Задать вопрос
26 просмотров
36 просмотров
Продажа квартиры с материнским капиталом без выделения долей детям
Содержание
Государственная финансовая поддержка в виде материнского капитала (МК) позволяет семьям улучшить свои жилищные условия. Однако родители все чаще продают квартиры, которые они купили на эти деньги. Это происходит потому, что при появлении в семье новых детей не хватает квадратных метров. Иногда супруги хотят завершить сделку до выделения доли детям. Напоминаем, что это требование для владельцев сертификатов mcapital.
Если дети уже взрослые и достигли 18-летнего возраста, то проблем с распределением долей не возникает. Однако очень часто возникает необходимость продать квартиру, приобретенную на MCM, в которой доли не были выделены несовершеннолетним детям. Что говорит об этом закон? Законно ли родителям искать новый дом взамен старого? Когда такая продажа разрешается и в каких случаях в ней отказывают? Основные моменты сложной процедуры мы рассмотрели в этой статье.
✅ Можно ли продать квартиру с маткапиталом без выделения детских долей
При поддержке банка мы купили 1-комнатную квартиру. Материнское пособие мы использовали для погашения ипотеки. Одновременно мы заключили нотариальное обязательство, например, о выделении долей детям. До сих пор ипотека оформлена на мое имя, а на имя мужа обращено взыскание. Сейчас мы хотим улучшить свои жилищные условия и купить новую 2-комнатную квартиру (старую квартиру продать). Подскажите, пожалуйста, имеем ли мы право не выделять доли детям после погашения ипотеки и должны ли мы подарить их вместе с ними в новой квартире? Будет ли получено согласие органов опеки и чем грозит такой подход?
Комментарий адвоката:
Выбранный вами подход уместен, если вы получили согласие органов опеки (ООПиП). Первоначально макрокапитал будет предоставлен при условии, что доля в доме будет оформлена на детей. Срок исполнения обязательств составляет 6 месяцев с момента снятия обременения (ст. 10, п. 4 ст. 4 Закона о материнском капитале № 256). Нарушение этого условия может привести к административным и даже уголовным санкциям. Как показывает практика, OOPiP вносит аванс только в том случае, если дети обещают оформить на себя свои доли в новом доме. Поэтому им необходимо совершить сразу два действия — купить новую квартиру и продать старую, то есть подписать два предварительных договора у нотариуса. Все остальное относится к «серым» правилам, которые чреваты проблемами.
Обязательство разделить долю ребенка при покупке жилья за счет материнского капитала — не пустое обещание. Родители обязуются выполнять его в точности так, как он написан. Существует шестимесячный срок для выделения долей детям, через шесть месяцев после погашения ипотеки или заселения дома по SAB.
Если вы нарушите обещание, данное ПФР, вас ждут репрессии. В настоящее время активно проводятся ежегодные проверки прокуратуры. Выявление нарушений приводит к аннулированию сертификатов MC у недобросовестных родителей. Иногда ситуация становится еще хуже — вплоть до уголовного преследования по статье 159 Уголовного кодекса, озаглавленной «Мошенничество».
✅ Исключение из правил
В большинстве случаев толкование закона однозначно: если вы использовали капитал на приобретение жилья, вы обязаны выделить долю в жилье ребенку. Затем вы можете продать это жилье и купить новое. Из этого правила есть юридическое исключение.
🔻 Одновременная продажа и покупка новой квартиры
Одним из преимуществ продажи квартиры является отсутствие минимального срока. Например, если супруги потратили средства МК на покупку жилья, но не выделили доли детям, они могут купить новую недвижимость и одновременно продать квартиру. Допускается дарение долей в новой недвижимости детям. Желательно, чтобы покупаемая недвижимость была больше и дороже продаваемой. Важным требованием закона является улучшение (или защита) условий жизни несовершеннолетних, а не их ухудшение.
Новое жилье — это отдельное жилье, приобретенное взамен старого и ставшее совместной собственностью родителей и детей.
Использование пособия по беременности и родам строго контролируется прокуратурой. Чтобы избежать проблем, процедуру следует обсудить с социальными службами по месту регистрации ребенка. Например, если вся семья проживает и зарегистрирована в Волгограде, а покупает квартиру в Казани, заявление следует подавать в Волгоградское отделение ООПП.
Опекунство допускается при условии, что все дети имеют долю в новой квартире. Не имеет значения, если дети не имеют доли в старой квартире. Именно родители должны сообщить все подробности о новом имуществе, размере доли, которая будет выделена детям, и о том, как это будет оформлено (дарение детям, соглашение).
Постарайтесь завершить сделку таким образом, чтобы обе квартиры оставались в ваших руках хотя бы некоторое время. Затем обратитесь в органы опеки и попечительства за разрешением на продажу. Скажите им, что новая квартира уже куплена и что вы планируете выделить детям долю в гораздо большей квартире, чем старая (например, 71 «квадрат» вместо 43 квадратных метров). Обычно ситуация выглядит следующим образом: Родился второй (третий) ребенок, старой квартиры уже не хватает, и семья ищет квартиру побольше. Даже если эта жилая площадь не указана в письме-обязательстве, маловероятно, что AOP откажет в продаже.
Продавец также должен представить кадастровую справку из УГПР, показывающую, что новый дом не дороже и не хуже предыдущего. Если станет ясно, что интересы детей будут затронуты, AOIP не одобрит сделку.
Поэтому продажа дома и одновременная покупка новой квартиры может рассматриваться как способ выполнения обязательства. Если вы покупаете новую квартиру заранее, а затем выделяете доли детям, это не будет учитываться. В случае обнаружения подозрительной сделки государство также обязано выделить доли в старой квартире. В результате родителям приходится проводить процедуру дважды в разных домах. Поэтому нотариальные расходы выше. Имеет ли это смысл?
✅ Как продать квартиру купленную на материнский капитал без выделения долей
Прежде чем описать процедуру, отметим, что одновременная продажа и покупка квартиры должны быть согласованы. Вы не можете быть уверены, что они одобрят сделку на 100%, но они точно не откажут вам в консультации. Особенно если вы нашли действительно достойный дом и хотите улучшить условия жизни детей.
🔻 Пошаговая инструкция
Рассмотрим алгоритм продажи дома с использованием средств из ФКП без выделения доли детям. Предположим, родители оформили ипотеку и сняли обременение в Росреестре, но еще не определили доли детей в жилой площади.
Инструкция состоит из следующих шагов:
- Найти потенциального покупателя на квартиру, приобретенную на средства материнского капитала.
- Найдите вариант с новой квартирой.
- Обсудите детали сделки — в частности, сообщите покупателю о своем намерении выделить детям долю в приобретаемой недвижимости. Помните, что многие люди будут сторониться такого предложения. Не каждый захочет иметь дело с недвижимостью, в которой родители не выделяют доли своим детям. Однако вы можете найти покупателя, если захотите.
- Соберите необходимые для сделки документы.
- Сходите к нотариусу и составьте предварительный договор с продавцом + предварительный договор с покупателем имеющейся квартиры. Желательно не предусматривать штрафы за несоблюдение соглашения — помните, что вам необходимо получить разрешение от отдела опеки, так что не все зависит от вашего желания.
- Подайте документы в отдел опеки и попечительства для одобрения сделки. Обязательно поговорите с сотрудником CPS, а лучше с начальником отдела. Родители обязаны убедить опекунский совет улучшить условия жизни детей. Если Совет по опеке сможет установить, что интересы несовершеннолетних не пострадают, что супруги готовы выделить им долю, а также что новый дом лучше и дороже, шансы на одобрение увеличиваются. Конечно, орган опеки может вынести отказ и сначала потребовать разделить между детьми родовой капитал и доли в старой квартире.
- Получите разрешение органа опеки и попечительства.
- Запишитесь на прием к нотариусу для подписания договоров купли-продажи (ДКП) — с покупателем и владельцем приобретаемой квартиры.
- Оплатите услуги нотариуса — в соответствии с договоренностью.
- Ознакомьтесь с содержанием акта и подпишите его.
- Дождаться регистрации в Росреестре — нотариус отправит оба договора в ЕГРП на утверждение.
- Получите заполненные документы.
- Получите деньги от покупателя, согласуйте их с продавцом, подпишите акты приема-передачи.
- Регистрация детей на новом месте жительства — регистрация осуществляется в миграционном органе «паспортный стол» — сейчас эту задачу выполняет ОВД МВД, но в некоторых регионах до сих пор существует ФМС.
- Выполнить свое обязательство перед ПФР — выделить долю в праве собственности на квартиру детям (например, через дарственную или по соглашению между супругами — выбор за вами).
- Обратная связь с PIU по завершению сделки.
Основная сложность заключается в том, что вам приходится совершать сразу две сделки — покупать новый дом и продавать квартиру. Если вы будете следовать алгоритму, вам вряд ли придется являться в прокуратуру и писать заявление.
Продажа должна быть завершена не позднее 6 месяцев после освобождения квартиры (например, если вы выплатили ипотеку или купили строящуюся квартиру с наследуемым правом на строительство). Если вы превысите установленный срок, вы можете подвергнуться прокурорской проверке — и если выяснится, что доли детей еще не были выделены, будут применены санкции. Переусердствовать с этим точно не стоит!
🔻 Список документов
Продавцы должны позаботиться о сборе необходимых документов для AOP и нотариуса.
Для Совета стражей:
- Заявки на рассмотрение продажи и одновременной покупки нового жилья;
- Паспорта мужа и жены (или одного супруга);
- Свидетельства о рождении для детей младше четырнадцати лет или паспорта для подростков;
- Ксерокопия свидетельства о браке/разводе;
- Подтверждение права собственности на продаваемое жилье — ранее выдавались свидетельства, с 2016 года они заменены выписками из ЕГРЮЛ;
- другие документы на жилье — технический план, справка о составе семьи, выписка из ЕИРЦ об освобождении от долгов;
- кадастровая сводка стоимости недвижимости — обязательно (!);
- справка из ФНС об отсутствии задолженности;
- Копия договоров предварительной купли-продажи — для обеих сделок;
- Документы от продавца на новый дом — аналогичные описанным выше.
Сотрудники проверят документы, побеседуют с родителями и уточнят детали с продавцом новой недвижимости. Супругам также может потребоваться присутствовать на собрании опекунов — это решается в каждом конкретном случае.
Нотариус также попросит предоставить документы того же типа + согласие опекуна. Также необходимо приложить квитанцию об оплате пошлины.
🔻 Образец заявления в орган опеки о продаже квартиры
🔻 Образец договора купли-продажи квартиры с материнским капиталом
✅ Налогообложение – когда и сколько платить?
Продажа имущества тесно связана с уплатой подоходного налога. Это обязательство несет в первую очередь продавец недвижимости, т.е. родители детей.
Если жилье по маткапиталу находится в собственности менее 5 лет (менее 3 лет для жилья, находящегося в собственности до 1 января 2016 года), подоходный налог (НДФЛ) составит 13% от суммы договора купли-продажи.
Однако владельцы основного капитала могут рассчитывать на снижение налогооблагаемой суммы. Для этого необходимо вычесть сумму UG из суммы, указанной в договоре купли-продажи квартиры. Поэтому родители могут заменить имущественный вычет этим освобождением (п. 34 ст. 217 Налогового кодекса РФ). В налоговую инспекцию необходимо представить копию свидетельства о выплате пособия при рождении ребенка.
Более подробную информацию о долях смотрите в статье «Налог на продажу доли в квартире».
Юридические формальности имеют большое значение при заключении сделки. Если супруги не выделили доли детям, возникнут сложности с продажей дома. Перед переездом найдите новый дом, договоритесь о встрече с продавцом, запросите разрешение у местных властей, а затем оформите сделку. Если новый дом более просторный, имеет лучшую инфраструктуру и подходит для проживания семьи, у него больше шансов получить одобрение органа опеки.
Нарушение цепочки продаж может привести к необратимым последствиям: Штрафы, новые акции, возврат родового капитала государству, судебные тяжбы со стороны взрослых детей и даже риск тюремного заключения. Вы рискуете своей репутацией, если совершите сделку с нераспределенными акциями своих детей. Продажа не всегда бывает успешной. Чтобы разобраться во всех тонкостях, нужно начать с самого начала — если вы не можете этого сделать, обратитесь к юристам сайта. Проанализировав ситуацию, вы сможете увидеть, где есть лазейки, на что нужно обратить внимание и стоит ли заключать сделку и подавать заявление в местные органы власти.
Посмотрите видео о тонкостях продажи дома с Makapital (личный жизненный опыт):
Оцените статью
(Пока оценок нет)
Загрузка...