Задать вопрос
34 просмотров
115 просмотров
Продажа неприватизированной квартиры, можно ли и как продать неприватизированную квартиру в 2022 году
Содержание
Неприватизированные квартиры находятся в собственности муниципалитета. Однако некоторые граждане пытаются продать свои неприватизированные квартиры: Эта процедура возможна или невозможна? Действующее законодательство дает четкий ответ: «Нет!». Однако существуют способы продажи незапатентованных квартир — они рискованны, но не запрещены.
В законе есть некоторые лазейки, которые могут помочь вам заключить договор о продаже жилья без гражданства. Мы подготовили для вас 3 наиболее эффективные схемы. Взвесьте плюсы и минусы каждой из них и обсудите процесс.
✅ Можно ли продать неприватизированную квартиру?
Продажа приватизированного жилого помещения регулируется Гражданским кодексом (ГК 549-558). Все, что связано с неприватизированной недвижимостью, регулируется Жилищным кодексом. Закон запрещает продажу таких квартир в чистом виде.
Представим себе следующую ситуацию: Гражданин вселился в квартиру, находящуюся в муниципальной собственности, по договору социального найма. Через год он хочет продать квартиру. Однако, поскольку муниципалитет владеет квартирой, покупка становится невозможной. Поэтому для того, чтобы продать квартиру, гражданин должен сначала пройти процедуру приватизации.
Однако существуют законные способы обойти это правило. Это не прямая продажа квартиры без приватизации, а сделка через посредников.
Насколько сложно продать неприватизированную квартиру?
- Прямая продажа такого имущества запрещена законом.
- Оформление документов и взаимодействие с покупателем отнимает много времени.
- Риск столкнуться с мошенниками и разочароваться.
Однако у этой процедуры есть свои преимущества — например, получение денег от покупателя за неприватизированную квартиру. Чаще всего этот фактор перевешивает негативные аспекты.
✅ Как продать муниципальную квартиру без приватизации?
Существует три способа заключения договора купли-продажи неприватизированной квартиры. Мы приводим их в сравнительной таблице.
🔻 Способы
— Возможность отказаться от продажи на этапе приватизации
— Продажа недвижимости по более высокой цене
— Продавец не участвует в приватизации
— Получение денег за квартиру
— Трудный поиск желающих купить
— Получение разрешения на регистрацию: родственники — от жильцов; иностранцы — от муниципалитета
— Трудный поиск подходящего покупателя
— Программа обмена жильем «Буфер
— Обращение в администрацию — от 2 месяцев;
✅ Способ 1. Продажа с приватизацией
Это приватизация и последующая продажа жилой недвижимости. Это самая распространенная процедура, но и самая длительная.
🔻 Порядок, этапы
- Проверьте, можно ли приватизировать недвижимость.
- Разместите объявление о продаже недвижимости.
- Найдите подходящего покупателя.
- Подайте документы в местные органы власти (см. «Заявление на приватизацию жилого помещения» и «Какие документы мне нужны?»).
- Дождитесь ответа от властей.
- Подписать договор на приватизацию квартиры.
- Получение авансового платежа от покупателя.
- Зарегистрируйте право собственности в регистрационной палате.
- Завершить продажу.
Особых сложностей нет, но продавец должен доверять покупателю. В противном случае транзакция не может быть завершена.
🔻 Процедура, процесс
Ниже приведены подробные инструкции для 2022 года:
- Первый шаг — выяснить, можно ли приватизировать недвижимость. Если недвижимость подлежит сносу, находится в военном городке или является служебной, в приватизации отказывают, что означает, что о продаже недвижимости не может быть и речи.
- Затем вам нужно найти потенциального покупателя, желающего приобрести квартиру. Вам пока не нужно подписывать с ним никаких документов — аванс будет перечислен на этапе подписания договора о приватизации квартиры.
- Следующий шаг — обращение в местную администрацию за разрешением на приватизацию квартиры. Заявление должно быть рассмотрено в течение двух месяцев. Затем администрация дает письменный ответ.
- Подписание договора о приватизации. На этом этапе продавец перечисляет аванс за квартиру. Сделка оформляется договором о перечислении авансового платежа. Документ должен быть нотариально заверен.
- Последним шагом продавца является оплата государственной пошлины и регистрация свидетельства о праве собственности в Росреестре. Местный орган власти выдает выписку из ЕГРН — с этого момента собственник является владельцем квартиры. В результате владелец имеет право продать имущество.
Стороны подписывают окончательный договор купли-продажи. Продавец выписывается из квартиры, а приватизированная квартира переходит в собственность покупателя.
✅ Способ 2. Прописка покупателя
Она предполагает доверие между покупателем и продавцом. В противном случае одна из сторон может остаться с пустыми руками.
🔻 Порядок, этапы
- Можно ли приватизировать недвижимость?
- Ведите переговоры с потенциальным покупателем.
- Получение согласия на регистрацию (принцип: если регистрируется родственник, то согласие других жильцов; если посторонний человек, то разрешение местных властей).
- Передать лицевой счет покупателю.
- Подписать договор о передаче денег за квартиру, подтвердить получение.
Что будет дальше, зависит от покупателя: вы можете приватизировать недвижимость или оставить ее в качестве общего здания. Продавец заберет деньги за неприватизированную квартиру и будет искать новую. Обратите внимание, что вы должны зарегистрироваться на новом месте как можно скорее, иначе на вас будет наложен штраф.
🔻 Процедура, процесс
Основной целью регистрации покупателя является передача права на приватизацию квартиры под видом купли-продажи. Конечно, речь не идет о продаже жилья в чистом виде. С другой стороны, нарушений закона нет. Самое главное — правильно передать документы и найти новое место жительства.
Финансовые риски должны быть упомянуты отдельно. Как показывает практика, не все нотариусы спешат заверять расписку при таком раскладе. Если нет другого выхода, стороны должны действовать на свой страх и риск. Желательно получить представление о покупателе, и лучше проводить такие сделки с родственниками.
✅ Способ 3. Обмен
Закон разрешает обмен неприватизированного жилья на другое жилье равной стоимости (разделы 72-73 Закона о жилье). Невозможно иметь дело с приватизированным жильем.
Однако существуют и ограничения на обмен:
- если жилье считается находящимся под угрозой и может быть снесено
- жилище было незаконно перепланировано;
- жилое помещение выведено из оборота
- Если арендатор не уполномочен предпринимать юридические действия (недееспособен).
Нередко неприватизированное жилье обменивается на другое жилье. Однако есть некоторые нюансы, без которых сделка не может состояться.
🔻 Порядок, этапы
Прежде чем вы решите обменять свою недвижимость, вам необходимо выяснить, какой тип недвижимости вы хотите обменять. Для этого обычно консультируются с агентом по недвижимости. Однако возможны и другие варианты.
Пошаговый алгоритм в 2022 году:
- Разместите объявление о своем намерении обменять квартиру.
- Найдите потенциального покупателя.
- Клиент обращается в агентство и покупает «буферную» квартиру. Второй вариант — обмен с существующей коммунальной квартирой (аналогичной площади).
- Обратитесь в местную общественную организацию.
- Получите разрешение на обмен.
- Дождитесь, пока учреждение завершит регистрацию на бирже.
- Возьмите на себя ответственность за «буферную» квартиру.
- Продать «буфер» агентству и получить деньги за квартиру.
Хотя такая схема может показаться необычной, ее можно использовать для переговоров об обмене практически на любую неприватизированную квартиру. Однако продавцу и покупателю удобнее договариваться об обмене напрямую. Для этого, однако, нужны квартиры одинакового размера, приемлемые для обеих сторон.
🔻 Процедура, процесс
При обмене неприватизированной квартиры на другую квартиру существует много подводных камней. Не следует работать с сомнительными компаниями. Лучше доверить этот процесс доверенному лицу.
Меры для продавца:
- Разместить объявление;
- Укажите местоположение, адрес, жилую площадь, технические характеристики и другие сведения о квартире;
- Напишите заявление на имя главы местной администрации с просьбой разрешить размен квартиры (для справки, владелец квартиры указан в счете за коммунальные услуги);
- Получите разрешение на транзакцию;
- Передайте документы представителю агентства;
- Продайте «буфер» обратно агентству.
Обратите внимание, что многие агентства имеют специальные «буферные» жилые помещения. Через них проводятся обычные жилищные сделки. Государство не слишком вмешивается в такие программы. Поэтому вполне возможен обмен неприватизированного жилья. Главное, чтобы вы не были вовлечены в мошенническое агентство.
✅ Можно ли продать неприватизированную квартиру с долгами?
Бывают ситуации, когда вам срочно нужно продать неприватизированное жилье, но у жильца есть долги по оплате жилья и коммунальных услуг. Что делать в этом случае? Конечно, никто не позволит вам продать квартиру с долгами. Несомненно, существует лазейка в виде перевода долгов на нового владельца. Однако в случае с неприватизированной квартирой это не всегда срабатывает.
Руководство о том, как продать квартиру с долгами без приватизации:
- Разместить объявление о продаже недвижимости.
- Найдите покупателя и договоритесь с ним о погашении долга.
- Договоритесь, что покупатель оплатит ваши долги, и приватизируйте имущество.
- Снять с регистрации объект недвижимости.
- Зарегистрировать покупателя на недвижимость.
- Зарегистрируйте покупателя на свое имя.
- Найдите деньги на квартиру.
Если вы воспользуетесь услугами агентства, процесс будет намного проще. Но стоимость квартиры будет значительно ниже. Кроме того, агенты получают комиссионные за брокерские услуги.
Лучше всего платить в рассрочку. Наниматель социального жилья должен обратиться в жилищный орган с заявлением о предоставлении рассрочки платежа. Если компромисс достигнут, лучше сначала погасить долг самостоятельно. Впоследствии можно продать неприватизированную квартиру по одной из схем, описанных выше. Стоимость недвижимости остается неизменной — вам не придется снижать цену. «Как выбраться из квартиры с долгами?
✅ Подводные камни, сложности
Основные трудности при сделках с недвижимостью — это большое количество мошеннических схем и финансовые риски. Прежде чем начать продажу, необходимо определиться с инструкциями. Настоятельно рекомендуется проконсультироваться с юристом или агентом по недвижимости.
Сложность процесса:
- Агенты по недвижимости могут продать «бамперную» квартиру нескольким покупателям одновременно. Мошенники полагаются на доверчивость людей. Поскольку трудно найти желающих приобрести неприватизированное жилье, многие люди попадаются на предложения мошенников.
- Вторая проблема — регистрация для получения социального жилья. Пока арендатор не съедет, невозможно привести нового арендатора (продавца). Это увеличивает время, необходимое для продажи неприватизированной квартиры.
- Нередки случаи, когда одна из сторон участвует в сделке с поддельными документами. Мошенничество быстро выявляется Росреестром, но если была произведена предоплата, то вернуть деньги без решения суда очень сложно.
Что делать в сложной ситуации? Конечно, вы можете обратиться к юристам, которые помогут вам выявить подозрительные сделки и предотвратить мошенническую операцию. На нашем сайте есть бесплатные советы специально для вас. Вы можете обратиться к адвокату и задать свой вопрос о жилищных проблемах.
✅ Как подстраховаться?
Юристы советуют не полагаться на вежливость другой стороны. Документируйте каждый свой шаг с помощью подтверждающих документов.
Например:
- Если покупатель предлагает внести авансовый платеж, составьте с ним авансовое соглашение (предварительный договор). Запишите условие, что вы согласны составить полный договор купли-продажи, как только приватизация будет завершена. Не забудьте заверить документ нотариально. Это позволит избежать возможных манипуляций с неприватизированной квартирой.
- Когда вы получаете деньги, выдавайте расписку. Лучше, если он будет нотариально заверен — так легче доказать факт получения/передачи денег.
Еще один совет: переведите деньги за квартиру в «банковскую ячейку». Безопасная сделка выгодна как для продавца, так и для покупателя. Продавец не получит денег, если не подпишет его. Перед этим он отправляет контрагенту расчетное поручение.
Что мы узнали?
- Невозможно продать социальное жилье напрямую.
- Существует три способа продажи неприватизированной квартиры.
- Первая возможность — продажа с приватизацией. Продавец сначала приватизирует недвижимость, а затем продает ее покупателю (аналогично обычной сделке).
- Второй вариант — регистрация покупателя. Это «продажа» регистрации в квартире за наличные. Что делать с квартирой после этого — на усмотрение «покупателя».
- Третья возможность — обмен неприватизированных квартир (с помощью маклера). В любом случае, такую сделку нельзя назвать продажей.
- Если у «продавца» есть долги, могут возникнуть проблемы с продажей недвижимости.
- Для сторон, участвующих в сделке, возникнут проблемы. Во избежание мошеннических сделок лучше, если соглашение будет нотариально заверено, а также составлены расписки, соглашения, договоры и т.д.
Можно ли продать неприватизированную квартиру? Этот вопрос часто задают юристам. Ответ зависит от многих факторов. Власти часто накладывают запрет на приватизацию на начальном этапе или «тормозят» продажу. Прежде чем передавать квартиру, необходимо изучить тонкости бизнеса, внимательно изучить контрагента, прочитать законы и проанализировать практику. В таких случаях бывают похожие ситуации. Однако следует помнить, что каждая сделка имеет свои особенности. Если что-то нарушено, вся цепочка разрывается, и вы можете потерять как жилую площадь, так и деньги.
Юристы на нашем сайте помогут вам в этом сложном процессе. Если вы хотите продать/купить дом, который не является частным, вам следует обратиться к юристу. Он оценит будущую сделку и укажет на ошибки.
Оцените статью
(Пока оценок нет)
Загрузка...