Задать вопрос
40 просмотров
48 просмотров
Продажа квартиры полученной по наследству, как и когда можно продать квартиру полученную в наследство
Содержание
Помимо покупки, продажи и дарения, одним из самых распространенных способов приобретения недвижимости в собственность является наследование. Наследовать можно квартиру, дом, дачу, коттедж, земельный участок или любую другую недвижимость.
При наследовании гражданин приобретает право собственности на имущество, и это право включает также право пользования и распоряжения имуществом. Другими словами, он может делать с ней все что угодно — продавать, обменивать, дарить, завещать и т.д.
В данной статье рассмотрены такие вопросы, как порядок заключения договора купли-продажи наследуемого жилья, условия и процедура, перечень необходимых документов и самый актуальный вопрос — размер налогов и сборов.
✅ Можно ли продать квартиру, доставшуюся по наследству?
Закон не накладывает никаких ограничений на куплю-продажу унаследованной недвижимости, но есть некоторые особенности, которые должны учитывать как продавец, так и покупатель.
Наследуемая недвижимость может быть продана после завершения всех необходимых процедур и документов по наследованию:
- Заявить о праве на наследство, вступить в наследственное право в течение 6 месяцев с момента открытия и получить свидетельство о праве на наследство;
- Зарегистрировать право собственности на недвижимость и получить выписку из Единого государственного реестра прав собственности на недвижимое имущество;
- Подписать договор купли-продажи;
- Подписать договор купли-продажи; Заплатить налог.
🔻 Когда можно продать квартиру, полученную в наследство?
Вы можете продать унаследованное имущество в течение шести месяцев после смерти первоначального владельца. То есть после вступления в права наследования и получения акта, подтверждающего это право. До этого момента сделка не имеет юридической силы.
Закон не устанавливает каких-либо временных ограничений для сделок.
Однако следует помнить, что
- Подоходный налог уплачивается в случае продажи унаследованного имущества в течение первых 3 лет (первые 5 лет — если наследование произошло после 01.01.2016);
- Вам не придется платить подоходный налог, если вы продадите жилье по истечении 3 лет (5 лет после вступления в ЕС).
✅ Оформление наследства
Наследство открывается в день смерти владельца недвижимости. Что должны сделать наследники?
- Подать письменное заявление нотариусу с намерением участвовать в наследовании;
- Представьте нотариусу документы о регистрации и праве собственности на имущество, например, паспорт, свидетельство о смерти владельца имущества, завещание или документ, подтверждающий родство (см. «Документы для принятия наследства»).
При этом не имеет значения, регулируется ли наследование по закону или по завещанию. Наследники получают свидетельство о праве на наследство только через шесть месяцев и могут оформить свое право собственности на имущество и распоряжаться им по своему усмотрению.
Если наследников имущества несколько, каждому из них будет выдано свидетельство с указанием его доли в имуществе.
После получения свидетельства о праве на наследство необходимо подать заявление в Росреестр о регистрации перехода права собственности от наследника к наследнику. После этого возможны любые сделки — продажа, дарение или обмен имущества.
Если наследников несколько, они должны договориться о пользовании и продаже приобретенной квартиры — заключить сделку купли-продажи они могут только по взаимному согласию.
✅ Продажа квартиры
После наследования по завещанию или по закону и последующей регистрации права собственности, процедура продажи унаследованной квартиры ничем не отличается от продажи другой жилой недвижимости.
🔻 Документы
Для продажи унаследованной квартиры необходимо подготовить ряд документов:
- Паспорта сторон, участвующих в сделке;
- Документ, устанавливающий право собственности (свидетельство о праве на наследство).
- Документ, подтверждающий право собственности на квартиру (с 2016 года это выписка из ЕГРЮЛ, заменившая свидетельство о праве собственности);
- Технический паспорт на жилье;
- Выписка из Единого государственного реестра юридических лиц, подтверждающая, что квартира не обременена (залог, залоговое право);
- Справки от коммунальных компаний, подтверждающие отсутствие долгов;
- Справки из Министерства внутренних дел по месту регистрации объекта недвижимости.
Если у продавца есть муж или жена, с которыми он заключил брачный договор, и наследуемое имущество является не личной, а совместной собственностью, то для продажи квартиры требуется письменное и нотариально заверенное согласие супруга.
Если в квартире зарегистрирован несовершеннолетний ребенок, то также требуется согласие органа опеки и попечительства.
В некоторых особо сложных случаях, если покупатель подозревает, что на наследуемое жилье могут претендовать другие лица, можно получить письменный отказ от потенциального претендента и приложить его к пакету документов.
🔻 Договор купли-продажи
Между покупателем и продавцом будет заключен письменный договор купли-продажи, который, по сути, будет содержать следующие положения и условия
- основная информация о сторонах, участвующих в сделке (ФИО, дата и место рождения, место регистрации, паспортные данные)
- значение объекта транзакции;
- информация о предмете сделки (адрес, технические данные, соответствующие кадастровые документы);
- права и обязанности сторон, участвующих в сделке;
- Продолжительность и характер передачи имущества и средств;
- Ответственность сторон в случае несоблюдения условий договора;
- дата сделки
- подписи сторон.
Во время сделки следует обсудить все условия письменного контракта, разрешить все споры и достичь безоговорочного соглашения. После того, как нотариус изучит все документы и стороны придут к соглашению, договор подписывается и скрепляется печатью нотариуса. Заключенный договор купли-продажи подлежит государственной регистрации.
Одним из важнейших требований к договору купли-продажи квартиры является стоимость квартиры. Часто продавец намеренно занижает стоимость квартиры, чтобы уменьшить подоходный налог (до 1 миллиона рублей) и, таким образом, вообще не платить его. В таких случаях фактическая цена квартиры, а не «официальная», согласовывается в устной форме между продавцом и покупателем.
В чем опасность такого решения? В случае возникновения спора покупатель не сможет доказать, что он заплатил продавцу гораздо больше денег. Даже если спор дойдет до суда, покупатель может требовать только сумму, указанную в договоре, а не фактически заявленную и не доказанную сумму (см. «Продажа квартир ниже кадастровой стоимости»).
*/ — По этой причине юристы рекомендуют указывать в договоре купли-продажи полную рыночную стоимость квартиры, включая первоначальный взнос или задаток.
🔻 Регистрация договора в Росреестре
После подписания и нотариального заверения договора купли-продажи необходимо обратиться в МФЦ «Мои документы» для регистрации перехода права собственности на жилую недвижимость от продавца к покупателю. Отсюда информация передается в Федеральную регистрационную службу Росреестра, где она включается в Единый государственный реестр объектов недвижимости.
Заявление о государственной регистрации может быть подано в МФЦ лично или через уполномоченного представителя, либо направлено по почте — заказным письмом с описью и уведомлением.
К заявлению должны быть приложены следующие документы
- копии паспортов покупателя и продавца;
- договор купли-продажи и акт приема-передачи жилья;
- выписка из Единого государственного реестра регистрационных и кадастровых сведений — требуется не всегда;
- квитанция об уплате покупателем государственной пошлины за регистрацию.
Государственная регистрация осуществляется в течение 10 рабочих дней с даты приема заявления и документов.
✅ Налог с продажи квартиры
Как уже упоминалось выше, нет существенной разницы между продажей унаследованного имущества и продажей имущества, приобретенного другим способом (приватизация, обмен, дарение или договор купли-продажи). Подоходный налог по таким операциям подлежит уплате в соответствии с общими правилами подоходного налога.
Однако следует учитывать некоторые особенности:
- Согласно пункту 1 статьи 220 Налогового кодекса РФ, подоходный налог не уплачивается при продаже квартиры, находившейся в собственности наследодателя более трех лет (после 01.01.2016 — более пяти лет). Течение трехлетнего (пятилетнего) срока начинается со дня смерти наследника, а не с даты выдачи свидетельства о праве на наследство или выписки из ЕГРЮЛ в Росреестре.
С 1 января 2016 года произошли некоторые изменения в налоговом законодательстве: Подоходный налог, как и прежде, составляет 13%, но взимается при продаже жилой недвижимости, находившейся в собственности продавца менее пяти лет.
- Наследник часто хочет продать унаследованное имущество как можно скорее. Причин для этого может быть много, например, необходимость переехать в другой регион или погасить долги по недвижимости за счет средств, вырученных от продажи. Если имущество продается в течение первых трех лет (первых пяти лет — если наследство открылось после 01.01.2016) — сделка облагается налогом.
- Если стоимость сделки составляет менее одного миллиона рублей (например, продажа доли в квартире), налог не взимается. Если сумма сделки превышает один миллион рублей, подоходный налог с суммы, превышающей один миллион рублей, составляет 13% для граждан России и 30% для иностранцев (согласно пункту 2 статьи 220 Налогового кодекса РФ).
Налог должен быть уплачен в местное налоговое управление до 30 апреля следующего года после подачи налоговой декларации.
🔻 Как не платить налог?
Поэтому…. налог не может быть уплачен, если
- Со дня смерти первоначального владельца дома прошло более трех лет — если он умер до 01.01.2016 — более трех лет, если после 01.01.2016 — более пяти лет.
- Стоимость наследуемого дома составляет менее 1 миллиона рублей.
Некоторые недобросовестные продавцы намеренно занижают стоимость недвижимости, иногда даже меньше миллиона, чтобы избежать налога. Покупатели делают это на свой страх и риск. Во-первых, как уже упоминалось выше, в случае судебного разбирательства и принудительного расторжения договора купли-продажи они не смогут доказать фактическую сумму уплаченных денег и получат только ту сумму, которая указана в договоре. Во-вторых, они лишаются налогового вычета, на который по закону имеют право владельцы новых домов: 130 000 рублей просроченных платежей.
Следует также отметить, что налоговые органы знают о таком преступлении, как уклонение от уплаты налогов, и могут привлечь виновного продавца к ответственности за неосновательное обогащение.
Законодательство предусматривает налоговые льготы для определенных категорий граждан. Например, налоговые льготы
- Пенсионеры
- Лица с инвалидностью I или II категории;
- Инвалиды с детства.
Если продавец относится к одной из этих категорий, он должен обратиться в местное налоговое управление с заявлением об освобождении от уплаты налога и приложить копии документов, подтверждающих выход на пенсию или инвалидность. Самое главное — вовремя подать заявление и документы, подтверждающие право на налоговое освобождение. Через некоторое время налоговая служба примет положительное решение.
✅ Сложности при покупке-продаже унаследованной квартиры
Если наследник вовремя обратился к нотариусу и надлежащим образом оформил все документы, то проблем с перепродажей унаследованного имущества не возникнет. Однако всегда следует быть готовым к возникновению непредвиденных ситуаций.
Самая большая проблема для продавца унаследованного дома — найти покупателя. Потенциальных покупателей часто беспокоит внезапное появление других наследников, которые вовремя не приняли наследство. Даже если наследство было оставлено по завещанию, всегда может найтись родственник, который захочет оспорить завещание в суде. Если суд рассмотрит все обстоятельства дела и решит, что новый наследник не вступил в наследство по уважительной причине, а имеет право на спорное имущество, сделка купли-продажи может быть признана недействительной.
Поэтому продавец должен подготовить все необходимые документы, подтверждающие отсутствие претензий на наследуемое имущество. Кроме того, нотариус должен проверить все документы и установить точное количество наследников, принявших наследство или отказавшихся от него.
Другим подводным камнем может стать раздел наследства между несколькими наследниками, в этом случае все они получают свидетельство о праве на наследство с указанием размера доли. Все сделки с общим имуществом должны совершаться с согласия всех собственников. Если один из совладельцев желает продать свою долю, он должен предоставить другим совладельцам право преимущественной покупки в письменной форме, указав цену и другие условия продажи, и только если он не желает продавать долю стороннему покупателю. В противном случае совладелец также может возражать против сделки (см. «Уведомление о продаже доли в праве совместной собственности на квартиру»).
✅ Итоги
В целом, сделка, касающаяся унаследованной квартиры, юридически мало чем отличается от других квартир. Самым трудоемким и сложным этапом является вступление в наследство, которое предшествует подписанию договора купли-продажи.
Но даже если все условия соблюдены, все документы собраны и все формальности выполнены, все равно существует риск, что ситуации приведут к негативным последствиям для покупателя или продавца. Поэтому при подготовке к продаже недвижимости и непосредственной регистрации сделки необходимо обратиться за помощью к профессиональному юристу, который знаком с наследственным и гражданским правом и имеет опыт в вопросах наследования, продажи, обмена и дарения недвижимости.
Посмотрите видео о том, как избежать налога при продаже унаследованного дома:
Оцените статью
(Пока оценок нет)
Загрузка...