Задать вопрос
79 просмотров
52 просмотров
Продажа квартиры без согласия супруга, можно ли и как продать квартиру без согласия супруга
Содержание
Может ли собственник квартиры продать свою квартиру без консультации или получения письменного согласия своего супруга? Универсального ответа нет, так как все зависит от обстоятельств.
✅ Правовые аспекты
До недавнего времени покупатель мог зарегистрировать право собственности на недвижимость только в том случае, если второй супруг давал согласие на продажу. Первоначально процедура была приостановлена, а в случае отказа в нотариальном согласии выдавалось отрицательное уведомление. С 2017 года ситуация изменилась — местные органы Росреестра больше не имеют права требовать этот документ, процедура может быть проведена и без него. Однако все не так просто.
В соответствии со статьей 218-ФЗ от 13.07.15 г. (ст.9 ч.3 С.4 и ст.38 ч.5), сведения об отсутствии согласия на переход права собственности должны быть включены в выписку из ЕГРЮЛ.
В такой ситуации найти покупателя будет крайне сложно. Если такое примечание будет обнаружено, сделка будет считаться недействительной. Супруг, чьи интересы были нарушены, имеет право обратиться в суд с заявлением об отмене решения в соответствии со статьей 35(2) Семейного кодекса.
Просьба принимается в полном объеме, но потерпевшая сторона должна доказать, что получатель знал о том, что продажа не была согласована. Срок оспаривания сделки составляет 1 год. Она начинается, когда пострадавший супруг узнает о продаже имущества. Если срок был пропущен по причине болезни, отсутствия в стране или по другим уважительным причинам, срок может быть восстановлен судом при предъявлении подтверждающих документов.
Покупатель может урегулировать вопрос с истцом, выплатив ему требуемую часть покупной цены, а затем взыскать эту сумму с продавца.
Если покупателю не сообщили, что недвижимость находится в совместной собственности, он имеет право обратиться в суд, чтобы отменить сделку и вернуть уплаченные деньги. Нет смысла удерживать собственность, которая может быть оспорена и которую почти невозможно перепродать. Прежде чем обращаться в суд, покупатель может попытаться разрешить спор самостоятельно, запросив у продавца необходимый документ.
✅ Можно ли без согласия супруга продать жилье?
К общему имуществу относится все, что приобретено во время брака (если иное не предусмотрено брачным договором). Какие существуют исключения и можно ли продать имущество без согласия супруга?
🔻 В браке
Общим имуществом можно распоряжаться только с обоюдного согласия супругов — таков закон. При этом не имеет значения, участвовал ли другой супруг в покупке или были ли зарегистрированы права на имущество. Однако не все имущество, принадлежащее супругам, может быть классифицировано как общая собственность. Существуют некоторые исключения. Для получения жилья не требуется ни устного, ни нотариального согласия:
- Имущество, которое принадлежало одному из супругов до брака и которое супруг хочет продать;
- жилье — это договор дарения
- жилье приватизировано одним из супругов, а другой супруг письменно отказывается от приватизации;
- он был поглощен или приобретен бесплатно в результате другой сделки.
Даже в вышеуказанных случаях право требования на имущество может возникнуть, если истец сможет доказать в суде, что он или она произвели существенные улучшения имущества за свой счет (например, дорогостоящий ремонт или перепланировку).
Если квартира сдается в аренду, разрешение не требуется:
- она является частной собственностью в силу брачного контракта;
- Приватизация (совместная собственность) от имени обоих супругов или совместная покупка обоими супругами, если сделка была заключена совместно.
Если супруг, который должен дать согласие, был признан судом безвестно отсутствующим (статьи 42, 43 Гражданского кодекса РФ), необходимо представить копию соответствующего решения суда.
В остальных случаях без согласия не обойтись — для его оформления необходимо посетить нотариальную контору и подписать документ (статья 35.3 Семейного кодекса). Нотариусу необходимо предъявить паспорт и свидетельство о браке.
🔻 После развода
После развода отношения регулируются Гражданским, а не Семейным кодексом (статья 253 Гражданского кодекса).
Если после раздела имущество не делится, бывшие супруги приобретают статус участников имущественного товарищества. Они имеют право распоряжаться общим имуществом и даже продавать его, но если договор купли-продажи, заключенный одним из собственников, противоречит интересам другого собственника, он может потребовать отмены сделки. Согласно статье 167 Гражданского кодекса РФ, если суд примет такой иск, то сторонам вернут деньги, полученные при заключении сделки.
Они не должны подавать заявление о применении срока давности. Закон предусматривает трехлетний срок для подачи иска о разделе общего имущества (статья 38, пункт 7 Семейного кодекса), но этот срок начинает течь только с момента, когда бывшему супругу стало известно о нарушении (статья 200(1) Гражданского кодекса). Даже если после развода прошло несколько лет, вы должны получить разрешение на продажу дома.
Исключения из этого правила те же, что и при продаже недвижимости во время брака. Нет необходимости связываться с бывшим супругом, если квартира юридически принадлежит только продавцу:
- Он был получен в результате безвозмездной сделки;
- Приобретенные до брака или после развода;
- Признается частной собственностью по брачному договору.
Ситуация значительно упрощается, если после развода имущество делится, и дом становится частной собственностью одного из супругов. В этом случае данное лицо имеет право распоряжаться им по своему усмотрению. Если квартира находится в совместной собственности, то при продаже своей доли вы должны сообщить о своих намерениях совладельцу — он имеет право преимущественной покупки (статья 250 Гражданского кодекса РФ). Если он откажется, доля может быть продана третьему лицу. Чтобы исключить риски, юристы рекомендуют получить согласие и в этом случае.
✅ Как без согласия супруга продать квартиру?
Если существующие отношения не позволяют вам самостоятельно получить согласие на продажу квартиры, или супруг избегает обсуждения этого вопроса, стоит обратиться к нотариусу. В этом случае супруг получит приглашение посетить нотариуса для подписания документа в течение определенного срока. Если приглашение игнорируется и не поступает письменного возражения (1 месяц на выяснение вопроса), нотариус удостоверяет право владельца на продажу недвижимости (отсутствие ответа считается согласием).
Другой вариант — доказать в суде, что вы вложили собственные деньги в покупку недвижимости. Например, можно представить простую письменную дарственную на крупную сумму от близкого родственника или подать декларации о продаже имущества до брака (при условии, что полученные деньги полностью покрывают покупку квартиры). В этих случаях квартира может быть признана частной, а не совместной собственностью, и вам не нужно получать разрешение на продажу квартиры.
✅ Как застраховать себя от продажи совместного имущества без согласия?
Чтобы исключить такую возможность, стоит принять простые меры:
- Раздел имущества . Соглашение может быть заключено и во время брака, а после бракоразводного процесса оно становится обязательным — доля остается в качестве наследства и переходит к наследникам после смерти владельца. Если вы пустите дело на самотек и проигнорируете соглашение, вы можете оказаться с пустыми руками. Чем дольше откладывается решение вопроса о разделе, тем меньше вероятность того, что он будет решен без споров и разногласий.
Пример. Господин и госпожа Симоненко официально оформили свой развод. Через 5 лет женщина решила продать квартиру, приобретенную в браке, не поставив в известность бывшего мужа. О ее намерениях стало известно через третьих лиц. Г-н Симоненко, обратившись к адвокату и проконсультировавшись с ним, подал заявление о разделе имущества. После слушания дела оба супруга получили право на половину квартиры. Тот факт, что с момента развода прошло 5 лет, не является аргументом против раздела (статья 200 (1) Гражданского кодекса).
- Сейф для хранения документов. Для собственной безопасности супруги могут арендовать сейф и хранить там документы по хозяйству и другие важные документы. Доступ к содержимому фиксируется в журнале, так что «тихо» изъять документы для целей сделки не представляется возможным.
- Исполнение договора . Все вопросы можно решить законным путем, заключив соглашение, которое четко устанавливает права собственности.
- Запрет на сделки с недвижимостью, принадлежащей супругам. Если отношения находятся под угрозой и нет уверенности, что имущественные вопросы будут решены мирным путем, стоит подать такое заявление в суд. Положительное решение не позволит одному из супругов совершить совместную продажу в ущерб другому супругу.
Могу ли я продать квартиру без письменного согласия супруга? Чтобы получить ответ, стоит проконсультироваться с юристом. Необходимо учитывать множество нюансов. Это особенно актуально, если среди зарегистрированных собственников дома есть несовершеннолетние. Юристы сайта могут помочь прояснить сложные и неоднозначные ситуации.
Оцените статью
(Пока оценок нет)
Загрузка...