Задать вопрос
106 просмотров
89 просмотров
Расторжение предварительного договора купли продажи квартиры
Содержание
Предварительный договор о продаже квартиры составляется для подтверждения намерений обеих сторон и представляется в органы опеки и финансовые учреждения. Однако соглашения не всегда соблюдаются. Если срок действия CDA еще не истек, а покупатель или продавец не намерен завершать сделку, предварительный договор должен быть расторгнут в соответствии с законом.
✅ Можно ли расторгнуть договор?
Основные положения о предварительном договоре содержатся в статье 429 Гражданского кодекса РФ. Подписанный сторонами документ оформляется в письменном виде и обязывает продавца передать недвижимость, а покупателя — приобрести квартиру. Договор составляется аналогично основному договору.
Если в CDA не указан срок действия, стандартный срок составляет 1 год с даты подписания контракта. Если ни одна из сторон не предложит подписать основной договор до истечения срока, предварительный договор прекращает свое действие.
Пример. Сидорова, гражданка, и Михайлов заключили ДКПД, но не указали срок действия. Сидорова передумала продавать квартиру, но Михайлов не сообщил ей об этом. Покупатель также не хотел завершать сделку, поскольку не мог собрать необходимую для покупки сумму денег. Год спустя PDCP утратил силу. В этом случае не нужно ничего расторгать, потому что обе стороны не хотят выполнять основной договор.
Описанная выше ситуация является наиболее благоприятной для обеих сторон, но зачастую только одна сторона отказывается от заключения сделки, поскольку отвергает инициативу другой. Причин много: для покупателя — поиск более дешевой квартиры с лучшими удобствами, финансовые проблемы, переезд; для продавца — сознание спешки при продаже, желание изменить цену. В таких ситуациях переговоры неизбежны. Лучшим выходом из ситуации является достижение соглашения. Если другая сторона не соглашается, вопрос решается в суде. Добровольно-принудительный порядок изменения и расторжения договора прописан в статье 452 Гражданского кодекса РФ.
Чтобы мирно уйти, сторона, инициирующая соглашение, должна указать причины отказа от сделки. Рассматриваются объективные причины:
- Подозрение на мошеннические действия со стороны продавца (покупателя), высокий риск потери средств или имущества.
- Возникновение обоснованных сомнений в чистоте сделки (наличие поддельных документов, скрытых владельцев).
- Нарушение порядка приобретения продаваемого имущества, например, отказ в выделении ребенку доли в имуществе, если имущество было приобретено за счет средств материнского капитала или приватизировано; несоблюдение правила преимущественной покупки при продаже имущества, находящегося в совместной собственности.
- Передача имущества с заранее оговоренным пожизненным содержанием или залог имущества с другими платежами: залог, закладная.
- Выявление несоответствий между фактическим поэтажным планом жилого объекта и поэтажным планом, представленным в документах.
Могут быть и другие причины, но это только материальные причины. Если покупатель или продавец передумает из-за эмоций или настроения, другая сторона может обратиться в суд и потребовать заключения договора или компенсации понесенных расходов и морального ущерба.
Прежде чем перейти к инструкциям по расторжению предварительного договора, необходимо более подробно объяснить термины «задаток» и «аванс». Именно эти условия являются камнем преткновения при разрешении споров. Большинство ГСП оформляются для документального подтверждения первоначального взноса в размере определенной суммы от стоимости жилья. Впоследствии деньги, переданные по CDA, используются продавцом для сбора документов, выплаты остатка по кредиту или на другие цели. Для владельца квартиры, если значительная часть депозита уже выплачена, отказ от подписания договора становится неприятным сюрпризом.
🔻 Что происходит с авансом и задатком
Залог является возвращаемой суммой. Это означает, что если покупатель снимет деньги, он получит их обратно. Рекомендуется не вносить большой депозит, так как его возврат обычно не регулируется законом. Осторожному продавцу, который считает, что ему придется потратить задаток, рекомендуется добавить в договор следующий пункт: «…Если основной договор купли-продажи квартиры не будет заключен до __ по вине продавца, задаток не возвращается». Такая регистрация гарантирует, что задаток не будет возвращен, но у покупателя остается право требовать эту сумму в суде.
Депозит — это сумма, обеспечивающая выполнение обязательства. Это необратимо. Согласно статье 381 Гражданского кодекса, задаток может быть возвращен, если обязательство прекратилось до его исполнения или возникли непредвиденные обстоятельства, препятствующие совершению сделки и не зависящие от одной из сторон. Если в невыполнении обязательств виноват покупатель, задаток остается у продавца. Если продавец виноват, он должен вернуть покупателю задаток в двойном размере. Кроме того, сторона, виновная в невыполнении основного договора, должна возместить другой стороне все расходы.
Если договор расторгается по вине продавца, согласно общепринятой практике продавец возвращает полную сумму задатка, а не двойную сумму задатка. Однако у покупателя остается право инициировать судебное разбирательство для взыскания удвоенной суммы.
Прежде чем согласиться на расторжение EPC, следует взвесить все «за» и «против» и определить размер возможных потерь, если был внесен задаток или аванс.
✅ Инструкция по расторжению предварительного договора купли-продажи квартиры
Вы можете расторгнуть договор одним из следующих способов:
- В одностороннем порядке. Для этого сторона, не желающая заключать сделку, должна подготовить «уведомление» или «требование» и направить его другой стороне. Если аргументы окажутся недостаточно вескими, другая сторона может передать дело в суд.
- При двустороннем посредничестве. Этот вариант предпочтительнее, поскольку отсутствует риск недовольства со стороны другой стороны.
- В судебном решении. Расторжение контракта — худший, но иногда неизбежный вариант. Он применяется, когда все мирные способы решения проблемы не привели к положительному результату. Недостатками разрешения споров в суде являются высокие расходы и длительные сроки разбирательства. Если спор касается суммы задатка, а продавец потратил значительную его часть, суд может заставить ответчика выплачивать сумму частями, отсрочив возврат денег на несколько лет.
Необходимо расторгнуть POA по соглашению сторон или в одностороннем порядке:
- Проверьте все детали. В документе могут быть указаны неверные имя, адрес и паспортные данные. Однако имейте в виду, что некоторые ошибки не являются необходимыми для прекращения обязательств, и другая сторона может потребовать признания действующего договора в суде.
- Изучите документ. Обратите особое внимание на пункты о возврате депозита (аванса). Эти пункты можно найти в разделах «Порядок оплаты», «Расчеты по договору» и «Депозит».
- Обращайте внимание на условия договора. Если они не выполняются договаривающейся стороной, это может послужить основанием для расторжения договора.
- Четко укажите причину расторжения договора.
- Если договор расторгается в одностороннем порядке, письменно сообщите контрагенту о своем желании расторгнуть договор.
- Если обе стороны хотят расторгнуть ДЭХ, вы должны прийти к соглашению.
Формулировка причины отмены влияет на возможность возврата депозита. Если покупатель заявляет, что он «нашел более подходящий вариант» или «передумал», возможность возврата задатка исчезает.
🔻 Как составить уведомление для расторжения ДКП в одностороннем порядке
Документ составлен в простой письменной форме и содержит информацию:
- В правом верхнем углу — имя и адрес проживания бенефициара; имя и место проживания заявителя. Кроме того, может быть указана другая информация о договоре.
- Название документа: «Уведомление о расторжении договора временной закупки» или «Запрос».
- Подробное описание причины прекращения действия PPCP. Следует обратить внимание на детали, поскольку существует вероятность того, что документ может быть использован в дальнейшем в суде.
🚩 Образец уведомления (требования) контрагента о расторжении предварительного договора.
В уведомлении указывается, что расторжение вступает в силу с даты получения уведомления другой стороной. Для того чтобы правильно зафиксировать дату получения, документ должен быть отправлен заказным письмом. Полученная «оболочка» является доказательством получения претензии и может быть использована в качестве доказательства в суде для инициирования досрочного расторжения договора.
🚩 Образец договора о расторжении предварительного договора купли-продажи квартиры.
Договор заключается по взаимному согласию сторон. Это документ, составленный в письменной форме. Содержание включает в себя:
- Название договора, дата и место подписания.
- Введение. В нем указываются имена продавца и покупателя, паспортные данные и информация о предмете договора — предварительный договор купли-продажи. Включена следующая информация: Номер договора, дата подписания.
- Самая важная часть. Здесь указаны данные о недвижимости, к которой применяется PPCP. Вы можете предоставить подробную информацию или ограничиться указанием точного адреса объекта недвижимости. В содержании указывается дата, когда предварительный договор считается расторгнутым. Если у сторон нет претензий, это должно быть указано в одном пункте.
- В заключение указывается количество экземпляров, реквизиты сторон, а другие стороны ставят напротив свои подписи.
В договоре могут быть предусмотрены и другие условия, например, по возврату аванса или задатка.
🔻 Расторжение ПДКП в суде
Споры, касающиеся ЭПКП, рассматриваются в суде, если затрагиваются материальные интересы одной из сторон. В противном случае договаривающиеся стороны не желают участвовать в судебном разбирательстве и решают вопрос полюбовно.
Недостатки судебного разбирательства:
- Продолжительность процедуры вынесения окончательного решения. Поданная истцом жалоба рассматривается в течение 5 дней, после чего назначается дата слушания. На рассмотрение таких вопросов отводится до 2 месяцев, но если одна из сторон подает апелляцию, разбирательство может затянуться до шести месяцев.
- Стоимость подачи иска высока. За подачу иска уплачивается пошлина. Она рассчитывается в соответствии с положениями статьи 19 Налогового кодекса РФ. Если дело касается только расторжения договора, необходимо заплатить 300 рублей и приложить квитанцию к заявлению; если же речь идет о возмещении, госпошлина рассчитывается исходя из размера пошлины.
Минимальный размер государственной пошлины составляет 400 рублей или 4% от уплачиваемой суммы, если она составляет менее 20 тысяч рублей.
- Если вы заплатили до 100 тысяч рублей, вы должны заплатить 800 рублей, что составляет 3% от суммы свыше 20 тысяч рублей.
- Если депозит или аванс составляет 100-200 тысяч рублей, то выплачивается 3 200 рублей + 2% от суммы, превышающей 100 тысяч рублей.
- Если вклад составляет от 200 тысяч до 1 миллиона рублей, то государственная пошлина составляет 5 200+1% от суммы, превышающей 200 тысяч рублей.
- Если покупатель заплатил по ДКП более 1 миллиона рублей, государственная пошлина составляет 13 200 рублей + 0,5% от суммы, превышающей 1 миллион рублей. Сумма к выплате не может превышать 60 000 рублей.
Например, покупатель внес авансовый платеж в размере 360 тыс. рублей, который продавец не возвращает. Покупатель подал иск с требованием расторгнуть АКТ и исполнить обязательство продавца по возврату аванса. Обязанности государства будут заключаться в следующем:
- 5 200 р. +1% х (360 000 — 200 000) = 6 800 руб.
Истец может ходатайствовать о возмещении расходов ответчиком. Если суд выносит решение в пользу истца, ответчик обязан не только вернуть задаток, но и возместить расходы. Чтобы выиграть дело, необходимо собрать доказательства того, что другая сторона нарушила соглашение, набраться терпения и обратиться за помощью к опытному адвокату.
Предварительный договор обязывает вас к заключению Основного договора. Если жизненные обстоятельства вынуждают вас отказаться от прежних намерений, допустимо расторгнуть договор. Споров не избежать, если другая сторона возлагает большие надежды на соглашение. Ситуация особенно осложняется, если одна из сторон не готова вернуть задаток, который является авансовым платежом.
Как правильно трактовать правовые акты, как формулировать требования и юридически обосновывать их, как заключить соглашение о расторжении договора? Выбрать правильный подход к подаче иска, отвечающего требованиям закона, поможет адвокат на сайте.
Оцените статью
(Пока оценок нет)
Загрузка...