Задать вопрос
65 просмотров
41 просмотров
Продажа квартиры в рассрочку между физическими лицами, как продать квартиру в рассрочку без риска
Содержание
Хотя рассрочка обычно ассоциируется с банковскими учреждениями, она может быть согласована только между частными лицами без участия третьей стороны. Если принято решение продать квартиру таким образом, то в договоре купли-продажи необходимо учесть некоторые важные моменты, которые создают дополнительный риск для домовладельца, если они не будут тщательно проработаны.
✅ Понятие рассрочки
При продаже квартиры в рассрочку полная стоимость квартиры выплачивается частями в течение оговоренного периода времени. Частота, сумма и продолжительность платежей определяются сторонами сделки по их усмотрению и отражаются в договоре купли-продажи.
Российское законодательство не запрещает продажу недвижимости между частными лицами в рассрочку. Такая возможность предусмотрена статьями 454 и 488-489 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Продавец является своего рода кредитором покупателя. Главные бенефициары этой ситуации — те, кто «сразу» становятся домовладельцами и разгружают семейный бюджет, выплачивая деньги в рассрочку. Кроме того, нет необходимости искать поручителей, доказывать платежеспособность и оплачивать страховку, как в случае с банковской ипотекой.
Продавцы часто соглашаются на такой способ продажи для домов, которые долгое время не продавались или имеют существенные дефекты (например, отсутствие ремонта), которые затрудняют быструю продажу по хорошей цене. Этот вариант также практикуется между людьми, которые хорошо знают и доверяют друг другу и не имеют причин подозревать друг друга в мошеннических намерениях.
🔻 Варианты рассрочки
В рамках постепенной оплаты цены недвижимости возможны следующие условия сделки:
- С первоначальным взносом или без него. Размер и последовательность платежей, согласованные сторонами и указанные в предварительном договоре. Сумма может составлять от 10% до 50% от общей стоимости недвижимости, при этом остаток выплачивается в рассрочку в определенное время. В случае внесения аванса в виде задатка покупатель теряет эту сумму, если основная сделка не состоится не по его вине. Случаи, когда первоначальный взнос не выплачивается в рассрочку, не являются распространенными среди физических лиц. Такие варианты часто встречаются при покупке жилья у застройщика.
- С процентами или без них. Обычно рассрочка беспроцентная, но владелец недвижимости может использовать этот вариант по своему усмотрению. Процентная ставка обычно составляет от 1 до 3 процентов от стоимости дома.
- Краткосрочное или долгосрочное погашение. С точки зрения продавца, короткий срок погашения более выгоден, так как контрагенту приходится выплачивать более высокие суммы. Более длительный срок приводит к дополнительным рискам в виде колебаний курса российского рубля, изменения цен на недвижимость и ухудшения финансового положения покупателя.
Стороны должны обсудить условия каждого пункта, которые впоследствии будут включены в договорной акт.
✅ Как проходит сделка купли-продажи
При продаже квартиры в рассрочку процесс выглядит примерно следующим образом:
- Найдите покупателя и договоритесь об условиях продажи. Помимо цены недвижимости и условий договора купли-продажи, типичных для всех сделок, стороны также обсуждают сумму первоначального взноса и последующих платежей, график платежей, возможные штрафы и другие условия и сопутствующие риски, связанные с оплатой в рассрочку.
- Соберите документы (подробный список приведен ниже). Они необходимы не только для последующей процедуры регистрации, но и для подтверждения того, что недвижимость «юридически чиста».
- Составьте предварительный договор купли-продажи/депозитный договор (при необходимости). В документе можно зафиксировать достигнутые договоренности о будущей сделке. Таким образом, у обеих сторон не будет причин настаивать на том, что раньше условия были другими, кто-то неправильно понял и т.д.
- Составьте и подпишите основной договор купли-продажи. Документ должен быть составлен в простой письменной форме; нотариальное заверение обычно не требуется.
- Подать документы на регистрацию в Росреестр.
- Передать квартиру, подписав акт приема-передачи. С этого момента ответственность за состояние квартиры переходит к покупателю. Если стороны достигли соглашения, можно отказаться от титульного листа. В этом случае используется сам документ о праве собственности и в него вносится соответствующая оговорка.
🔻 Необходимые документы
Для продажи вам понадобятся:
- Паспорта продавца и покупателя.
- Выписка из Единого государственного реестра юридических лиц. Подтверждение права собственности продавца на недвижимость и отсутствие обременений, вытекающих из ранее заключенных договоров.
- Свидетельство о праве собственности продавца. Подтверждает установление прав собственности (на основании договора дарения, предыдущей доверенности, решения суда, свидетельства о наследовании и т.д.).
- Техническая документация (выписка из земельной книги, технический план). Он обеспечивает определение площади объекта и отсутствие несанкционированного переоборудования.
- Выписка из домовой книги. Она составляется по месту нахождения недвижимости и указывает на наличие зарегистрированных в жилище лиц.
- Декларация об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам. Если у вас возникла задолженность, вам необходимо будет договориться о порядке оплаты.
- Письменные согласия (если требуется). В зависимости от обстоятельств рассматриваемой сделки может потребоваться согласие второго супруга (в случае продажи совместно нажитого имущества), органа опеки (в случае несовершеннолетних собственников) или других совладельцев имущества.
🔻 Оформление договора купли-продажи недвижимости с рассрочкой
В целом, договор о продаже жилья в рассрочку содержит стандарт для данного вида документа:
- Информация о сторонах, участвующих в сделке: полное имя, адрес проживания и регистрации, паспортные данные.
- Описание объекта недвижимости: полный адрес, площадь, количество комнат, кадастровый номер и т.д.
- Информация о документах на право собственности владельца (имя, стадия, дата выдачи).
- Стоимость квартиры. Сумма должна быть указана цифрами и словами.
- Описание состояния жилья и условий и порядка передачи.
- Отсутствие прописанных лиц и других обременений на недвижимость.
- Необходимость регистрации в Росреестре и порядок перехода права собственности.
- Количество экземпляров БТР и соответствующая юридическая сила.
- Подписи сторон.
Особенностью будет наличие пунктов, регулирующих поэтапную оплату и соответствующие обязательства сторон:
- Количество и сумма платежей, начисление процентов.
- Периодичность платежей (ежемесячно, ежеквартально).
- Последовательность оплаты. Возможные варианты: Наличный перевод, перевод на банковскую карту или текущий счет. При выборе безналичной формы оплаты могут быть уточнены требования к переводу при наличной оплате — может быть предусмотрена обязанность написания расписки, а также исполнение в присутствии нотариуса.
- Сроки осуществления платежей по счету (может быть указан максимально возможный срок) и полного расчета между сторонами.
- Возможность досрочного погашения (особенно в случае выплаты процентов).
- Ответственность за несоблюдение условий договора. Здесь в первую очередь страдает покупатель, поскольку существует риск прекращения платежей в случае ухудшения его финансового положения.
- Имущество находится в залоге у продавца до получения последнего платежа.
🚩 Образец договора купли-продажи квартиры в рассрочку.
🔻 Особенности регистрации
Подписанный документ с перечнем вышеуказанных документов подается в Росреестр (напрямую или через МФЦ) для регистрации. Покупатель также должен оплатить государственную пошлину в размере 2000 рублей. Подтверждение оплаты будет приложено к общим документам по запросу.
Процедура регистрации продажи в рассрочку имеет некоторые особенности. Стороны продажи в рассрочку должны подать заявление на два вида регистрации:
- передача права собственности
- взимание временной платы (до полного погашения долга).
Ипотека гарантирует продавцу, что покупатель не совершит никаких сделок (перепродажа, дарение, наследование) с недвижимостью до выплаты последнего взноса.
Таким образом, право собственности покупателя на недвижимость возникает после завершения регистрации в земельном кадастре, но полное распоряжение недвижимостью возможно только после окончательного соглашения с продавцом, когда продавец заявляет о снятии обременений. До этого момента все распоряжения имуществом должны быть согласованы с бывшим владельцем.
✅ Как продать квартиру в рассрочку без риска
При продаже квартиры в рассрочку есть некоторые тонкости, которые необходимо учитывать, чтобы владелец мог минимизировать возможные риски:
- Внезапный отказ покупателя после согласия на сделку и внесения первоначального взноса. Рекомендуется сделать первый взнос в виде депозита. Депозит не имеет штрафных санкций для покупателя: Если он все-таки решит купить квартиру, продавец обязан вернуть задаток в полном объеме. В такой ситуации задаток остается у арендодателя, что предусмотрено статьей 381 Гражданского кодекса Российской Федерации. Дополнительная информация: В чем разница между авансовым платежом и задатком?
- Ухудшение платежеспособности покупателя и, как следствие, задержка платежа. Условия оплаты в рассрочку и ответственность за несоблюдение этих условий должны быть точно указаны в договоре. Важно установить четкие сроки оплаты и предусмотреть пени или штрафы за их несоблюдение. Если эта информация отсутствует, вам, возможно, придется долго ждать причитающихся сумм. В такой ситуации продавец имеет право обратиться в суд, требуя возврата денег и дополнительных штрафных санкций, или даже полного расторжения договора с возвратом квартиры.
Если вы собираетесь выплачивать государственные гранты частями, вам следует включить в документ о праве собственности пункт, обязывающий вас самостоятельно производить выплаты в случае возникновения проблем или задержек в выплате государственных грантов.
- Перепродажа имущества другому лицу. Если недобросовестный покупатель перепродаст недвижимость, предыдущий владелец вряд ли сможет вернуть непогашенный долг даже в судебном порядке. В КСР обязательным является обозначение имущества как полного права собственности только после выплаты долгов и регистрации обременения в регистрационной палате. Выписка из ЕГРП, выдаваемая покупателю, содержит отметку об обременении, поэтому все сделки блокируются до его снятия.
- Необходимость прекращения деятельности администратора и возврата уже выплаченных покупателю сумм. Если нет других источников погашения, лучше сохранить суммы, полученные за имущество, до завершения урегулирования.
- Возврат имущества в неудовлетворительном состоянии (если сделка должна быть отменена). Чтобы избежать этого риска, в договор следует включить пункт, требующий сохранения предпродажного состояния имущества до снятия обременения и полного выкупа имущества.
Каждая продажа в рассрочку отличается от другой. Успешное завершение сделки во многом зависит от того, насколько подробно и грамотно составлен договор купли-продажи. Как я могу внести задаток? Какие условия должны быть включены в договор? Вы хотите передать деньги наличными или банковским переводом? Какие обязанности должен нести покупатель? Юристы на нашем сайте готовы ответить на все эти вопросы. Бесплатная консультация с экспертами.
Оцените статью
(Пока оценок нет)
Загрузка...