Задать вопрос
64 просмотров
27 просмотров
Признание права собственности на самовольную постройку: через суд, приобретение, судебная практика
Содержание
Самовольная постройка на участке имеет недостаток. Владелец не может распоряжаться имуществом. Отсутствие права собственности на самовольную постройку запрещает любые сделки: Продажа, дарение, обмен, наследование и т.д. Владелец может быть даже полностью лишен его. Или платить большие штрафы, в том числе за уклонение от получения разрешений и уплаты налогов.
Одним из выходов из этой ситуации является признание права собственности на «самовольную постройку». Владельцы незаконной собственности имеют такую возможность. Для этого их структура должна отвечать ряду требований. Читайте подробнее о том, как правильно признать право собственности на самовольную постройку без обращения в суд и в судебном порядке.
✅ Приобретение права собственности
Неутвержденные структуры — не редкость. Один из владельцев не получил разрешения, другой нарушил целевое использование земли, а третий построил на части земли своего соседа.
На основании норм П. Согласно статье 222 (1) Гражданского кодекса Российской Федерации, самовольной постройкой является строение, возведенное на земельном участке или на чужом земельном участке без разрешения или с нарушением градостроительных норм, либо создающее угрозу жизни и здоровью проживающих в нем лиц.
Самостоятельно построенное здание не регистрируется как собственность «по умолчанию». Вы не можете свободно распоряжаться им. Однако можно приобрести право собственности и перевести недвижимость в категорию законных строений.
Право собственности на самовольную постройку может быть приобретено лицом, которое
- Жилье имеет участок земли с разрешением на строительство недвижимости, такой как садовый навес, гараж, сарай, туалет, баня и т.д.
- построено сооружение в соответствии с требованиями СНиП, СЭС и других стандартов
- чье строительство не угрожает жизни и здоровью других людей;
- не требует никаких прав от соседей и не нарушает интересы других граждан.
Иная ситуация, когда у владельца нет разрешения на строительство, но применяется срок исковой давности в 15 лет. Если в течение этого периода лицо явно, непрерывно и добросовестно владело имуществом и здание не представляет угрозы для жизни или здоровья людей, право собственности может быть признано в судебном порядке (статья 234 Гражданского кодекса Российской Федерации).
- административная (внесудебная) процедура — путем подачи заявления и документов в Департамент архитектуры и строительства;
- судебная процедура — признание права собственности на конфискованное здание на основании судебного дела.
Судебная процедура является наиболее распространенной, поскольку администрация отказывается узаконить самовольные постройки. Однако не стоит думать, что суд сразу же встанет на сторону истца. Прежде всего, вам необходимо доказать свое требование, собрав документы, экспертные заключения, решения администрации об отказе и т.д.
✅ Порядок признания через суд
Наличие правовых оснований дает возможность решить вопрос в суде. Признание судом права собственности дает лицу возможность распоряжаться зданием. Самым важным условием является характер земли и особенности строения.
🔻 Кто вправе требовать?
Самовольная постройка может принадлежать одному человеку или нескольким гражданам. Но это не является решающим показателем.
Если на чужой земле возведено самовольное строение, владелец не может подать иск о признании права собственности. Однако владелец земли, на которой расположено здание, имеет приоритетное право. Однако собственник обязан возместить расходы на строительство в соответствии со статьей 222 (3) Гражданского кодекса Российской Федерации.
Правом на подачу иска о признании права собственности могут воспользоваться следующие лица.
- Законные владельцы земельного участка — при условии, что не нарушены условия легализации самостроя, земельный участок может находиться в собственности, быть завещанным на всю жизнь или иметь постоянное пользование;
- представители собственника земли — по доверенности;
- Наследники — по наследству из имущества умершего.
Вопрос:
Может ли арендатор узаконить здание на арендованной земле в суде?
Ответ:
Нет, арендаторы земли, на которой расположено здание, не могут узаконить здание. У них нет никаких прав на землю, земля им не принадлежит. Кроме того, арендодатель (собственник) земельного участка имеет право навязать арендаторам право на снос или расторжение договора аренды в одностороннем порядке (ст. 46 Земельного кодекса РФ). Даже суд не сможет спасти вас от санкций.
🔻 Куда обращаться?
Городские (районные) суды рассматривают вопросы, связанные с признанием права собственности в связи с самовольным строительством и/или реконструкцией частного дома. Истец должен обратиться в суд по месту нахождения самовольной постройки.
Заявление можно подать через секретаря суда. Секретарь суда получает пакет, проверяет соответствие документов закону и выдает справку о получении. Вы должны оплатить судебный сбор заранее — либо в банке, либо в канцелярии суда.
Пакет с документами может быть доставлен
- лично — через секретариат суда;
- по почте — заказным письмом с описью и квитанцией для корреспонденции;
- представителем, снабженным доверенностью.
Регистрация в суде возможна только при соблюдении судебной процедуры.
🔻 Пошаговая инструкция
Таким образом, право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, если рельеф и структура постройки соответствуют требованиям.
Теперь давайте рассмотрим, как зарегистрировать «самовольную постройку» в суде:
🚩 Шаг 1: Определите право требования собственности на самовольную постройку.
Прежде чем обращаться в суд, необходимо выяснить, соблюдены ли следующие условия
- собственник земли (через пожизненное владение или постоянное занятие);
- истец имеет право на развитие территории;
- здание соответствовало градостроительным, пожарным и санитарным нормам на момент подачи заявления в суд;
- интересы совладельцев, соседей и других жителей не будут ущемлены;
- здание технически безопасно.
Выполнение вышеуказанных условий дает право на следующий шаг — судебную легализацию здания.
🚩 Шаг 2: Составление заявления о признании права собственности на самовольную постройку.
Исковое заявление должно быть составлено в соответствии с Гражданским процессуальным кодексом РФ и правилами документооборота. Исковое заявление должно содержать информацию об истце, ответчике, предмете иска, правах и фактах.
🚩 Шаг 3: Подготовка пакета документации
К запросу прилагается пакет документов, включающий основные документы и доказательную базу (см. ниже). Если от имени истца действует представитель, к заявлению необходимо приложить нотариально заверенную доверенность. Собранные документы должны быть представлены клерку в копиях. Оригиналы будут затребованы на судебном заседании.
🚩 Шаг 4: Подача заявления и документов в суд
🚩 Шаг 5: планирование слушания, суждения.
После слушания суд выносит решение. Окончательное решение может быть или не быть в пользу заявителя. Задача заявителя — получить постановление суда с указанием сведений о здании и его владельце. Эта информация будет полезна при регистрации права собственности в Едином государственном реестре прав собственности.
🚩 Шаг 5: Регистрация в Управлении федерального регистра
Окончание судебного разбирательства означает, что решение по имуществу принято. Если решение принято в пользу истца, ему необходимо подготовить документы для регистрации в ЕГРП. Сведения можно подать через МФЦ «Мои документы» или непосредственно через Росреестр:
- лично, по предварительной записи и придя в офис;
- по почте — заказным письмом с описью и подтверждением получения;
- Через Портал государственных услуг — требуется учетная запись (Личный кабинет) и усиленная цифровая подпись (ЭЦП);
Регистрация осуществляется на основании решения суда и документов, представленных заявителем. Ответ о завершении процедуры отправляется по электронной почте или SMS. От заявителя требуется только собрать готовые документы — кадастровую сводку и сводку о регистрации прав собственности в ЕГРЮЛ.
🔻 Список документов
Суд примет ходатайство только при наличии достаточного пакета документов.
Поэтому заявителю необходимо подготовиться к судебному заседанию:
- Копии искового заявления — в зависимости от количества сторон (истец, ответчик, судья, свидетели);
- Сканирование паспортов;
- Квитанция об оплате госпошлины;
- Документы о владении/собственности на землю — например, документ о праве собственности о передаче земли в постоянное пользование;
- Документы о самовольном строительстве — например, справка бюро технического контроля, технический паспорт и т.д.
- Сертификат структурной компетентности — он показывает, что здание не затрагивает интересы третьих лиц, соответствует нормам СНиП и не угрожает безопасности людей;
- акт оценки имущества;
- доказательства попыток узаконить строение в административном порядке — переписка с органами власти, ответ Росреестра и т.д.
- другие документы.
После получения истцом решения суда необходимо завершить регистрацию недвижимости в Росреестре. Сначала оплачивается государственная пошлина, а затем подаются следующие документы:
- Сканирование паспортов;
- заявление о регистрации прав собственности (на основании решения суда).
- выдержка из судебного решения;
- бумажная квитанция — не всегда требуется.
Бумажный чек может быть не предъявлен. Информация об оплате поступает в электронную базу Росреестра в течение 5 дней. Регистраторы уже располагают информацией об оплате госпошлины.
🔻 Образец иска о признании права собственности на самовольную постройку
Особое внимание следует уделить тексту заявления. Заявитель должен принять во внимание следующие важные моменты в рамках статьи 131 Положения о гражданском судопроизводстве Российской Федерации:
- имеет право пользования земельным участком;
- технические характеристики, назначение и характер здания;
- информация о застройщике — полное имя владельца или информация о подрядчике (строительной компании);
- причина классификации здания как самовольного;
- основывается на том, что нарушения закона нет;
Обязательно указать, была ли предпринята попытка узаконить самовольную постройку, каким органом и в какой форме она была предпринята. Также укажите ответ местных властей, который в большинстве случаев является отрицательным.
🔻 Сроки
Судебные разбирательства по легализации самовольных построек длятся от 2 до 6 месяцев (или дольше). Многое зависит от сложности дела и привлеченных специалистов. Расследование занимает от 2 недель до месяца.
Регистрация объекта недвижимости в МФЦ или Росреестре занимает до 10 рабочих дней.
🔻 Госпошлина, расходы
Перед подачей заявления необходимо оплатить государственную пошлину. Размер гонорара определяется стоимостью иска. Стоимость требования о компенсации равна стоимости самовольной постройки.
Расчет производится на основе номинала. 1 п. Первое предложение статьи 333.19 Налогового кодекса РФ берет цену самовольной постройки и рассчитывает из нее процент или минимальную сумму.
Пример:
Самовольная постройка оценивается экспертами в 150 000 рублей. Согласно формуле, госпошлина рассчитывается как 3 200 рублей + 2% от суммы, превышающей 100 000 рублей. Освобождение составляет 50 000 рублей, из которых зачисляется 2% — всего 1 000 рублей. Получаем 3 200 + 1 000 рублей = 4 200 рублей. Это сумма, которую необходимо заплатить за подачу иска о праве собственности в суд.
Расходы также относятся к постсудебной процедуре, такой как регистрация в Росреестре. Заявитель также оплачивает государственную пошлину в соответствии со статьей 333.33(22) Налогового кодекса РФ, размер которой зависит от статуса заявителя:
- для физических лиц (граждан) — 2 000 рублей;
- для юридических лиц (предприятий) — 22 000 рублей.
Неуплата является основанием для отказа в регистрации имущества при его аресте.
Частные лица также должны платить земельный налог. После регистрации строения в Едином государственном реестре недвижимости информация передается в местное отделение налоговой службы. Налоговая служба рассчитывает налог в зависимости от цены и характеристик недвижимости. «Удачные» письма отправляются по почте или на личный счет налогоплательщика. Крайний срок уплаты налога — 1 декабря.
✅ Судебная практика
Окончательное решение о признании/непризнании права собственности на самострой будет принято с учетом положений статьи 222 Гражданского кодекса и общей судебной практики. Поправки, внесенные в 2018 году, затронули некоторые пункты:
- Отказ суда рассматривается как требование об устранении недостатков (например, реконструкция объекта недвижимости по СНиП);
- Признание права собственности на самострой означает, что строение считается законным и подлежит официальной регистрации, как любой другой объект;
- Недавно суды рекомендовали привести здание в надлежащий вид в срок от 3 месяцев до года (ранее владелец был обязан произвести снос);
- Если земля не может быть переведена в соответствующую категорию, самовольная постройка будет снесена;
- Владелец или арендатор земли, на которой находится самовольная постройка, имеет право зарегистрировать постройку на свое имя — но суд обязан возместить стоимость постройки законному владельцу недвижимости.
Каждый случай рассматривается индивидуально. Обычно принято ссылаться на практику Высшего арбитражного суда и постановления Высшего арбитражного суда.
Пример:
Разумовского было снесено ветхое здание и на его месте возведено постоянное здание. Однако он не зарегистрировал начало строительства в органах власти. Разрешение на строительство не выдавалось. В результате Разумовскому не разрешили возвести здание. Юридически он не мог оформить право собственности. Мужчина обратился в суд с требованием признать право собственности на самовольную постройку. В иске было указано, что здание расположено на земельном участке истца, построено на месте ветхого здания и соответствует требованиям СНиП, СЭС и пожарной безопасности. Здание было расположено в центре участка — не было нарушения соседних границ или «красных линий» на плане. Капитальный объект не представляет угрозы для жизни и здоровья людей. Ответчиками выступили управление МСУ и управление Росреестра. Суд проанализировал документы дела и удовлетворил иск. Разумовский добился признания права собственности на капитальные вложения и зарегистрировал его в Росреестре.
Законодательство о признании права собственности на «трущобы» еще не доработано. Недавно были внесены некоторые изменения. Верховный суд рекомендует судам изучить обстоятельства дела и принять во внимание требования истца, а также интересы соседей и общества. Однако уже сейчас ясно, что узаконить несанкционированное строительство на чужой земле будет невозможно. Строение придется снести или зарегистрировать на владельца земли.
Судебные споры являются сложными. Даже если вы тщательно изучите информацию, нет уверенности, что вы выиграете дело. Каждый случай должен быть оценен с юридической точки зрения. Многие люди пренебрегают этим и не могут доказать свою правоту. Особенно сложно, когда интересы истца и местных властей противоречат друг другу, когда есть спор с соседями, когда имущество невостребовано, когда есть несколько наследников и т.д.
Юридическая консультация позволяет оценить шансы на успех, занять правовую позицию, разобраться в доказательствах, документах и прецедентном праве. Юристы на нашем сайте ответят на ваши вопросы бесплатно — воспользуйтесь формой и звоните!
Оцените статью
(Пока оценок нет)
Загрузка...