Задать вопрос
93 просмотров
63 просмотров
Продажа подаренной квартиры, когда можно продать квартиру после дарения
Содержание
Дарение имущества — распространенная практика. Это особенно часто встречается среди людей, состоящих в родстве друг с другом. Может ли донор свободно распоряжаться подаренным имуществом? Если вы решили продать недвижимость, необходимо учесть ряд важных моментов.
✅ Можно ли продать полученную по дарственной недвижимость?
Договор дарения — это документ, устанавливающий права. Он должен быть зарегистрирован. Если сделка совершается в нотариальной конторе, нотариус регистрирует сделку в электронном виде или лично, передавая ее в Росреестр. В противном случае донор/грантодатель должен прийти в МФЦ с пакетом документов, который включает в себя
- Нотариально заверенное согласие супруга/супруги донора;
- паспорта сторон;
- необходимое количество экземпляров договора (по 1 для каждой стороны и 1 для МФЦ).
Донор оплачивает государственную пошлину в размере 2 000 рублей. После регистрации прав праводатель получает неограниченное право распоряжения имуществом. Заказывать справку не обязательно — вместо этого делается выписка из государственного реестра.
Новый владелец квартиры может продать ее другому лицу без необходимости информировать об этом дарителя. У дарителя нет никаких финансовых обязательств перед лицом, выдавшим дарственную (согласно закону, дарственная является безвозмездной сделкой). Даритель не имеет права на получение какой-либо части выручки от продажи дома, но проблемы все равно могут возникнуть.
- Право пользования домом может быть указано в договоре дарения, а иногда оно может также включать право родственников дарителя проживать в доме. В этом случае продажа дома становится весьма проблематичной. С юридической точки зрения препятствий для покупки нет, но на практике ситуация гораздо сложнее — вам придется иметь дело с людьми, живущими там. На такую недвижимость трудно найти покупателя. Если человек решил купить дом, он имеет право внести в предварительный договор пункт о том, что все жильцы должны быть уволены и выгнаны из дома. Если донор и реципиент не смогут найти компромисс, им придется обратиться в суд для решения вопроса о выселении, и шансы на положительный исход невелики.
- После подписания договора дарения даритель может обратиться в суд для его отмены. Несмотря на ограниченный перечень оснований (они перечислены в статье 578 Гражданского кодекса РФ), такую ситуацию нельзя исключать. Иногда договор дарения оспаривается родственниками — они требуют признать его недействительным в связи с недееспособностью дарителя.
Если договор дарения заверен нотариально, риск возражений сводится к минимуму — подпись нотариуса подтверждает, что даритель обладает дееспособностью и знал об этом в момент подписания.
Родственники также могут заявить, что договор был заключен под принуждением или что он был подделан. Существуют и другие основания для аннулирования: Договор не действителен, если дом был подарен лицу, от которого даритель находится на иждивении (медицинский работник, опекун, опекун/попечитель, представитель социальной службы). Если договор дарения признан недействительным, имущество не может быть продано.
✅ Через сколько времени после дарения можно продать квартиру?
Хотя закон не запрещает продавать недвижимость сразу после покупки, это крайне неразумное поведение из-за высокого налогового бремени. Если даритель не является близким родственником одаряемого, он должен заплатить налог — 13% (для резидентов) и 30% (для нерезидентов) от стоимости недвижимости. От уплаты налога освобождаются
- Дети (включая усыновленных)
- Родители
- Супруги
- бабушка и дедушка; внуки
- Братья и сестры
В дополнение к этому налогу вам придется заплатить подоходный налог на доход от сделки купли-продажи (13% или 30% в зависимости от того, является ли продавец резидентом или нет). Если квартира продается сразу, степень родства не влияет на налогообложение. Если прошло несколько лет, то разница есть. Дата также играет роль — точкой отсчета является 01.01.2016.
Если права были зарегистрированы после этой даты, и вы получили недвижимость от близкого родственника, то после трех лет проживания в ней вы можете искать покупателя. Данная сделка не облагается подоходным налогом.
Если имущество было подарено лицом, не являющимся близким родственником, то имущество может быть продано без обложения подоходным налогом только через 5 лет. До истечения этого срока сделка облагается налогом.
В некоторых регионах действуют другие правила, и срок владения может быть короче, чем установлено в России, но не дольше.
✅ Правила расчета налога при продаже подаренной квартиры
Налог рассчитывается так же, как и для других документов на право собственности. Новые правила действуют с 2016 года. Причиной их введения стало то, что продавцы намеренно устанавливали в договоре слишком низкую сумму, чтобы сэкономить на налоге. Теперь учитывается кадастровая стоимость недвижимости. В отличие от рыночной стоимости, на нее не влияют внешние факторы, такие как престижность района или наличие хорошей инфраструктуры. Кадастровая стоимость определяется путем вычитания износа из цены материалов, использованных для строительства, и выполненных работ. Чем позже был построен дом и чем выше качество строительства, тем выше кадастровая стоимость.
При расчете налога кадастровая стоимость умножается на коэффициент дисконтирования, который в настоящее время составляет 0,7. Если стоимость, указанная в договоре, выше этой цифры, то учитывается эта цифра.
Государство предоставляет налоговый вычет, с помощью которого вы можете уменьшить свою налоговую базу. Размер вычета составляет 1 миллион рублей. Оставшаяся сумма облагается налогом по ставке 13% (для резидентов) или 30% (для нерезидентов). Если даритель владел жилой недвижимостью до 01.01.16, налог будет взиматься с документально подтвержденной стоимости недвижимости.
Пример 1
Мать подарила своему сыну квартиру. Даты подписания договора и регистрации акта — 12.07.13 и 10.09.13 соответственно. Сын продал квартиру за 4 миллиона рублей (кадастровая стоимость — 2,5 миллиона рублей). В документе указано, что его стоимость составляет 1 миллион рублей. Поскольку расчеты в данном случае производились по старым правилам (дата регистрации — до 01.01.16), сумма налога равна «0» — стоимость аннулируется налоговым вычетом.
Пример 2
Дата заключения договора и регистрации права собственности — 12.11.16 и 10.12.16. Квартира была продана за 4 млн рублей (кадастровая стоимость — 2,5 млн рублей). В документе указана цена в 1 миллион рублей. В этом случае расчеты производятся по новым правилам (дата регистрации — после 01.01.16). Первый шаг — определить, какая стоимость выше — 70% от кадастровой стоимости или текущая стоимость:
Выбирается более высокая цифра (1 750 000>1 000 000). Следующим шагом является расчет налога:
- 1 750 000 (70% от кадастровой стоимости)-1 000 000 (налоговый вычет)= 750 000.
- 750 000х13%= 97 500
Налог должен быть уплачен до 15 июля следующего года после продажи (форма 3-PIT должна быть заполнена до 30 апреля).
Если после продажи подаренной квартиры продавец решит приобрести другую недвижимость, государство предоставляет налоговый вычет в размере 260 000 рублей при условии, что продавец является резидентом Российской Федерации и платит налог.
Имущество, подаренное одному из супругов, не является частью общего имущества. Однако если оно продано и на его место куплено другое имущество, оно считается приобретенным в период брака и учитывается при разделе имущества. Квартира не может быть продана или иным образом отчуждена без согласия супруга.
Если даритель не хочет оказаться в описанной выше ситуации, стоит нанять адвоката для составления соглашения. В документе должно быть указано, что квартира будет приобретена на средства, вырученные от продажи подаренного имущества, и не будет входить в состав совместно нажитого имущества. Рекомендуется, чтобы договор был нотариально заверен.
Если продается не вся квартира, а только ее часть, совладельцы должны быть проинформированы заранее. Согласно статье 250 Гражданского кодекса Российской Федерации, они имеют право преимущественной покупки. Срок принятия решения — один месяц. Если предложение будет отклонено в письменной форме до окончания этого срока, покупателя можно искать немедленно, в противном случае необходимо дождаться крайнего срока. Если по истечении месяца ответа нет, это считается отказом.
✅ Какие документы требуются для продажи подаренной квартиры?
Если вы хотите продать подаренную квартиру, стоит подготовить стандартный пакет документов. Необходимы следующие документы:
- Паспорта всех владельцев;
- Договор дарения (титульный договор);
- Если в жилище проживают дети, копия и оригинал согласия главы домохозяйства;
- Выписка из Единого государственного реестра юридических лиц (заменяет кадастровый паспорт и свидетельство).
- Справка об отсутствии возражений (выписка из лицевого счета);
- технический паспорт.
Благодаря данным, предоставленным квартирой, будет подтверждена юридическая чистота, покупатель подтвердит отсутствие обременений, задержек по коммунальным платежам.
Для регистрации сделок в Росреестре необходимы только паспорта, договор купли-продажи, копия и оригинал разрешения опекуна, если в квартире проживают дети. Государственная пошлина составляет 2 000 рублей (согласно статье 333.33 Налогового кодекса).
Согласие супруга не требуется, так как подаренное имущество не является совместной собственностью.
Можно ли продать подаренную квартиру и когда это лучше сделать, чтобы не потерять значительную сумму? Каждый случай заслуживает отдельного рассмотрения. Юристы на сайте отвечают на вопросы и помогают прояснить сложные и запутанные ситуации.
Оцените статью
(Пока оценок нет)
Загрузка...