Задать вопрос
50 просмотров
88 просмотров
Продажа квартиры ниже кадастровой стоимости — Риски покупателя при неполной стоимости в договоре купли продажи квартиры
Содержание
Продажа жилья ниже его кадастровой стоимости (КС) может быть осуществлена по объективным причинам (например, при значительном расхождении с рыночными ценами) или из-за желания продавца всеми доступными способами сократить свои расходы (особенно налоговые) при продаже недвижимости. Если вы соглашаетесь на такую сделку, вы должны знать о ее особенностях и возможных рисках.
✅ Что значит полная стоимость в договоре при покупке квартиры
Полная стоимость недвижимости в договоре купли-продажи (SPA) означает, что сумма, указанная в документах, является суммой, которую продавец фактически получит от покупателя за свою недвижимость. Этот термин связан с тем, что в некоторых сделках в документах указывается только часть суммы, а остаток выплачивается отдельным платежом, который, казалось бы, официально не имеет никакого отношения к процессу продажи. Это создает дополнительные риски для сторон, участвующих в сделке (см. ниже).
Речь идет об указании полной стоимости — своего рода дополнительном аргументе, демонстрирующем честность и прозрачность намерений сторон в сделке.
✅ Кому выгодно указание в документах неполной стоимости
Инициатива указать слишком низкую цену может исходить как от владельца недвижимости (в большинстве случаев), так и от покупателя.
🔻 Со стороны продавца
В основе такого желания может лежать попытка скрыть реальную сумму от второго супруга или других совладельцев имущества с целью личного обогащения. Однако основной причиной обычно является попытка сэкономить налог на доход от продажи недвижимости. Поскольку продавец имеет доход, он должен заплатить 13-процентный подоходный налог (статья 224 Налогового кодекса).
🔻 Со стороны покупателя
Такая практика может применяться в случае особо высоких «серых» доходов от покупки дорогого жилья. Соответственно, полезно избегать «неудобных» вопросов об источнике средств, использованных для приобретения жилья.
✅ Можно ли продавать квартиру ниже или выше кадастровой стоимости
Поскольку процесс ценообразования на рынке недвижимости не контролируется государством, не запрещено продавать ниже или выше КС. Хотя занижение цены часто практикуется для экономии суммы налога или для того, чтобы избежать его уплаты вообще, подоходный налог можно законно избежать при определенных условиях (статья 217.1 Налогового кодекса РФ). Речь идет о следующих квартирах:
- Недвижимость была приобретена три и более лет назад в результате наследования, приватизации, дарения от близкого родственника или члена семьи или по пенсионному договору.
- Недвижимость была приобретена более 5 лет назад по всем другим причинам.
В этих случаях продажа недвижимости не приводит к уплате налогов, поэтому нет смысла указывать в договоре неполную стоимость и тем самым создавать дополнительные риски для сторон сделки.
Еще один способ избежать уплаты подоходного налога — если продавец имеет право на налоговый вычет в размере первоначальной стоимости покупки дома, что подтверждается соответствующими документами (ст. 220 (2) Налогового кодекса). Если дом впоследствии продается по цене покупки или ниже (независимо от срока владения), домовладелец не получает дохода и не должен платить налог.
Если минимальный срок владения для освобождения от налога еще не истек и продавец стал владельцем после 1 января 2016 года, нет смысла устанавливать слишком низкую цену. В договоре может быть установлена любая сумма. Однако если она составляет менее 70 процентов от КС, налоговые органы будут основывать расчеты подоходного налога на кадастровой стоимости недвижимости, умноженной на коэффициент дисконтирования 0,7. Если доказанная стоимость выше, то налогооблагаемый доход будет рассчитываться на этой основе (т.е. исходя из более высоких цифр).
Если КС объекта определяется на уровне до 1 млн. руб. Не имеет значения, что объект был продан за меньшую сумму. Фактически, он соответствует сумме налогового вычета, на которую может быть уменьшен налогооблагаемый доход. Соответственно, подоходный налог в такой ситуации равен нулю.
Следует отметить, что правило налогообложения дохода от продажи жилой недвижимости на основе ПС не распространяется на недвижимость, приобретенную до 1 января 2016 года. В этом случае квартира может быть продана по любой цене (независимо от кадастровой стоимости), и эта цена учитывается при расчете подоходного налога (если нет оснований для освобождения).
✅ Какую стоимость можно указать в договоре
Безопаснее всего указать в договоре общую сумму, передаваемую покупателем продавцу, которая также будет соответствовать рыночной цене недвижимости. Важно согласовать это с компетентным органом: Если показатели более или менее одинаковы, то следует оставить все как есть. Если рыночная цена значительно ниже кадастровой стоимости, вы можете попытаться официально снизить ее, иначе налоговые органы при расчете подоходного налога возьмут за основу кадастровую стоимость минус 30%.
Определить кадастровую стоимость можно через специальный онлайн-сервис Росреестра. Информация является общедоступной и предоставляется через кадастровый номер или адрес объекта недвижимости.
Пример. Кадастровая стоимость квартиры установлена в размере 4 млн рублей. Рыночная цена, по которой продается имущество, составляет 2,5 млн рублей. При расчете налога налоговая база составит 2,8 млн. рублей (4 млн. — 30%). Разница в 300 000 рублей приводит к «дополнительному» налогу в размере 39 000 рублей по сравнению с ситуацией, когда он рассчитывается по рыночной цене.
Для снижения COP можно использовать один из следующих методов:
- Подав соответствующее заявление в Росреестр. Специальная комиссия должна в течение месяца дать ответ, может ли КС быть скорректирован в сторону уменьшения. На практике положительное решение обычно возможно только при большой разнице между кадастровой и рыночной ценой (более 35%).
- Через суд Граждане могут обратиться в суд, чтобы добиться пересмотра КС сразу или после отказа Росреестра в обжаловании его решения. Если в деле есть веские основания, Росреестр обязан по решению суда соответствующим образом изменить показатели кадастровой оценки. При обращении в суд необходимо заранее рассчитать финансовую выгоду, чтобы расходы (судебные издержки, оплата услуг эксперта и другие сопутствующие расходы) не превысили потенциальную выгоду от снижения ZGB.
✅ Риски покупателя при неполной стоимости в договоре купли продажи квартиры
Обычно продавцу выгодно занижать стоимость недвижимости в договоре купли-продажи земли. Для покупателя такая ситуация сопряжена с дополнительными рисками и неудобствами:
- Риск остаться без денег и без крова. Если сделка оспаривается, покупатель должен вернуть квартиру, а продавец — уплаченную сумму, то есть сумму, указанную в договоре купли-продажи. Вы можете в некоторой степени защитить себя, попросив у продавца два чека: первый — на сумму ACD, а второй — на разницу между ценой в контракте и фактически уплаченными деньгами. Однако, если сделка признана судом недействительной, гарантированно возвращается только чек, непосредственно связанный с АКД. Другая «неофициальная» часть платежа должна взиматься отдельно.
Лучше всего использовать следующую формулировку в «дополнительной» квитанции: «Я, (ФИО продавца), получил от (ФИО покупателя) сумму в размере XXX рублей в дополнение к сумме, полученной ранее за продажу моей квартиры, расположенной по следующему адресу». Кроме того, можно использовать фразы о получении средств на постоянные улучшения (если проводилась реконструкция или ремонт).
- Непринятие налогового вычета. Подоходный налог с покупки недвижимости можно вернуть только в том случае, если расходы подтверждены официальными квитанциями. Если они были занижены, покупатель может восполнить недостаток только при последующей покупке недвижимости.
- Увеличение налога при последующей продаже. Если следующая покупка будет совершена ранее, чем через 5 лет, то возникнет значительная разница между (недостаточно документированными) затратами на покупку и будущей ценой. Соответственно, сумма НДФЛ, рассчитанная с разницы в цене, значительно увеличится.
Для того чтобы минимизировать риск оспаривания сделки, необходимо сделать следующее:
- Проверьте правоустанавливающие документы, на основании которых была приобретена недвижимость. В этом случае важно убедиться, что нет других лиц, чьи интересы затрагиваются сделкой и, следовательно, имеют основания возражать против сделки.
- Обратите внимание на семейное положение продавца. Если имущество было приобретено в браке, получите согласие супруга или докажите, что вы являетесь единственным владельцем имущества (например, с помощью свидетельства о наследстве или брачного контракта).
- Проверьте обременения. Эту информацию можно получить из Единого государственного реестра недвижимого имущества, но убедитесь, что она датирована на текущую дату.
- Проверьте дееспособность продавца (особенно в случае несовершеннолетних или лиц, подозреваемых в алкогольной или наркотической зависимости). В таких случаях попросите справку из ПНД (психоневрологической поликлиники).
✅ Чем рискует продавец
Существуют также риски для владельца продаваемой недвижимости, если в документах занижена стоимость имущества:
- Прокуратура. Покупатель сохраняет чек, в котором указана фактическая сумма, переданная продавцу. Это также является доказательством того, что он скрыл часть дохода и, таким образом, не заплатил налог в полном объеме. Если покупатель обратится в суд, бывший владелец недвижимости может понести большие расходы (возврат недоплаченных налогов, уплата штрафов и пеней) и даже подвергнуться судебному преследованию.
- Невыполнение оговоренной суммы. Риск возникает, если сделка происходит между сторонами без использования банковской ячейки или другого надежного средства платежа (например, наличных). Деньги обычно передаются в два этапа (до и после регистрации перехода права собственности), поэтому покупатель может отказаться выплачивать остаток на том основании, что вознаграждение уже было выплачено по CLA. Продавец также не будет рисковать, обращаясь в правоохранительные органы за восстановлением, поскольку в такой ситуации он рискует быть привлеченным к ответственности за уплату не полностью уплаченных налогов.
Рекомендуем прочитать:
✅ Завышение стоимости квартиры
Инициаторами таких предложений часто выступают покупатели, желающие приобрести жилье с помощью ипотеки. Указание в договоре большей суммы, чем фактическая, — это способ получить больше денег от банка. Часть из них используется для оплаты первоначального взноса (что для банка выглядит так, как будто продавцу был сделан депозит или аванс), для ремонта нового дома или на другие цели.
Если по окончании сделки не нужно платить подоходный налог, владелец может принять завышенную цену по своему усмотрению, особенно если вы хотите продать недвижимость как можно скорее. В этом случае покупателю необходимо проконсультироваться с оценщиком, чтобы определить правильную стоимость, соответствующую завышенной стоимости контракта. Продавцу важно учитывать следующие моменты:
- Обязательно уничтожьте квитанцию на сумму завышенной оценки (якобы полученный задаток), выданную покупателю, как только банк получит копию документа. Ведь она еще не получила эти средства.
- В телефонном разговоре со службой безопасности банка назовите точные цифры, указанные в доверенности.
- Удалите все ранее опубликованные объявления с указанием реальной цены недвижимости, иначе сотрудники банка могут заподозрить недобросовестность покупателя и отказать в выдаче ипотечного кредита.
- Если сделка признана судом недействительной, возникает обязанность вернуть покупателю сумму, уплаченную за проданное имущество (в данном случае — завышенную цену).
Любое расхождение между фактической ценой покупки и ценой, указанной в договоре, влечет за собой дополнительные риски для договаривающихся сторон. Стоит ли соглашаться на такое соглашение? Как защитить себя от нежелательных проблем в случае заключения соглашения? На бесплатной консультации юристы объяснят все преимущества и недостатки и подскажут, какие документы необходимо подготовить, чтобы минимизировать риск потери если не имущества, то хотя бы денег. При необходимости они готовы оказать всестороннюю поддержку в процессе продажи, чтобы проконтролировать соблюдение интересов клиента.
Оцените статью
(Пока оценок нет)
Загрузка...