Задать вопрос
49 просмотров
53 просмотров
Продажа квартиры до 3 лет в собственности: льготы, налоги
Содержание
Продавая квартиру, владелец получает доход. Согласно налоговому законодательству, денежный доход должен облагаться налогом. Ставка подоходного налога составляет 13% (30% для нерезидентов), однако существует ряд факторов, влияющих на уплату налога при продаже недвижимости, например, период владения недвижимостью.
✅ Сроки, влияющие на налогообложение дохода с продажи
При продаже недвижимости необходимо учитывать период, прошедший с момента покупки. Существует 3 важных периода:
- Более 5 лет владения. Если недвижимость находится в собственности не менее 5 лет, владелец освобождается от уплаты налога. Это постановление действует с января 2016 года. До этого продавец мог не платить налог, только если владел им в течение 3 лет. Теперь подоходный налог необходимо платить, если квартира находится в собственности до 5 лет. Более короткий срок теперь применяется только к определенным категориям граждан.
- Срок владения составляет более 3 лет. Согласно статье 217.1 Налогового кодекса, граждане освобождаются от уплаты налога, если жилье находится в их собственности более 3 лет в трех случаях: приобретение права собственности по наследству; переход права собственности к собственнику после приватизации; переход права собственности в качестве иждивенца по договору пожизненного содержания.
- Срок владения менее 3 лет. Владелец платит подоходный налог, если он продает жилье, которым владел менее 3 лет.
Если жилье было приобретено любым способом (покупкой, дарением или иным способом) до 1 января 2016 года, его можно продать через три года без уплаты налога в соответствии с предыдущим законом.
Согласно положениям Налогового кодекса, избежать уплаты налога на владение жилой недвижимостью на срок до 36 месяцев невозможно, однако любой налогоплательщик имеет право претендовать на освобождение от уплаты налога.
✅ Как правильно рассчитать налог с продажи
Для определения правильной суммы налога необходимо следующее:
- Рассчитайте налоговую базу.
- Определите сумму налогового освобождения, которая может быть вычтена из суммы налога.
В интересах продавца найти способ продать недвижимость таким образом, чтобы минимизировать налог.
🔻 Расчет суммы НДФЛ при продаже квартиры при сроке владения до 3 лет
Первое, что необходимо сделать, — определить налоговую базу. До 01.01.2016 года расчет был простым: базой для расчета служила сумма, указанная в договоре. В связи с изменениями в законодательстве правила изменились. Расчет базы оценки производится следующим образом:
- Определяется цена продажи имущества.
- Кадастровая стоимость на 1 января текущего года сравнивается с ценой объекта. Кадастровая стоимость умножается на понижающий коэффициент 0,7. Если цена продажи оказывается ниже, налоговой базой является кадастровая стоимость объекта на 01.01. года, в котором произошел переход права собственности, умноженная на коэффициент 0,7.
Пример. 16 марта 2018 года было открыто наследство. Гражданка Ревякина получила по завещанию квартиру, а через год решила продать ее за 2,4 миллиона рублей. Кадастровая стоимость составляет 3,8 млн. Для определения налоговой базы необходимо сравнить текущую цену с кадастровой стоимостью с учетом коэффициента дисконтирования. С 2 400 000< 3 800 000 Х 0,7, то есть ниже 2,66 млн., налог рассчитывается от большей суммы (2,66 млн.). Гражданке Ревякиной выгоднее было бы продать недвижимость после 16 марта 2021 г., чтобы вовсе избежать выплаты налогового сбора, но наследнице срочно понадобились деньги.
В некоторых регионах возможно увеличение или уменьшение коэффициента 0,7, поэтому перед началом расчетов следует обратиться за дополнительной информацией в региональное отделение Росреестра или Кадастровую палату.
Если кадастровая стоимость не была определена по состоянию на 1 января года передачи имущества, налог рассчитывается по цене, указанной в договоре.
Получение наследства является исключительным случаем, когда 3-летний срок начинается с даты открытия наследственного дела (т.е. смерти умершего), а не с даты получения свидетельства о праве на наследство.
Налоговые вычеты могут быть использованы налогоплательщиками для уменьшения своих платежей в бюджет.
🔻 Кто может не платить НДФЛ при продаже
Для некоторых категорий граждан в их родной стране действуют исключения на основании заслуг или инвалидности. При уплате подоходного налога с продажи дома не существует освобождений, основанных на особом статусе гражданина. Однако стоит обратиться в местный орган власти, поскольку в законе четко указано, что налоговая база может быть изменена. Это означает, что уменьшение (увеличение) кадастровой стоимости допускается путем изменения значения понижающего коэффициента.
✅ Как снизить налог при продаже
Продавцы недвижимости, находившейся в собственности менее трех лет, имеют право на один из двух видов налоговых льгот.
🔻 Вычет 1 млн. рублей
Эта льгота применяется, когда налог подлежит уплате, а доказать расходы на приобретение имущества невозможно.
Вычет в размере 1 миллиона рублей может быть предоставлен, если имущество было приобретено по определенной причине:
- Пожертвование;
- Приватизация;
- Наследственность.
Если заявлено освобождение от налога, то сумма в 1 млн. вычитается из стоимости недвижимости, а оставшаяся часть стоимости облагается налогом по ставке 13%.
Пример. Гражданка Сазонова в мае 2019 года продает квартиру, которую она получила в дар в 2018 году. Стоимость имущества составляет 1,6 миллиона рублей. После получения вычета в размере 1 млн. она должна заплатить налог только с оставшихся 600 000.
Если недвижимость стоит менее 1 миллиона, налог не взимается вообще.
Вычет хорош для людей, получивших квартиру бесплатно, но если стоимость недвижимости превышает 1 млн рублей, они должны заплатить налог.
Вычет может быть заявлен только один раз за календарный год. Продавец, предлагающий на продажу несколько квартир, может претендовать на налоговый вычет только на одну из них.
Иногда владельцы занижают стоимость имущества, чтобы избежать уплаты налога, в этом случае оплата производится следующим образом
- Официальная сумма, которая меньше реальной стоимости, проходит через бумажную волокиту;
- Остальная часть цены выдается наличными под расписку.
Обратите внимание, что цена все равно сравнивается с кадастровой стоимостью, умноженной на коэффициент 0,7, и если она оказывается выше, то из нее рассчитывается процент продажи. Если сумма, указанная в документах, значительно ниже фактической, налоговая служба может заинтересоваться сделкой. В случае обнаружения мошенничества виновный подвергается штрафу в размере 20% от суммы, не выплаченной домохозяйству.
Указание слишком низкого значения в контракте опасно и по другой причине. Если сделка будет отменена, невозможно будет доказать, что квартира на самом деле стоит дороже. Это значительно усложняет получение возмещения за проданное имущество.
🔻 Вычет в размере стоимости приобретения квартиры
На максимальный налоговый вычет могут претендовать граждане, документально подтвердившие расходы, понесенные при покупке проданного жилья (статья 220(2), второй подпункт).
Пример. Гражданин Сидоров купил квартиру за 3,8 миллиона рублей, но через полгода решил ее продать, увеличив цену до 4,9 миллиона и сделав вычет из покупной цены, документально подтвердив расходы на недвижимость. Сумма к уплате в налоговую инспекцию: (4,9 млн — 3,8 млн) X 13% = 143 тыс.
Применяя этот вычет, вы можете избежать уплаты налога, если цена проданного имущества ниже цены покупки.
Помимо уменьшения налоговой базы, продавец может возместить налог из бюджета.
🔻 Возврат налога
Если гражданин приобретает квартиру после продажи другой квартиры в том же налоговом периоде, он может претендовать на налоговый вычет. Это означает, что он получит возврат подоходного налога в размере до 2 миллионов рублей, но не весь. Система работает следующим образом:
- Завершена покупка квартиры.
- Рассматривается возможность возврата подоходного налога с физических лиц. Максимально возможная сумма — 13% от 2 млн. руб. стр. 1 п. 260 тыс. в соответствии с пунктом 3 статьи 220 Налогового кодекса.
Если стоимость квартиры меньше 2 млн рублей, например — 1,5 млн, НДФЛ 1,5 млн х 13% = 195 тысяч. Однако покупатель теоретически может претендовать на скидку со стоимости 2 млн. рублей, то есть у него остается право требовать скидку в размере 500 тыс. рублей. Если в будущем он купит другую квартиру, то сможет претендовать на возврат НДФЛ в размере 500 тыс. рублей x 13% = 65 тыс. рублей.
Вычет в размере 2 млн рублей возможен только один раз в жизни, но с 2014 года неизрасходованную сумму можно потратить не только в текущем периоде, но и позже при покупке другой недвижимости.
Но что если гражданин сначала продает квартиру, то есть платит подоходный налог, а затем покупает недвижимость, то есть получает право на возврат подоходного налога? Согласно закону, эти суммы не могут быть зачтены друг против друга. Есть обязанность платить налоги в бюджет — вы должны их платить, и есть возможность получить деньги обратно — вы должны их использовать.
Как это работает (пример):
Гражданин Петров совершил следующие сделки с недвижимостью:
- Он продал квартиру за 5,8 млн. рублей и заявил вычет в размере 1 млн. рублей. Сумма, которую он обязан выплатить в бюджет: 4 800 000 X 13% = 624 тысячи рублей.
- Он купил квартиру за 3,2 миллиона рублей. Он использовал эту возможность для погашения подоходного налога. Поскольку сумма продажи превышает 2 миллиона рублей, возврат средств достигнет лимита: 2000000 X 13% = 260 тысяч рублей.
- В результате у Петрова возникло обязательство перед налоговыми органами в размере 624 000 рублей и возможность возврата в размере 260 000 рублей. Это не означает, что можно платить меньше налогов. Просто при всех взаиморасчетах Петров получит на 364 000 рублей меньше.
Зная свои права и обязанности, вы должны вовремя подавать документы в FTT.
✅ Как оплатить НДФЛ после продажи квартиры
Для уплаты налога необходимо заполнить форму 3-НДФЛ. Местом подачи документа является местное отделение Федеральной налоговой службы. В налоговую инспекцию можно прийти лично, направить уполномоченного представителя, воспользоваться услугами почты или заполнить специальную форму на сайте налоговой инспекции.
Документ может быть заполнен от руки или введен в электронном виде. Сумма заработка указывается на странице A, вычет — на странице E, а общая сумма — в разделе 6.
Вы должны иметь при себе документы по налогу на доходы физических лиц:
- Договор купли-продажи недвижимости (SPA) и акт приема-передачи;
- Свидетельство о государственной регистрации;
- Копии документов, подтверждающих получение определенной суммы за недвижимость;
- Применение.
Если вычет будет предоставлен в размере покупной цены проданного имущества, необходимо предоставить соответствующий документ:
- Договор купли-продажи, по которому проданное имущество было ранее передано владельцу;
- Документы, подтверждающие расходы на покупку.
Сроки подачи декларации не совпадают со сроками уплаты налога. Согласно статье 229(1) Налогового кодекса, документ должен быть заполнен и представлен до 30.04 года, следующего за завершившимся налоговым периодом.
Статья 227 регулирует сроки оплаты. Оплата должна быть произведена до 15.07, т.е. не позднее 2,5 месяцев после крайнего срока подачи налоговой декларации.
Если вычет превышает стоимость имущества, то налог не уплачивается, но необходимо подать налоговую декларацию, указав, что он «нулевой».
🔻 Штрафы
Закон предусматривает наказание за сокрытие доходов и небрежность в соблюдении законодательства:
- Непредставление нулевой декларации влечет наложение штрафа в размере 1000 рублей (статья 119).
- Если декларация подается после установленного срока, то за каждый день просрочки необходимо уплатить штраф. Она составляет 5 процентов от невыплаченной суммы. Максимальный штраф составляет 30 процентов от исчисленной суммы налога, минимальный — 1000 рублей.
- В случае неуплаты или неполной уплаты налога вы должны заплатить 20 процентов от суммы, указанной в декларации.
- Если гражданин умышленно не платит подоходный налог или скрывает свои доходы, штраф составляет 40 процентов от суммы задолженности.
- Неуплата большой суммы налога является уголовным преступлением. Подразумевается, что крупная сумма составляет 900 тысяч рублей за 3 налоговых года, а неуплата должна составлять 10% и более от указанной суммы.
Продажа квартиры влечет за собой ответственность перед государством. Налоги необходимо платить вовремя, чтобы не нести дополнительные расходы.
Если вы продаете недвижимость, которой не владели долгое время, вам придется заплатить налоги. Но вклад в бюджет может быть уменьшен. Чтобы избежать ошибок, проконсультируйтесь с юристом на сайте: Как правильно применять налоговый вычет? Возможен ли возврат подоходного налога? Каковы сроки подачи документов? Как заполнить налоговую декларацию при продаже недвижимости?
Оцените статью
(Пока оценок нет)
Загрузка...