы хотите приватизировать землю — сколько будет стоить приватизация земли в 2022 году?
✅ Права, обязанности жильцов после приватизации
Новые владельцы, т.е. жильцы многоквартирного дома, несут ответственность за содержание здания.
Обязанности владельцев квартир:
- Озеленение и уход за землей вокруг здания.
- Выносите мусор, убирайте листья и снег.
- Устанавливать и демонтировать оборудование в саду.
- Ограждение территорий, создание парковочных мест.
Самостоятельно это сделать не представляется возможным. Поэтому жители имеют право обращаться в частные организации — управляющие компании или частные компании по вывозу и утилизации отходов. Договор заключается от имени всех жителей многоквартирного дома. Плата за услуги компаний включается в ежемесячный доход.
✅ Возможные проблемы
Приватизация земельного участка — ответственный процесс. Несмотря на простоту процедуры, могут возникнуть проблемы.
Например, прилегающая к дому территория во время проведения исследования. Определение границ имеет не только кадастровое, но и юридическое значение. Возникают такие трудности, как уменьшение/увеличение площади, неправильные измерения и разделение долей некоторых арендаторов.
Жильцы многоквартирного дома обсудили семейные проблемы и решили приватизировать землю под домом. Здание было введено в эксплуатацию до 2001 года, поэтому земля все еще принадлежала муниципалитету. Обратившись к геодезисту, арендаторы попросили провести землеустроительную экспертизу. Обследование было проведено, но позже выяснилось, что часть участка мешает свободному передвижению людей. Власти немедленно обратили внимание на эту ситуацию и передали дело в суд. Разумеется, дело было выиграно — суд обязал арендаторов здания демонтировать ряд конструкций. Расходы понесли все владельцы квартир.
Этот пример показывает, что даже малейшее отклонение от правил городского планирования и землеустройства может привести к проблемам. Вместо приватизированного участка земли может возникнуть множество проблем. Поэтому перед регистрацией земельного участка рекомендуется проконсультироваться с юристом.
✅ Бесплатная приватизация
Массовая приватизация с участием всех жильцов многоквартирного дома осуществляется бесплатно. Заявление должно быть подано представителем на основании доверенности. Если землю приватизирует физическое лицо — например, владелец квартиры — действует принцип «бесплатная приватизация — один раз в жизни» (статья 11 Закона о приватизации № 1541-1 от 04.07.1991).
Какие земли могут быть приватизированы бесплатно?
- Земля под домом, если жилой дом был построен до 2001 года (см. «Как приватизировать землю под частным домом?»).
- Прилегающие территории многоквартирного дома.
- Земля, приобретенная на условиях аренды или узуфрукта.
Каждый может воспользоваться бесплатной приватизацией: не только физические, но и юридические лица. Самое главное условие — земля не используется в коммерческих целях. Если приватизация осуществляется с целью получения прибыли, существует возможность приобретения земли по кадастровой стоимости или на аукционе.
Оцените статью
(Пока оценок нет)
Загрузка...