Задать вопрос
64 просмотров
64 просмотров
Разрешение на реконструкцию нежилого здания: необходимые документы, объекта капитального и линейного строительства
Содержание
Ремонт нежилого здания — это отличная возможность для развития бизнеса, улучшения инфраструктуры и получения прибыли. Владельцы нежилых зданий заинтересованы в реконструкции или достройке старого здания. Однако по незнанию могут быть допущены ошибки. Одним из них является неполучение разрешения на реконструкцию нежилого здания. Тогда возникает не только угроза штрафов, но и бесконечные попытки узаконить изменения в суде.
Масштабные изменения должны быть утверждены. Чем сложнее работа, тем дольше сроки и процесс утверждения. Если вы знаете все тонкости, то сможете получить упрощенное разрешение на реконструкцию. Читайте подробнее о том, как и где получить разрешение на строительство нежилого здания.
✅ Что такое разрешение на реконструкцию нежилого здания?
Продолжаются реформы в строительном секторе. Также произошли изменения в правовых документах, в частности, в Законе о городском развитии (далее: Закон о городском развитии). Законодательство содержит точное определение, признаки и виды реконструкции объектов строительства.
Реконструкция — это комплекс строительных работ и организационно-технических мероприятий по изменению или восстановлению характеристик объекта (ст. 1(14) Закона о градостроительстве). Например, создать верхний этаж, увеличить количество комнат, построить пристройку, улучшить технические коммуникации и т.д.
Планируемые работы должны быть одобрены компетентными органами. Это приводит к появлению второго определения:
Разрешение на реконструкцию нежилого здания — это официальное решение, выданное правообладателю с целью дальнейшего изменения объекта (ст. 51(1) Строительного кодекса РФ). Такое разрешение дает владельцу право на проведение реконструкции в соответствии с планом работ. В будущем это разрешение пригодится при легализации изменений в ведомстве Росреестра.
Недавно процедура получения разрешений была изменена. С 4 августа 2018 года разрешения были заменены процедурой уведомления. Все, что теперь требуется для получения разрешения на реконструкцию инвестиционного объекта, — это уведомление, документы на объект и план будущего строительства. Вместо разрешений теперь выдаются уведомления о соблюдении или несоблюдении градостроительных норм. Такое уведомление эквивалентно официальному разрешению на реконструкцию. В целом порядок не изменился, но стало проще обратиться в администрацию и внести изменения в регистрирующий орган — Единый государственный реестр недвижимости.
Не путайте разрешение на строительство с разрешением на восстановление нежилого здания. Обе процедуры относятся к реновации, но имеют совершенно разное значение. Реновация — это коренное изменение объекта недвижимости, в то время как реконструкция — это просто изменение дизайна интерьера. Вы не можете использовать одно разрешение вместо другого. Поэтому, как лицо, совершившее нарушение, вы можете быть оштрафованы. Для получения дополнительной информации см. статью «Штраф за незаконное строительство на вашей территории».
✅ Нужно ли оформлять разрешение на реконструкцию?
Как только вы узнаете, что такое разрешение, вам следует подумать, нужно ли оно вам. Ситуации бывают разные: в одних случаях получение разрешения на реконструкцию объекта недвижимости обязательно, в других — не обязательно.
Оцените объем работ. Если вы планируете
- Перепланировка (фасад, интерьеры, пристройка);
- Пристройки (чердак, мансарда);
- Расширение/пристройка (этажи, несущие конструкции);
- Ремонт/реконструкция — электричество, водоснабжение, канализация, отопление и т.д.
Таким образом, изменяются высота, этажность, общая площадь, объем, инженерные узлы и другие параметры нежилого здания. Одним словом, реконструируется нежилое здание. Все остальное можно считать внутренней реконструкцией и капитальным ремонтом.
Владелец может начать работы после получения уведомления о том, что планируемая реконструкция соответствует СНиП. Например, для переоборудования квартиры. Целью может быть превращение квартиры в офис, салон красоты, парикмахерскую или магазин — словом, перевод жилого помещения в нежилое. Вам нужны разрешения и согласования.
🔻 Когда не нужно?
Как мы уже говорили, для переоборудования здания не всегда требуется разрешение. Владельцу разрешается проводить переоборудование без официального разрешения.
Нет необходимости подавать уведомление о реконструкции, если
- Недвижимость не имеет фундамента — Некапитальные (киоски, сараи).
- Характер работ такой же, как и при реконструкции, например — демонтаж дверей, перенос перегородок.
- Разрешение было выдано предыдущим владельцем, но здание было продано новому владельцу — вам не нужно подавать уведомление о перепланировке. Однако если вы не планируете никаких строительных работ, имеет смысл проинформировать соответствующий орган. В этом случае разрешение на строительство будет отозвано. В противном случае по истечении срока действия разрешения (10 лет) вам необходимо подать уведомление о несоответствии для реконструкции.
В других случаях требуется разрешение. Если вы начинаете работать без разрешения утвержденного учреждения, реконструкция считается незаконной. Компаниям грозит штраф в размере до 1 млн рублей и приостановление деятельности на срок до 3 месяцев.
✅ Как получить разрешение?
Любая реструктуризация должна начинаться с «бумажной работы». Юридическое лицо, индивидуальный предприниматель или его представитель собирает документы для получения разрешения. Они должны подать заявление в уполномоченный орган и ждать ответа. Также может потребоваться дополнительная экспертиза. Например, для линейных сооружений (линии электропередач, трубопроводы, автомобильные и железные дороги).
🔻 Кто выдает?
За выдачу разрешений на реконструкцию отвечает местный орган власти (муниципалитет) — городской совет. Местным органом власти является департамент архитектуры и градостроительства муниципалитета. Орган может иметь другое название. Например, в Москве это Стройнадзор.
Управление архитектуры информирует другие надзорные органы — Роспотребнадзор, МЧС, Земельный комитет и другие. Эксперты изучат концепцию редевелопмента земли, прежде чем принять решение. Если все в порядке, проект будет утвержден.
🔻 Пошаговый алгоритм
Итак, вы хотите переделать нежилое здание или помещение в нежилом здании. Предположим, что вы владеете собственностью или имеете сервитут (разрешение на использование). В этом случае достаточно оформить разрешение на реконструкцию в виде уведомления.
Следуйте инструкциям:
- Создайте уведомление о предлагаемой реконструкции.
- Сбор документов для предоставления в компетентный орган.
- Обратитесь в службу единого окна или отправьте уведомление в электронном виде.
- Дождитесь ответа от архитектора.
- Получить уведомление и начать строительные работы.
Если представитель застройщика действует от имени застройщика, необходимо оформить нотариально заверенную доверенность. Представитель должен иметь паспорт физического лица и учредительные документы компании, которую он представляет.
🔻 Необходимые документы
Документы о переоборудовании нежилых помещений должны быть представлены вместе с уведомлением об изменении. Подготовьте их копии. Если необходимо нотариально заверить документы, лучше сделать это заранее — во время процедуры регистрации на это нет времени.
Заявитель должен подготовить:
- Паспорт РФ или доверенность на представителя;
- заявление (уведомление) о планируемых работах по изменению объекта инвестирования;
- Правоустанавливающие и учредительные документы физического/юридического лица — ЕГРЮЛ, ЕГРИП, ИНН;
- Документ о праве собственности на землю — если сведения о земельном участке не зарегистрированы в ЕГРЮЛ;
- Градостроительный план земельного участка (ГПЗУ) — образец, составленный не ранее чем за 3 года до подачи заявления о реструктуризации;
- Проект землеустройства и межевания территории — для линейных объектов.
Собранные документы представляются в электронном виде. Нововведения будут введены с 1 сентября 2019 года (Постановление Правительства № 788 от 04.07.2017).
В то же время потребуется и документация по проектной части. Проект предусматривает реконструкцию нежилого здания. Застройщик должен подготовить информацию для утверждения муниципалитетом.
🔻 Проектная документация нежилого здания
Поправки касаются проекта, который должен сопровождать уведомление о планируемой реконструкции нежилого объекта. Список проектных документов указан в статье 51(3)(7) Общего положения о защите данных. 3(7) статьи 51 Закона РФ «О градостроительной деятельности».
Давайте посмотрим, что должно быть включено сюда:
- «Описание»;
- «Схема планирования участка»;
- «Архитектурные решения»;
- «Структурные и пространственно-планировочные решения»;
- «Проектирование строительства и/или реконструкции»;
- «Меры по обеспечению доступности для лиц с ограниченными возможностями».
Результаты технических исследований также должны быть подготовлены.
Нужно ли мне разрешение на строительство или реконструкцию культурных ценностей? Да, без этого документа реставрация не будет одобрена. Организатор проекта должен приложить документы в рамках федерального или регионального законодательства. Список этих документов лучше уточнить в местной администрации или в Управлении по регулированию градостроительной деятельности. Разрешение не будет выдано, если существует риск повреждения или потери имущества.
🔻 Сроки
Документы, представленные на экспертизу, проверяются на соответствие нормативным требованиям. Эксперты смотрят на то, что представил застройщик: достаточно ли документов, соответствуют ли они стандартам? Затем они проверяют, соответствует ли проектная документация требованиям, предъявляемым к реконструкции коммерческой недвижимости.
Срок выдачи разрешения составляет 7 дней.
Если решение отрицательное, уведомление направляется в течение 3 дней. Заявитель/застройщик должен исправить ситуацию и повторно подать документы. Количество попыток обращения в администрацию не ограничено.
🔻 Стоимость, расходы
Выдача разрешений на строительство и/или переоборудование нежилых зданий является бесплатной государственной услугой.
Стоимость проектной документации несет заявитель. Это работа специалиста, который организует инженерные изыскания и архитектурно-строительные проекты. Эксперт должен быть членом организации, входящей в СРО. Эксперт готовит экспертное заключение о соответствии проекта градостроительным требованиям. Стоимость услуг для юридических лиц составляет от 50 000 до 100 000 рублей.
Дополнительные расходы возникают при запросе справок, выписок и других документов из Росреестра. От 2 000 рублей и выше составляет стоимость доверенности.
✅ Что делать, если отказали в выдаче разрешения?
Несмотря на упрощение процедур согласования, многие владельцы сталкиваются с трудностями. Одним из них является отказ в разрешении или реконструкции нежилого здания.
Среди причин отказа могут быть следующие:
- Неточности при заполнении уведомления.
- Отсутствие усовершенствованной электронной подписи (ЭЦП), например, простой подписи или ее замена на ЭЦП третьего лица.
- Отсутствие проектной документации (см. выше).
- Поиск просроченных документов (связанных с выписками из Единого государственного реестра юридических лиц).
- Повторная подача заявки на утверждение, но сохранение ранее отклоненных ошибок.
- Неразборчивые бумажные копии (информация теперь отправляется в электронном виде).
К списку причин отказа могут быть добавлены и другие причины. Даже если заявление принято, нет уверенности в том, что вам будет одобрено продление. Причиной отказа могут быть ограничения на использование земли. Например, если здание расположено в поле линейных объектов — линий электропередач, дорог, трамвайных путей и т.д.
Необоснованное решение, принятое местной администрацией, может быть оспорено в суде. Для этого вам необходимо получить копию уведомления об отказе, подготовить доказательства и подать административную жалобу. Представление ваших интересов в суде займет много времени. Второй вариант — узаконить самовольную перестройку в суде. В этом случае необходимо комплексное экспертное заключение. Кроме того, необходим официальный отказ архитектора или Росреестра.
Трудно предсказать, будет ли получено разрешение на реконструкцию. Застройщик должен подготовить проект, собрать документы, посетить органы власти, изучить законодательство и выполнить множество других процедур. Это стоит времени и, в случае ошибок и отказов, нервов. Усилия могут пойти насмарку, а разрешение может быть не получено. Чтобы избежать рисков и гарантировать успех, лучше всего обратиться к юристам. Они помогут вам решить проблему, согласовать / узаконить перевод нежилого помещения в жилое и другие юридические тонкости.
Оцените статью
(Пока оценок нет)
Загрузка...