Задать вопрос
55 просмотров
60 просмотров
Продажа квартиры через аукцион
Содержание
Продажа дома на аукционе — это способ добровольной или принудительной продажи недвижимости по цене, которую готовы предложить покупатели. Насколько выгоден этот вариант, каковы риски и что мне нужно сделать для участия в тендере?
✅ Об аукционах
Аукцион — это публичный, конкурентный процесс поиска покупателя. Она может быть проведена в
- в сторону увеличения — побеждает тот, кто больше заплатит;
- нисходящий — аукцион начинается с самого высокого участника; если не найдено ни одного претендента, цена постепенно снижается, пока кто-нибудь не откликнется на предложение.
Аукционы организуются государственными учреждениями, банками, аукционными домами и брокерскими конторами. Торги бывают открытыми или закрытыми, в зависимости от того, могут ли другие участники видеть предложения друг друга.
Хотя вы можете купить недвижимость на аукционе за 20-30% меньше рыночной стоимости, этот способ пока не очень популярен в России. Большинство продавцов не хотят иметь дело через посредников и платить комиссионные. Потенциальные покупатели боятся приобретать квартиру с неутвержденным ремонтом или другими проблемами. Их также сдерживают другие возможные риски (например, сделка может быть передана владельцем в суд или цена окажется слишком невыгодной).
Не способствуйте популярности аукционов среди населения:
- Необходимость внесения депозита;
- Ограниченное количество интересных предложений;
- Задержки в регистрации права собственности.
Однако такая форма продажи жилья имеет право на жизнь. Аукционы используются для проведения продаж:
- жилье местных властей — местные власти увеличивают свои бюджеты или избавляются от некачественной недвижимости;
- квартиры, принадлежащие компаниям; ;
- конфискованное имущество;
- непроданные дома, принадлежащие застройщикам.
Аукционы часто организуются агентами по недвижимости, чтобы как можно быстрее продать имущество клиента — здесь не следует ожидать особых преимуществ; ни агент по недвижимости, ни владелец не заинтересованы в снижении цены.
Иногда дома выставляются на аукцион пожилыми людьми, которые хотят обменять свои права на проживание и уход на квартиру.
Особое внимание следует уделить продаже квартир муниципалитетом, который покупает квартиры с целью переселения людей, проживающих в аварийных домах. Этот конкретный метод часто выбирают, потому что квартиру трудно продать — например, потому что она расположена в отдаленном районе или инфраструктура не удовлетворяет покупателей.
Квартира должна быть в пригодном для проживания состоянии. Квартиры не учитываются:
- недвижимость не перестраивалась;
- он расположен в доме, подлежащем сносу;
- есть залог (бремя, которое нужно нести).
✅ Алгоритм продажи жилья государству
В аукционе может участвовать любой совершеннолетний дееспособный гражданин, имеющий свидетельство о праве собственности на жилую недвижимость. Не обязательно пользоваться услугами агента по недвижимости. Процедура регулируется законом № 44-ФЗ.
🔻 Что нужно для участия?
Для участия в публичных аукционах продавец должен
- приобрести сертификат личной цифровой подписи (электронной подписи) у аккредитованного удостоверяющего органа — средняя цена 5 000 рублей;
- установите его на компьютер
- полная регистрация на электронной площадке
- ждать одобрения (оператор проверяет заявку в течение 1-5 дней);
- открыть личный счет и внести 1% от запрашиваемой единовременной суммы в качестве залога (процент может быть выше, но не ниже; деньги не должны быть заблокированы);
- Продавец соглашается продать недвижимость на предложенных условиях и указывает характеристики недвижимости, а в последнем он указывает свои данные и прилагает документы.
Цена недвижимости определяется путем ее уменьшения — начальная цифра определяется исходя из рыночной цены за 1 м² и минимально допустимой площади приобретаемой недвижимости. Участник, предложивший самую низкую цену за квартиру, выигрывает тендер. Если в течение первых 10 минут после начала торгов ни один из участников не снизит цену, контракт будет присужден участнику, предложившему цену раньше. Цена контракта равна первоначальной сумме.
После анализа первой части предложений оператор сообщит, объявлен ли продавец участником торгов. Если да, то он может вести переговоры о цене контракта. Затем наступает очередь второй части торгов и определяется окончательный победитель. Он или она должны
- уплатить 5% от первоначальной цены в качестве обеспечения обязательства по продаже квартиры;
- рассмотрение и подписание проекта договора (максимум 5 дней).
После подписания контракта 1% залога, внесенного на первом этапе, будет возвращен. Затем комиссия осматривает приобретаемый дом и получает от продавца необходимые документы для регистрации перехода права собственности. Только после завершения этой процедуры производится полная оплата. Депозит (5% от стоимости покупки) возвращается продавцу, когда контракт полностью выполнен.
Если продавец действует не сам, а через агента, то договор также заключается с этим лицом и деньги передаются ему.
Администрация не обязана покупать квартиры — потенциальный продавец должен пройти строгий отбор и предложить лучшую цену. Алгоритм жилищного аукциона слишком сложен для неопытных, поэтому лучше обратиться за профессиональной помощью хотя бы на этапе подачи заявки.
✅ Продажа жилья третьим лицам через аукцион
Аукцион не обязательно должен проводиться для администрации — в качестве покупателя может выступать и частное лицо. Такие аукционы проводятся как в присутствии покупателей, так и дистанционно — через электронную площадку. Второй вариант в настоящее время является наиболее популярным. Информацию об аукционах можно найти в Росреестре, в газете «Коммерсантъ» и на многочисленных платформах, таких как RUSSIA Online, B2B Centre, Российский аукционный дом, MosTenderGroup.
Объявление публикуется своевременно (не менее чем за 15 дней до начала аукциона). Он содержит информацию о
- продаваемый объект (адрес/описание/спецификации) — потенциальные участники торгов могут осмотреть объект до начала торгов;
- сумма задатка/тендерного сбора;
- процедура урегулирования (включая график);
- дата/время начала, место проведения аукциона (если торги проводятся лично).
- Сроки регистрации;
- Информация о собственнике (в случае добровольной продажи) или должнике/кредиторе (в случае принудительной продажи заложенного/залогового имущества).
- Начальная цена.
Чтобы аукцион начался, должен быть хотя бы один потенциальный покупатель. Чем больше участников торгов, тем выше конкуренция. Для того чтобы иметь возможность выставить квартиру на торги, конкуренты поднимают цену на 5-10% — минимальный уровень ставки объявляется менеджером аукциона (цена может быть поднята на сумму, большую или равную, но не меньшую указанной). Ставка присуждается тому, кто предложит наивысшую цену, которую не захочет поднять ни один другой участник.
Если желающих купить объект не нашлось, наступает второй этап — стартовая цена снижается на 10%. Алгоритм остается прежним. Если и в этом случае желающих не нашлось, цена предлагаемого объекта снижается еще больше — это наиболее благоприятный момент для покупателей и наименее благоприятный для продавца. В противном случае аукцион отменяется.
Другой вариант третьего этапа предполагает постепенное снижение цены объекта — установите продолжительность (обычно 1 месяц) и сумму «отсечения» (она не может быть ниже стоимости объекта).
🔻 Как приобрести квартиру на торгах?
Это должно быть на первом этапе:
- Изучите предложения на различных электронных сайтах (информация регулярно обновляется, поэтому выбрать наиболее интересные предложения не составит труда);
- Найдите подходящий предмет;
- Узнайте всю информацию о доме и домовладельце;
- Назначьте время для осмотра.
Если предложение заинтересовало, следующим шагом будет регистрация для участия в торгах за выбранные товары (участник должен подтвердить свое согласие с правилами аукциона). Этот процесс начинается примерно за 5 дней до начала аукциона. Аукцион может проходить в присутствии участников или удаленно (в зависимости от платформы). Для участия в электронных аукционах требуется электронная цифровая подпись (ЭЦП), выданная организатором аукциона после предоставления документов и подтверждения платежеспособности (действительна в течение 1 года).
Каждый участник торгов должен внести задаток, который будет возвращен в течение 5 дней в случае успеха другого участника торгов, в противном случае он будет рассматриваться как задаток за дом, выставляемый на аукцион. Размер залога зависит от организаторов, но не может превышать 20% от стоимости недвижимости.
В процессе торгов участники могут повышать цену с приемлемым шагом (но не ниже установленной минимальной цены). Максимальная сумма зависит от возможностей каждого потенциального покупателя. Если лот выигран, необходимо оплатить остаток до полной стоимости; если лот проигран, сумма возвращается, а для себя выбирается другой лот.
Победитель получает документы, подтверждающие покупку недвижимости на аукционе — с ними и паспортом он должен отправиться в Федеральное центральное регистрационное управление и зарегистрировать свою собственность. За регистрацию взимается государственная пошлина — 2 тысячи рублей за каждого собственника (если собственниками будут несколько человек, то необходимо умножить сумму пошлины на их количество). Юридические лица платят 22 тысячи рублей. Деньги получает тот, кто выставляет объект на продажу.
🔻 Какие документы необходимы от покупателя?
Для участия в аукционе необходимо предъявить паспорт и выписку из банка — они подтверждают серьезность намерений покупателя и его способность оплатить покупку. Если собственных средств недостаточно, можно взять кредит. В этом случае необходимо предоставить документ, подтверждающий, что банк одобрил заявку.
🔻 Сроки
Так же, как непредсказуемы сроки, непредсказуем и исход аукциона. Покупателю может потребоваться несколько часов, недель или месяцев, чтобы найти подходящую недвижимость. Продавец также должен учитывать фактор времени — недвижимость не обязательно будет куплена на первом этапе.
Регистрация и получение НЭБ занимает не более одного дня, аукцион может быть завершен за 2-3 часа или занять несколько дней. Срок регистрации перехода прав зависит от того, куда именно покупатель подает документы:
- Если они обращаются в местное отделение Федеральной регистрационной службы, процедура занимает 7 дней;
- если заявление подается через многофункциональный центр, срок увеличивается до 9 дней (исчисляется со дня подачи документов в Росреестр).
✅ Аукцион от риэлторов
Аукцион с небольшой группой покупателей может быть организован агентами по недвижимости, которые размещают объявление о продаже недвижимости. Они размещают объявление с привлекательным описанием продаваемой недвижимости и выгодной ценой (с оговоркой, что будут рассмотрены только лучшие предложения).
Потенциальным покупателям назначается встреча для просмотра недвижимости, и когда все приходят, начинается торг. Агент по недвижимости предлагает поднять цену. Те, кто не заинтересован, сразу же уходят, а те, кто остается, проходят отбор, готовые платить больше, чем их конкуренты. Такой аукцион может быть проведен только профессионалами.
- Хорошо знайте психологию покупателей;
- он может искусственно создавать возбуждение;
- уметь грамотно презентовать объект, чтобы подчеркнуть все его преимущества (часто покупателям предлагают сравнить жилье с 2-3 другими объектами, которые по умолчанию хуже его).
Важно понимать, что услуги такого высококвалифицированного специалиста не будут стоить дешево.
Будет ли имущество продано на аукционе, муниципалитетом или частным лицом, зависит от усмотрения продавца. Не каждый может разобраться в процессе аукциона, поэтому во избежание осложнений рекомендуется обратиться за профессиональной помощью. Как подать заявку на участие в аукционе, какие документы подготовить, как не упустить преимущества? Юристы на сайте помогают разобраться во всех тонкостях процедуры.
Оцените статью
(Пока оценок нет)
Загрузка...