Задать вопрос
63 просмотров
45 просмотров
Продажа приватизированной квартиры, через сколько, когда можно продать квартиру после приватизации
Содержание
Возможность и порядок продажи приватизированной квартиры вызывает много вопросов у владельцев такой недвижимости. Законна ли продажа? Должен ли я платить налоги? Какие документы мне нужно подготовить?
✅ Можно ли продать приватизированную квартиру
Процедура приватизации означает, что право собственности на недвижимость зарегистрировано, о чем свидетельствует соответствующая запись в земельной книге. Человек становится собственником с полной правоспособностью и, таким образом, имеет право пользоваться и распоряжаться имуществом по своему усмотрению:
- Продать;
- завещаю
- завещать; дарить;
- залог и т.д.
Таким образом, в соответствии с российским законодательством не существует ограничений на продажу или иное распоряжение приватизированным имуществом, если это не нарушает права и интересы других лиц.
✅ Когда, через сколько можно продать квартиру после приватизации
Вы можете продать приватизированную недвижимость в любое время после получения документа из Единого государственного реестра недвижимости, подтверждающего ваше право собственности. Однако, если вы владели недвижимостью менее 3 лет, вы должны заплатить 13% подоходный налог с продажи. При этом не имеет значения, кому продается имущество: Освобождение от налогов не предусмотрено (например, в случае дарения или наследования близкими родственниками).
Избежать налогообложения на законных основаниях можно, если соблюсти минимальный срок владения приватизированной недвижимостью (статья 217.1 Закона РФ) — 3 года с момента выдачи документов на право собственности. Поэтому рекомендуется подождать с продажей до этого момента.
🔻 Особенности налогообложения
Если нет возможности ждать окончания срока, продавец не может заявить расходы, понесенные на покупку дома, для уменьшения налоговой базы при уплате подоходного налога, так как недвижимость была передана ему бесплатно. Однако он может оптимизировать налог одним из следующих способов:
- Чтобы воспользоваться вычетом в размере 1 млн руб. Эта сумма вычитается из цены недвижимости, а налог рассчитывается с оставшейся суммы, что обеспечивает значительное сокращение налоговой базы. Кроме того, подоходный налог не взимается с приватизированной недвижимости рыночной стоимостью до 1 млн рублей.
Пример. Квартира была продана за 2,8 миллиона рублей. Если вычет заявлен, то налоговая база составит 1,8 млн. рублей (2,8 — 1), а сумма налога — 234 000 рублей (1,8 млн. рублей * 0,13).
В то же время, не имеет смысла искусственно снижать цену на документы, чтобы избежать налогообложения. Она должна составлять не менее 70% от кадастровой стоимости, иначе эта стоимость будет использоваться при расчете налога.
- Приобретение другой жилой недвижимости в течение того же налогового периода (года). В этом случае продавец может избежать уплаты налога путем зачета НДФЛ при продаже и имущественного вычета при покупке. Эта возможность доступна только для граждан, которые платят подоходный налог (работники, самозанятые) и еще не полностью использовали право на вычет. Эта сумма соответствует 13% от стоимости приобретаемой квартиры, но не более 2 млн рублей, т.е. максимально возможный вычет. Это означает, что максимальная сумма, на которую можно претендовать, составляет 260 000 рублей.
Пример. В феврале 2019 года А. Королев продает квартиру за 1,7 млн рублей, за которую ему придется заплатить 221 000 рублей налога. Однако в августе 2019 года он покупает другую квартиру за 3 млн рублей, что дает ему право на максимальный налоговый вычет в размере 260 000 рублей. Поэтому он не будет выплачивать 221 000 рублей. Государство начислит ему доплату в размере 39 000 руб.
✅ Как влияет вид собственности на ход сделки
Самый простой способ продать приватизированный дом — в качестве индивидуального предпринимателя. Она принадлежит одному человеку, который не зависит от третьих лиц при принятии решений о продажах. В других случаях необходимо учитывать индивидуальные особенности сделки.
🔻 Совместная собственность
Если имущество находится в собственности нескольких лиц, эти лица могут распоряжаться имуществом только с согласия других лиц. Наиболее распространенным вариантом является то, что оба супруга владеют имуществом. Такое имущество может быть продано только с письменного и нотариально заверенного согласия второго супруга.
🔻 Долевая собственность
Если вы продаете долю в приватизированном жилье, вы должны соблюдать право первоочередного отказа других собственников (статья 250 Гражданского кодекса). Сделка возможна по одному из следующих сценариев (независимо от того, выделяются ли акции в натуральном или процентном выражении):
- Один из владельцев продает свою долю и предлагает ее другим владельцам. После этого один из них соглашается купить долю. Предлагаемая цена может не отличаться для «инсайдеров» и «аутсайдеров».
- Один из собственников продает долю, остальные отказываются ее покупать и подтверждают свое решение письменным отказом. Сделка осуществляется с внешним покупателем.
- Владельцы одновременно продают свои акции внешнему покупателю, который подписывает общий или индивидуальный договор купли-продажи (SPA). С налоговой точки зрения в таком случае выгоднее продать акции по отдельности (одному покупателю).
Пример. Квартира, принадлежащая трем собственникам в равных долях (по 1/3 каждому), была продана за 6 миллионов рублей. Стоимость каждой акции составляет 2 миллиона рублей. Сумма НДФЛ в случае продажи акций по отдельным актам купли-продажи составляет (2 млн -1 млн)*0,13 = 130 000 рублей. В случае подписания генерального договора купли-продажи налог будет значительно выше: (6 млн — 1 млн)*0,13 = 650 000 рублей или 216 666,7 рублей на каждого.
🔻 С несовершеннолетними детьми
Продажа жилья, среди собственников которого есть несовершеннолетние дети, возможна только с письменного согласия органа опеки, в противном случае сделка будет признана недействительной. Последний должен предоставить доказательства того, что имущество ребенка в конечном итоге не уменьшится и будет иметь активы не хуже прежних. Это может быть:
-
(не меньше нынешнего) в другом жилище.
- Приобретение другого жилья на полученные доходы. Он должен быть не хуже предыдущего: иметь такую же или большую площадь, лучшее расположение и т.д.
Нотариальное заверение требуется, если собственником, а значит и продавцом, является несовершеннолетний.
✅ Порядок действий при продаже
Процедура продажи приватизированного имущества такая же, как и при сделках с недвижимостью. Типичная последовательность шагов:
- Определите цену недвижимости. В качестве ориентира следует взять средний рынок для домов с аналогичными характеристиками. Вы также можете воспользоваться услугами профессионального оценщика.
- Подготовить дом и документы к продаже. Речь идет как о поддержании в порядке необходимых документов, так и о визуальной привлекательности для покупателей.
- Найдите покупателя и договоритесь об условиях сделки. Вы можете использовать объявления в Интернете и печатных изданиях или воспользоваться услугами агента по недвижимости (если это необходимо). Этот документ важен, если необходимо зарегистрировать авансовый платеж, внесенный покупателем, или если основная сделка будет отложена по определенным причинам (даже если процесс приватизации еще не завершен).
- Подготовьте и подпишите договор купли-продажи.
- Зарегистрируйте смену собственника в регистрационной палате. Для регистрации стороны должны подать заявление, приложить пакет документов, а будущий собственник должен оплатить государственную пошлину в размере 2 000 рублей.
- Завершите передачу права собственности с помощью акта передачи и приема-передачи. При подписании акта приема-передачи ответственность за состояние квартиры переходит к покупателю.
- Произведите окончательный платеж. Продавец выдает чек с указанием суммы, полученной покупателем.
🔻 Необходимые документы
Для покупателя единственным документом для совершения сделки является паспорт как удостоверение личности. Помимо паспорта, продавец должен оформить пакет документов о самой квартире и подтвердить ее «юридическую чистоту»:
- Выписка из Единого государственного реестра юридических лиц. Он подтверждает действительное право собственности продавца, отсутствие других собственников и обременений.
- Договор приватизации. Документ о праве собственности является основанием для приобретения продавцом права собственности на жилое помещение.
- Технический паспорт. Подтверждение того, что не было сделано никаких незаконных изменений.
- Выписка из домовых книг. В этом списке перечислены все лица, которые были зарегистрированы в данном жилище в какое-либо время и выехали из него до совершения сделки. В случае, если несовершеннолетнее или недееспособное лицо будет вписано в квартиру без замены места жительства, существует риск, что сделка будет признана недействительной в суде.
- Отчет о подотчетности. Свидетельство об отсутствии задолженности по коммунальным платежам.
- Дополнительные разрешения (второго супруга, органа опеки и т.д.).
✅ Договор купли продажи приватизированной квартиры
Договор заключается в письменной форме и может быть подписан обеими сторонами по их желанию. Если стороны желают, вы можете заверить его нотариально, чтобы минимизировать риск того, что сделка будет оспорена одной из сторон и окажется мошеннической. Документ должен иметь не менее 3 экземпляров (для продавца, покупателя и Росреестра).
Документ содержит следующую информацию:
- Имя, дата и место исполнения.
- Личные данные продавца и покупателя: ФИО, адрес проживания и регистрации, паспортные данные.
- Описание предмета договора — квартиры (полный адрес, кадастровый номер, площадь, количество комнат и другие характеристики, согласованные договаривающимися сторонами).
- Цена продажи (цифрами и словами). Важно указать точную стоимость, так как в случае споров и судебных разбирательств гарантированно возвращается только та сумма, которая указана в документах.
- Права и обязанности сторон. Можно указать все действия, которые должны быть предприняты продавцом и покупателем. Например, обязанность продавца выселить зарегистрированных лиц или освободить квартиру в определенный срок.
- Процедуры оплаты и расчетов. Указаны сроки и способ передачи. Самые безопасные варианты — это сейф или перевод на специальный банковский счет.
- Подписи сторон.
🔻 Образец договора купли-продажи приватизированной квартиры
✅ Кто имеет право проживать в приватизированной квартире после продажи
Если один из зарегистрированных жильцов не участвовал в процедуре приватизации, он имеет право пожизненного пользования квартирой (но не может ее продать!), независимо от смены собственника — бессрочно. Не каждый покупатель согласится приобрести квартиру с таким условием, поскольку у него нет права принудительно выселить или вывезти такого жильца.
Если есть «держатели», рекомендуется найти их до сделки и попросить их предоставить письменное заявление о том, что они добровольно изменили место жительства и отказываются от использования недвижимости и любых будущих претензий на нее, а если есть запись о проживании, удалить ее в течение согласованного периода времени. Документ также может быть нотариально заверен, а титульный лист подписан.
Если «отказник» не согласен на добровольное выселение, это может быть реализовано только через суд по определенным причинам:
- Длительное непроживание в жилище;
- фактическое постоянное проживание по другому адресу (не во время командировок, учебы и т.д.);
- добровольный отъезд;
- не было предпринято никаких попыток вернуть имущество, и другие владельцы не препятствовали его возвращению;
- Неоплата доли коммунальных платежей.
Процедура продажи приватизированной квартиры обычно ничем не отличается от обычной сделки с недвижимостью, но имеет некоторые нюансы. Они касаются уплаты налогов и наличия арендаторов, которые имеют право занимать недвижимость бессрочно. Как поступить в той или иной ситуации? Юристы на сайте проконсультируют вас, какие документы необходимо подготовить и как провести сделку в соответствии с действующим законодательством, учитывая обстоятельства каждого конкретного случая. Консультации предоставляются бесплатно.
Оцените статью
(Пока оценок нет)
Загрузка...