Задать вопрос
66 просмотров
54 просмотров
Признание доли в квартире незначительной 2022, какая доля считается незначительной в квартире
Содержание
Когда вы хотите купить квартиру, владелец небольшой доли квартиры может помешать вам это сделать. Представьте, что он даже не приходит к вам домой, не интересуется своей долей и не хочет продавать ее вам. Или он требует слишком высокую цену. Что делать в такой ситуации? Вы должны признать, что его доля в квартире незначительна — в этом случае ее можно купить даже без согласия собственника.
Как установить, что доля является невостребованной, нужно ли обращаться в суд и сколько стоит покупка такой доли? Ответы на эти и другие вопросы вы найдете в нашем руководстве.
✅ Что такое незначительная доля?
Термин «нездоровая акция» не имеет точного определения в законе. Давайте попробуем расшифровать этот термин логически.
Незначительная доля — это небольшая часть собственности на жилую недвижимость (например, 1/25 или 1/44). Особенность здесь в том, что такая доля не может быть представлена как изолированная область.
Владелец небольшой доли может не иметь существенного интереса в использовании этой доли. Основная задача — жить в квартире вместе с другими владельцами.
Маленький перерыв является противоположностью большого и важного перерыва. Если предположить, что ¼ доля в двухкомнатной квартире будет иметь значение, то 1/5 доля считается незначительной. Однако для полного обнаружения неисправности может потребоваться осмотр жилища.
Что такое «незначительность»? Во-первых, то, что другие совладельцы имеют право приобрести такую долю. Даже если владелец незначительной доли не участвует в общем решении, выкуп осуществляется в обязательном порядке — по решению суда (ст. 252(4) Гражданского кодекса). Поэтому очень важно определить, какую долю можно считать незначительной, а какую нет.
✅ Какая доля в квартире может быть признана незначительной
Универсального ответа нет, но есть общие рекомендации Верховного суда РФ.
Если доля жилья считается незначительной:
- если это не в натуре — его фактическое отделение от остального жилья (отдельный вход, кухня, коммунальные услуги, разделение лицевых счетов);
- если существуют трудности с порядком пользования жильем — наглядным примером этого является заселение однокомнатного жилья разнополыми незнакомцами: мужчина и женщина;
- владелец миноритарной доли не проживает в жилище и не имеет существенного интереса в своей доле в жилище;
- Если у владельца есть текущий счет за коммунальные услуги;
- Имеется ли альтернативное жилье.
Комбинация факторов может сделать акцию незначительной. Если кто-то заинтересован в маленькой доле, живет в квартире, имеет несовершеннолетних детей, оплачивает коммунальные услуги и не имеет другого жилья — владельцы больших долей не могут даже через суд отобрать у них квадратные метры!
Каков минимальный размер самой маленькой доли в квартире? Стоимость может быть определена только судом индивидуально и на основании заключения экспертов. Например, ⅓ доля в однокомнатной квартире может быть незначительной, в то время как аналогичная доля в двухкомнатной квартире уже не является незначительной.
Пример:
Двухкомнатная квартира в Казани разделена на 4 доли между двумя собственниками, Сергеем и Алисой. Одна ¾ квартиры принадлежит Сергею, а другая ¼ — Алисе. Классический размер квартиры с одной спальней составляет 32 м². Владелец ¼ доли может рассчитывать на 8 м², что значительно меньше разрешенной жилой площади на человека. Другими словами, Алиса не может выделить свою долю как отдельную комнату — уж точно не в двухкомнатной квартире. Если у Алисы нет особого интереса, Сергей имеет право приобрести ее небольшую долю законным путем. Таким образом, квартира становится собственностью одного человека.
✅ Порядок признания незначительной доли в квартире
Вы не можете просто сказать, что ваша доля незначительна. Факт «малозначительности» можно установить только в суде — и только тогда вы сможете его компенсировать. В этом и заключается цель судебного разбирательства.
🔻 Способы
В настоящее время существует два способа признания доли в жилой недвижимости:
- заключение договора: помимо признания доли в уставном капитале, совладельцы выбирают, передать ли эту долю за вознаграждение или безвозмездно (лучший пример — договор купли-продажи).
- Принудительная продажа через суд — происходит в случае отказа от продажи незначительной доли в жилом помещении.
Последний вариант встречается чаще, поскольку спор может касаться выкупной стоимости. Обычный рыночный подход: покупатель не хочет платить слишком много, а продавец не хочет отдавать долю по нулевой стоимости.
🔻 Алгоритм действий
Заявление о незначительном владении акциями является соответствующей процедурой для принудительного поглощения.
Процедура состоит из следующих шагов:
Шаг 1 — Мировое соглашение
Обязательный этап перед обращением в суд — предложение компенсации за покупку миноритарного пакета акций. Если цена разумная, владелец может согласиться. В этом случае сделка будет урегулирована без обращения в суд. Если вы откажетесь, у вас на руках будут доказательства для полюбовного урегулирования спора.
Совет. Играйте на том, что совладелец не может продать свою долю по высокой цене. Переведите, что малоценные доли не пользуются спросом на рынке жилья. Стоимость ничтожных «квадратов» будет в 2-3 раза ниже рыночных цен.
Шаг 2 — подготовка доказательств
Рассмотрим, как определить ничтожную долю в вашем случае. Если человек не приходит в жилище — приложите выписку из домовой книги. Если он не платит за аренду, электричество, воду и газ — выписка из ЕИРЦ о наличии задолженности. Если совладелец не ведет учет состояния квартиры — чеки на покупку строительных материалов, договор со строителем, квитанции, счета-фактуры от компании-смотрителя и другие документы. Принцип ясен: необходимо доказать, что в акции нет необходимости и она не представляет интереса.
Этап №3 — Исковое заявление
Подайте заявление о признании и обязательном погашении задолженности по небольшим процентам. Следующий пример помогает составить заявление в соответствии со статьями 131-132 Гражданского процессуального кодекса.
Стадия 4 — Апелляция в суд
Перед обращением в суд приложите все документы, экспертные заключения и квитанции об оплате госпошлины. Обязательно приложить квитанцию об уплате выкупа на счет суда (альтернатива — депозит нотариуса).
Тогда вам нужно обратиться в местный суд того места:
- Местонахождение спорного имущества;
- место жительства ответчика — если у ответчика другой адрес.
Стадия 5 — Присутствие в суде
Представьте свое дело в суде; пригласите свидетелей и других домовладельцев. При необходимости запросите в суде технический отчет. Оспорить тот факт, что ответчик не имеет права на долю, но не хочет ее продавать. Укажите на такие факторы, как альтернативное жилье, долги за коммунальные услуги и т.д.
Шаг №6 — Опубликовать решение суда
Суд принимает решение после установления фактов: назначает выкупную цену и условия продажи доли несовершеннолетнего в доме. У сторон есть 30 дней на подачу апелляции. Если они этого не сделают, решение суда становится окончательным.
Обратитесь в ближайшее отделение МФЦ или в Управление Росреестра с решением суда. Купите билет заранее в очереди и дождитесь, пока вас вызовут к свободной кассе. Заполните форму заявления, подайте документы и получите квитанцию с датой следующего приема. Тогда вам достаточно получить выписку из ЕГРЮЛ в бумажном или электронном виде.
🔻 Исковое заявление (образец)
Требования истца изложены в исковом заявлении, которое является официальным документом при подаче в суд.
Исковое заявление — это простое письменное заявление с перечислением основных пунктов спора. Желательно писать заявление на компьютере по образцу. Количество экземпляров искового заявления соответствует количеству заинтересованных лиц. Минимальное количество копий — 3: для истца, ответчика и районного суда.
Ниже приводится обзор пунктов, которые должны быть включены в заявление, и что должно быть включено:
🔻 Документы
Доказательства истца заслуживают особого внимания. Каждое утверждение подкреплено фактами.
Какие документы необходимы?
- Исковое заявление — 3 экземпляра в зависимости от количества сторон в споре;
- Копия паспорта истца;
- квитанция об уплате государственной пошлины;
- квитанция об оплате покупной цены — выписка из банка;
- документы о праве собственности и регистрации доли в жилом помещении — право на подачу заявления имеют только нынешние собственники или их представители
- Ксерокопия доверенности + паспорт представителя (при наличии)
- Информация о досудебном разбирательстве — например, информация для обвиняемого, показания свидетелей
- Техническая документация на дом;
- Выписка из домовой книги — если респондент не проживает по месту регистрации;
- Экспертное заключение — если доля не может быть разделена в натуре;
- Сертификаты и другие документы.
Согласно правилам, истец обязан представить копии документов (за исключением квитанций об оплате). Оригиналы могут потребоваться на слушании дела по существу.
🔻 Сроки и стоимость
Не ожидайте быстрых результатов в суде. Особенно если ответчик хочет защитить свои права и готовит встречный иск.
Общая продолжительность судебного разбирательства составляет 2-4 месяца. Срок подачи апелляции составляет 30 дней с момента получения мотивированного решения или 10 дней для мировых судов.
Затраты также возникают, если интерес считается незначительным. Помимо выкупной стоимости, истец несет следующие расходы
- Государственная пошлина — в среднем от 400 до 60 000 рублей (статья 333.19 Налогового кодекса РФ);
- Назначение экспертизы имущества — от 5 000 до 20 000 рублей;
- Судебные издержки — в среднем 5 000 рублей;
- Государственная пошлина за перерегистрацию документов в Росреестре — 2 000 рублей.
Истцам выгодно решение в их пользу — существует возможность взыскания расходов с ответчика. Суммы могут достигать 20-40 тысяч рублей.
✅ Судебная практика
Термин «незначительная доля» не имеет четкого определения в законе. Отсюда и сложности в толковании условий фиксации мелких деталей в квартире. Некоторую ясность внесли рекомендации Верховного суда Российской Федерации. Ранее суды не принимали во внимание экспертные заключения, но теперь этот пункт является обязательным.
Прежде чем принять решение, суд рассматривает
- жилищные условия — нужна ли комната;
- отношения между собственниками;
- минимальные стандарты в этой области;
- аналогичные случаи в судебной практике.
Рассмотрим один из споров между совладельцами.
Пример:
Михайлова владела девятью десятыми долями однокомнатной квартиры. Позже она узнала, что одна десятая часть принадлежит наследнику ее родственника Юрия Юрьева. Однако мужчина не приходил в квартиру, не оплачивал счета и часто жил в другом городе. Михайлова знала, что Юрьев рано или поздно заявит о своих правах. В письме женщина предложила купить 1/10 долю за 100 000 рублей, на что Юрьев ответил отказом. Он попросил 250 000 рублей. Михайлова обратилась в суд с заявлением о принудительном выкупе миноритарной доли в квартире. Вместе с исковым заявлением она также представила технические отчеты, квитанции, договоры и другие документы. Ответчик был уведомлен судом, но не явился на слушание без уважительной причины. Слушания проходили без его участия. Суд рассмотрел требования истца и сравнил их с данными экспертизы. Стоимость доли несовершеннолетнего должна была быть рассчитана объективно — окончательная сумма составила 75 000 рублей, а не 100 000. Отказ Юрьева сыграл с ним злую шутку — он потерял 25 000 рублей плюс 50 процентов судебных издержек. Истец добавил 1/10 долю ответчика к своей. Таким образом, Михайлова стала единственной владелицей 1-комнатной квартиры.
✅ Что можно делать с маленькой долей в квартире?
Владелец незначительной доли ничем не отличается от других партнеров. Он по-прежнему имеет право продать, подарить, завещать и даже заложить недвижимость (при условии, что банк согласится на сделку).
Ограничения касаются аренды — будет проблематично привести арендаторов, так как доля не может быть представлена как отдельная комната. Необходимо будет заключить соглашение с другими арендаторами.
Одним из преимуществ владения квартирой, даже небольшой долей, является то, что она может быть зарегистрирована третьим лицом (прописка). Если это не ребенок совладельца, требуется согласие других совладельцев.
Кроме того, владелец небольшой доли имеет привилегию на приобретение долей других совладельцев (статья 250 Гражданского кодекса). Он может увеличить свою долю в общем праве путем присоединения новых фракций. Если площадь превышает 12 м², возможно получение изолированной комнаты (например, в 3-комнатной квартире). С увеличением доли увеличиваются и эксплуатационные расходы. Обязанность по оплате сервисных сборов и ремонта лежит исключительно на владельце.
Таким образом, малая доля — это часть квартиры, которая не может быть выделена в натуре. Если доля не имеет никакого отношения к совладельцу, у него есть другая квартира и она не фигурирует в реестре, другие совладельцы могут подать иск о принудительной экспроприации. Суд определяет размер компенсации. Как правило, за основу берется кадастровая стоимость или средняя стоимость дома в данном районе.
Может быть трудно доказать, что акции ничего не стоят. В обычном праве не каждый процент считается незначительным. Расчет может быть основан на размере, планировке, износе и праве собственности на дом. Поэтому очень важно строить сильные аргументы и знать тонкости работы суда. Если вы хотите признать и использовать малую долю, но не знаете с чего начать — обращайтесь к юристам на нашем портале. Эксперты скажут вам, можно ли считать дробь незначительной. Это поможет оценить перспективы дела и не быть отвергнутым судом в первую очередь.
Оцените статью
(Пока оценок нет)
Загрузка...