Задать вопрос
167 просмотров
22 просмотров
Продажа квартиры с несовершеннолетними детьми, как продать квартиру, если прописан или собственник несовершеннолетний ребенок
Содержание
Дети до 18 лет по закону не имеют права распоряжаться собственным имуществом и обычно в значительной степени зависят от решений своих законных представителей.
Однако мнение родителей или опекунов может быть недостаточным для крупных сделок. В процедуре участвуют государственные органы, ответственные за соблюдение прав и интересов несовершеннолетних. На основании предоставленной информации они проверяют законность продажи дома, принадлежащего детям.
Когда это необходимо и можно ли избавиться от квартиры несовершеннолетнего?
✅ Можно ли продать квартиру, если прописан несовершеннолетний ребенок
Согласно действующему законодательству, помимо собственника, право пользования имуществом имеют члены семьи (в частности, дети, родители и супруги).
В этом случае члены семьи учитываются исходя из количества зарегистрированных жильцов в конкретном жилом помещении по месту жительства. Отсутствие записи о том, что дети арендодателя проживают там, означает, что они «зарегистрированы» по другому адресу, даже если фактически они там не проживают.
Однако тот факт, что ребенок прописан в продаваемой недвижимости, не должен быть невыгоден покупателю. Это связано с пунктом 2 статьи 292 Гражданского кодекса Российской Федерации, который предусматривает прекращение права пользования жилым помещением членами семьи бывшего собственника.
Другими словами: После покупки продавец и его дети, включая несовершеннолетних, теряют все права на владение, пользование и распоряжение квартирой.
То же самое относится к лицам, не имеющим другого жилья или не имеющим возможности приобрести жилье (п. 5 ст. 31 Жилищного кодекса РФ).
Сложности могут возникнуть, если в квартире проживают несовершеннолетние дети, оставшиеся без попечения родителей. Отчуждение квартиры в такой ситуации допускается только с разрешения органа опеки и попечительства.
Поэтому покупателю рекомендуется уточнить наличие и статус лиц младше 18 лет, зарегистрированных в недвижимости, прежде чем приступать к сделке.
✅ Как продать квартиру, если в ней прописан несовершеннолетний ребенок
Регистрация постоянного места жительства требуется всем гражданам России, включая несовершеннолетних. Поэтому законный представитель должен заранее позаботиться о том, чтобы его ребенку или опекуну было куда пойти.
Новым местом жительства не обязательно должен быть дом или квартира родителей (опекуна). Это может быть жилье, принадлежащее бабушке, дедушке или другим родственникам, или отдельное жилье, зарегистрированное непосредственно на ребенка.
🔻 Порядок действий
Порядок продажи жилья, в котором зарегистрирован несовершеннолетний, следующий
- Поиск подходящего нового места жительства для ребенка.
- Обратиться в орган опеки за разрешением на продажу (если зарегистрированный несовершеннолетний не является ребенком собственника или лишен родительских прав) и получить письменное разрешение на продажу жилья.
- снятие ребенка с регистрационного учета по месту нахождения продаваемого жилого помещения (это можно сделать и после подписания договора купли-продажи, но важно согласовать эти действия с покупателем).
- Регистрация лица, не достигшего восемнадцати лет, по другому адресу проживания (местом жительства несовершеннолетнего обычно является постоянное зарегистрированное место жительства родителей, усыновителей или опекунов).
- Составление окончательного варианта договора купли-продажи (контракта купли-продажи) жилой недвижимости.
- Соглашение о месте и времени проведения сделки (подписание договора может происходить в любом удобном для сторон месте, при желании оно может происходить и у нотариуса, но это не является обязательным).
- Подписание акта (в присутствии продавца, покупателя или их официальных представителей, при необходимости при участии свидетелей и юридических консультантов).
- Осмотр имущества, подписание акта приема-передачи, свидетельствующего о том, что продавец передал имущество, а покупатель принял его.
- Регистрация перехода права собственности в Росреестре или МФЦ (необходимо присутствие обеих сторон сделки).
- Обмен (на этом этапе лучше для покупателя, но продавец и покупатель могут договориться о передаче денег раньше).
Документ из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), подтверждающий право собственности покупателя. Правоустанавливающие документы на недвижимость больше не выдаются.
🔻 Необходимые документы
Для завершения сделки могут потребоваться следующие документы:
- Выписка из Единого государственного реестра недвижимости, подтверждающая право собственности продавца на объект недвижимости.
- Справка о составе семьи и лицах, проживающих в недвижимости.
- Разрешение органа опеки и попечительства на продажу имущества, в котором проживает ребенок, оставшийся без попечения родителей.
- Контракт или другой документ, по которому продавец зарегистрировал собственность.
- Техническая документация на жилье.
- Справка о месте жительства ребенка.
- Договор купли-продажи жилья, подписанный сторонами (требуется на этапе регистрации).
- Документы, удостоверяющие личность всех сторон, участвующих в сделке.
- Нотариальные доверенности для представителей сторон.
Все документы, подлежащие представлению, должны быть продублированы как минимум в 1 экземпляре.
🔻 Сроки
Покупка/продажа дома с зарегистрированным ребенком занимает очень мало времени:
- Несовершеннолетний может быть снят с регистрации и зарегистрирован по другому адресу за одно посещение паспортного стола;
- Продолжительность сделки зависит от того, сколько времени потребуется сторонам для рассмотрения и подписания документа;
- регистрация перехода права собственности занимает не более 7 дней (в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации недвижимости»).
В реальности время может быть гораздо больше из-за неорганизованности сторон, незнания процедуры сделки или неожиданных трудностей, с которыми могут столкнуться стороны.
🔻 Расходы
Стоимость продажи, за исключением судебных издержек и текущих расходов
- Продавцу — 13% от стоимости недвижимости в качестве налога на передачу земли, если она была приобретена менее 5 лет назад или менее 3 лет назад в дар от близких родственников, по наследству или в результате приватизации (подробнее: Продажа жилья, находящегося в собственности менее 3 лет);
- покупателю — в размере 2 000 рублей в качестве государственной пошлины за регистрацию перехода права собственности.
Регистрационные и нотариальные расходы (если стороны договорились о необходимости участия нотариуса) могут быть разделены между продавцом и покупателем или возложены на покупателя в соответствии с условиями договора купли-продажи.
✅ Условия продажи квартиры, принадлежащей несовершеннолетнему
В отличие от простого проживания, титул предоставляет несовершеннолетнему гораздо больше привилегий, но в то же время значительно усложняет договор купли-продажи. Однако продажа дома несовершеннолетнего возможна, если полностью соблюдены юридические условия.
🔻 Общие
Статья 20 Федерального закона № 48-ФЗ «Об опеке и попечительстве» накладывает ограничения на сделки по купле-продаже жилой недвижимости. Согласно этим положениям, сделки по продаже земли, принадлежащей несовершеннолетнему, запрещены с самого начала. И запрет может быть снят органом опеки и попечительства на таких основаниях:
- Жилье продается с целью приобретения другого жилья, которое лучше отвечает потребностям ребенка (ближе к месту обучения, ближе к месту лечения, в более благоприятном регионе или климате, в лучшем техническом состоянии).
- У молодого собственника есть другая недвижимость (квартира, дом) с не менее адекватными условиями проживания, а вырученные от продажи средства будут использованы для удовлетворения других особых потребностей несовершеннолетнего, которых он заслуживает (покупка автомобиля для перевозки ребенка-инвалида и т.д.).
- Семье срочно нужны деньги на дорогостоящее лечение или операцию для ребенка.
- Семья навсегда переезжает за границу и не собирается возвращаться.
Орган опеки разрешает продажу или покупку, если законный представитель несовершеннолетнего представляет
- предварительный договор о продаже другого жилья или правдивое письменное описание имущества, предназначенного для покупки;
- Выписка из Единого государственного реестра недвижимости несовершеннолетних.
- медицинские справки о состоянии здоровья несовершеннолетнего;
- медицинскую справку о необходимости лечения или других запланированных мероприятий с указанием предполагаемых расходов;
- другие документы и доказательства, подтверждающие необходимость отчуждения имущества.
Вышеуказанные правовые положения распространяются на родителей и усыновителей, а также на законно назначенных опекунов и консерваторов.
🔻 Если собственник младше 14 лет
Согласно Гражданскому кодексу, лица, не достигшие 14 лет, не считаются несовершеннолетними и поэтому полностью лишены дееспособности. Поэтому они не могут
- вступать в процесс
- представлять их интересы в суде или в органах опеки и попечительства
- Предпринять юридически значимые действия;
- взять на себя ответственность за содеянное.
Поэтому в договоре купли-продажи участвует законный представитель несовершеннолетнего, т.е. родитель, усыновитель или опекун.
🔻 Если несовершеннолетнему 14–18 лет
Согласно статье 26 Гражданского кодекса, ребенок в возрасте от 14 до 18 лет обладает ограниченной дееспособностью. В отличие от малолетнего, несовершеннолетний имеет право самостоятельно совершать сделки и иные действия, имеющие юридическое значение, но юридическое значение они приобретают только с согласия законного представителя.
Это согласие должно быть представлено в письменном виде в компетентный орган до или после заключения договора. В противном случае продажа может быть признана недействительной (может быть оспорена в суде).
✅ Заключение сделки купли-продажи с несовершеннолетним собственником
Продажа недвижимости, принадлежащей ребенку, требует большего внимания: недвижимость должна быть зарегистрирована в органе опеки, а собственность — у нотариуса.
🔻 Порядок действий
Процедура завершения сделки выглядит следующим образом:
- Обращение в орган опеки и попечительства за разрешением на продажу дома несовершеннолетнего.
- Получение письменного разрешения на продажу (если компетентный орган одобряет продажу и считает ее необходимой в данных обстоятельствах).
- Подготовка и утверждение содержания POA.
- Согласование с покупателем времени и места проведения сделки.
- Совместное посещение нотариальной конторы (участие нотариуса в сделке купли-продажи является обязательным условием для продажи недвижимости несовершеннолетним) или вызов нотариуса на место подписания договора.
- Окончательная приемка квартиры покупателем (в присутствии продавца), подписание акта передачи.
- Посетите орган государственной регистрации для внесения изменений в ЕГРЮЛ (Единый государственный реестр юридических лиц) в связи со сменой собственника.
После завершения регистрации новый собственник вправе запросить в Росреестре выписку из Единого государственного реестра недвижимости и технический паспорт на объект недвижимости от предыдущего собственника. Если продавец не предоставит необходимые документы, покупатель должен обратиться в Бюро технической инвентаризации.
🔻 Необходимые документы
Для продажи несовершеннолетнему необходимы следующие документы:
- Документ, удостоверяющий личность законного представителя несовершеннолетнего.
- Свидетельство о рождении несовершеннолетнего.
- Приказ органа опеки о назначении опекуна/попечителя для несовершеннолетнего, оставшегося без родителей.
- Предварительный договор купли-продажи, медицинская справка, свидетельство о переводе законного представителя ребенка в другой регион или страну, или любой другой документ, подтверждающий необходимость продажи дома.
- Письменное согласие родителя, усыновителя или опекуна на продажу недвижимости несовершеннолетнему в возрасте от 14 до 18 лет.
- Выписка из Единого государственного реестра юридических лиц, подтверждающая право собственности на жилое помещение.
- Документ, подтверждающий, на каком основании недвижимость зарегистрирована на имя ребенка.
- Квитанция об оплате государственной пошлины за совершение нотариальных действий.
- Получение разрешения от органа опеки и попечительства.
- Техническая документация для вашего дома.
- Не менее 3 копий свидетельства о праве собственности.
Приведенный выше список не является исчерпывающим. Нотариус или орган опеки может запросить дополнительное уведомление или доверенность от другой стороны.
🔻 Сроки
Орган опеки обязан дать свое одобрение или отказ в срок, не превышающий 15 дней с момента подачи заявления.
Как скоро будет подписан акт, остается на усмотрение сторон — не существует установленного периода ожидания или длительного рассмотрения государственными органами.
Регистрация перехода права собственности происходит по желанию покупателя. Это можно сделать сразу после подписания договора или гораздо позже, но сам процесс должен занять не более 7 дней.
🔻 Расходы
Денежные затраты на продажу имущества несовершеннолетнего превышают затраты на совершение сделки в жилом доме, где зарегистрирован только один ребенок.
Это связано с обязательным привлечением нотариуса, услуги которого являются платными:
- 0,5% от стоимости жилой недвижимости (государственная пошлина);
- 6 000* рублей — для получения сопутствующих нотариальных услуг правового и технического характера (UPTX).
* — указанный тариф для UPTX установлен Московской городской нотариальной палатой, в других регионах Российской Федерации тарифы могут отличаться.
По умолчанию расходы на нотариальное заверение делятся поровну между договаривающимися сторонами. Однако несовершеннолетние освобождаются от уплаты нотариального сбора пропорционально их участию в договоре. Это означает, что совершеннолетний покупатель должен заплатить только свои собственные 3 000 рублей.
Государственная пошлина за регистрацию в этом случае остается прежней — 2 000 рублей.
✅ Исключение
Это не относится к несовершеннолетним детям, обладающим полной дееспособностью, по следующим причинам
- Брак
- трудоустройство по контракту или трудовому соглашению;
- Предпринимательская деятельность в качестве индивидуального предпринимателя.
Официальный статус несовершеннолетнего предоставляется решением органа опеки (если родители не возражают) или суда (если законные представители не хотят признавать правоспособность несовершеннолетнего).
Эмансипация дает ребенку в возрасте от 16 до 18 лет все права и равную гражданскую ответственность. Другими словами, он сам принимает решения, заключает сделки и несет последствия своих действий.
✅ На что следует обратить внимание
Кроме того, существует ряд нюансов, которые могут существенно повлиять на заключение ППК с несовершеннолетними. Наиболее распространенные из них описаны ниже.
🔻 Квартира приобретена на средства материнского капитала
Официальная регистрация недвижимости может не содержать информации о наличии совладельца, который по закону является несовершеннолетним. Это особенно актуально в случаях, когда жилая недвижимость была приобретена за счет средств материнского капитала.
Дело в том, что средства, выделяемые пенсионным фондом на приобретение жилья, расходуются при условии, что недвижимость или ее часть оформляется на ребенка. Однако срок регистрации несовершеннолетнего в качестве собственника не регламентирован. Это означает, что родители могут в любое время зарегистрировать жилье на свое имя.
На практике это может означать следующее:
- Родитель продает квартиру, купленную на родовые деньги, ничего не подозревающему покупателю, потому что, например, только мать зарегистрирована как владелец квартиры.
- Через некоторое время другой законный представитель ребенка или сам ребенок, если он полностью дееспособен, обращается в суд с заявлением о признании юридической сделки незаконной в связи с грубым нарушением его законных имущественных интересов.
В таком споре суд может обязать родителя, продавшего имущество, выплатить ребенку сумму, равную его доле, или признать титул покупателя недействительным, вернуть имущество прежним владельцам и обязать выплатить компенсацию незаконному владельцу.
🔻 Родители несовершеннолетнего лишены родительских прав
Законный представитель ребенка имеет основное мнение и влияние на несовершеннолетнего. Законный представитель обладает особыми полномочиями и ответственностью в разбирательствах в интересах ребенка.
- По умолчанию законным представителем является родитель несовершеннолетнего или, если родитель отсутствует или лишен родительских прав, усыновитель, опекун или попечитель.
- Что касается усыновителя, то здесь все довольно просто: биологические отец и/или мать официально вычеркиваются из жизни ребенка, а их данные как законных родителей указываются в новом свидетельстве о рождении усыновленного ребенка.
В ситуации, когда родители лишены родительских прав, а вместо них в качестве законного представителя несовершеннолетнего назначен опекун или попечитель, легко может возникнуть путаница.
Недобросовестный родитель может воспользоваться неосведомленностью незнакомого человека и попытаться продать ему дом ребенка, даже если он не имеет на это полномочий.
Поскольку переход права собственности не регистрируется без согласия органа опеки, риск стать жертвой мошенничества минимален, если сделка проведена правильно, а оплата производится после государственной регистрации собственности. Однако покупатель, не обладающий достаточной предусмотрительностью, может согласиться произвести оплату до или сразу после подписания договора опеки, тем самым лишив себя и денег, и приобретенной квартиры.
🔻 Исполнение обязательств перед несовершеннолетним
После одобрения продажи органом опеки законный представитель ребенка обязуется купить ребенку новое жилье, использовать вырученные средства на неотложные нужды или положить их на сберегательный счет.
Если эти требования не выполняются, орган опеки или ребенок могут возражать против сделки после достижения ребенком дееспособности. Поэтому даже добросовестному получателю рекомендуется проверить, выполняют ли законные представители свои обязательства перед ребенком, и, в случае необходимости, своевременно обратиться в органы опеки.
Можно ли продать квартиру, находящуюся в собственности несовершеннолетнего? Продажа квартиры несовершеннолетнего может быть неудачной и иметь очень серьезные последствия, если вы не знаете об основных рисках. Поэтому, прежде чем принимать радикальные и необратимые меры, рекомендуется проконсультироваться с нашими юристами.
Это позволит вам более точно спланировать процесс продажи и покупки, избежав при этом критических ошибок и мошеннических манипуляций.
Оцените статью
(Пока оценок нет)
Загрузка...