Задать вопрос
79 просмотров
203 просмотров
Продажа доли в квартире в 2022 году между родственниками: документы — договор купли продажи доли в квартире между родственниками (образец)
Содержание
Наличие доли в жилой недвижимости является большим преимуществом. Собственник имеет право проживать, регистрироваться, работать, лечиться в больницах и ходить в детские сады в районе, где находится квартира. Поэтому интерес к акциям в общем праве растет — нередки случаи, когда сделка совершается между родственниками. Обычно с целью помочь близкому человеку и решить его жилищные и финансовые проблемы.
Однако следует иметь в виду, что продажа доли в жилой недвижимости имеет свои особенности. Даже если покупатель является близким родственником, не стоит нарушать процедуру: отказываются уведомлять совладельцев, игнорируют нотариуса, избегают налогов … В противном случае велика вероятность того, что вместо сделки купли-продажи участники получат повестку из суда.
Чтобы избежать проблем с законом, необходимо знать алгоритм продажи — об этом в нашей статье.
✅ Можно ли продать долю в квартире родственнику?
Если вы изучите закон, то увидите, что в нем нет специальных положений о продаже между родственниками. Акционер может выбирать покупателя не только среди иностранцев, но и среди своих родственников. Разницы в сделке нет. Однако родство дает преимущество в плане личных отношений. Чем ближе родственные связи, тем меньше вероятность того, что сделка будет мошеннической.
Лица, которые могут быть классифицированы как родственники в соответствии со статьей 5(4) Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации:
- второй супруг (муж или жена);
- сын или дочь — не только кровные родственники, но и приемные дети;
- Оба родителя — мама и папа
- Бабушка и дедушка;
- братья и сестры
- Внуки и правнуки.
В то же время, статья 37 (3) Гражданского кодекса РФ ограничивает обмен долей в жилом помещении, если он происходит между родителем/опекуном (супругом или близким родственником) и опекуном (ребенком до 18 лет, недееспособным или ограниченно дееспособным). Другими словами, вы можете подарить акцию, но не можете ее продать.
Почему-то многие забывают о праве преимущественной продажи долей других владельцев квартир. Даже если вы хотите продать родственнику, который не является совладельцем, исключений нет. Во-первых, согласно статье 250 Гражданского кодекса, продавец должен предложить купить всем совладельцам без исключения. Если покупатель не найден, сделка может быть заключена с родственником или третьим лицом. Только если родственник уже имеет долю в жилье, вы можете обойтись без уведомления и провести сделку немедленно. В противном случае может быть подан иск и соглашение может быть аннулировано.
Пример:
Сергей и Иван владели по ½ доли квартиры своих родителей, которую они унаследовали. Сергей жил в квартире постоянно. Иван женился и переехал в квартиру родителей жены. Вскоре у пары родился ребенок, и им понадобилась собственная квартира. Иван предложил Сергею купить его долю в квартире. Сергей согласился — нанял оценщиков, назначил выкупную цену за долю и собрал документы. Второй брат, Иван, обратился за ипотечным кредитом. Поскольку заемщик хотел купить «последнюю долю» в квартире и стать ее владельцем, банк одобрил заявку под залог жилья. Братья пошли к нотариусу и подписали договор купли-продажи и декларацию о принятии. Затем банк перевел деньги на счет Сергея, и тот выдал расписку о получении денег. Иван подал документы на объединение долей в одну квартиру — Росреестр выдал выписку из ЕГРП с пометкой «заложена». Иван и его семья начали выплачивать банковский кредит.
✅ Особенности сделок между родственниками
Учитывая, сколько продаж совершается родственникам, нельзя упускать из виду специфику этого процесса.
Детали сделки:
- Обязательное сохранение права преимущественной покупки акций. Владелец должен подготовить и разослать уведомления о продаже. Содержание письма включает размер доли, адрес квартиры, цену, условия выкупа, способ оплаты и срок ответа.
- Уведомление о сделке органа опеки и попечительства. Если продавец и/или покупатель — дети, необходимо проинформировать об этом орган опеки, который либо одобрит, либо не одобрит сделку.
- Владельцы или покупатели, состоящие в браке, должны получить согласие второго супруга. Например, если доля принадлежит жене, она должна получить согласие мужа на продажу (или наоборот). Читайте статью «Как выкупить бывшего мужа».
- Договор купли-продажи (SPA) заверяется у нотариуса. Неважно, частный это нотариус или государственный — главное, чтобы нотариус имел лицензию юриста.
- Кроме того, к нему прилагается акт передачи. Даже если покупатель доверяет родственнику, в его интересах осмотреть квартиру и составить акт передачи — иначе, в случае дальнейшего повреждения квартиры, вам придется проводить ремонт за свой счет.
- Окончательная регистрация сделки происходит в Федеральной регистрационной службе Росреестра. Лицо, владеющее долей в квартире, должно обратиться за выпиской из Единого государственного реестра юридических лиц.
Остальное — то же самое, что и при обычной продаже недвижимости.
✅ Что лучше: подарить или продать долю в квартире родственнику
Многим людям трудно определиться с выбором: Пожертвование или продажа акций? Сравнительная таблица облегчает понимание преимуществ и недостатков сделок:
— Риск избежания — подарок может быть заменен на операцию покупки, и это является основанием считать операцию мошеннической;
— Юридическая чистота сделки — нотариус проследит за тем, чтобы стороны не нарушили исполнительный титул;
Что выгоднее для продавца-собственника? Конечно, продажа доли по договору купли-продажи с родственником. Во-первых, из-за получаемой прибыли, а во-вторых, из-за прозрачности сделки. Фактически, риски сводятся к нулю, поскольку в реализации участвует нотариус — должностное лицо.
Дарение акции в первую очередь выгодно получателю — родственнику. Право собственности переходит к дарителю сразу после подписания договора. Бывший владелец теряет право собственности на долю, но может сохранить право проживать в недвижимости до самой смерти.
✅ Как продать долю в квартире близкому родственнику
Заключение договора совместного найма жилья в пользу родственника включает в себя следующее:
Шаг 1: Проинформируйте совместных владельцев.
Прежде чем приступить к продаже, необходимо выяснить статус покупающего родственника. Если он является совладельцем, вы можете обратиться непосредственно к нотариусу и заверить договор. Покупатель, не являющийся собственником, является продавцом
- рассылка уведомления всем акционерам о том, что акции выставлены на продажу;
- истечение 30-дневного срока после получения нотариально заверенных актов об отказе от наследства и/или уведомления адресатов;
- зафиксировать факт уведомления.
В случае нарушения права преимущественной покупки путем продажи доли третьему лицу, совладельцы могут оспорить сделку в соответствии со статьей 250(3) Гражданского кодекса Российской Федерации в течение 3 месяцев с момента возникновения нарушения.
Этап 2. Завершение сделки
После согласования деталей родственники могут обратиться к нотариусу для оформления договора купли-продажи недвижимости. На момент написания статьи все сделки с акциями проводятся через нотариуса (в соответствии с поправками к Федеральному закону № 122 «О государственной регистрации…» Федеральный закон № 122 «О государственной регистрации»).
Нотариус принимает документы, спрашивает о недостающих справках и проверяет, является ли сделка юридически обоснованной и правомочны ли стороны.
Наиболее важными документами являются:
- Паспорта и их копии;
- Техническая интерпретация квартиры — ранее заказывалась в БТИ, теперь доступна в виде выписки из ЕГРЮЛ из Бюро Русского Регистра;
- документы, подтверждающие право собственности на квартиру, и/или копии почтовых уведомлений с указанием адреса, по которому были отправлены письма.
- Справки из ФНС, ЕИРЦ — об отсутствии долгов у собственника;
- Копия жилищной карточки;
- Согласие супругов — если имущество находится в совместной собственности супругов;
- Согласие органа опеки — для детей до 18 лет и недееспособных лиц, находящихся под опекой;
- Отдельные выписки из ЕГРЮЛ — нотариусы запрашивают их самостоятельно.
Далее вы и нотариус составляете договор о покупке квартиры. После того как текст договора будет принят к сведению, продавец и покупатель подписывают договор.
Детали сделки поступают в Росреестр — с 1 февраля 2019 года нотариус сам будет передавать данные в электронном виде. Параллельно регистрация сделки вносится в ЕИС — Единую нотариальную информационную систему.
Этап 3. Обработка регистрационных документов
Нотариус подает заявление, документы и свидетельство о праве собственности на регистрацию в Росреестр. Государственный чиновник проверяет пакет, изучает базу данных и передает свидетельство о праве собственности — выписку из Единого государственного реестра недвижимости. После получения документа нотариус передает его участникам сделки. По желанию получателя электронная выписка может быть распечатана в бумажном виде. Кроме того, требуется нотариальное заверение — это отдельная процедура, которая оплачивается.
Шаг №4. Уплата налогов
Владелец получает деньги в обмен на акции и, следовательно, становится налогоплательщиком. Согласно правилам, он должен подготовить и подать декларацию по форме 3-НДФЛ за предыдущий календарный период, то есть за один год. Такая декларация должна быть представлена не позднее 30 апреля года, следующего за расчетным периодом. Затем налоговая служба рассчитывает сумму взноса и высылает квитанцию плательщику. Срок уплаты истекает не позднее 15 июля года, в котором была подана декларация 3-НДФЛ.
🔻 Договор купли продажи доли в квартире между родственниками (образец) 2022
Основным документом, определяющим условия, цену, обязанности и права сторон, является документ о продаже. Он составляется с учетом характера сделки, например, с пунктом об оплате за счет материнского капитала, ипотечного кредита и т.д.
Договор имеет нотариально заверенную письменную форму.
Содержание может включать:
- «Введение» — дата и место заключения договора, ФИО продавца и покупателя, данные их паспортов, даты рождения, место жительства и контактные данные;
- Описание предмета сделки — конкретная доля в жилом помещении, адрес, площадь, включая жилые и нежилые здания, соответствие помещению, кадастровый номер;
- Информация о праве собственности на жилье — кем оно было утверждено;
- Информация об отправке уведомления, ответы совладельцев;
- Цена недвижимости — руб;
- Этап и сроки сделки — в частности, необходимо обсудить порядок оплаты и указать, как покупатель будет платить и есть ли у него кредит в банке;
- Информация об отсутствии залогового права или залога на долю в доме (не в комнате);
- Права и обязанности сторон;
- Информация об осмотре квартиры, обнаруженных дефектах и отсутствии претензий к продавцу;
- Варианты разрешения споров в случае форс-мажорных обстоятельств;
- Порядок регистрации договоров;
- Лицо, которое будет нести расходы;
- Количество экземпляров — один для сторон, один для нотариуса и один для Росреестра;
- Подписи и напечатанные имена.
В нижней части договора есть место для подписи и «мокрой» печати нотариуса. Затем заверенный документ направляется в Кадастровый офис для регистрации.
🔻 Стоимость
Несмотря на физическую близость, договаривающиеся стороны несут расходы. Самые значительные расходы — это государственные пошлины и оплата услуг нотариуса.
Плата за нотариальное заверение договора кондоминиума между родственниками или третьими лицами по умолчанию составляет 0,5% от стоимости договора (нижний предел — 20 000 рублей, верхний предел — 300 рублей).
Расчеты основаны на кадастровой стоимости (письмо Министерства финансов № 03-04-05/21903 от 08.05.2014). Если он установлен слишком низким или не указан, нотариус запросит отчет об оценке. Как правило, запрашивается кадастровая сводка по состоянию на текущую дату из Единого государственного реестра естественных монополий.
Нотариус также берет плату за юридическую и техническую работу — 1 000 рублей, в зависимости от региона.
Вторая обязательная государственная пошлина за регистрацию сделок в Росреестре составляет 2 000 рублей (ст. 333.33 пп. 22 п. 1 Налогового кодекса РФ). Однако при электронной подаче заявки через веб-сайт Gosuslug действует скидка 30%. Заявитель как получатель выплачивает только 1 400 рублей, а не 2 000 рублей.
✅ Нужно ли платить налоги за долю в квартире?
Несмотря на отсутствие освобождения от уплаты государственных сборов, существуют освобождения от уплаты налогов. Освобождение от подоходного налога гарантируется продавцу, если он владел недвижимостью в течение 5 лет, например, если доля перешла к нему в 2012 году, а продажа родственнику состоялась в 2019 году (часть 4 статьи 217.1 Налогового кодекса).
Более короткий период допускается для получения налогового освобождения, если недвижимость была приобретена в результате дарения, наследования, приватизации или договора ренты. Нет необходимости ждать 5 лет, так как здесь действует минимальный срок в 3 года. Вы можете доказать это с помощью таких документов, как свидетельство о праве на наследство умершего.
А если срок меньше? В этом случае продавец платит 13% подоходного налога с цены контракта.
Обратите внимание, что налоговые вычеты невозможны при сделках с родственниками. Запрет касается продажи доли участия лицами, состоящими в родстве друг с другом, такими как муж и жена, дети и родители, братья и сестры (статья 220(5) НК РФ и статья 105(1) НК РФ, второй подпункт, пункт 11).
Второй характеристикой таких сделок является не только категория лиц, но и стоимость имущества. Часто акции продаются по цене ниже номинальной стоимости. В целом, закон допускает такую процедуру. Однако пороговая стоимость не может превышать 30% от кадастровой стоимости. Если выяснится, что родственник купил акции за меньшую сумму, чем указано в кадастровой декларации, FTT взимает налог в размере 13% от пороговой стоимости.
Покупатели не платят налог, но они не могут претендовать на имущественный вычет при покупке дома. Критерий один и тот же — родственные связи с продавцом.
То есть, продажа родственнику ничем не отличается от аналогичной сделки с иностранцем. Для продавца плюсом является доход, полученный за долю. Для покупателя плюсом является статус совладельца дома. Преимуществом для обоих является то, что сделка осуществляется родственником.
Юридические сделки с акциями являются одними из самых сложных. Заинтересованным лицам необходимо учесть множество тонкостей, составить необходимые документы, указать все условия в договоре купли-продажи, рассчитать государственные пошлины и налоги. Однако не у всех есть время или склонность разбираться с тонкостями продажи. Если у вас возникли вопросы или вы хотите уточнить некоторые моменты, пожалуйста, свяжитесь с юристами на нашем сайте. Они помогут решить проблему в кратчайшие сроки.
Оцените статью
(Пока оценок нет)
Загрузка...