Задать вопрос
50 просмотров
62 просмотров
Продажа, покупка комнаты в коммунальной квартире в 2022 году: документы, порядок, что нужно знать — как быстро продать комнату в коммунальной квартире
Содержание
Комната в многоквартирном доме — это выгодная сделка. Это дает вам возможность зарегистрировать и получить право собственности на недвижимость по гораздо меньшей цене, чем вам пришлось бы заплатить за полноразмерную квартиру. Купля-продажа квартиры, находящейся в долевой собственности, регулируется рядом правил, несоблюдение которых сделает сделку недействительной.
✅ Можно ли продать комнату в квартире
Не каждая комната может быть продана, и вы должны проверить, может ли недвижимость быть продана:
- Факт приватизации. Проживающий в комнате может распоряжаться ею по своему усмотрению до тех пор, пока он владеет документом о праве собственности. Большинство комнат в общественных приютах предоставляются государством (например, жилье для сирот или инвалидов). Вы можете жить в этих комнатах, но не можете их продать, пока они не пройдут процесс приватизации. Документом, подтверждающим право собственности, является свидетельство или документ из ЗАГСа.
- Вы должны получить согласие других собственников. Часто в коммунальных квартирах живут другие люди, которые заинтересованы в расширении комнаты. Владелец помещения обязан уведомить других лиц о продаже в соответствии с определенной процедурой.
Прежде чем продавать свою комнату, необходимо ознакомиться с законами и правилами, которые применяются к продаже недвижимости:
В общей квартире есть общие комнаты, которые принадлежат всем жильцам. Это помещения, которые используются для обслуживания всех помещений.
Жильцам не запрещено изменять размер общего имущества или проводить ремонт, но они могут делать это только с согласия всех жильцов.
Согласно статье, собственник коммунальной квартиры не может выделить долю в общем имуществе на имущество, которым пользуются все жильцы квартиры. Мнения других жильцов должны быть приняты во внимание.
Все владельцы имеют право первого выбора. Это означает, что если один человек решит продать свою комнату, другие имеют право купить ее, независимо от количества сторонних продавцов
Согласно документу, государственная регистрация перехода права собственности возможна только в том случае, если собственник приложит к заявлению документы, подтверждающие уведомление всех собственников доли в праве на общее имущество.
Исходя из основных требований к коммунальной квартире, подлежащей продаже, можно определить основную процедуру продажи недвижимости.
✅ Порядок купли-продажи комнаты в коммунальной квартире
Чтобы продать комнату в квартире, находящейся в совместной собственности, владелец квартиры должен выполнить следующие условия:
- Определите, соблюдены ли условия продажи, и укажите цену за комнату.
- Убедитесь, что другие владельцы уведомлены о продаже. Для этого обратитесь к нотариусу.
- Соберите необходимые документы.
- Если комната находится в совместной собственности — получите разрешение нотариуса на продажу, а если один из собственников является несовершеннолетним или недееспособным — обратитесь в AOP за разрешением на продажу.
- Принять необходимые меры для снятия с регистрации всех жильцов в квартире.
- Составьте договор купли-продажи.
- Зарегистрировать переход права собственности в Росреестре.
Эта, казалось бы, простая процедура имеет ряд нюансов, несоблюдение которых приведет к недействительности сделки.
✅ Преимущественное право покупки
Первая обязанность — соблюдать право преимущественной покупки. Что это значит? Согласно закону, соседи, проживающие в квартире, имеют приоритет перед другими претендентами на квартиру. Владелец комнаты обязан предложить им комнату по определенной цене (установленной владельцем комнаты). Впоследствии цена не может быть снижена, так как в этом случае нарушается право преимущественной покупки.
Для коммунальной квартиры характерно наличие соседей в лице должностного лица. Это происходит в том случае, если одна из комнат не приватизирована, поэтому необходимо подать уведомление:
- В приватизированных соседних комнатах — граждане, владеющие жильем. Если соседний собственник является несовершеннолетним или недееспособным, о продаже необходимо уведомить орган опеки и попечительства.
- В неприватизированных помещениях — районная администрация, жилищный комитет.
Уведомление о продаже должно быть сделано в письменной форме.
🔻 Уведомление соседей о продаже
Вы можете уведомить своих соседей о продаже комнаты в квартире лично, отправив письменное уведомление заказным письмом с уведомлением о вручении или через нотариуса. Последний вариант предпочтительнее в следующих случаях:
- фактическое место жительства соседа неизвестно;
- соседи избегают уведомления о продаже, отказываются получать заказное письмо, блокируют продажу;
- владельцы проживают за границей.
Если комната продается одному из соседей, нет необходимости отправлять письменное уведомление о продаже другим собственникам.
Уведомление должно содержать следующую информацию:
- Имя продавца;
- вид собственности, кадастровый номер (кадастровый паспорт на комнату или квартиру выдается по запросу государственных органов), адрес и другая информация, позволяющая идентифицировать помещение в жилом комплексе;
- размер продаваемой доли в праве совместной собственности; — площадь помещения
- цена недвижимости
- предложение купить комнату;
- Контактная информация.
🔻 Образец оповещения
В документе должно быть указано, что у соседей есть 30 дней на рассмотрение и последующий ответ.
Комната может быть продана, если до истечения 30-дневного срока все собственники подпишут письменный документ о том, что они отказываются от покупки доли.
После этого возможен ряд вариантов развития событий:
- Один из соседей решает купить комнату. Более одного владельца общей квартиры могут принять решение о ее покупке. Продавец может действовать по своему усмотрению, поскольку приоритет между претендентами первой очереди не установлен.
- Соседи отказались. После этого продавец может свободно предлагать комнату третьим лицам, но цена не может быть ниже цены, указанной в уведомлении.
- В течение месяца никто не ответил на уведомление. После этого владелец может передать квартиру, но должен доказать, что он соблюдал закон и предоставил другим владельцам право преимущественной покупки.
Нередко отказ от уведомления используется упрямыми соседями как инструмент для задержки продажи. Однако есть несколько способов продать общую территорию, если соседи против.
✅ Как можно быстро продать комнату в коммунальной квартире, если соседи против
Вы можете быстро продать комнату одним из этих способов, даже если другие владельцы об этом не узнают:
- Вы можете отправить уведомление через нотариуса. Это не бесплатно, но вы получите документ, подтверждающий, что вы приняли меры по вручению уведомления о продаже.
- Привлекайте третьих лиц. Лучше всего вызвать сотрудника районной администрации, чтобы он засвидетельствовал ваш отказ от получения письма. Важно, чтобы квартальный чиновник и почтальон пришли в одно и то же время.
Если заказное письмо не пришло, оно возвращается получателю с отметкой о неполучении. Это является доказательством того, что были сделаны необходимые приготовления для уведомления о продаже. Если другие собственники хотят доказать в суде, что продажа была незаконной, они должны показать уважительную причину неполучения уведомления (тюремное заключение, госпитализация или другие важные причины). В отсутствие таких оснований их аргументы беспочвенны. Кроме того, заявители должны доказать суду свою платежеспособность и готовность приобрести комнату по указанной цене.
🔻 Дарение доли вместо продажи
Один из способов продать комнату в случае несогласия соседей — сделать дарственную. Продавец имеет право передать микрокупол третьему лицу, а затем продать оставшуюся часть в качестве жилья. При этом существует риск столкнуться с недобросовестным покупателем. Соседи также могут заявить, что это мошенническая сделка, но доказать, что подарок не законен, сложно и дорого.
🔻 Комната в залоге
Если на квартиру есть реальный покупатель, а другие владельцы не хотят продавать, с потенциальным покупателем может быть заключен договор займа под залог помещения. По истечении срока, предусмотренного договором, заключается «договор долевого займа» (статья 409 Гражданского кодекса) для передачи помещения займодавцу в обмен на непогашенные суммы.
✅ Документы для оформления сделки
Чтобы заключить договор купли-продажи комнаты в коммунальной квартире, продавцу и покупателю необходимо собрать ряд документов.
- Паспорт
- уведомление соседей о продаже (в случае продажи комнаты третьему лицу);
- документы на право собственности (договор купли-продажи, дарственная, приватизация или другие документы).
- кадастровая карта;
- Декларация об отсутствии (или наличии) долгов за коммунальные услуги;
- выписка из Бюро технической инвентаризации (БТИ) с покомпонентным изображением;
- Ссылка на лиц, зарегистрированных в Палате;
- Договор купли-продажи;
- Сертификат о принятии.
Кроме того, могут потребоваться и другие документы:
- Если в помещении, выставленном на продажу, есть несовершеннолетний или недееспособный собственник, для продажи требуется разрешение АОП;
- если комната является совместной собственностью — нотариально заверенное согласие другого супруга на продажу;
- документы о смене имени;
- в случае осужденного — справка о лишении свободы;
- доверенность, если продавца представляет третье лицо.
- Паспорт
- При наличии супруга — свидетельство о браке, согласие супруга на приобретение недвижимости, но если в сделке участвуют оба, согласие не требуется;
- если комната приобретается от имени несовершеннолетнего — согласие АОП.
На основании представленных документов можно определить, свободна ли квартира от обременений (это видно из выписки из ЗАГСа), соответствует ли поэтажный план квартиры информации в технической документации и зарегистрирован ли в комнате другой человек.
После осмотра вы можете подписать договор купли-продажи.
✅ Как оформить договор купли-продажи комнаты
Договор может быть заключен в простой или обязательной нотариальной форме. Это зависит от права собственности на квартиру и характеристик «прописки» в вашем районе.
Если доли квартиры «реальные», то есть каждая из комнат указана в м2, и у каждого объекта недвижимости есть свой собственник и кадастровый паспорт, нотариальное заверение не требуется.
Если по документам квартира находится в совместной собственности, доли совершенны (обозначены дробью) и не разделены между физическими лицами, договор купли-продажи должен быть заверен нотариусом. В такой квартире могут проживать несколько неродственных семей, но их доли «разбросаны» по всей квартире — несколько метров в одной комнате, несколько метров в другой, а место проживания определяется правилами пользования, которые могут быть изменены по соглашению и подлежат пересмотру в случае появления нового собственника.
Доверенность должна быть составлена в письменной форме и содержать обязательные (основные) и дополнительные условия. Обязательными пунктами являются:
- О предмете договора — необходимо указать, что именно продается, описать площадь, квадратные метры, расположение относительно других объектов недвижимости; указать адрес и кадастровый номер.
- О цене сделки. Важно, чтобы цена не была выше, чем указано в объявлении о продаже, иначе договор может быть оспорен.
- О квартирантах, которые имеют право проживать в квартире пожизненно.
Контракт имеет следующую структуру:
- Преамбула с указанием даты, места заключения договора, ФИО продавца и покупателя, паспортных данных и места регистрации.
- Основные условия (предмет договора, цена договора).
- Дополнительная информация о том, кто зарегистрирован в палате и когда может произойти снятие с регистрации, как будет оплачиваться квартира, состояние квартиры, что произойдет в случае невыполнения договора и другие условия, которые стороны считают подходящими.
- Подпись и дата.
В договоре должно быть подробно описано, как будут переданы деньги и ответственность за неисполнение обязательств, например, «… имущество перейдет в собственность продавца, если деньги не будут переданы в течение оговоренного срока».
✅ Стоимость оформления
Рекомендуется привлечь к процессу продажи опытного юриста и нотариуса. Это исключает возможность открытой, недействительной и потенциально опасной транзакции.
За выдачу сертификатов взимается государственная пошлина. Например, вам придется заплатить 300 рублей за Единый государственный реестр недвижимости и 400 рублей за кадастровый паспорт (выписку).
Если у вас есть новый план квартиры, который не был утвержден, вам придется внести изменения в кадастровый паспорт. Нередко в ходе инспекции выясняется, что перепланировка грозит разрушением объекта. Затем изменения необходимо устранить — и затраты возрастают до 10 000 рублей и более.
Если продажа предполагает отчуждение имущества несовершеннолетним, недееспособным или ограниченно дееспособным лицом, или квартира находится в совместной собственности, требуется нотариальный акт. В этом случае в соответствии со статьей 333.24 Налогового кодекса РФ должна быть уплачена государственная пошлина, соответствующая 0,5% от суммы контракта, но не более 300 рублей или 20 тысяч рублей.
В других случаях, то есть если при продаже комнаты одаряемый собственник старше 18 лет выделяет ее в натуре, договор не требуется, но по желанию — можно. За нотариальное заверение взимается плата (статья 22.1 Основных нотариальных правил):
Процент от покупной цены с учетом вычета
Для близких родственников
3 тысячи рублей + 0,4% от стоимости договора
3 тысячи рублей + 0,2% x сумма сделки
7 тыс. руб. + 0,2% X (стоимость контракта — 1 млн. руб.)
Более 10 миллионов рублей
25 тысяч рублей + 0,1% X (стоимость контракта — 10 миллионов рублей), ставка не более 100 тысяч рублей
23 тыс. + 0,1% X (сумма сделки — 10 млн. руб.), но не более 50 тыс. руб.
Далее переход права собственности должен быть зарегистрирован в Росреестре. Стоимость составит 2 тысячи рублей.
🔻 Налоговый вычет
В случаях, когда недвижимость находилась в собственности менее 5 лет (а в случаях, когда комната была подарена, передана по договору приватизации или договору пожизненной ренты с иждивением, получена по наследству — менее 3 лет), продавец платит налог по ставке 13%.
Если окажется, что налог нужно заплатить, вы можете воспользоваться одним из налоговых вычетов:
- 1 миллион рублей;
- Расходы, связанные с покупкой помещения (они должны быть документально подтверждены).
Например, если помещение было приобретено ранее и продано в течение 5 лет после покупки менее чем за 1 млн рублей, то используется налоговый вычет в размере 1 млн рублей и налог не уплачивается.
✅ На что обратить внимание при покупке, подводные камни
Продавец должен подготовить документы на продажу, чтобы решить все споры с соседями, но часто пренебрегает правилами, чтобы ускорить сделку, поэтому покупатель должен быть бдительным, проверять информацию:
- Наличие уведомлений. Покупатель должен убедиться, что все собственники уведомлены о продаже и что квартира продается по цене не ниже той, которая указана в уведомлении.
- Участие в сделке детей, супругов, жильцов с ограниченными возможностями. Если вы обнаружите, что кто-то из этих лиц имеет права на недвижимость, вам потребуется получить дополнительные документы (нотариальное заверение, подтверждение от местных органов власти).
- Зарезервированы ли акции. Часто покупатели считают, что приобретают комнату в натуре, а на самом деле — доли в квартире. Понять особенности регистрации в правоустанавливающих документах поможет юрист.
Для того чтобы покупка состоялась и никто не посягнул на приобретенные квадратные метры, покупка должна быть совершена в соответствии с законом.
Покупка комнаты в коммунальной квартире позволяет не только жить в своем личном пространстве, но и постепенно приобрести целую квартиру. Например, цена 4 комнат в коммунальной квартире может достигать 5 миллионов рублей, а при их планомерной покупке вся квартира будет продаваться в 5-10 раз дороже.
Коммуналка востребована, но важно приобрести именно выделенное в натуре помещение, чтобы распорядиться им по своему усмотрению. Чтобы риэлторы и арендодатели не ввели вас в заблуждение, предоставьте документы на квартиру и обратитесь к юристу: как купить комнату в коммунальной квартире? Как продать комнату с правом преимущественной покупки? Что делать, если соседи против продажи? Подайте заявку прямо сейчас, консультации на сайте бесплатны.
Оцените статью
(Пока оценок нет)
Загрузка...