Задать вопрос
41 просмотров
104 просмотров
Продажа доли, части дома и земельного участка в общей долевой собственности — Как продать долю в доме с землей
Содержание
Жилой дом и земельный участок могут одновременно принадлежать нескольким собственникам. Это считается совместной собственностью. Люди пользуются домом по договоренности друг с другом. Совладельцы могут заключить соглашение, определяющее размер доли каждого владельца. Если один из владельцев хочет продать свою долю в доме, земля также должна быть продана — иначе это невозможно.
Самый простой способ — предложить выкупить другого владельца. Однако бывают случаи, когда люди не хотят покупать — в этом случае нужно действовать по-другому. Узнайте, как происходит продажа дома и части земли в совместную собственность, какие документы необходимы, сколько времени это занимает и сколько стоит.
✅ Особенности продажи
Юридический термин «доля» не относится к жилой площади, которую можно назвать комнатой. Под долей обычно понимается право пользования и распоряжения определенной площадью дома и земли.
Статья 246 Гражданского кодекса гласит, что собственник имеет право выйти из общей собственности и продать свою долю. Нет обязанности продавать недвижимость другим совладельцам — можно найти третью сторону. Однако при этом должен соблюдаться принцип права преимущественной покупки.
Важные правила:
- Собственник может продать свою долю без согласия других владельцев домов и участков.
- Земля под домом и, при желании, прилегающая территория также должны быть включены в сделку вместе со зданием.
- Совладельцы дома имеют право выкупить свои доли первыми — право преимущественной покупки. Продавец обязан уведомить всех совладельцев о продаже, и если кто-то из них согласен с ценой и условиями, стороны могут подписать договор купли-продажи.
- Совладельцы теряют право преимущественной покупки через 30 дней (один месяц) после уведомления о сделке. Отсутствие ответа расценивается как нежелание приобрести долю в доме и земле.
- Для совершения сделок по совместному владению требуется нотариальная форма.
Обратите внимание, что продажа доли не включает продажу комнаты, кухни, гостиной или прихожей. Помните, что долю нельзя сравнивать с эквивалентом жилья — это всего лишь право собственности. Поэтому стоимость РГ гораздо ниже, чем стоимость отдельной комнаты. Собственник имеет право передать долю в натуре, то есть преобразовать ее в жилое помещение с отдельным входом, кухней, ванной и другими частями квартиры (статья 252 Гражданского кодекса Российской Федерации). По мнению юристов, это отличный способ повысить цену недвижимости и упростить бумажную работу.
✅ Уведомление о продаже доли в доме с земельным участком (образец)
Официальное уведомление совладельцев — уведомление о продаже дома и доли в земельном участке. Уведомления обычно выдаются нотариусом. Владелец должен прийти в офис, сообщить другим совладельцам, что он хочет уведомить их, и заплатить нотариусу.
Другой вариант — подготовить уведомление по следующему образцу, изложить его в письменном виде, отправить заказным письмом и ждать, пока адресатам будут высланы уведомления о получении. Совладельцы должны ответить в течение 30 дней с момента получения вашего письма (по почтовому штемпелю).
Каким может быть решение:
- письменный отказ от покупки доли — если собственники не заинтересованы или не согласны с ценой; — предложение против продавца;
- нет ответа — через 30 дней собственник может предложить свою долю третьим лицам.
Для продажи доли в совместной собственности требуется нотариальное или обычное уведомление. Если совладельцы не получили уведомления и обнаружили, что продавец нашел третьего покупателя, продав ему долю, совладельцы могут обратиться в суд. Они должны указать, что право преимущественной покупки не было соблюдено, и передать права покупателя им (статья 250 (3) Гражданского кодекса Российской Федерации). Срок подачи заявления на компенсацию составляет 3 месяца с момента нарушения.
Вы можете прочитать уведомление и зарегистрировать шаблон по ссылке ниже:
✅ Как продать долю в доме с землей?
Таким образом, в зависимости от жизненной ситуации, доля может быть продана одному из совладельцев или третьему лицу. Обычно это наследники, которым не выгодно делить дом с родственниками умершего. Лучший вариант — предложить родственникам купить долю. Если бы все могли договориться между собой, вопросов бы не возникало — но часто бывает наоборот: доля не нужна, сособственники ставят препоны, цена никого не устраивает, документы устарели. Что мне делать?
🔻 Способы
Опишите варианты продажи доли в доме с участком:
- Предложить долю совладельцам — особых сложностей нет;
- Дождитесь отклонения уведомления, а затем найдите покупателя через объявление;
- Продать дом целиком — финансово выгодный вариант; и Осуществить продажу без учета мнения домовладельцев.
Давайте рассмотрим варианты на примерах юридических уведомлений.
🚩 Если другие владельцы согласны.
Простой вариант — предложить свою долю совладельцам, провести переговоры с одним из кандидатов и завершить сделку.
Алгоритм действий.
Полный список действий:
Заплатите нотариусу, нотариус подготовит уведомление о продаже. Затем дождитесь ответов совладельцев и/или подготовьте уведомление самостоятельно (например, с помощью адвоката). Затем сходите на почту, запечатайте извещения, отправьте их по адресам, получите квитанцию о возврате и ждите почтовых извещений.
Владелец должен получить кадастровые документы на два объекта недвижимости: дом и землю. Для этого вам необходимо обратиться в Бюро технической инвентаризации и Бюро федерального реестра для проведения оценки имущества. Инженеры будут проводить изыскательские работы, готовить документы и оформлять акты. Затем необходимо получить свидетельство о регистрации и выписку из Единого государственного реестра недвижимости, в которой содержатся кадастровые данные.
Перед продажей своей доли вам необходимо вычеркнуть имена людей, которых вы зарегистрировали в качестве жильцов дома. Если в доме проживают дети, необходимо обратиться в орган опеки и попечительства. Доля может быть продана только с согласия другого супруга. Владелец должен заявить, что на доме нет долгов, залогов и ипотеки.
Предложите долю другим совладельцам и, если кто-то из них захочет купить дом, заключите предварительный договор. После достижения соглашения с покупателем вам не нужно ждать 30 дней для получения ответа от других совладельцев. Достаточно согласия выбранного акционера.
При сделках с долями в недвижимости (отдельный дом и земельный участок), как правило, необходимо нотариальное оформление договоров. Обратитесь к нотариусу, оплатите его услуги, составьте два документа: договор купли-продажи и акт передачи доли дома. Возьмите оба документа и переходите к заключительному этапу.
Последний шаг — зарегистрировать сделку в Управлении Росреестра, войдя в МФЦ «Мои документы». Подайте договор и собранные документы, подтвердите их принятие и ждите ответа. Затем покупатель получит выписку из Единого государственного реестра юридических лиц и станет новым владельцем доли.
Пример:
Лосевы владели домом и землей. До брака дом принадлежал мужу, а после брака он оставил ½ часть дома своей жене. Состоялся развод — жена хотела продать свою часть дома, чтобы переехать в город и не делить квадратные метры с бывшим мужем. Женщина предложила купить ½ долю мужа за 550 000 рублей, но он отказался. Через тридцать дней владелец разместил объявление в СМИ — покупателя, желающего приобрести акцию по рыночной цене, не нашлось. Женщина предложила мужу продать дом и землю целиком и разделить вырученные деньги поровну. Муж принял предложение, и собственники составили совместное заявление о продаже дома за 1 500 000 рублей. Покупатель был быстро найден, и сделка состоялась.
Документы
Успех предстоящей сделки с недвижимостью зависит от документов:
- Российский паспорт и/или временные документы, удостоверяющие личность (при замене);
- Право собственности на дом и землю — свидетельство о наследстве, дарственная, договор купли-продажи, договор приватизации и т.д;
- Старое свидетельство или новая выписка из Единого государственного реестра юридических лиц;
- Технический паспорт и кадастровый паспорт на недвижимость;
- Выписка из жилищной книги — о проживающих/незарегистрированных лицах;
- Справка об отсутствии задолженности — эту информацию теперь предоставляет Росреестр;
- Согласие второго супруга (если требуется);
- Копии уведомлений, врученных другим совладельцам или отклоненных ими;
- Согласие органа опеки и попечительства — если один из совладельцев частного жилья не достиг 18 лет.
Список документов может меняться в зависимости от территориальных требований ЗАГСа. Обратитесь за помощью к нашим юристам, и мы расскажем вам, что необходимо собрать в вашем случае.
Временная шкала
Сколько времени займет продажа дома и части земли в совместной собственности, если один из совладельцев является покупателем?
- Ожидание ответа совладельцев — стороны могут договориться заранее, и соглашение может быть оформлено на следующий день;
- Сбор документов — 7 дней, если кадастровые документы в порядке, до 3 месяцев, если определены доли собственности;
- Регистрация в МФЦ — от 5 до 10 рабочих дней; в Росреестре — от 3 до 8 рабочих дней.
В случае определения долей в судебном процессе, срок увеличивается до 4-5 месяцев.
Затраты на
К финансовым расходам относятся нотариальные и государственные пошлины за одобрение сделки. Подоходный налог также учитывается, если дом и земля находились в собственности менее 5 лет.
Сколько стоит продать акцию:
- Госпошлина у нотариуса — 0,5% от цены продаваемой доли по кадастровым данным Росреестра;
- составление договора купли-продажи — от 1 000 до 5 000 рублей;
- Нотариальные услуги (юридические и технические работы) — от 2 000 до 10 000 рублей;
- госпошлина за регистрацию сделки — 2 000 рублей за долю в доме + 350 рублей за переоформление документов на земельный участок.
Подоходный налог платит продавец как выгодоприобретатель от сделки с недвижимостью. Он должен заплатить 13% от суммы сделки, т.е. от полученных денег. Если продавец не является резидентом России, но имеет иностранное гражданство, подоходный налог увеличивается до 30%.
🚩 Если другие владельцы против.
Споры между совладельцами могут привести к отказу в покупке доли или продаже части квартиры третьему лицу. Возможно, многие подумают, что это не выход — но на самом деле есть два способа продать долю в доме с земельным участком. И это также может быть сделано без согласия других собственников.
Метод 1
Первый вариант — найти покупателя помимо акционеров, если они не хотят участвовать в поглощении. Помните о праве преимущественной покупки — этот принцип должен соблюдаться.
Следуйте приведенным ниже инструкциям:
- Напишите уведомление о продаже всем совладельцам.
- Сходите на почту, упакуйте заказные письма и получите квитанцию об отправке.
- Дождитесь возврата товара или подождите 30 дней.
- Рекламируйте продажу в СМИ: интернет, газеты, рекламные щиты, «сарафанное радио».
- Переговорите с покупателем об условиях сделки и о том, как будут переданы деньги.
- Прокат сейфа.
- Составьте договор купли-продажи и заверьте его у нотариуса + составьте акт передачи.
- Зарегистрировать недвижимость через МФЦ в Росреестре.
- Получать оплату от покупателя по «защищенному каналу» — через банк.
- Передать часть дома и земли покупателю.
Особых отличий от предыдущего способа нет, но вы должны выполнить требования статьи 250 Гражданского кодекса, иначе сделка может быть легко признана недействительной.
Способ № 2
Нет необходимости ждать одобрения/отказа совладельцев. Законный владелец акции может конвертировать ее в недвижимость — жилую собственность. Это возможно при выделе доли в натуре на основании статьи 252 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Процедура
- Посоветуйтесь с другими сособственниками (если они согласны, вы можете разделить долю в натуре, если нет — обращайтесь в суд).
- Пригласить кадастровых инженеров.
- Узнайте, можно ли технически отремонтировать квартиру.
- Создайте отдельное жилое пространство в рамках вашей доли.
- Закажите технический план и зарегистрируйте недвижимость в земельном кадастре.
- Получить выписку из Единого государственного реестра прав собственности.
- Найдите покупателя и подпишите договор купли-продажи дома и земли.
- Заверьте соглашение у нотариуса.
- Зарегистрировать сделку в МФЦ или Росреестре.
Продажа доли в натуре в качестве частного актива может считаться выгодой. Владелец имеет право установить более высокую цену — рыночную стоимость. Недостатком являются технические трудности и длительность сделки. Каждый жилой дом не может быть разделен на отдельные и независимые участки без ущерба для всего здания. Однако можно потребовать денежную или иную компенсацию от совладельцев.
Документы
Если второй владелец против продажи, подождите 30 дней, а затем ищите покупателя. Второй вариант — воспользоваться правом на выдел доли в натуре, то есть разделить жилую площадь и стать собственником отдельной части.
Список документов, подлежащих регистрации:
- Паспорта;;
- несколько копий договора купли-продажи;
- уведомление о получении письма с предложением о продаже доли;
- официальный отказ от покупки — нотариально заверенный;
- Выписка из домовой книги;
- заключение кадастрового инженера о технической возможности переоборудования жилого помещения;
- документы на жилье и землю;
- документ о праве собственности на недвижимость;
- Выписки из Росреестра — об отсутствии обременений, о праве собственности, кадастровые сведения и т.д.
Нотариус может запросить дополнительные документы, например, согласие второго супруга.
Временная шкала
Продажа доли в доме с землей обычно происходит без согласия других совладельцев:
- 2 — 3 месяца — если раздельное проживание возможно без судебного разбирательства;
- от 1 до 2 месяцев — если стороны договорятся о компенсации;
- до 6-7 месяцев — если собственник подает заявление на выделение в натуре доли в доме и земельном участке.
Рекомендуется не доводить дело до суда, а попытаться договориться с другими совладельцами о полюбовном решении. Помните, что акция не является жильем — вы не можете продать ее по рыночной цене. Вы должны либо снизить цену, либо не продавать вообще.
Затраты на
Основные расходы такие же, как описано выше.
Кроме того, вам необходимо заплатить
- Госпошлина за подачу имущественного иска — от 300 рублей до 60 000 рублей, в зависимости от цены акции;
- заказ и подготовка кадастровых документов (на дом + земельный участок) — от 10 000 до 50 000 рублей;
- другие ссылки и цитирования — от 500 рублей и выше.
Словом, затраты довольно высоки: сумма может достигать 70 000 рублей.
✅ Как продать долю, если второй собственник несовершеннолетний?
Понятно, что продажа дома и части земли не является проблемой с точки зрения взрослого человека. Совсем другое дело, если речь идет о несовершеннолетнем — ребенке до 14 лет или подростке от 14 до 18 лет. Что необходимо сделать?
Покупка и продажа квартир и земли считается серьезным бизнесом. Несовершеннолетние не могут участвовать самостоятельно, так как их дееспособность ограничена возрастом. Если второй собственник — ребенок, от его имени выступают родители или опекун (пункт 1 статьи 28 Гражданского кодекса РФ).
Однако необходимо получить согласие органа опеки и попечительства. Распоряжение акциями несовершеннолетнего — это большой риск. Существует вероятность того, что у ребенка не будет крыши над головой. Поэтому по закону вы должны обратиться в Комиссию CPS.
Требование о продаже доли ребенка обязывает родителей предоставить ребенку жилую площадь в новом жилье (ипотека, родительский дом или дом бабушки и дедушки). Важно, чтобы новая доля не была меньше старой, иначе орган опеки заблокирует сделку.
Родители должны встретиться с инспектором CPS, предоставить документы на старый и новый дом, заполнить форму заявления и подать заявление в орган опеки. Ответ поступает в течение 14 дней: Если комиссия одобрит сделку, ребенку может быть выделена доля в новом доме, а продажа старого дома может быть продолжена. Если решение будет отрицательным, то больше не будет даже возможности законной продажи.
Что вам нужно знать:
- Сособственник может продать свою долю в доме вместе с имуществом.
- Остальные совладельцы имеют право преимущественной покупки. Сначала им должно быть сделано предложение.
- Уведомление о продаже доли должно быть в письменной форме. Если это делается через нотариуса, специалист сам составляет договор. Вы можете написать уведомление от руки и отправить его совладельцам по почте с отметкой о получении. В противном случае это считается нарушением процедуры.
- Если один из совладельцев соглашается с предложенной ценой, договор заключается с ним.
- Если он откажется или по истечении 30 дней доля может быть продана третьему лицу.
- Одна из возможностей — выделение доли в натуре (жилая площадь в доме). Вам не нужно уведомлять совладельцев. Продавец может сразу же найти покупателя и подписать с ним договор купли-продажи.
- В случае с детьми требуется разрешение органа опеки и попечительства. Ребенку выделяется доля в новой квартире.
- Если вы проводите операции с акциями, вам необходим нотариус.
Единственный способ разобраться в тонкостях продажи акций — провести тщательный анализ жилищного законодательства. Обычный человек вряд ли знает все тонкости и поэтому нуждается в помощи с инструкциями, документами, ценами и процедурами. Юристы нашего портала будут рады проконсультировать вас по вопросам продажи долей домов и земельных участков. Если у вас возникли трудности или вы хотите заключить сделку без нотариуса и как можно скорее, свяжитесь с нашими специалистами. Мы изучим вашу ситуацию, посоветуем, как действовать дальше, и соберем образцы договоров.
Оцените статью
(Пока оценок нет)
Загрузка...