Задать вопрос
57 просмотров
53 просмотров
Продажа квартиры с двумя собственниками 2022. Договор купли-продажи квартиры с двумя собственниками (образец)
Содержание
Человек может владеть квартирой не только один, но и вместе с другим человеком. В этом случае совладельцы должны совместно организовывать все вопросы, связанные с управлением имуществом. Если собственники решили продать свой совместный дом, они должны сделать это юридически правильно, иначе сделка будет недействительной. Как продать квартиру с двумя собственниками?
✅ Формы владения общей квартирой
Российское законодательство предусматривает 2 основные формы собственности на совместный дом. Они
- Совместная собственность. Каждый совладелец получает свою долю в совместной собственности на квартиру. Это может быть 1/2, 1/6/ 1/6/ 1/9 доля и т.д. Доли собственности указаны в официальных документах на недвижимость (например, в документе из земельного кадастра).
- Совместное владение. Точные доли совладельцев документально не подтверждены. Владельцы владеют, пользуются и распоряжаются жильем как единой жилой единицей. Имущество, приобретенное супругами во время брака, автоматически классифицируется как совместная собственность. Совместная собственность может быть преобразована в общую собственность в любое время. Для этого партнеры должны либо обратиться в суд, либо заключить частное соглашение о добровольном разделе долей. Как правило, доли делятся по принципу равенства (например, 2 собственника получают по ½ доли). Однако совладельцы могут отступить от этого правила и определить другие доли.
Форма собственности имеет решающее значение для всей сделки. Чтобы определить, какая форма собственности формально закреплена за вашим жильем, проверьте документы, относящиеся к жилью (свидетельство о праве собственности, т.е. выписка из ЕГРЮЛ, и свидетельство о праве собственности, т.е. договор купли-продажи, свидетельство о наследовании и т.д.).
✅ Как продать квартиру с двумя собственниками
В случае если жильем владеют несколько человек, продажа оформляется в нестандартном формате. Здесь доступны следующие варианты.
🔻 Если собственники владеют квартирой как долевой собственностью
Совладельцы могут принять решение о совместной продаже квартиры — одному и тому же лицу. Это самый простой, легкий и удобный вариант. Сторонам не нужно проводить никаких дополнительных манипуляций извне. Продавцы просто находят заинтересованного покупателя (или покупателей) и составляют единый договор купли-продажи. Важно, чтобы в тексте договора каждый совладелец назывался «продавцом». Оба продавца подписывают контракт.
Иногда первый владелец хочет продать, а второй — нет. Если совладелец не согласен на переговоры, продавец может продать только свою долю в праве совместной собственности на квартиру. Однако перед этим продавец должен принять во внимание право первоочередного отказа. Согласно статье 250 Гражданского кодекса, имущество должно быть сначала предложено другому совладельцу. Такое предложение имеет форму письменного уведомления, врученного или направленного совладельцу.
Право преимущественной покупки также следует принимать во внимание, когда продавцы решают продать недвижимость одному и тому же покупателю, но делают это по разным и отдельным договорам.
После вручения или отправки письменного уведомления возможны следующие последствия:
- Совладелец соглашается купить долю. После этого продавец должен продать ему долю. Между сторонами составляется стандартный договор купли-продажи, и сделка осуществляется в обычном порядке.
- Сособственник отказывается выкупить долю в течение месяца или не проявляет интереса. Затем продавцу предоставляется возможность продать свою долю незаинтересованному покупателю. Между продавцом и покупателем составляется стандартный договор купли-продажи, и сделка проводится в обычном порядке.
Продавец, продающий только одну акцию, всегда должен быть в состоянии доказать, что он принял во внимание статью 250 Гражданского кодекса. Это документы, подтверждающие, что продавец воспользовался своим правом преимущественной покупки:
- Если совладелец не хочет покупать вашу недвижимость, попросите его или ее подписать письменный и нотариально заверенный отказ от покупки.
- Если совладелец не отвечает, продавец должен сохранить все документы, свидетельствующие о том, что он сделал все возможное, чтобы уведомить совладельца. Это может быть копия уведомления о предстоящей продаже, почтовая квитанция о получении письма и т.д. Самый надежный способ — обратиться к нотариусу и отправить письмо через него. Если уведомление не дошло до адресата, нотариус выдает документ о том, что письмо не было доставлено и что он принял все возможные меры для информирования совладельца. Если ваш совладелец пропал без вести, вы должны обратиться в полицию и подать заявление о пропаже человека. Вы также должны сохранить копию этого отчета.
Если ваши доли в квартире уже разделены в натуре, вы можете отказаться от права первоочередного выкупа. Надел в натуре принадлежит только вам, и вы можете пользоваться, владеть и распоряжаться им, не обращая внимания ни на кого другого.
Последний вариант — продать квартиру разным покупателям. Если владельцы хотят заключить контракты с разными покупателями, то здесь необходимо учитывать право преимущественной покупки. Это означает, что каждый владелец сначала предлагает свою долю совладельцу. Впоследствии оба владельца взаимно отказываются от покупки своих акций и дают друг другу письменный отказ. Только после этого каждый владелец имеет возможность заключить частное соглашение о покупке со своим покупателем.
🔻 Если собственники владеют квартирой как совместной собственностью
Если доли не разделены между совладельцами, то это совместная собственность. Обычно термин «совместная собственность» ассоциируется с термином «брак». Если супруги покупают квартиру, находясь в браке, она автоматически становится совместной собственностью. Не имеет значения, на чье имя зарегистрировано имущество.
Впоследствии недвижимость может быть продана следующими способами:
- Получите письменное и нотариально заверенное согласие супруга на совершение сделки.
- Если ваш супруг не дает согласия на продажу, совместная собственность должна быть преобразована в общую собственность. После того, как доли разграничены, человек может продать свою долю в собственности в соответствии со всеми правилами, применимыми к совместной собственности (включая право преимущественной покупки и т.д.).
Даже если супруги в настоящее время разведены, недвижимость, приобретенная во время брака, считается общей собственностью. Поэтому, если продавец хочет продать недвижимость, он должен либо получить согласие своего бывшего партнера, либо разделить недвижимость на доли.
Письменное и нотариально заверенное согласие супруга на продажу не требуется только в следующих случаях:
- Супруги составили брачный договор, в котором оговорили, что квартира … … принадлежит только мужу или только жене. В этом случае владельцу не нужно ни с кем согласовывать планируемую продажу, так как он является единственным и реальным владельцем недвижимости.
- До брака имущество принадлежало только мужу или только жене. Однако здесь есть прецеденты — супруга может доказать, что впоследствии она в значительной степени участвовала в судьбе имущества. Например, она помогала с дорогим ремонтом, выплатой долгов по дому и т.д. Если дело дойдет до суда, суд может встать на сторону супруга и даже признать спорную квартиру совместной собственностью (даже если она была официально приобретена до брака).
- Либо муж, либо жена унаследовали квартиру (до или после брака).
- Жилье давалось только мужу или только жене, до или после брака.
- Жилье было приватизировано одним из супругов, а другой супруг отказался от участия в приватизации. Ситуация в данном случае довольно проста: лицо, отказавшееся от права собственности, не является собственником, поэтому нет необходимости запрашивать согласие или разрешение на продажу. Однако следует отметить, что лицо, отказавшееся от участия в приватизации, имеет право пожизненно проживать в приватизированной недвижимости. Это может стать препятствием для поиска покупателя.
В случае совместной собственности договор купли-продажи может быть подписан обоими продавцами или только одним продавцом. Однако, если это делает только один из собственников, другой собственник должен дать покупателю письменное и нотариально заверенное согласие.
✅ Документы, необходимые при продаже квартиры с двумя собственниками
В зависимости от того, как продается квартира, объем документов несколько различается. Существует стандартный перечень документов, необходимых для любой сделки, связанной с продажей недвижимости:
- Подтверждение права собственности на недвижимость (предыдущий договор купли-продажи, приватизационный акт и т.д.).
- Свидетельство о праве (документ из Единого государственного реестра юридических лиц).
- Договор купли-продажи между продавцом и покупателем.
- Паспорта всех сторон, участвующих в сделке (продавец, покупатель).
- Кадастровый и технический паспорт на квартиру.
- Выписка из ЕИРЦ об отсутствии задолженности по коммунальным платежам.
- Выписка из домовой книги с информацией о зарегистрированных и временно уволенных лицах.
Другие документы являются необязательными и могут потребоваться в определенных случаях:
- Если продается только неразделенная доля собственности, а не вся собственность — подтверждение того, что продавец принял во внимание право первоочередного отказа. Доказательством этого может служить письменный и нотариально заверенный отказ арендодателя от покупки, нотариально заверенный документ о направлении арендодателю письма определенного содержания и т.д.
- В случае продажи жилья в совместную собственность требуется письменное и нотариально заверенное согласие супругов или брачный договор.
- В случае полной или частичной продажи жилья, находящегося в собственности несовершеннолетнего, недееспособного или ограниченно дееспособного гражданина — согласие органа опеки и попечительства на совершение сделки. Владелец в возрасте от 14 до 18 лет также должен предоставить свое письменное согласие на сделку.
✅ Как составить договор купли-продажи квартиры с двумя собственниками
Когда все необходимые документы готовы, стороны могут составить договор о продаже жилой недвижимости. Для DCCP не существует правительственного шаблона, но рекомендуется ввести здесь следующую информацию:
- Дата и место заключения договора.
- ФИО, год рождения, место рождения, адрес регистрации, адрес фактического проживания и паспортные данные продавца. Если продавцов несколько (например, супруги продают недвижимость вместе), необходимо указать личные данные каждого из них.
- ФИО, год рождения, место рождения, адрес регистрации, адрес фактического проживания и паспортные данные покупателя.
- Описание жилища (адрес, положение на этаже, общая площадь, жилая площадь, нежилая площадь и т.д.) Если жилище разделено на доли, укажите долю каждого совладельца.
- Стоимость жилья. Стоимость имущества должна быть оценена заранее на этапе сбора документов и подготовки сделки. Продавец может определить стоимость квартиры, обратившись к рынку недвижимости или воспользовавшись услугами независимого оценщика.
- Как оплатить квартиру. Здесь описывается, как, когда и в какой валюте покупатель выплатит деньги продавцу. Стороны могут договориться об оплате наличными, сейфом или аккредитивом. Продавец и покупатель могут самостоятельно решить, на каком этапе сделки будет произведена оплата наличными, до или после перерегистрации свидетельства о праве собственности в государственном реестре недвижимости.
- Права и обязанности сторон.
- Ответственность за нарушение соглашений.
- Процедура разрешения конфликтов и споров.
- Пункт о необходимости регистрации договора, заключенного с Росреестром.
- Оговорка, подтверждающая правоспособность и святость сторон.
- Подписи сторон, участвующих в сделке.
При продаже квартиры с двумя собственниками стороны, участвующие в сделке, должны представить не менее 4-5 оригиналов договоров. 2 экземпляра для каждого из собственников, 1 для покупателя, 1 для нотариуса и 1 для Росреестра. Если в сделке участвуют несколько продавцов или покупателей, для каждого из них должен быть подготовлен дополнительный оригинал договора.
После подписания договора и заверения его у нотариуса (при необходимости) покупатель может подать все документы в Росреестр или МФЦ. Покупатель обязан оплатить государственную пошлину за регистрацию договора купли-продажи в размере 2 000 рублей. Переход права собственности регистрируется должностным лицом в течение 3-12 дней (в зависимости от обстоятельств и условий регистрации). Быстрее всего регистрируются договоры, которые уже заверены и нотариально удостоверены.
С 01.02.2019 года самостоятельная подача документов на переход права собственности в Росреестр возложена на нотариуса. Нотариус должен обратиться в Росреестр в течение 1-2 дней после нотариального удостоверения акта купли-продажи. В соответствии с законодательством за эту услугу не взимается никаких дополнительных сборов, только нотариальный сбор и государственная пошлина Росреестра.
✅ Скачать образцы договоров
✅ Нужен ли нотариус
В некоторых случаях нотариальное заверение является обязательным, в других случаях это дополнительная опция, предоставляемая сторонам по их усмотрению. Обратите внимание, что
- Если сделка осуществляется в совместной собственности, требуется нотариальное заверение DKPK. Может быть продано все имущество (с согласия совладельцев) или часть имущества без раздела в натуре. В обоих случаях требуется нотариальное заверение.
- Нотариальное заверение не требуется, если имущество находится в совместной собственности.
✅ Тарифы за нотариальное удостоверение сделки
Если нотариальное заверение ДКПД является обязательным, стороны должны заплатить за эту процедуру 0,5% от суммы договора, не менее 300 рублей и не более 20 000 рублей. Эта ставка указана в статье 333.24(5)(1) Налогового кодекса. 1 НК РФ ст. 333.24. Техническая работа нотариуса (подготовка текста договора, вычитка на предмет формальных и материальных ошибок и т.д.) обойдется сторонам в 2000-10000 рублей.
Пример. В большинстве случаев дешевле заключить договор генерального подряда. Представьте, что 2 совладельца совместно продают квартиру стоимостью 4,4 млн. руб. При этом доли совладельцев абсолютно равны. Госпошлина за сертификацию ДКПК обойдется сторонам в 20000 рублей (на самом деле госпошлина должна составлять 22000 рублей, но законом установлен другой предел). За техническую работу нотариус взимает 4 000 рублей. Общая сумма составляет 24000 рублей.
Если собственники решают заключить два отдельных договора, то госпошлина уже другая. При первоначальной стоимости в собственность переходит не вся квартира, а стоимость половины доли (2,2 млн * 0,5%: 100%). За нотариальное заверение договора необходимо заплатить 11000 рублей. Кроме того, необходимо заплатить 4000 рублей за техническую работу нотариуса. Всего — 15000 рублей за 1 договор и 30000 рублей за 2 договора.
Если нотариальное заверение ДККП нотариусом не требуется по закону, нотариальные тарифы (часть 1, глава 1, статья 22.1 Налогового кодекса РФ) следующие.
Для третьих лиц (продавца и покупателя)
Если цена сделки составляет до 1 миллиона рублей.
3000 рублей + 0,4% от суммы договора.
Если цена сделки составляет от 1 млн до 10 млн руб.
7 000 рублей + 0,2% от общей суммы транзакции.
Если цена сделки превышает 10 миллионов рублей
25 000 рублей + 0,1% от общей суммы контракта (максимально возможный размер госпошлины — 100 000 рублей).
Для близких родственников (продавец и покупатель, являющиеся супругами, родители и дети, бабушки, дедушки и внуки).
Если цена сделки составляет до 10 миллионов рублей.
3000 рублей + 0,2% от суммы сделки.
Если цена сделки превышает 10 миллионов рублей.
23 000 рублей + 0,1% от суммы сделки (максимально возможная госпошлина — 50 000 рублей).
✅ Уплата НДФЛ
После получения выручки продавец должен заплатить в казну 13% подоходного налога. Здесь есть определенные правила:
- Собственник, владеющий квартирой или долей в квартире более 5 лет, освобождается от уплаты налога (ст. 4 ст. 217.1 Налогового кодекса РФ).
- Собственник, владеющий квартирой или долей в квартире более 3 лет, освобождается от уплаты налога, если он получил квартиру или долю по наследству, в дар, по договору приватизации или аренды (ст. 217.1 п. 3 ст. 217.1 Налогового кодекса РФ).
Продавец также имеет право на получение имущественного налогового вычета в размере до 1 млн. рублей. Важно понимать, что если два собственника осуществляют одну сделку, то налоговый вычет будет разделен между ними пропорционально их долям. Однако если два собственника совершают две отдельные и независимые сделки, каждый из них может получить отдельный налоговый вычет в размере 1 млн рублей (то есть 2 млн рублей в сумме).
✅ Что нужно знать при продаже коммунальной квартиры
Сегодня коммунальные квартиры все еще имеются в некоторых небольших городах Российской Федерации. «Общие квартиры» — это большие квартиры с 6 или даже 9 комнатами, в которых живут несколько семей.
Может ли владелец коммунальной квартиры продать свою квартиру покупателю? Теоретически да, но владелец должен четко доказать, как он владеет собственностью. В случае владения неразделенной долей, доля должна быть сначала предложена другим совладельцам (право первого отказа). В случае выделения доли в натуре (с отдельным входом, независимыми коммуникациями и т.д.), право первоочередного выкупа не должно приниматься во внимание. Помещение может быть сразу же продано стороннему покупателю.
Для владельцев комнат в коммунальной квартире выгоднее принимать и продавать свою собственность вместе. Если разные комнаты и квадратные метры объединяются и продаются в пользу одного человека, на сделке можно заработать больше денег. Весь дом становится на 1/3 дороже, чем отдельные комнаты.
Жильцы коммунальной квартиры имеют право запретить сделку, если потенциальный покупатель страдает тяжелым хроническим заболеванием, перечисленным в Постановлении Правительства РФ № 378 от 16 июня 2006 года. Тогда именно им, а не продавцу, придется жить с человеком, страдающим от таких заболеваний, как туберкулез, эпилепсия с частыми припадками, острые психические расстройства и т.д. Арендаторы имеют право отстаивать свои интересы в суде, и закон, скорее всего, будет на их стороне.
Продажа квартиры с двумя собственниками — сложный процесс с множеством юридических нюансов. Если вы не примете во внимание мнение вашего совладельца и не позаботитесь о грамотном подписании всех документов, это приведет к судебному разбирательству и возможному оспариванию сделки. Не знаете, как оформить продажу в вашем конкретном случае? Запросите бесплатную консультацию с юристом по веб-сайтам и получите ответы на свои вопросы.
Оцените статью
(Пока оценок нет)
Загрузка...